ОГЛАВЛЕНИЕ

Кондоминиумы в современной России
№ 4
02.11.1998
Дроздов И.А.
В последнее время понятие «кондоминиум» все чаще употребляется не только в средствах массовой информации, но и в быту. Однако большинство из употребляющих термин «кондоминиум» вряд ли достаточно четко представляют его значение. Тому, безусловно, есть причины. Ведь за короткое время юридическое содержание данного понятия подверглось значительной трансформации в силу изменений, которые произошли в отечественном законодательстве.
Термин «condominium» (сособственность) заимствован из латыни и активно использовался цивилистами XIX в. в качестве обозначения соответствующего института, существовавшего в римском праве.1 В новейшей истории российского права понятие «кондоминиум» обозначает явление, в значительной степени отдаленное от его буквального значения, хотя и не полностью от него оторванное. Впервые определение кондоминиума было сформулировано в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики»,2 а примерно год спустя воспроизведено с некоторыми изменениями во Временном Положении о кондоминиуме.3 Не вдаваясь в анализ отличий, существовавших применительно к определению кондоминиума между этими нормативными актами, отметим, что оба документа относили его к числу субъектов гражданского права. Кардинально иную позицию заняли разработчики Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. (далее — 3акон),4 согласно которому кондоминиум отнесен к числу объектов, а не субъектов гражданских прав.
Закрепленное в Законе (ст.1) определение кондоминиума позволяет выделить по крайней мере три присущих ему признака.
1. Кондоминиум немыслим без комплекса недвижимого имущества с единой инфраструктурой, образующего, по сути, его остов. Комплекс недвижимого имущества может состоять как из многоквартирных (одного, нескольких или части), так и из нескольких компактно расположенных односемейных зданий или сооружений. Основанием объединения нескольких многоквартирных либо односемейных зданий и сооружений в единый кондоминиум является прежде всего наличие единой инфраструктуры, и в частности общих пешеходных дорожек, колодцев, зеленых насаждений, линий электропередач и т. д. Безусловно, все приведенные примеры элементов, составляющих единую инфраструктуру, в известной мере условны и субъективны и в одних случаях могут приниматься во внимание, а в других — нет. При определении пообъектного состава кондоминиума, несомненно, должна учитываться и воля домовладельцев, проживающих в зданиях и сооружениях, предполагаемых к передаче в состав того или иного кондоминиума. Иными словами, если домовладельцы отдельно стоящих зданий и сооружений готовы объединить принадлежащие им объекты в единый кондоминиум, то препятствия со стороны регистрирующих органов чиниться не должны, за исключением случаев, когда указанное объединение явно неразумно, затрагивает интересы третьих лиц, противоречит законодательству и т.п.
Допускается образование отдельного кондоминиума, состоящего и из части многоквартирного здания. Правда, в этом случае требуется выполнение двух условий. Указанная часть должна быть не меньше одной блок-секции с изолированным входом и межквартирным лестнично-лифтовым узлом, а ее потенциально возможные надстройка, реконструкция, перестройка либо снос не должны привести к нарушению целостности других частей здания.
Применительно к кондоминиуму, состоящему из одного или части многоквартирного здания, требование о наличии единой инфраструктуры не утрачивает своего значения, хотя и приобретает несколько иной смысл. Ведь очевидно, что внешний вид любого сооружения определяется также и состоянием прилегающей к нему территории. В этой связи Закон предполагает включение в состав кондоминиума земельных участков, пешеходных и транспортных дорог, бассейнов, водоемов и иных подобных объектов, в известной мере обслуживающих само здание либо его часть и составляющих с ним единую инфраструктуру.
2. Комплекс недвижимого имущества должен включать в себя хотя бы один объект, предназначенный для жилых целей, так как не вызывает сомнения, что создание кондоминиумов прежде всего преследует цель повысить эффективность управления именно жилым фондом, используемым гражданами для удовлетворения своих насущных потребностей. Безусловно, в состав кондоминиума могут входить и нежилые помещения (подвалы, подсобные помещения, магазины, расположенные на первом этаже, и т.п.), но выполнять они должны, как правило, обслуживающие функции. Подобный вывод вытекает из толкования определений кондоминиума и помещения, данных в ст.1 Закона. К примеру, под помещением понимается часть жилого здания либо иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Иными словами, доминирующая роль придана законодателем именно объектам, используемым для жилых целей, а все прочие объекты входят в состав кондоминиума лишь потому, что они выполняют обслуживающие функции либо неразрывно связаны с жилыми объектами.
