ОГЛАВЛЕНИЕ

Рынок жилья и проблемы совершенствования законодательства
№4
01.06.1992
Валявина Е.Ю.


Аспирантка кафедры гражданского права юридиче
ского факультета Санкт-Петербургского университета
Елена Валявина окончила университет в 1988г. Науч
ные Интересы сосредоточены вокруг социально-экономических и правовых проблем удовлетворения потребностей
людей в жилье. Статья, предлагаемая читателям, — первая публикация Е. Валявиной. Тема ее кандидатской
диссертации «Правовые вопросы организации и деятель
ности жилищных и жилищно-строительных кооперативов». I

Доктор юридических наук, профессор Ю. К. Толстой

Кризисное состояние нашей экономики нашло отражение и в сфере жилищного строительства, объемы которого из года в год сокращаются, в то время как потребность в жилье возрастает. Основным направлением стабилизации народного хозяйства признан переход к экономической системе, основанной на рыночных отношениях. Последние должны охватывать все составные части воспроизводственного процесса: предметы потребления и средства производства, капитал и рабочую силу. «Рынок труда, предполагающий свободное перемещение рабочей силы по стране и за ее пределы в зависимости от спроса и предложения, не может нормально функционировать, если нет рынка жилья».1

Таким образом, переход к рыночной экономике предполагает изменения и в способах удовлетворения жилищной потребности граждан. Если до недавнего времени преимущественной формой ее удовлетворения было получение в пользование бесплатного жилья, построенного за счет государственных капитальных вложений, то сейчас ставка делается, главным образом, на возмездное приобретение жилья в собственность граждан.
Целью любого рынка является удовлетворение спроса, а в качестве необходимого условия рынка выступает наличие продавца и покупателя. Продавцами могут быть только собственники или лица, уполномоченные собственником. Эффективное функционирование рынка возможно лишь при достаточно большом количестве собственников, которым независимо от вида собственности предоставлены равные условия осуществления и защиты их прав. Это требование окажется невыполнимым, если какой-то вид собственности будет занимать доминирующее положение, не являющееся результатом экономического состязания.

Все жилые дома и жилые помещения в других строениях, находящиеся на территории Российской Федерации, образуют жилищный фонд. В соответствии с Жилищным кодексом и Законом о собственности Российской Федерации2 следует различать государственный и муниципальный жилищный фонд, а также фонд, составляющий собственность юридических лиц, и фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам. В свою очередь, в cocтаве жилищного фонда, принадлежащего на праве собственности юридическим лицам, могут быть выделены общественный жилищный фонд, фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов и ряд других. Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»3 жилые дома, находящиеся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к объектам муниципальной собственности. Следовательно, в государственной собственности остается ведомственный жилищный фонд и жилищный фонд городов Москвы и Санкт-Петербурга. В последнее время увеличивается число жилых домов, находящихся в собственности негосударственных юридических лиц, которые не относятся ни к кооперативным, ни к общественным организациям. Законодатель пока не выделяет эти дома в качестве самостоятельной части жилищного фонда, хотя это и способствовало бы внесению определенности в их правовой режим.

Будучи собственником наиболее значительной части жилищного фонда, государство принимает решение о приватизации жилья, целью которой, как об этом сказано в Законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г.,4 является «создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда». С помощью приватизации жилья предполагается: во-первых, увеличить число квартир, находящихся в собственности граждан; во-вторых, получить дополнительные средства, которые могут быть направлены на жилищное строительство и капитальный ремонт жилищного фонда; в-третьих, в какой-то мере уменьшить инфляционные процессы за счет вложения денежных средств в реальные объекты — недвижимость; в-четвертых, освободить государство от части расходов, связанных с эксплуатацией домов. До недавнего времени жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие жилые дома местных Советов, находились, по сути дела, на сметном финансировании и являлись убыточными. Сейчас положение должно измениться в связи с увеличением платы за коммунальные услуги, а на очереди и повышение квартирной платы, так как она не покрывает даже износ жилищного фонда. В-пятых, благодаря введению налога на имущество физических лиц5 и земельного налога,6 государство получит дополнительный источник пополнения бюджета.

