<< Предыдущая

стр. 7
(из 12 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

Глава 16. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ
§ 1. Договор ренты
Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений.
Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583—605).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Договор ренты является реальным, поскольку для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты. Он относится к числу односторонне-обязывающих, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.
Договор ренты является возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.
Существуют два договора ренты — договор постоянной ренты, срок действия которого не ограничен, и договор пожизненной ренты, важнейшей разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. В последнем случае, как это видно из
названия, срок действия договора ограничен сроком жизни получателя ренты.
Стороны договора ренты различаются в зависимости от того, идет ли речь о постоянной или пожизненной ренте. Так, в постоянной ренте, помимо граждан, получателями могут также быть юридические лица. Речь идет о некоммерческих организациях и только о тех случаях, когда это не противоречит закону и целям деятельности указанных организаций.
Состав получателей постоянной ренты может меняться, поскольку договор этот не ограничен каким-либо сроком. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ право на получение ренты может передаваться путем уступки требования, переходить по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация — переходить в порядке правопреемства к другим юридическим лицам.
Что касается договора пожизненной ренты, то уже из ее названия ясно, что получателем могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Если доли в договоре не определены, они считаются равными.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям ренты, если законом или договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается.
По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.
Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты.
Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.
Договор ренты является единственным договором, для которого установлена обязательная нотариальная форма, а когда предметом договора является недвижимость, то и регистрация. Однако если в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, и тогда в нотариальном удостоверении необходимости нет.
Если же речь идет о нарушении требования о регистрации, то суд может признать договор действительным только в том случае, если ранее нотариальное удостоверение уже было произведено.
Договор ренты относится к числу договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку схож с договорами купли-продажи, дарения. Однако от дарения он отличается тем, что в договоре ренты отчуждение является возмездным. Что же касается различий между договорами купли-продажи, а также мены, с одной стороны, и ренты—с другой, то в первом случае отчуждение товаров производится за определенное, заранее известное возмещение. По договору же ренты общий объем возмещения, причитающийся получателю ренты, неизвестен, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни ее получателя (пожизненная рента), который заранее неизвестен. Поэтому либо плательщик ренты, либо ее получатель получит меньше, чем отдаст.
Получатель ренты, помимо собственно рентных платежей, может также получить компенсацию стоимости передаваемой вещи. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила, регулирующие договор купли-продажи.
Однако такие случаи достаточно редки. Чаще получатель ренты передает плательщику ренты имущество бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты ограничиваются только рентными платежами. Тогда к отношениям сторон, касающимся порядка передачи имущества, применяются правила о договоре дарения.
Основная обязанность получателя ренты заключается в том, чтобы передать свое имущество в собственность плательщика. После исполнения этой обязанности у него возникает право требовать выплаты рентных платежей либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В таких условиях необходимы определенные гарантии стабильности рентных отношений на случай недобросовестности плательщика.
К числу гарантий относится прежде всего упомянутое требование о соблюдении нотариальной формы заключения договора, а при передаче недвижимого имущества — государственной регистрации.
Кроме того, стабильность отношений по отчуждению недвижимого имущества обеспечивается наличием норм, устанавливающих, что рента обременяет это имущество Плательщик ренты, будучи собственником имущества, переданного ему по договору, имеет право произвести его отчуждение. Однако, как следует из ст. 586 ГК РФ, рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее
выплату. Это значит, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя. Более того, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную (т.е. дополнительную) с ним ответственность по требованию получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.
Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество. Такое право получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательств контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности.
Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты, возникшие в связи с отчуждением недвижимого имущества, устанавливаются непосредственно в законе, то гарантии выполнения договора ренты, предусматривающие передачу движимого имущества, должны быть определены в самом договоре. К числу таких средств относятся неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание, а также страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязанностей. Условие о характере и объеме обеспечения исполнения такого обязательства считается существенным, и если стороны его не оговорили, то договор считается незаключенным.
Если рента должна выплачиваться в денежной форме, то при нарушении договора применяются общие правила, предусмотренные ст. 395 ГК РФ о последствиях ненадлежащего исполнения денежных обязательств. Они заключаются в том, что при просрочке исполнения денежных обязательств подлежат уплате проценты на сумму просроченных средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (ставкой рефинансирования).
Постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом,
если иное не предусмотрено договором, размер постоянной ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.
Закон предусматривает право плательщика отказаться от дальнейшей выплаты постоянной ренты путем ее выкупа (ст. 592 ГК РФ). Это право является безусловным и может быть реализовано независимо от каких-либо обстоятельств. Оно не может быть исключено и специальным соглашением. Однако отказ от дальнейшей выплаты ренты действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты или за более длительный срок. Договором могут быть введены определенные ограничения выкупа по его срокам. Допускается соглашение, запрещающее выкуп при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).