3. Объекты в кондоминиуме должны принадлежать нескольким домовладельцам (собственникам помещений в комплексе недвижимого имущества). Возможна ситуация, когда одно помещение принадлежит на праве общей собственности нескольким субъектам гражданского права. Можно ли при этих условиях говорить о существовании нескольких домовладельцев? Закон отвечает на данный вопрос отрицательно. В этом случае все сособственники будут выступать как один домовладелец. Действительно, ведь право собственности в такой ситуации принадлежит нескольким субъектам права сообща, а не по отдельности. Сложнее обстоит ситуация, когда нескольким лицам принадлежит на праве общей собственности несколько помещений в кондоминиуме. Как быть в подобном случае? Закон прямого ответа не дает. Представляется, однако, что ответ должен быть таким же, как и в первом приведенном примере, причем в его обоснование могут быть выдвинуты все изложенные выше соображения. Иными словами, так же как и в первом случае, домовладельцем помещений, находящихся в общей собственности, будут являться все сособственники сообща, а не по отдельности.
Совокупность описанных признаков в полной мере характеризует, однако, лишь кондоминиум в широком смысле, поскольку возникновение кондоминиума как объекта гражданских прав обусловлено также его государственной регистрацией и внесением соответствующей записи в паспорт домовладения. В процессе регистрации в полной мере осуществляется индивидуализация кондоминиума посредством установления его пообъектного состава, присвоения кадастрового номера и т.п.
Представляя собой, как правило, сложный комплекс недвижимого имущества с разветвленной инфраструктурой, кондоминиум нуждается в грамотном управлении. Ведь далеко не секрет, что эффективность использования полезных свойств того или иного имущества зависит прежде всего от уровня заботы и квалификации лиц, осуществляющих функции управления. Применительно к кондоминиуму Закон предусмотрел три различных способа управления, тем самым предоставляя домовладельцам определенный выбор путей реализации своих прав в отношении принадлежащего им жилья. Два из них являются основными: 1) передача функций по управлению кондоминиумом управомоченной государством или муниципальным образованием службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; 2) непосредственное управление домовладельцами (этот способ может быть выбран лишь в кондоминиумах, где число домовладельцев не превышает четырех); 3) осуществление домовладельцами управления кондоминиумом через создаваемое товарищество собственников жилья.
Следует оговориться, что в качестве предмета, в отношении которого осуществляется управление, выступает не кондоминиум в целом, а лишь общее имущество домовладельцев в нем, включающее в себя недвижимое имущество, выполняющее по большей части обслуживающие функции: лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, электрическое, сантехническое и иное оборудование и т.п. Приведенный перечень — не исчерпывающий. В качестве универсальных критериев, наличие которых позволяет отнести то или иное имущество в кондоминиуме к общему, Закон называет предназначение обслуживать единый комплекс недвижимого имущества и служить его использованию.
Однако далеко не всегда имущество в кондоминиуме, удовлетворяющее данным критериям, в том числе прямо отнесенное Законом к общему, может быть признано таковым. Несомненно, что стены, потолки квартир представляют собой ограждающие несущие и ненесущие конструкции и, казалось бы, должны входить в состав общего имущества, что влечет, в частности, распределение бремени по их содержанию между всеми домовладельцами. В то же время неразумно распределять расходы домовладельца (например, на косметический ремонт его потолка) между всеми собственниками помещений в кондоминиуме. Решать подобные проблемы необходимо в зависимости от конкретных обстоятельств, основываясь в каждом случае на требованиях добросовестности, разумности и справедливости. Так, если в квартире производится косметический, текущий ремонт, то стены, потолок, пол должны рассматриваться в качестве составных частей помещения, а бремя ремонта должно, безусловно, ложиться исключительно на собственника помещения. Это вполне справедливо, поскольку незначительные ухудшения конструктивных элементов квартиры не затрагивают интересов других домовладельцев. В случае же, когда для обеспечения прав и законных интересов по крайней мере двух домовладельцев необходим капитальный ремонт, нужно исходить из того, что конструктивные элементы квартиры находятся в составе общего имущества кондоминиума, а бремя ремонта распределять между всеми домовладельцами. Таким образом, в качестве дополнительного критерия отнесения имущества в кондоминиуме к общему следует выделить назначение обслуживать двух и более домовладельцев.