Преимущества от проведения приватизации жилья лишь тогда станут ощутимыми, когда этот процесс получит значительный размах. Последний зависит по крайней мере от двух обстоятельств. Первое: провозглашенное на уровне закона право гражданина должно быть достаточно стабильно в течение длительного времени. Приватизация не должна стать очередной кампанией, о которой будет забыто через 2—3 года, когда поднимутся новые лозунги. Право собственности на квартиру, дом должно подкрепляться всей системой законодательных и иных мер путем ясного и недвусмысленного решения комплекса вопросов, касающихся собственности: землепользования, налогообложения, возможности получения прибыли, наследования и др. Второе: гражданин лишь тогда купит занимаемую им квартиру, когда выгода от этого будет больше той, которую он имеет как наниматель, арендатор. Наиболее распространенным способом удовлетворения потребности в жилье до сих пор был договор найма в домах государственного (ныне и муниципального) и общественного жилищного фонда. Этот договор обладает рядом особенностей, которые принято рассматривать наряду с другими в качестве гарантий конституционного права на жилище: содержание договорных отношений в своей основной части устанавливается законом, договор носит бессрочный характер, незначительная наемная плата, почти символическая; прекращение договора по инициативе наймодателя допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом; выселение без предоставления другого жилого помещения допускается лишь в строго-ограниченных законом случаях и т. д. Закрепление в законе этих правил имеет свою историю и является социальным завоеванием трудящихся, определенной мерой их социальной защиты.

В процессе приватизации жилья сфера действия договора жилищного найма в рассмотренном выше значении будет сужаться, а число; собственников квартир в лице граждан увеличится. Последние смогут выступать уже в роли наймодателей. Но смоделированный в расчете на отношения в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде договор найма не может уже удовлетворить потребности новых собственников (граждан). Им должна быть предоставлена большая автономия в определении условий договора. Ограничения могут быть связаны с установлением обязательных санитарных, технических и других норм. Вместе с тем необходимо обеспечить защиту прав самих наймодателей (граждан), так как потребность в жилье может возникнуть и у собственника, предоставившего жилое помещение в пользование другим лицам. Наиболее приемлемой юридической формой таких отношений является договор аренды, который предполагается как срочный договор. Но не только это отличает его от найма. В целом договор ' аренды может содержать более жесткие условия по отношению к арендатору, нежели договор найма. Это касается платы за пользование жилым помещением, которая устанавливается соглашением сторон и, как правило, определяется исходя из размера всей полезной площади квартиры, дома, а не только жилой (как в договоре найма). Различаются также основания и последствия прекращения договоров. Все это нашло отражение в Законе РСФСР «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» от 6 июля 1991г.7 Сами эти дополнения и изменения далеко выходят за рамки Жилищного кодекса РСФСР, который создавался в основном в расчете на договор жилищного найма, представляя собой комплексный нормативный акт. Отношения собственности на жилой дом, квартиру и договор аренды больше тяготеют к сфере гражданско-правового регулирования.

Целесообразность регулирования договором аренды отношений по предоставлению жилого помещения в пользование, когда участниками с обеих сторон являются граждане, не вызывает сомнений. То же можно сказать и об отношениях в домах ведомственного и общественного жилищного фонда. Но в новой редакции ст. 10 ЖК РСФСР говорится о договоре аренды применительно и к муниципальному жилищному фонду. Закрепление этого положения означает, по существу, отступление от провозглашенного государством конституционного права на жилище, так как оно, во всяком случае, уже не обеспечивает его соответствующими гарантиями. Прежде всего речь идет об отказе от социально-экономических гарантий (сохранение невысокой квартирной платы и платы за коммунальные услуги, содействие кооперативному и индивидуальному жилищному строительству и т. д.).