От выкупа постоянной ренты по одностороннему заявлению ее плательщика следует отличать принудительный выкуп ренты по требованию ее получателя при определенных нарушениях договора плательщиком (длительная просрочка выплаты ренты, нарушение обязательств по обеспечению ее выплаты) либо возникновении обстоятельств, ставящих под сомнение реальность дальнейшей выплаты ренты (ст. 593 ГК РФ). К числу таких обстоятельств отнесен, в частности, переход недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в собственность'нескольких лиц, поскольку такое дробление прав на это имущество означает существенное ухудшение обеспеченности выплаты ренты.
Выкупная цена постоянной ренты определяется в договоре. При этом стороны не связаны какими-либо установленными законом критериями для исчисления цены выкупа. Она может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты и т.д. Выкупная цена в таких случаях равна либо соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (если наряду с принятым обязательством выплаты ренты ее плательщик оплатил стоимость отчужденного под ренту имущества), либо этой годовой сумме плюс цене имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.
Пожизненная рента выплачивается в деньгах. Размер ее устанавливается по соглашению сторон, однако не должен быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.
При увеличении минимального размера оплаты труда увеличивается в соответствии со ст. 318 ГК РФ и размер ренты.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от него выкупа ренты по цене, определенной договором, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора ее плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Возможны ситуации, когда имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, получает повреждения или гибнет в силу случайных причин (речь идет о случаях, когда в этом нет вины ни одной из сторон, например, в результате действий третьих лиц или непреодолимой силы). Возникает вопрос, должен ли плательщик ренты продолжать осуществлять свои платежи? Как следует из ст. 600 ГК РФ, случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором.
§ 2. Договор пожизненного содержания с иждивением
Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. В отличие от других видов ренты пожизненное содержание имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.). Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).
Перечень обязанностей получателя ренты является примерным и может уточняться в договоре как в сторону расширения перечня
установленных законом обязанностей плательщика ренты, так и его сужения. Например, предусмотренная законом обязанность обеспечения потребности в жилище может включать не только предоставление права дальнейшего проживания в переданной плательщику в собственность квартире или жилом доме, но и предоставление в пожизненное пользование другого жилого помещения, указанного в договоре.
Общий объем содержания с иждивением должен быть определен в договоре в стоимостном выражении. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (ч. 2 ст. 602 ГК РФ). Очевидно, что данная норма закона предусмотрена исходя из того, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора и превращает его либо в притворную сделку (например, прикрывающую договор дарения), либо в кабальный для получателя. Сумма пожизненного содержания должна увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.
Статья 605 ГК РФ предусматривает усиленную защиту прав получателя ренты в случае существенного нарушения ее плательщиком своих обязанностей по предоставлению пожизненного содержания. Среди мер, которые получатель ренты вправе применить в таких случаях, следует указать на расторжение договора путем предъявления требования о возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Такое требование может быть предъявлено независимо от того, на каких условиях (за плату или бесплатно) она передавалась плательщику.
Отношения сторон по договору пожизненного содержания с иждивением носят доверительный характер, поэтому правомочия плательщика ренты как собственника по распоряжению переданным по договору ренты имуществом ограничены. Так, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, он вправе только с предварительного согласия получателя ренты (ч. 1 ст. 604 ГК РФ). Наличие такого правила обусловлено также и тем, что получатель ренты, как правило, продолжает пользоваться ранее принадлежавшим ему помещением. С этим связана и обязанность плательщика по поддержанию переданного по договору объекта недвижимости в таком состоянии, чтобы не снижалась его стоимость, поскольку не исключена возможность возврата имущества по требованию получателя ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением может прекращаться по основаниям, предусмотренным общими правилами о прекращении обязательств. Так, поскольку обязательство носит личный характер, то оно прекращается смертью получателя ренты. Оно может быть также прекращено по соглашению сторон, в результате новации и т.д.
Кроме того, возможно прекращение договора в связи с существенным нарушением плательщиком ренты своих обязанностей. В таких случаях получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. При выборе последнего варианта, независимо от того, за плату или безвозмездно имущество было передано плательщику, возврату подлежит все имущество без зачета произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты.

***********************************

Глава 17. АРЕНДА
§ 1. Общие положения об аренде
Аренде посвящена гл. 34 ГК РФ (ст. 606—670).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (най-модатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с до-, говором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). ^ В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.
Шередача вещи собственником во временное пользование осуществляется на основе договора, который может быть как возмездным, так и безвозмездным) Сохранение за первоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.
Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обширный круг экономических отношений — от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.
Следует отметить, что договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с тем в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»1 выкуп арендованного государственного или муниципального имущества рассматривается в качестве одного из способов приватизации.
Договор аренды — двусторонне-обязывающий, консенсуаль-ный, возмездный. Его сторонами являются арендодатель и арендатор
Закон особо подчеркивает, что {в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомо-ченные законом или собственником сдавать имущество в аренду) (ст. 608 ГК РФ). Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.