Возвращаясь к характеристике способов управления кондоминиумом, отметим, что, к сожалению, действующим законодательством достаточно подробно регламентирован лишь порядок управления кондоминиумом через товарищество собственников жилья. Применительно же к регулированию первых двух способов управления очевидно наличие пробелов, устраняемых, правда, в определенной мере толкованием имеющихся правил.
Первый способ управления предполагает заключение договора между домовладельцами и службой заказчика. Закон, однако, не определяет его правовую природу. Толкование существующих норм позволяет определить такой договор как договор доверительного управления. В пользу данного вывода говорит ряд обстоятельств. Во-первых, при выборе рассматриваемого способа управления согласно п.6 ст.22 Закона «недвижимое имущество передается в управление». Данная формулировка в значительной мере воспроизводит содержащуюся в п.1 ст.1012 ГК РФ, который дает определение договора доверительного управления. Во-вторых, служба заказчика получает право самостоятельно выбирать организации и предпринимателей, привлекаемых для ремонта, реконструкции и прочих действий по содержанию кондоминиума, а также осуществлять иные действия, связанные с его текущей эксплуатацией. Иными словами, служба заказчика получает практически полный контроль над вверенным ей имуществом. В этом смысле объем прав службы заказчика в отношении имущества кондоминиума аналогичен правам доверительного управляющего.
Второй способ управления представляет собой непосредственное управление кондоминиумом домовладельцами. Однако это отнюдь не предполагает осуществления домовладельцами своими силами, например, покраски полов, побелки потолков, ремонта прохудившейся крыши. Закон предоставляет возможность домовладельцам заключать договоры с физическими и юридическими лицами, осуществляющими ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность. В целях обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем граждан указанные организации и предприниматели должны иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности в случае, если такая деятельность является лицензируемой. Безусловно, ряд функций, например, ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ, может осуществляться непосредственно домовладельцами. Причем наличие у домовладельцев специального разрешения (лицензии), исходя из смысла Закона, не требуется.
Порядок взаимоотношений между домовладельцами при осуществлении данного способа управления разумно определить в специальном договоре. Наиболее подходящим в этом плане является договор простого товарищества. Тем не менее далеко не всегда возможно договориться о заключении договора, удовлетворяющего интересам всех домовладельцев.
В такой ситуации отношения между домовладельцами, по-видимому, должны регулироваться как общими нормами гражданского законодательства, так и специальными правилами, регулирующими отношения по поводу общего имущества в кондоминиуме. Особое значение в этой связи приобретает институт общей долевой собственности, нормы которого предопределяют юридическое содержание правоотношения, существующего между домовладельцами. Сразу же отметим, что отношения общей долевой собственности, регулируемые нормами ГК РФ, по своей правовой природе не могут быть приравнены к отношениям общей долевой собственности в кондоминиуме по ряду причин.
Во-первых, в общей долевой собственности доля в праве собственности заключает в себе право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной доле. Домовладельцу, напротив, доля в праве дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом независимо от ее размера. Во-вторых, в отношениях общей долевой собственности доля в праве предоставляет ее обладателю потенциальную возможность выделить по его требованию долю в натуре либо по крайней мере потребовать выплаты ее денежного эквивалента. В отношениях общей долевой собственности в кондоминиуме выдел доли в натуре или предоставление денежной компенсации абсолютно исключен. В-третьих, участники общей долевой собственности вправе при достижении согласия без всяких ограничений осуществить отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности. Общее имущество в кондоминиуме подлежит отчуждению лишь при соблюдении ряда ограничений. Так, невозможно отчуждение третьим лицам, к примеру, лифта либо несущих конструкций. В-четвертых, доля в праве на общее имущество обладает способностью самостоятельного обращения в гражданском обороте. В то же время оборот доли в праве на общее имущество в кондоминиуме не может осуществляться в отрыве от оборота помещения в кондоминиуме. В-пятых, распоряжение общим имуществом осуществляется исключительно при достижении согласия между всеми сособственниками. В кондоминиуме распоряжение общим имуществом осуществляется на основании решения домовладельцев, для принятия которого достаточно простого большинства голосов.5
Таким образом, общую долевую собственность в кондоминиуме следует отнести к разновидности общей долевой собственности, предполагающей особое правовое регулирование. Существует, однако, мнение, что здесь налицо банальное противоречие Закона Гражданскому кодексу, а значит, ряд норм Закона в этой ситуации просто не подлежит применению. Такой вывод несостоятелен. Применение норм об общей долевой собственности, содержащихся в ГК РФ, к отношениям в кондоминиуме на практике просто невозможно. Приведем лишь несколько примеров.