В дальнейшем последует, скорее всего, отказ от самого конституционного закрепления права граждан на жилище или его закрепление будет носить формальный характер. В нормативных актах все больше говорится об обеспечении государством возможности свободного удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей. Это означает, что государство не должно препятствовать им в выборе способа удовлетворения этих потребностей, а, напротив, обязано создавать условия, при которых вообще возможен выбор. Рынок жилья предполагает главным образом приобретение жилого помещения посредством совершения сделок, и прежде всего купли-продажи. Граждане могут приобретать жилые дома (квартиры в них) самостоятельно, в составе жилищного товарищества или акционерного общества. Они могут также строить жилые дома самостоятельно, подрядным способом. Таким образом, мы очень близко подошли к провозглашению принципа, в соответствии с которым решение вопроса о жилище объявляется частным делом каждого члена общества. Исключение составляет пока рассчитанное на переходный период сохранение договора найма для некоторых категорий социально незащищенных граждан. Нельзя, однако, забывать, что конечной целью нашего развития является не просто рыночная экономика, а социально ориентированная рыночная экономика. Именно с таких позиций и нужно подходить к вопросу о целесообразности сохранения договора жилищного найма в домах муниципального фонда8 и его соотношению с договором аренды. Применение арендных отношений в домах муниципального жилищного фонда, конечно, подтолкнет, ускорит процесс приватизации жилья. Но, с другой стороны, нельзя уповать только на приватизацию, как будто она решит все проблемы, связанные с недостатком жилых помещений. Наличие приватизированных квартир не намного продвинет проблему удовлетворения спроса па жилье, так как собственники квартир (особенно когда ими являются граждане)— это только одна сторона предложения на рынке: товаровладельцы, которые не обязательно станут продавцами, будучи заинтересованы в использовании квартиры для удовлетворения своей собственной потребности в жилье.

Приватизация, таким образом, одно из условий существования рынка жилья, но далеко не единственное. Насыщение рынка в большей степени зависит от «товаропроизводителей», тех, кто строит жилые дома. Строительные организации могут становиться либо собственниками домов, если они построены за счет их собственных средств, привлеченных кредитов, средств от выпуска ценных бумаг, либо выполнять работы только в рамках договора подряда. В первом случае построенные дома могут быть реализованы на рынке. Но об этом можно говорить только в будущем, так как жилищная проблема применительно к городам — это проблема строительства многоквартирных домов, требующих значительных средств. В настоящее время строительные организации (преимущественно являющиеся государственными) не располагают достаточной материальной базой, чтобы строить за собственный счет.

Но если финансовые проблемы и могут быть решены путем образования акционерных обществ с участием строительных организаций, других юридических и физических лиц, то обеспечение строек материалами и оборудованием требует новых подходов.

Причиной дефицита во многих случаях является разрушение старых хозяйственных связей и попытка создать рыночные отношения на пустом месте. Примером может служить отказ от существовавшей до сих пор системы «натурального» кредитования со стороны государства. Когда строительство осуществлялось за счет государственных капитальных вложений или хотя бы государственной подрядной организацией, тогда предоставлялся, по существу, не денежный кредит, а фонды и лимиты на строительные материалы, оборудование, механизмы и проч. Отношения же заказчиков и подрядчиков строились на основе их прикрепления друг к другу. Все это являлось закономерным следствием монопольного сосредоточения в руках государства всех ресурсов: материальных, финансовых, трудовых.

Увеличение предложения на рынке жилья по-прежнему будет связано со строительством муниципальных домов подрядным способом за счет государственных средств. Муниципалитет выступает заказчиком, а затем собственником построенных домов. Чтобы полнее удовлетворить спрос на жилые помещения и вместе с тем обеспечить гарантированные права социально незащищенных граждан, следует проводить дифференцированный подход к продаже домов, квартир. Часть квартир может быть продана с аукциона, тем самым муниципалитет получит не только возмещение затраченных на строительство средств, но и прибыль, которая пойдет на компенсацию части или всей стоимости квартир, предоставленных в собственность либо по договору найма, аренды малоимущим очередникам, Другая часть принадлежащих городу домов и квартир может продаваться предприятиям по коммерческой стоимости с тем, чтобы последние предоставляли квартиры своим работникам, стоящим на учете по улучшению жилищных условий. Предприятия могут и сами осуществлять строительство хозяйственным способом. Но он имеет существенные недостатки и никогда не считался достаточно эффективным.

Жилые дома, принадлежащие городу, могут быть проданы также жилищным кооперативам.

