ОГЛАВЛЕНИЕ

Защита прав нанимателя жилого помещения по законодательству Германии
№ 3
02.05.1994
Салтанова С.А.
Германское и российское гражданское законодательство имеют, как известно, общие корни — римское право. Наличие некоторых общих черт предопределяет особый интерес к изучению германского гражданского законодательства в период коренных изменений, которые претерпевает российское право в условиях перехода к рыночным отношениям. Однако не следует механически переносить европейское законодательство на российскую почву без учета конкретной экономической, политической ситуации, правовых традиций, сложившихся в нашей стране. Тем не менее осмысление иностранного законодательства, безусловно, полезно и крайне необходимо. Относится это и к законодательству, регулирующему отношения найма жилья.
Жилищная проблема существует не только в России. Дефицит жилья имеет место и в экономически развитой Германии, в значительной степени он увеличился в связи с ее объединением и эмиграцией советских немцев. На сегодняшний день более 20 млн. семей, т. е. около 50 млн. граждан Германии проживают в жилых помещениях на условиях найма.1 Если для нанимателя квартира представляет собой социальное благо (Sozialgut), то для наймодателя это — способ получения доходов (Wirtschaftsgul). При таком столкновении интересов, естественно, возникают проблемы, решить которые призваны нормы, регулирующие отношения найма, и суды.
Следует отметить, что политика германского законодателя в области регулирования отношений найма жилья с течением времени менялась.
До первой мировой войны немецкое гражданское законодательство не содержало специальных норм о договоре найма жилого помещения. Традиционно эти отношения регулировались в рамках положений Германского гражданского уложения 1896г. об имущественном найме на принципах «свободы договора», «неприкосновенности собственности», «равенства сторон». Во времена кризисов, прежде всего в период обеих мировых войн и в послевоенные годы, когда много жилья было разрушено и потребность в нем резко возросла, в целях защиты нанимателя было принято так называемое «ограничительное жилищное законодательство» (Wohnungszwangswirtschaft), в частности, устанавливающее предельные ставки наемной платы и ограничивающее право наймодателя на свободное расторжение договора. Наступление на ограничительное жилищное законодательство началось в 50-х годах, когда положение на рынке жилья значительно улучшилось. Так, 31 марта 1953 г. был принят Закон об управлении жилой площадью, предоставивший домовладельцам больше прав в выборе нанимателей.2
В 1960—1964 гг. в целях создания социального права найма жилья вновь был принят ряд особых предписаний, направленных на усиление правового положения нанимателей. При этом законодатель исходил из того, что в обозримом будущем сформируется свободный равноправный рынок жилья, и необходимость в особой защите нанимателя отпадет. Однако эти ожидания не оправдались. Спрос на квартиры значительно превышал и превышает предложение, а потому право наймодателя на свободное расторжение договора найма жилья существенно ущемляет права нанимателя. Чтобы воспрепятствовать этому, соответствующие правила о защите прав нанимателя жилого помещения в 1975 г. были включены в Германское гражданское уложение (ГГУ).
Право найма жилья приобрело социальное значение и некоторые черты комплексного правового института. Тем не менее условно называемое «жилищное право» не является каким-то исключительным правом, а представляет собой важную составную часть немецкого гражданского права.
Сегодня ГГУ является основным источником права жилищного найма, но не единственным. Наряду с ГГУ действуют и иные нормативные акты, определяющие правовое положение сторон по договору найма жилого помещения. Среди них следует назвать Закон о регулировании повышения наемной платы от 18 февраля 1974 г. с последующими изменениями,3 Закон о защите от расторжения договора найма жилого помещения от 22 июля 1982 г., Закон о строительстве квартир от 11 июля 1985 г., Закон об охране прав нанимателей, Закон о социальных квартирах, Закон о хозяйственных преступлениях от 1954 г. и ряд других.4 Большое значение имеет судебная практика по жилищным делам, а также образцы договоров найма жилого помещения. В 1934 г. Объединением владельцев домов и нанимателей был разработан Единый договор найма жилого помещения, существенная часть которого была позднее включена в ГГУ. Сегодня в первоначальном виде он практически больше не применяется. Существующие в настоящее время под этим или подобным названием договоры найма содержат, по сравнению с первоначальной редакцией, значительное число норм, ухудшающих положение нанимателя в сравнении с ГГУ. В 1976 г. федеральное Министерство юстиции разработало «Образец договора 1976» (Mustermietverlrag), многие положения которого носят диспозитивный характер. Этот договор не нашел широкой поддержки у наймодателей и соответственно не получил широкого распространения на практике.