Доля в праве на общее имущество согласно ГК РФ предоставляет ее обладателю правомочия владения и пользования лишь в отношении части общего имущества, соразмерной его доле. Применение данной нормы к домовладельцам означало бы запрет для многих из них либо пользоваться лифтом или мусорным баком, либо выходить на лестничные площадки на других этажах и т. п. Невозможность на практике такого положения вещей не подлежит даже обсуждению. Другой пример. Участник общей долевой собственности согласно ст. 252 ГК РФ вправе требовать выдела своей доли в натуре либо выплаты стоимости его доли другими участниками общей долевой собственности. Но невозможно представить себе ситуацию, при которой домовладелец «обменивает» долю в праве на общее имущество в кондоминиуме, к примеру, на пресловутый лифт либо на часть несущих конструкций. Нелогично предоставлять домовладельцу и право требовать от других домовладельцев выплаты денежной компенсации взамен принадлежащей ему доли. Перечень аналогичных примеров еще долго можно продолжать.
В этой связи Закон по отношению к ГК РФ следует, по-видимому, рассматривать не как противоречащий ему, а как lex specialis, безусловно, не исключающий субсидиарного обращения к нормам ГК РФ об общей собственности.
Наконец, управление кондоминиумом может осуществляться товариществом собственников жилья, создаваемым домовладельцами. Действующее законодательство о товариществах собственников жилья вызывает наибольшие споры среди цивилистов. Остановимся лишь на более животрепещущих из них.
Так, товарищество согласно Закону признается юридическим лицом и является некоммерческой организацией. Спорным, однако, остается вопрос, к какой организационно-правовой форме оно принадлежит. Первоначально товарищество собственников жилья в юридической литературе было отнесено к одной из разновидностей потребительских кооперативов. Такое представление о правовой природе товарищества собственников жилья неверно, хотя, безусловно, потребительский кооператив наиболее близок ему по своей сущности. Более обоснованна позиция, согласно которой товарищество собственников жилья представляет собой самостоятельную организационно-правовую форму.6
Следует выделить по крайней мере четыре отличия потребительского кооператива от товарищества собственников жилья. Во-первых, потребительский кооператив вправе распределять полученные доходы между его членами (п.5 ст.116 ГК РФ). Товарищество собственников жилья такого права не имеет (п.4 ст.41 Закона). Во-вторых, в товариществах в отличие от потребительских кооперативов нет паевых отношений. В-третьих, у членов товарищества собственников жилья нет обязанности, существующей у членов кооператива, покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (п.4 ст.116 ГК РФ). Наконец, в-четвертых, сфера деятельности товариществ собственников жилья намного эже по сравнению со сферой деятельности потребительских кооперативов, которые могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей. Изначально эже у товарищества и круг лиц, способных стать его членами. Он ограничен домовладельцами кондоминиума, в котором создается товарищество. В то же время членом потребительского кооператива может быть, в принципе, любое лицо.
Нет пока и ответа на вопрос о том, каким образом будет происходить преобразование жилищно-строительных кооперативов и иных подобных образований в товарищества собственников жилья и будет ли оно происходить вообще.
Проанализируем нормы Закона. Так, ст.4 устанавливает, что его действие распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом. Позиция законодателя выглядит совершенно обоснованной. Действительно, до момента выплаты пая хотя бы одним членом кооператив является единственным собственником многоквартирного дома. Иной становится ситуация после выплаты пая кем-либо из членов кооператива: гегемония кооператива на имущество дома нарушается появлением второго собственника — члена кооператива, полностью выплатившего пай. С этого момента заинтересованные лица вправе требовать регистрации многоквартирного дома в качестве кондоминиума.
По мере выплаты членами кооператива своих паев количество домовладельцев будет расти. Не исключено, что некоторые из них захотят создать товарищество собственников жилья. В этой ситуации в кондоминиуме может одновременно существовать как товарищество собственников жилья, так и кооператив. Возможен вариант, при котором в состав товарищества как домовладелец захочет войти и кооператив. Правда, в этом случае после выкупа последней квартиры кооператив автоматически перестанет быть членом товарищества.
Судьба кооператива после выкупа всех квартир может быть различной. Если в кондоминиуме к тому моменту не будет образовано товарищество, то оставшиеся в кооперативе члены могут преобразовать его в товарищество. Если же товарищество уже существует, то потребность в кооперативе скорее всего отпадет и он будет ликвидирован. Все это — лишь предположения о том, как могут развиваться события. По какому пути пойдет практика, неизвестно.