Возвращаясь к приватизации жилья, следует дать правовую характеристику этого явления. Но прежде необходимо отметить, что принятием специального Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР преследовалась, с одной стороны, та же цель, что и принятием Закона о собственности: всколыхнуть общество, привлечь его внимание к процессу приватизации и дать ему толчок. С другой стороны, в рамках Закона о собственности не могла быть регламентирована приватизация жилья в силу специфичности объекта, новизны данного явления и необходимости закрепления довольно конкретных решений, В Законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» определены основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда (разд. 2 Закона), дано определение приватизации жилья, указаны субъекты, объекты приватизации, порядок оценки стоимости квартиры. Положения закона получили развитие и конкретизацию в Примерном положении о приватизации жилищного фонда в РСФСР, утвержденном постановлением Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г.,9 а также в нормативных актах, принятых в республиках в составе Российской Федерации, и в решениях сессий Московского и Санкт-Петербургского городских Советов народных депутатов 10 (которые установили дополнительные льготы при приватизации).

Однако некоторые вопросы остаются открытыми. Вызывает сомнение, в частности, положенный в основу Закона о приватизации жилищного фонда принцип: каждый получает в собственность только то, что имеет как наниматель или арендатор в государственном и общественном жилищном фонде. Уже здесь закладываются основы социального неравенства людей. Складывается такое же положение, как если бы государственные и муниципальные предприятия приватизировались трудовыми коллективами, которые на них работают, на льготных условиях. Результатом стало бы то, что больше получил бы работающий на более фондовооруженном предприятии, не говоря уже о том, что работники бюджетных организаций вообще ничего не получили бы от такой приватизации.

В п. 15 Примерного положения о приватизации жилищного фонда в РСФСР приводятся два случая, когда переезд из приватизированной квартиры в другое жилое помещение и заселение его по договору найма влечет определенную компенсацию в виде возможности приватизации этой квартиры бесплатно по установленному нормативу: 1) если ранее приватизированные квартиры переданы безвозмездно местному Совету народных депутатов; 2) в иных случаях отчуждения ранее приватизированной квартиры, оцененной ниже стоимостного эквивалента. Тогда гражданам бесплатно передается площадь в размере разницы.

В Примерном положении ничего не говорится о том, на какие компенсации могут рассчитывать члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплатившие пай и, следовательно, получившие квартиру в собственность. Представляется, что если обеспеченность жилой площадью на каждого члена семьи ниже или соответствует учетной норме и эти лица пользуются льготами по предоставлению жилых помещений на основании договора найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, то при переезде им должно быть предоставлено право на бесплатное получение площади в размере разницы между установленным нормативом бесплатной передачи и фактически приобретенной в собственность кооперативной квартирой. А еще лучше было бы оформлять приобретение кооперативной квартиры в собственность выдачей свидетельства о праве собственности на жилое помещение, в котором указывать, какая доля в праве собственности приходится на каждого члена семьи или какая доля жилого помещения находится в их пользовании (имеется в виду идеальная доля). Если эта доля меньше установленного норматива бесплатно передаваемого жилья при приватизации, то в размере разницы эти члены семьи смогут осуществить свое право на однократное безвозмездное приобретение жилья при вселении в государственное или муниципальное жилье, а также при покупке ими приватизированных жилых помещений, вступлении в жилищные или жилищно-строительные товарищества.

Возникает вопрос и о правовой силе обязательства об освобождении ранее занимаемой квартиры лицами, которым предоставлена новая жилая площадь в доме муниципального фонда или в жилищном товариществе. Ранее действующее законодательство предписывало освобождение жилой площади в доме местного Совета (если это оговаривалось при приеме на учет), выход (исключение) из жилищно-строительного кооператива, отчуждение дома добровольно или принудительно (ст. 106 ГК РСФСР). Правовой основой являлось правило о недопустимости иметь два или более жилых помещения для постоянного проживания и использования жилого дома в корыстных целях (ст. 10 ЖК РСФСР).