По общему правилу, нанимателем жилого помещения может быть любое физическое лицо. Однако если квартира относится к так называемому социальному фонду, т. е. построена с участием публичных средств, то наймодатель вправе заключить договор лишь с определенным кругом лиц, имеющих льготы (малообеспеченные, имеющие большую семью и т. д.). Если это требование не соблюдается и договор заключается с лицом, не имеющим права проживать в социальном жилищном фонде, то такой договор считается ничтожным, а наниматель подлежит выселению в административном порядке. При этом ему предоставляется право требовать возмещения вреда от наймодателя.
Согласно § 566 ГГУ договор найма должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок более года. Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительность, за исключением случая, когда стороны договариваются о соблюдении письменной формы договора под страхом его недействительности.
Анализ Единого договора найма квартиры5 позволяет сделать вывод о том, что г> нем права и обязанности сторон урегулированы подробнейшим образом. Так, договор содержит более 20 параграфов. Наряду с существенными условиями (предмет с указанием точного адреса, описанием расположения дома, квартиры, этажности, количества и площади всех сдаваемых внаем помещений, срок договора, размер и порядок внесения наемной платы), договор содержит целый ряд других условий, сформулированных детальным образом (в частности, положения об обязанностях наймодателя по обеспечению квартиры отоплением и горячей водой, об использовании лифта, антенны, содержании животных, о праве залога наймодателя, о праве нанимателя сдать квартиру в поднаем и т. п.).
Как правило, к договору найма квартиры прилагаются правила внутреннего распорядка в жилом доме (Hausordnung). Эти правила детально регулируют поведение нанимателя квартиры в больших домах, предназначенных для сдачи внаем, его права и обязанности относительно содержания и использования общих помещений (лестниц, коридоров, прихожих, лифтов и т. д.), соблюдения правил общежития. Так, например, устанавливаются обязанности нанимателя не шуметь в обеденное время и после 22 час., выбрасывать мусор каждого вида в специально предназначенные для этого контейнеры, осуществлять надлежащий присмотр за детьми, не кормить голубей перед домом и на земельном участке, соблюдать противопожарные правила и т. д.
Если стороны специально оговаривают обязательность подобных правил для нанимателя, то грубое нарушение их рассматривается как противоречащее договору использование предмета найма и может служить основанием для расторжения договора по инициативе наймодателя. В противном случае эти правила имеют для нанимателя лишь рекомендательный характер.
Единый договор найма квартир, разработанный объединением владельцев домoв, содержит ряд норм, ухудшающих положение нанимателя (в частности, поло-женке об установлении штрафа за просрочку внесения наемной платы (п. 3 § 4 Договора), освобождение наймодателя от ответственности за вред, причиненный неустранением в срок повреждений отопительной системы и водоснабжения (п. 3 § 5)). Подобные соглашения признаются недействительными согласно § 550а ГГУ,6 в котором устанавливается правило о недействительности соглашений, в которых оговариваются договорные штрафы, применяемые к нанимателю. ГГУ содержит целый ряд иных специальных норм, направленных на защиту прав нанимателя жилого помещения.
Так, § 537 предусматривает права нанимателя в случае передачи ему наймодателем имущества ненадлежащего качества. Если переданная по договору найма вещь содержит такие недостатки, которые делают невозможным ее использование в соответствии с договором или существенно снижают возможность такого использования, то наниматель вправе не вносить наемную плату в течение времени неиспользования вещи либо вправе требовать соразмерного уменьшения наемной платы. Для нанимателей жилого помещения § 537 содержит специальную оговорку о недействительности любых соглашений, ухудшающих его положение. Подобное правило содержится и в § 540, 543, 550а, 546 ГГУ. Таким образом, наниматель жилого помещения ставится законодателем в более выгодное положение, нежели наниматели иного имущества. Закон предоставляет нанимателю в ряде случаев расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке: если наймодатель не предоставил или допустил задержку в предоставлении предмета найма (§ 542 ГГУ), отказался дать согласие на сдачу жилого помещения в поднаем (§549), если использование квартиры сопряжено с существенной опасностью для здоровья (§544) и т. д.