Многие нормы Закона вызывают вопросы, трудно разрешаемые даже при доктринальном толковании. Еще более запутало ситуацию решение Конституционного Суда РФ (далее — КС РФ) от 3 апреля 1998 г.,7 явившееся реакцией на широко обсуждавшийся в последнее время вопрос о правомерности закрепления нормы, предполагавшей создание товарищества на основании решения, которое принимается простым большинством голосов присутствующих на общем собрании. Причем членами товарищества автоматически становятся и те лица, которые либо голосовали против такого решения, либо вообще по каким-либо причинам не приняли в нем участие.
Так, судья Ю.Г.Иваненко, обратившийся с запросом в КС РФ, усматривал противоречие ряда норм Закона пункту 2 ст.30 Конституции РФ запрещающему принуждение кого-либо к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. КС РФ согласился с заявителем и признал не соответствующими Конституции РФ как нормы, касающиеся порядка образования товарищества, так и нормы, устанавливающие обязательное членство в товариществе для лиц, приобретших помещения в доме, в котором такое товарищество образовано.
В то же время имеет право на жизнь и противоположное толкование п.2 ст.30 Конституции РФ, позволяющее сделать вывод о том, что указанный пункт к данной ситуации все же неприменим, а к числу объединений, упомянутых в п.2 ст.30, следует отнести исключительно политические, религиозные, иные общественные объединения и профессиональные союзы. При таком подходе о неконституционности ряда положений Закона говорить нельзя. Обе позиции имеют под собой определенное теоретическое обоснование.
Так, в пользу необходимости распространить понятие «объединение» на все юридические лица, включая товарищества собственников жилья, говорит, во-первых, тот факт, что в ст.1 Закона товарищество собственников жилья прямо обозначено как форма объединения домовладельцев (этот аргумент, судя по всему, и был положен в основу решения КС РФ). Во-вторых, в других статьях Конституции под объединениями понимаются отнюдь не только общественные объединения. К примеру, п.1 ст.36 устанавливает право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю. Очевидно, что данное положение следует распространять не только на общественные объединения, но и на иные юридические лица. В-третьих, КС РФ в своих предыдущих решениях под объединением фактически понимал не только общественные объединения. Так, в свое время ТОО «СКАМ» обратилось в КС РФ с просьбой признать неконституционным Закон Санкт-Петербурга от 14 июля 1995 г. «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году». В вынесенном по делу решении КС РФ указал, что в соответствии с п. 4 ст. 125 Конституции РФ проверка конституционности законов осуществляется по жалобам граждан и их объединений. К числу последних КС РФ, по сути, отнес ТОО «СКАМ».8 Заметим, правда, что в п. 4 ст. 125 Конституции РФ термин «объединение» вообще не употребляется.
В обосновании противоположной позиции лежат свои доводы. Приведем некоторые из них.
Во-первых, анализ структуры главы 2 Конституции РФ, посвященной правам и свободам человека и гражданина, позволяет прийти к выводу о том, что ст.30 расположена внутри блока статей, посвященных исключительно политическим правам человека и гражданина, хотя указанный блок и не выделен в отдельную главу.
Во-вторых, п.1 ст.30 прямо говорит об общественных объединениях и профессиональных союзах. Пункт 2 является своего рода продолжением п.1, и в этом смысле его толкование не должно осуществляться в отрыве от п.1.9
В-третьих, историческое толкование позволяет с большой долей уверенности предположить, что появление указанной нормы вызвано стремлением защитить прежде всего политические права граждан, не допустить насильственного принуждения к участию в общественной жизни, как это зачастую бывало в период господства Советской власти, когда граждане фактически принуждались к вступлению в общественные организации, поддерживаемые тогдашним руководством страны, насильственно насаждалась коммунистическая идеология и т.п. В то же время товарищество собственников жилья далеко от решения политических проблем и основной задачей ставит организацию хозяйственной деятельности по управлению кондоминиумом.
Наконец, в-четвертых, использование термина «объединение» в гражданском и иных отраслях права ограничено буквально несколькими случаями (общественные объединения, объединения юридических лиц). Как правило, применительно к обозначению юридических лиц используются термины «организация» либо «предприятие», но никак не «объединение». Справедливости ради отметим, что понятие объединение однозначно нигде не формулируется.