Действующий ныне Закон о собственности Российской Федерации не ограничивает количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином в соответствии с законом или договором (ст. 10). Следовательно, ст. 106 ГК РСФСР как противоречащая Закону о собственности не должна применяться. Что же касается ст. 10 ЖК РСФСР, которая запрещает «использовать жилые дома и жилые помещения в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях», то она, как и ст. 111 ГК РСФСР с аналогичным содержанием, противоречит ст. 2 Закона о собственности в РСФСР, признающей за собственником право совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Прежнее законодательство исходило из потребительского назначения собственности граждан, а частнопредпринимательская деятельность относилась к разряду уголовно наказуемых деяний. Поэтому ст. 111 ГК РСФСР и ст. 10 ЖК РСФСР органично включались в общую законодательную модель права собственности. С принятием Закона о собственности положение изменилось кардинальным образом. Государство заинтересовано в поддержке предпринимательской активности граждан, базой для которой является прежде всего имущество, принадлежащее на праве собственности. В ст. 2 Закона говорится, что собственник может использовать имущество для любой предпринимательской и иной деятельности, не запрещенной законом. Закрепление в п. 2 ст. 4 Закона права собственника на заключение договоров с гражданами об использовании их труда не оставляет «камня на камне» от запрета нетрудовых доходов. Действующее законодательство легализовало нетрудовые доходы, что имеет прямое отношение и к праву собственности на жилой дом, квартиру.11

Таким образом, приобретая новую квартиру или жилой дом, собственник сам должен решать вопрос о судьбе прежнего жилого помещения. Но" если получение жилого помещения происходит на льготных условиях, то законодатель может ограничить определенным образом права по распоряжению прежней квартирой. Тогда у лица, желающего улучшить жилищные условия, появится выбор: решать свой жилищный вопрос либо в общем порядке, либо в льготном режиме.

Юридической формой опосредования приватизации служит договор. К какому виду договоров его следует относить? Это, несомненно, гражданско-правовой договор, в котором имеют место элементы как купли-продажи, так и дарения. Следовательно, к заключению этого договора должны применяться как общие нормы Гражданского Кодекса РСФСР о заключении сделок, так и специально посвященные купле-продаже и дарению домов. Об этом говорится и в ст. 7 Закона о приватизации жилья.

В соответствии со ст. 239 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе..., должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в районной администрации. Это требование в полной мере распространяется и на приватизацию квартир. Однако имеющаяся уже практика приватизации свидетельствует о том, что не везде этот договор нотариально удостоверяется.

Приватизация является добровольным актом, и воля гражданина, желающего приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, выражается подачей соответствующего заявления в исполнительные органы местного Совета, предприятие, учреждение.

Возникает вопрос: насколько заявитель связан своим заявлением, может ли он отозвать его обратно? В законодательных актах о приватизации на этот вопрос нет прямого ответа. В п. 16 Примерного положения о приватизации указывается, что «гражданин, желающий приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, подает заявление в агентство (бюро) по приватизации жилья, которое берет на себя организацию всего процесса приватизации, включая сбор необходимой информации, расчеты, связанные с оценкой стоимости жилья, учет льгот». Такой порядок облегчает и упрощает процедуру приватизации. Но все это следует рассматривать как предварительную стадию, предшествующую заключению договора. А здесь не может быть допущен упрощенный подход. Заявление гражданина не может рассматриваться как оферта, так как оно не содержит всех существенных условий договора (это касается и цены, поскольку речь идет о договоре купли-продажи).

Подача заявления гражданином означает только вызов на оферту,
и потому не связывает заявителя в заключении договора. Оферентом
выступает агентство (бюро), когда известит заявителя о результатах
работы оценочной комиссии. Только после этого может последовать акцепт предложения в форме прямого согласия со стороны гражданина
(семьи).