Еще одним подтверждением повышенной защиты нанимателя жилого помещения являются нормы Закона о регулировании повышения наемной платы. Размер наемной платы в принципе устанавливается свободно по соглашению сторон при заключении договора найма жилого помещения, но эта свобода весьма относительна. Размер наемной платы ограничивается, во-первых, общим запретом заниматься ростовщичеством (§ 138 ГГУ). Это общее положение, во-вторых, значительно конкретизируется в § 5 Закона о хозяйственных преступлениях и § 302а Уголовного кодекса. За значительное превышение наемной платы (от 30 до 50% в сравнении с обычной для данной местности наемной платой) устанавливаются достаточно суровые санкции. § 302а Уголовного кодекса предусматривает за подобное преступление наказание в виде лишения свободы до 3 лет или денежный штраф, а если это превышение носит систематический характер, преступнику грозит лишение свободы от 6 до 10 лет.
Далее. Принцип свободного установления цены вообще не действует при найме квартир из социального фонда. По таким договорам наемная плата не может превышать так называемых издержек, расходов по содержанию квартиры (Kostenmiete) до тех пор, пока собственник дома не возвратит предоставленную для строительства дома государственную беспроцентную ссуду.
Во время существования договорных отношений найма жилого помещения повышение наемной платы допускается только в случаях и в пределах, установленных Законом о регулировании повышения наемной платы (MHG). § 1 Закона запрещает наймодателю расторгать в одностороннем порядке договор найма квартиры с целью заключить новый договор с более высокой наемной платой.
С 1 сентября 1993 г. вступил в силу 4-й Закон об изменении правил о найме жилого помещения7, внесший существенные изменения в Закон о регулировании повышения наемной платы, ГГУ и некоторые другие законы, регулирующие отношения найма жилья. Принятие его во многом было обусловлено обострением дефицита жилья, что повлекло резкое повышение наемной платы. Данный Закон преследует цель упорядочить учет существующих квартир, а также помешать росту наемной платы. С учетом этих изменений § 2 MHG предусматривает право наймодателя требовать согласия нанимателя на повышение наемной платы лишь при соблюдении следующих условий: 1) размер наемной платы остается неизменным в течение года; 2) новый размер наемной платы не превышает размера наемной платы, обычной для данной местности и в домах аналогичного типа за последние четыре года; 3) в течение трех лет наемная плата не может повышаться более чем на 30%: Для квартир, построенных до 1 января 1981 г., граница повышения снижается до 20%, если требование о повышении наемной платы поступило нанимателю в срок от 1 сентября 1993г. до 31 августа 1998г. Кроме того, если наемная плата ниже 8 немецких марок за метр жилой площади в месяц, то действует 30%-ная ставка повышения.
Причиной повышения наемной платы могут служить произведенные улучшения жилого помещения, значительно повышающие его стоимость, либо увеличение эксплуатационных расходов. При этом наймодатель обязан представить нанимателю в письменном виде точный расчет необходимого повышения наемной платы. Наниматель, получив письменное уведомление о повышении наемной платы, имеет право в течение двух месяцев проверять, является ли новая цена действительно обычной для данной местности. При несогласии с повышением наемной платы в соответствии с § 3—5 MHG наниматель вправе предъявить иск об оспаривании согласия на повышение наемной платы, о взыскании излишне уплаченных сумм либо расторгнуть договор найма в одностороннем порядке (§ 9MHG).
Правила о защите нанимателя от необоснованного расторжения договора найма жилья содержатся в § 556а, 564а, 564в, 565 ГГУ и представляют собой важнейшую составную часть так называемого «социального права найма».
На сегодняшний день расторжение договора найма жилого помещения, заключенного на неопределенный срок, практически не зависит от усмотрения наймодателя. Согласно § 564в последний вправе расторгнуть договор найма лишь при наличии обоснованных интересов. В качестве причин, достаточных для расторжения договора по инициативе наймодателя, § 5646 рассматривает три группы обстоятельств: 1) грубое, виновное нарушение нанимателем своих договорных обязанностей (просрочка внесения наемной платы, нарушение правил пользования жилым помещением и т. д.); 2) жилое помещение необходимо самому наймодателю или членам его семьи; 3) наймодатель вследствие продолжения отношений найма лишается возможности хозяйственного использования земельного участка и жилого дома и тем самым ему может быть причинен значительный ущерб. Основанием расторжения договора в этом случае может рассматриваться, например, продажа дома или квартиры, сданных внаем, если она невозможна при сохранении отношений найма, а также санация жилого помещения. При этом исключается возможность расторжения договора по причине заключения другого договора найма с более высоким размером наемной платы.