КС РФ, однако, применил расширительное толкование понятия объединение, отнеся к числу объединений в том смысле, в каком их понимает Конституция РФ, и товарищества собственников жилья. К сожалению, при этом КС РФ не раскрыл юридического содержания понятия объединение. Тем самым по-прежнему остается неясным, любое ли юридическое лицо является объединением? Любое ли объединение является юридическим лицом, или оно включает в себя еще и иные общности? Подобная неопределенность оставляет КС РФ простор для различного толкования сходных правоотношений в зависимости от существующей в данный момент времени политической, экономической и иной ситуации, что, безусловно, не способствует единообразному применению Конституции.
Представляется, что понятие объединение во всяком случае ограничивается юридическими лицами. К примеру, муниципальные образования в известном смысле также представляют собой объединения, пусть даже публично-правовые. В то же время практически все мы включены в то или иное муниципальное образование по воле закона. Наше волеизъявление на пребывание в том или ином муниципальном образовании выражается лишь опосредованно, через осуществляемую органами внутренних дел регистрацию по месту жительства, а следовательно, можно говорить о принудительном вовлечении в данное объединение. Однако никому не придет в голову признать порядок создания муниципальных образований неконституционным.
Другой пример связан непосредственно с кондоминиумом, домовладельцы в котором также в известном смысле образуют объединение вне зависимости от того, облекается ли оно в форму товарищества, или нет. Действительно, с момента приобретения помещения в кондоминиуме между приобретателем и остальными домовладельцами возникает правовая связь, обусловленная отношением общей долевой собственности, существующим в кондоминиуме.10 Координация деятельности такого объединения, согласно Закону, обеспечивается общим собранием домовладельцев. Причем указанный орган вправе принимать решения, обязательные для всех домовладельцев. К примеру, п.6—8 ст.22 Закона допускают возможность принятия простым большинством голосов решения о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или муниципальным образованием службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. В этой ситуации между службой заказчика, с одной стороны, и домовладельцами — с другой, возникает обязательственное правоотношение, участниками которого могут стать жильцы, которые вовсе этого не желали.
Иными словами, механизмом, связывающим домовладельцев, является прежде всего сам кондоминиум как специфический объект гражданских прав и лишь во вторую очередь — товарищество. Однако с точки зрения обсуждаемого решения КС РФ домовладельцы одного кондоминиума вне товарищества, по-видимому, объединения не образуют. При ином подходе пришлось бы признать неконституционными нормы, устанавливающие правовые связи (отношения общей долевой собственности) между домовладельцами.
Главным практическим последствием решения КС РФ следует признать изменение порядка определения размеров взносов, предназначенных для содержания и эксплуатации кондоминиума. Собственно говоря, именно этот вопрос, а не само по себе принудительное членство в товариществе волновал многих домовладельцев. Бытовало мнение, что за принудительным членством в соответствии с решениями органов товарищества может последовать возложение на всех без исключения домовладельцев как на членов товарищества обязанностей по уплате достаточно внушительных взносов. Действительно, пользуясь своим положением, обеспеченное большинство способно было до предела взвинтить размеры взносов домовладельцев, что могло поставить малообеспеченных жильцов перед дилеммой — либо отдать последние сбережения, либо переехать в менее престижную квартиру в другом кондоминиуме. Тем самым Закон вроде бы «зажигал» зеленый свет процессу выдавливания малообеспеченных жильцов из квартир, расположенных в престижных районах.
Однако и до решения КС РФ граждане не оставались беззащитными в этой ситуации. Так, действующий ГК РФ, в частности ст.10, запрещает участникам гражданского оборота злоупотреблять своими правами в любых формах. В качестве санкции суды вправе отказать лицам, нарушающим указанное правило, в защите принадлежащих им прав. Применительно к товариществам собственников жилья суды могли бы использовать указанную норму в целях соблюдения баланса интересов всех домовладельцев, требований разумности и обоснованности принимаемых товариществом решений. Тем самым исключались бы как возможность установления непомерно высоких взносов, так и отказ, к примеру, беспросветного пьяницы платить минимальные взносы, требуемые для поддержания элементарной чистоты и порядка в доме. Правда, в условиях массового нарушения законов, неуважения к ним, коррупции, иных объективно существующих обстоятельств большинство скептически относилось к возможности таким образом защитить права меньшинства.
Ныне КС РФ установил иную модель финансирования кондоминиума, на базе которого создано товарищество. Прежде всего суд указал, что отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. Таким образом, бремя несения расходов по содержанию общего имущества не ложится исключительно на кошельки членов товарищества. По-иному стал определяться и размер необходимых расходов. Если ранее подобный вопрос мог быть решен большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества, то ныне определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам — разрешаться в судебном порядке.