В качестве предмета договора выступает жилое помещение в государственном и муниципальном жилом фонде — прежде всего отдельные квартиры. В ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР перечислены жилые помещения, не подлежащие приватизации, среди которых названы общежития, коммунальные квартиры, служебные жилые помещения и др. В отношении двух последних видов помещений (коммунальных и служебных) допускается исключение, связанное с принятием решения местным Советом, предприятием, учреждением о приватизации. Допустимость приватизации коммунальных квартир не означает, что предметом договора о передаче в собственность становится комната. Предметом договора является квартира в целом, на которую возникает общая долевая собственность. Такой подход в большей мере соответствует судебной практике, связанной с правом собственности на индивидуальный жилой лом, которая не признает комнату (если она не составляет изолированную часть дома с отдельным входом) в качестве самостоятельного объекта права собственности.12

В Законе о приватизации говорится только о праве собственности на квартиру и упускается из виду, кто становится собственником дома в целом. Дом в целом представляет собой определенное технологическое, конструктивное единство. Квартиры — лишь составные части единого целого. Существование квартиры как объекта собственности, возможность пользоваться ею напрямую зависит от того, в каком состоянии находится дом. Если среди целей приватизации названо и обеспечение сохранности жилищного фонда, а это зависит от того, кто является собственником недвижимости, то законодатель должен был бы решить в Законе о приватизации и этот вопрос. Но он ограничился указаниями на то, что «собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома» (ст. 3). Представляется, что этого недостаточно. Приобретая право собственности на квартиру, гражданин оплачивает не только ее стоимость, но и стоимость соответствующей части дома (конструктивные элементы, инженерное оборудование) и поэтому приобретает долю в праве собственности на недвижимость. Таким образом, право собственности на жилой дом, все квартиры в котором приватизированы, переходит к владельцам квартир. Частично приватизированный дом находится в государственной (или муниципальной) и частной собственности (п. 5 Примерного положения о приватизации жилищного фонда в РСФСР).

В первом случае, когда все квартиры в доме приватизированы, возникает вопрос, какая организационно-правовая форма наиболее целесообразна с точки зрения реализации прав собственника на жилой дом. Причем речь идет не только о правах, ко и об обязанностях каждого собственника. Это касается, конечно, обязанностей, связанных с эксплуатацией дома, уплатой налогов и т. д. Не вызывает сомнений, что предпочтительнее заключение одного договора на обслуживание лифта, одного договора на вывоз мусора, поддержание инженерного оборудования в нормальном состоянии, нежели ситуация, когда каждый собственник заключает такой договор от собственного имени с обслуживающей организацией. Собственники квартир в целях осуществления совместной эксплуатации дома и выполнения других обязанностей, вытекающих из отношений общей собственности, могут действовать либо на основании договора о совместной деятельности и поручать ведение общих дел одному из участников договора, либо организовать юридическое лицо в форме товарищества индивидуальных владельцев квартир. Имущественная база для образования такого товарищества имеется: в его собственности находились бы фундамент, крыша, коммуникации и иные части дома. В этом случае они не были бы общей долевой собственностью владельцев квартир. Сама возможность образования подобных товариществ вызывает в литературе различные оценки. Одни относятся к ней положительно, так как иное решение осложняет эксплуатацию дома,13 другие считают, что, выкупив все квартиры в доме, граждане «автоматически загонят себя в товарищество, как ранее загоняли в колхозы».14

Представляется, что первая точка зрения в большей степени соответствует целям «улучшения использования и сохранности жилищного фонда». Вопрос только в том, насколько образование какого-либо юридического лица ограничит права собственника квартиры. Предусматривая передачу права собственности на квартиры гражданам, законодатель преследовал цель сделать это право оборотным правом, независимым от других участников общей долевой собственности на дом.


В договоре о передаче и продаже в собственность граждан жилых помещений могут участвовать не любые субъекты права. На стороне отчуждателя (продавца) выступает Совет народных депутатов или его исполнительный орган; предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения; учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд (ст. 6 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР).

Приобретателем жилого помещения являются гражданин или группа граждан, причем не любая, а только составляющая семью. Если же по решению местного Совета приватизируется коммунальная квартира, то в качестве приобретателей выступают наниматели (арендаторы), с которыми заключены отдельные договоры найма (аренды) при условии взаимного согласия на приватизацию.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут участвовать в приватизации квартир на условиях, предусмотренных в Законе о приватизации жилищного фонда, если они имеют такие же права на жилое помещение, как и граждане Российской Федерации (т. е. постоянно пользуются им по договору найма, аренды).