В восточных землях на сегодняшний день предусмотрена более сильная защита нанимателя от необоснованного расторжения договоров найма жилья, заключенных до 3 октября 1990 г. Так, расторжение по причине собственной нуждаемости наймодателя в жилье возможно только с 1 января 1996 г., а расторжение вследствие «лучшего хозяйственного использования» жилого помещения вообще исключается.8
Наймодатель в каждом конкретном случае должен доказать существование «обоснованных интересов» на расторжение и изложить их в письменном виде. Письменное заявление о расторжении договора согласно § 564а должно быть направлено нанимателю с указанием возможности нанимателя выдвинуть свои возражения против расторжения договора.
Право нанимателя возразить против расторжения договора найма жилья за-, креплено в § 556а. Это возражение должно быть заявлено в письменном виде — и не позднее двух месяцев до истечения срока для расторжения договора. Право на возражение против расторжения (социальная оговорка) является своеобразным противовесом праву наймодателя на расторжение договора, еще одним средством защиты прав нанимателя. Даже если суд признает существование обоснованной причины у наймодателя на расторжение договора, это еще не означает, что наниматель должен освободить квартиру. Последний вправе возразить против расторжения договора, если прекращение отношений найма значительно ухудшает его положение или положение членов его семьи (например, наниматель не в состоянии найти соответствующую замену жилого помещения на приемлемых для него условиях). В этом случае он вправе требовать продолжения отношений найма, пока не отпадут обстоятельства, послужившие причиной такого продолжения (Harteklausel). Если наймодатель не может сохранить прежние условия договора, наниматель вправе требовать продолжения отношений найма с соответствующими изменениями их условий. При недостижении соглашения вопрос о возможности продолжения отношений найма решается судом.
При вынесении решения перед судом стоит сложная задача: разрешить коллизию § 556а и §564б, т. е. определить, чьи интересы (нанимателя или наймодателя) требуют в данном конкретном случае защиты. При этом учитываются заслуживающие внимания интересы сторон: со стороны нанимателя—такие, как возраст, болезнь, инвалидность, беременность, количество членов семьи, удаленность жилого помещения от места работы или учебы, значительные расходы, которые произвел наниматель по улучшению жилого помещения, низкие доходы, длительность проживания в данном жилом помещении и т. д., со стороны наймодателя — необходимость жилого помещения для собственного проживания, несвоевременность уплаты нанимателем квартирной платы, общественные интересы при санации жилого дома и т. д.
Поясним это на примере конкретного дела, рассмотренного Гамбургским окружным судом. Наймодатель потребовал расторжения договора потому, что квартира необходима для проживания его 69-летней матери, долгое время проживавшей в США и вернувшейся в Гамбург. Как видно, причина расторжения договора — собственная нуждаемость наймодателя в жилье (§ 564б) налицо. Однако наниматель выдвинул против такого расторжения возражение, которое суд принял во внимание, признал расторжение договора недействительным и обязал наймодателя продолжить отношения найма. При этом суд учел следующие обстоятельства, истолковав их в пользу нанимателя: 1) длительность проживания в данной квартире (наниматель жил в спорной квартире с 1945 г.); 2) возраст (ему было на момент рассмотрения дела 8? года); 3) предлагаемое взамен другое жилое помещение оказалось неподходящим; 4) состояние здоровья (по заключению врача вынужденная замена жилого помещения для нанимателя, страдающего сердечным заболеванием, представляла существенную опасность для здоровья).9
Обзор судебной практики немецких судов по данной категории дел позволяет сделать следующий вывод: при столкновении права собственности наймодателя и личных интересов нанимателя (права на «физическую неприкосновенность») предпочтение, как правило, отдается последнему. Вынося решение в пользу нанимателя, суд указывает срок, на который отношения найма продлеваются. Он может быть как неопределенным, так и определенным, если известно, когда отпадут причины, послужившие основанием для продления отношений найма. Кроме того, если после окончания уже продленных отношений найма у нанимателя возникнут дополнительные причины (социальные оговорки), суд обязан вновь принять их во внимание.