Нетрудно себе представить, что общего согласия можно будет достичь в единичных случаях. Что же станет с нашими судами, когда сотни тысяч домовладельцев бросятся выяснять в судебном порядке размер необходимых расходов? Причем обращаться каждому из них придется, по-видимому, не раз. К примеру, суд определил размер необходимых расходов, а через год неожиданно прохудилась крыша, в связи с чем потребовались дополнительные финансовые ресурсы, но ряд жильцов заартачились. К тому же нельзя не учитывать тот факт, что судам при урегулировании подобных споров придется решать вопросы не столько права, сколько целесообразности. Как следствие, потребуется проведение многочисленных экспертиз, которые не только удорожат процесс, но и удлинят сроки рассмотрения дел.
Несмотря на то что лица, не вступившие в товарищество, не освобождаются от участия в необходимых расходах по содержанию общего имущества, модель «в товарищество вступают только те, кто этого хочет» далеко не безупречна. Уже сейчас понятно, что домовладельцы, которые будут образовывать товарищество, скорее всего, окажутся в роли обслуживающего персонала прочих жильцов, пользующихся практически бесплатно (вероятно, размер необходимых расходов будет минимален), к тому же иногда нерадиво, дополнительными удобствами, создаваемыми за счет энтузиастов. В этой связи на ум приходит п.3 ст.17 Конституции, устанавливающий, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Представляется, что во многом закрепленная ныне модель направлена на чрезмерную защиту меньшинства в ущерб интересам остальных домовладельцев.
И это далеко не единственное последствие принятого решения, порождающего больше вопросов, чем ответов. Например, как будут участвовать в управлении кондоминиумом жильцы, не вступившие в товарищество, имея в виду то обстоятельство, что Закон предусматривает всего три способа управления? Могут ли образовываться в кондоминиуме два и более товарищества? Если могут, то как они будут взаимодействовать между собой? Как будут взаимодействовать между собой товарищество и прочие жильцы? Перечень вопросов можно продолжать до бесконечности.
Из всего этого напрашивается главный вопрос: может ли при существующей правовой базе нормально функционировать товарищество, образованное лишь частью домовладельцев? Ответ будет отрицательным. Во-первых, 60—70% домовладельцев далеко не всегда будут заинтересованы на своих плечах нести бремя каких-либо улучшений, предназначенных для кондоминиума в целом. К тому же нет гарантий, что остальные жильцы, материально не поддерживающие проводимые начинания, с уважением отнесутся к осуществляемой деятельности. Во-вторых, даже если определенная группа жильцов и согласится с несением повышенных расходов, то их деятельность, по-видимому, может быть заблокирована другими жильцами. К примеру, товарищество собирается заключить договор подряда, по которому подрядчик должен покрасить в определенный цвет стены, отреставрировать лепнину на парадной лестнице и т.д. В то же время домовладельцы, не входящие в товарищество, не хотят проводить ремонт вовсе либо хотят провести его иным образом и т.п. Как должен решаться такой спор, пока абсолютно непонятно.
Принятое КС РФ решение на практике может ударить даже по тем товариществам собственников жилья, которые были созданы единогласным решением домовладельцев, поскольку жильцы теперь не застрахованы от того, что приобретатель помещения в кондоминиуме откажется от вступления в товарищество.
Такая возможность появилась после того, как КС РФ признал неконституционным и п.4 ст.32 Закона, устанавливающий, что все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Существовавший ранее порядок, обусловливающий приобретение права собственности на помещение в кондоминиуме, где организовано товарищество, вступлением в члены товарищества, признан КС РФ «принудительным вовлечением», нарушающим к тому же право иметь имущество в собственности, гарантированное ст.35 Конституции.