Содержание рассматриваемого договора составляют права и обязанности сторон, вытекающие из договора. В отличие от обычного договора купли-продажи, где главной обязанностью продавца является передача вещи и перенесение на покупателя права собственности, в данном договоре квартира уже находится во владении покупателя и остается только наделить его правом собственности. Последнее возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета, Обязанностью гражданина является уплата стоимости квартиры, определенной оценочной комиссией. Особенностью этого договора является то, что цена содержит лишь часть стоимости передаваемого объекта.

Другая особенность договора в том, что семья получает квартиру в общую собственность, которая может быть как долевой, так и совместной. Круг членов семьи в Законе о приватизации не определен, указывается только на необходимость согласия всех совершеннолетних членов семьи. Если обратиться к ст. 53 Жилищного Кодекса РСФСР, где говорится о членах семьи нанимателя, то нетрудно заметить, что круг членов семьи определен довольно широко. Кроме супруга, детей (в том числе и несовершеннолетних), родителей сюда могут быть отнесены другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Таким образом, если воспользоваться ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР для определения круга участников общей собственности (как долевой, так и совместной) на квартиру, то окажется, что он становится значительно шире, чем до этого предусматривало законодательство применительно к совместной собственности. В соответствии с Гражданским Кодексом РСФСР и Кодексом о браке и семье РСФСР право общей совместной собственности на жилой дом признавалось за супругами (ст. 20 КоБС РСФСР) и членами колхозного двора (ст. 126 ГК РСФСР). Во всех остальных случаях общая собственность на жилой дом признавалась долевой. Но в последнее время в законодательстве нашла отражение тенденция к расширению как оснований возникновения совместной собственности, так и кругa ее субъектов. Например, ст. 134 ГК РСФСР я редакции Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 24 февраля 1987г.15 относила имущество хозяйства граждан, занимающихся индивидуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве, к объектам права совместной собственности этого хозяйства. К этим отношениям применялись правила ст. 127—133 ГК РСФСР. Иными словами, на них распространялся тот же правовой режим, что и на общую собственность членов колхозного двора (семьи колхозника).

В отношении имущества крестьянского хозяйства законодатель установил, что оно принадлежит его членам на правах (на праве— Е. В.) общей долевой собственности. А при единогласном решении членов крестьянского хозяйства имущество может находиться в общей совместной собственности (п. 15 Закона РСФСР о крестьянском (фермерском) хозяйстве6 в редакции Закона от 27 декабря 1990г.).17 Таким образом, соглашением участников общей собственности может быть изменен режим долевой и установлен режим совместной собственности. Такое право предоставлено не только членам крестьянского хозяйства, но и членам семьи в отношении имущества, используемого ими для совместной предпринимательской деятельности, произведенной продукции и полученных доходов (ст. 11 Закона о собственности в РСФСР), а также в отношении принадлежащего семье индивидуального предприятия (ст. 8 Закона РСФСР о предприятиях и предпринимательской деятельности).

Вопросы владения, пользования и распоряжения общей совместной собственностью изложены в ГК РСФСР применительно к собственности колхозного двора (ст. 126—133). Однако теперь такого регулирования недостаточно. Тем более, когда речь идет о таком объекте собственности, как жилое помещение, и о таком важном процессе, как приватизация, руководствоваться устаревшими нормами по аналогии не позволительно. В законодательные акты, и прежде всего в ГК РСФСР, должны быть внесены соответствующие изменения и дополнения.

Говоря о формировании рынка жилья, нельзя забывать, что число собственников квартир увеличивается за счет членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов, полностью внесших свой паевой взнос за квартиру. Согласно п. 2 ст. 13 Закона о собственности в РСФСР члены этих кооперативов становятся собственниками квартир с момента выплаты пая. Это положение Закона носит императивный характер, так как переход права собственности на кооперативную квартиру от кооператива к пайщику не зависит от воли ни первого, ни последнего. Такой способ приобретения гражданином права собственности на квартиру не является приватизацией в строгом смысле слова. Приватизация представляет собой переход к частной собственности от , другой противоположной формы собственности — государственной. В Законе о собственности в Российской Федерации частная собственность граждан и юридических лиц противопоставляется государственной.