Социальная оговорка не применяется, если: 1) договор заключен на определенный срок без права на защиту от необоснованного расторжения; 2) наниматель сам выдвинул требование о прекращении отношений найма; 3) наймодатель имеет предусмотренные ГГУ причины на бессрочное расторжение договора.
Наниматель жилого помещения в Германии имеет возможность осуществить свои права на защиту как самостоятельно, так и обратившись за помощью в местный Союз нанимателей. Союзы нанимателей Германии имеют давнюю историю, они существуют с 1880 г. В настоящее время на территории Германии действуют 350 Союзов нанимателей и около 450 консультационных бюро, финансируемых исключительно за счет взносов их членов (размер этих взносов составляет сейчас около, 5—10 немецких марок в месяц). Союзы нанимателей призваны оказывать содействие нанимателям жилья в реализации и защите их прав: предоставлять консультационные услуги, обширную информацию о правах и обязанностях нанимателей путем издания многочисленных брошюр и словарей с комментариями действующего законодательства о договоре найма и судебной практики, поддерживать в случае необходимости исковые требования членов союза в суде и т. п. Союзы нанимателей 16 земель объединились в Немецкий союз нанимателей (ДМБ), который представляет интересы не только более чем миллиона членов местных союзов, но и всех нанимателей Германии. В октябре 1990 г. Союзы нанимателей бывшей ГДР также вступили в Немецкий союз нанимателей. ДМБ имеет свое официальное издание — газету «Mieter-Zeitung», издает ежемесячный специальный журнал «Wohnungswirtschaft und Mietrecht». В настоящее время Немецкий союз нанимателей представляет собой реальную силу, способную встать на защиту прав нанимателей. Важнейшим политическим успехом" ДМБ было закрепление в 1975 г. в ГГУ права нанимателя на защиту от необоснованного расторжения договора найма жилого помещения.
Таким образом, даже беглый обзор немецкого законодательства о защите прав нанимателя приводит нас к следующему выводу. Экономически развитое, демократическое государство, каковым является на сегодняшний день Германия, где рынок жилья сформировался и функционирует на протяжении длительного периода времени, не отказывается от достаточно жесткого законодательного регулирования и контроля отношений найма жилого помещения. Разрешая коллизии интересов домовладельцев и нанимателей, законодатель часто встает на сторону более слабого в экономическом отношении нанимателя, порой сознательно идя па существенное ограничение прав собственника, обеспечивая тем самым социальную защиту значительной части населения Германии.
На наш взгляд, подобный опыт следовало бы учесть нашему российскому законодателю, который бросается из одной крайности в другую: от административного учета и распределения жилья, жесткой регламентации прав и обязанностей сторон в Жилищном кодексе, установления суровых санкций за извлечение так называемых «нетрудовых доходов» от сдачи жилого помещения внаем до практически полного отказа от регулирования отношений найма в частном жилищном фонде, предоставления сторонам по соглашению определять условия договора аренды жилого помещения, включая и размер арендной платы (ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Такая «свобода договора» неизбежно ведет к произволу собственника и оставляет малоимущего нанимателя один на один с дикой стихией рынка.
* Аспирантка С.-Петербургского государственного университета.
1 Mieter Lеxikon. Ein Nachschlagewerk fur Fachleute und Laien. Koln, 1993. S. 5.
2 Басин Ю. Т. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 10.
3 Gesetz zur Regeleend der Miethohe. 34 neubearbeitete Auflage, 1993.
4 Esser/Weyers Schuldrecht. Band II. Besonderer Teil // Ein Lehrbuch. Heidelberg, 1991. S. 163—165.
5 Wohnungs — Einheitsmietvertrag. RNN — Verlag. № 599.
6Burgerliches Gesetzbuch. Munchen, 1993. S. 93.
7 Кreuels P. Das Vierte Mietrechtsanderungsgesetz //Zeitschrift fur Mietund Raumrecht. 1994. Heft 2. S 49—52.
8Mieter Lexikon. Ein Nachschlagewerk fur Fachleute und Laien. S. 230.
9 LG Hamburg WM 89. 238.



ОГЛАВЛЕНИЕ