Представляется, что понятие «принуждение» истолковано КС РФ слишком широко. В этой связи необходимо согласиться в данной части с особым мнением судьи КС РФ Б.С.Эбзеева, который указал, что факт приобретения помещения в кондоминиуме после организации товарищества или во вновь создаваемом кондоминиуме при условии соблюдения продавцом требований ст.13 Закона (в этой статье речь идет о необходимости включать в условия договора права и обязанности приобретателя как будущего члена товарищества и т.п.) и при отсутствии явного отказа от такого участия является актом согласия домовладельца на участие в товариществе, результатом его собственного волеизъявления и добровольного выбора и не может квалифицироваться ни как принуждение к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем, ни как ограничение прав собственника.11
В существующих условиях товариществам, созданным по единогласному решению домовладельцев, уже не может быть гарантирована стабильность их финансовой базы, единоличное управление кондоминиумом. Ситуация для таких товариществ осложняется еще и тем, что в свете решения КС РФ жильцы, по-видимому, получили также право беспрепятственно в любое время покидать товарищество, что делает объединение домовладельцев гораздо более хрупким. Особое значение приобретают личные взаимоотношения между домовладельцами, ухудшение которых может повлечь выход отдельных членов из товарищества, занятие ими деструктивной позиции и т. п.
Безусловно, Закон изначально был далек от совершенства. Практика лишь подтвердила данное обстоятельство. Однако решение КС РФ поставило под сомнение действенность части, посвященной управлению кондоминиумом. Очевидно, необходимо вновь и более серьезно подойти к этой проблеме уже непосредственно законодателям, дабы на основе полученного как негативного, так и позитивного опыта выработать новую редакцию Закона (внести в него изменения и т.п.), которая в наибольшей мере удовлетворяла бы интересам различных слоев населения. Потребность же в регулировании управления негосударственным жилым фондом, несомненно, существует. Каковы же пути решения данной проблемы?
Очевидно, что управление кондоминиумом возможно лишь в двух формах: самостоятельное управление либо передача функций по управлению кондоминиумом специализированной организации. Причем поскольку кондоминиум представляет собой цельный механизм, то должен соблюдаться принцип единства управления, т.е. выбранный способ управления должен распространяться на весь кондоминиум. Иное решение данного вопроса неизбежно приведет к обветшанию и разрушению жилья. В этой связи вряд ли может найти поддержку заложенная ныне модель управления, характеризуемая поговоркой «кто в лес, кто по дрова».
Самостоятельное управление кондоминиумом в сложившейся ситуации эффективно может осуществляться лишь путем непосредственного управления кондоминиумом домовладельцами. Представляется, что право выбора данного способа управления должно быть предоставлено домовладельцам любых кондоминиумов. Все решения по вопросам управления кондоминиумом при данном способе управления, за исключением вопроса о размере необходимых расходов, должны приниматься простым либо квалифицированным большинством голосов.12 Что же касается товариществ, то их создание на сегодняшний день практически лишено всякого смысла в силу изложенных выше причин. К тому же товарищества в нынешнем виде, как правило, не способны обеспечить реализацию принципа единства управления кондоминиумом, несоблюдение которого, как уже отмечалось, влечет за собой цепь негативных последствий. Все прочие кондоминиумы могут управляться по привычной для большинства населения схеме: РЭУ и т.п.
Предложенная модель обладает рядом достоинств. Во-первых, заинтересованное большинство вправе взять управление кондоминиумом «в свои руки», вовлекая в управление пассивное или негативно настроенное меньшинство. При этом налицо отсутствие противоречия Конституции. Во-вторых, учитывается особенность кондоминиума как особого объекта гражданских прав, нуждающегося в единообразном управлении. Вероятно, что данная модель не удовлетворит абсолютно всех, но она наиболее отвечает положениям, закрепленным в Конституции, принципам справедливости, разумности и т.п.
* Студент юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета (руководитель работы — А.А.Иванов, кандидат юридических наук, доцент Санкт-Петербургского государственного университета).
1 Сами римские юристы говорили о communio и о socii.
2 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №3. Ст.29.
3 Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №52. Ст.5079.
4 СЗ РФ. 1996. №25. Ст.2963.
5 Например, таким образом осуществляется передача общего имущества в кондоминиуме службе заказчика.
6 Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. док. дисс. М., 1997. С.46—47.
7 СЗ РФ. 1998. №15. Ст.1794.
8 Там же. 1997. №42. Ст.4901.
9 Такой логики, по-видимому, придерживались и авторы многих комментариев к Конституции РФ (см., напр.: Комментарий к Конституции РФ / Под. ред. Б.Н.Топорнина, Ю.М.Батурина, Р.Г.Орехова. М., 1994. С.187; Комментарий к Конституции РФ / Под ред. Ю.В.Кудрявцева. М., 1996. С.133).
10 Кстати, сходная позиция отражена и в решении КС РФ.
11 СЗ РФ. 1998. №15. Ст.1794.
12 Требование единогласия и перенесение споров в суд способны парализовать судебную систему.



ОГЛАВЛЕНИЕ