Жилищным и жилищно-строительным кооперативам как юридическим лицам жилые дома принадлежат, следовательно, на праве частной собственности. Поэтому не может быть и речи о приватизации. Но установлением правила, содержащего в Законе о собственности, законодатель преследовал, вероятно, цель: сделать право членов ЖСК, на квартиру таким же оборотным, как и право собственности граждан, выкупивших свои квартиры в государственном и муниципальном фонде, т. е. предоставить гражданам, независимо от того, к какому жилищному фонду принадлежит дом, равные права в распоряжении квартирой.

Однако с правовой точки зрения такое решение вызывает возражения уже потому, что данная норма (п. 2 ст. 13 Закона о собственности в РСФСР) противоречит принципам, провозглашенным в том же Законе. В п. 3 ст. 2 говорится, что «установление государством в какой бы то ни было форме ограничений или преимуществ в осуществлении права собственности в зависимости от нахождения имущества в частной, государственной и другой собственности не допускается». А прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается, за исключением случаев, предусмотренных в п. 4 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. Таким образом, прекращение права кооперативной собственности на основании п. 2 ст. 13 Закона о собственности в РСФСР является нарушением прав кооператива как юридического лица, так как оно происходит помимо воли кооператива, т, е. принудительно. Распоряжаться собственностью кооператива может только сам кооператив в лице его высших органов — общего собрания (собрания уполномоченных). Произошла подмена воли собственника волей государства.

Упрощенный способ преобразования права собственности на кооперативную квартиру отрицательно сказывается и на самих членах жилищных, и жилищно-строительных кооперативов. В литературе уже отмечалось, что это, по сути дела, беспрецедентный случай принудительного навязывания права собственности.18 В связи с передачей кооперативных квартир в собственность членов кооператива возникает множество вопросов, касающихся изменения правового положения членов кооператива, судьбы жилищных и жилищно-строительных кооперативов и т. д. В определенной степени происходит сближение правового режима кооперативных и приватизированных квартир. Все это требует соответствующего отражения в законодательных актах.

Однако в рамках настоящей статьи не представляется возможным подробно рассмотреть все эти вопросы. Они требуют специального исследования.
* Аспирантка юридического факультета С.-Петербургского государственного университета.

1Основные направления стабилизации народного хозяйства и перехода к рыночной экономике, одобренные Верховным Советом СССР 19 октября 1990// Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1990. № 44. Ст. 906.

2 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.

3 Там же. 1992. № 3. Ст. 89.

4 Там же. 1991. № 28. Ст. 959.

5 Закон РСФСР «О налогах на имущество физических лиц» от 9 декабря 1991 г. //Там же. 1992. № 8. Ст. 362.

6 Закон РСФСР «О плате за землю» от 11 ноября 1991. с изменениями и дополнениями//Там же. 1991. № 44. Ст. 1424; Российская газета. 1992. 26 февр.

7 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963.

8 Все, что говорится о муниципальном фонде, относится к государственному фонду, принадлежащему Москве и Санкт-Петербургу.

9Экономика и жизнь. 1992. № I. С. 13. Вечерний Петербург. 1992. 18 дек.

10 В этой связи вызывает недоумение то обстоятельство, что продолжает действовать п. 7 постановления Совета Министров СССР «О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами» от 15 мая 1986 г. (СП СССР. 1986. № 21. Ст. 121; 1990. № 26. Ст. 121). В принятом 7 марта 1992 г. постановлении Правительства Российской Федерации по поводу вышеуказанного постановления говорится о неприменении на территории Российской Федерации только абзацев 2 и 3 п. 10 (Российская газета. 1992. 16 марта).

12 См. п. 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» от 31 июля 1981 г. (Бюллетень Верховного Суда СССР. 1981. № 5).

13 Приходько И. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона о собственности в СССР//Хозяйство и право. 1991. № 1. С. 94.

14 Киселев С. Пошел в собственники, попал в жилколхозники//Российская газета. 1992. 22 ноября.

15 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1987. №.9. Ст. 250.

16 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324.

17 Закон РСФСР об изменениях Закона РСФСР «О крестьянском (фермер
ском) хозяйстве»//Там же. 1991. № 1. Ст. 5.

18 Приходько И. Указ. соч.



ОГЛАВЛЕНИЕ