Субъекты права оперативного управления — казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они вообще не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Государство, оставаясь собственником государственного имущества, делегировало полномочия арендодателя по сдаче его в аренду Государственному комитету по управлению имуществом и его территориальным управлениям2.
В ГК РФ проводится разграничение между пользованием арендованным имуществом, соединенным с владением им, и пользованием им без такового. Это обусловлено возникновением ряда сфер деятельности, связанных с научно-техническим прогрессом, где всеми полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.).
1 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595. В настоящее время — Министерство государственного имущества РФ.
(Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые
Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
/Особенности аренды транспортных средств предусмотрены в транспортных уставах и код ексахД Например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ регламентирует аренду каналов связи при воздушной перевозке.
/Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом РФ и другими правовыми актами земельного законо-дательстда^В то же время могут быть приняты специальные законы, ограничивающие сдачу в аренду определенного вида имущества либо вообще исключающие возможность сдачи их в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота (ст. 129 ГК РФ). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т.д.
ДГдоговоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФУ|Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости — и место нахождения^При отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заклю-ченным.|
Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Федерального закона от 3 марта 1995 г. «О недрах»1 предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды.
СЗ РФ. 1995. № 10. Гт, 823.
^Специальные правила действуют в отношении формы заключаемого договора аренды. Если хотя бы оцной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФУ. Это общее положение конкретизировано в ст. 26 ФедеральногсГзакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
(Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду^
В случае когда в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
(Договор аренды может заключаться на определенный либо на неопределенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом^Вместе с тем встречаются случаи, когда стороны предусматривакУгпередачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спутником, ЭВМ и т.п.).
[При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца^ Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
ГК РФ не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора аренды, предоставляя тем самым возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Вместе с тем]йля отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному]
Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, тогда как гражданам — на основе договора найма жилого помещения.
Важным условием договора аренды является (арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 654 ГК РФ^
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. \
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.
При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы.
§ 2. Права и обязанности сторон
[Основная обязанность ярр^т^пддтрттд пр договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели арендьД Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.
В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФГимущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.пД]если иное не предусмотрено договоромННапример, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).
В случае, когда такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он ^Кюжет потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков]
/Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество^
jfE свою очередь, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества^Тре-бования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются прежде всего целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.
Особенностью некоторых договоров аренды является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества. ^Хрендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание] если иное не установлено законом или договором аренды.
[Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования и становится собственником полученной продукции и дохода. В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. (Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями
понимаются улучшения, изъятие которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта аренды переходят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается^
В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. Он|может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора арендЦ С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.
Арендатор вправе такжеТпередавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив^
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.
В частности, согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:
^1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
ч,г 2) существенно ухудшает имущество;
v 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Ьг 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендаюралого-вор аренды может быть досрочно_расторгнут судом, в частности, в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По истечении срока договора*й|^ндатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное правд на_возобновление договора, однако он может воспользоваться своим правом толькоГпри условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора^Возмож-ны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребоватъ_д_суде_ перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.
§ 3. Аренда зданий или сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
По данному договору ^предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования^ Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, кото-
рый под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).
[Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договорд^Однако их отсутствие не влечет недействительность договора. В таком случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый арендодателем земельный участок.
В законодательстве четко определена^тформа договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например путем обмена письмами, документами, устную форму и т.д. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договорЛГКроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации^ Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай является исключением из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.
ГС*рок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный договог/j.
^Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата))
]Дредмет договора (объект аренды) — здания и сооружения. Здания делятся на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных, административных, учебных, научно-просветительских, складских и т.п. целей. Жилыми зданиями являются те, которые используются для жилья. К сооружениям относятся инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и тл{
ГЁсли в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенньш^ По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. ^ГТлата за пользование зданием
(сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором^ст. 654 ГК РФ).
Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) — 1 кв. м. Однако в договоре стороны могут предусмотреть и другое. Например, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры такими показателями может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 куб. м, и т.д. Если аренда здания носит долгосрочный характер, целесообразно использовать годовую ставку.
Размер арендной платы зависит от следующих показателей:
а) места расположения здания (центр или окраина);
б) технического состояния объекта (степень износа, строительный материал);
в) назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
г) принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
д) степени обустройства (лифт и т.п.);
е) пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
ж) вида помещения (основное или вспомогательное, подвал);
з) фактической площади здания.
Приведенный перечень не является исчерпывающим.
ГК РФ (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению cropoHf
§ 4. Договор аренды предприятия1
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются и права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию^
Юднако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами^Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами (арендаторами).
Что касается?$ормы договора аренды предприятия, то согласно ст. 658 ГК РФ он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонашщНесоблю-дение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается^Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятия является импера-
1 Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых 23 ноября 1989 г. Положения Основ были направлены главным образом на разгосударствление предприятий и создание на их базе арендных предприятий.
тивной нормой и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью и предусмотренного ст. 131 ГК РФ.
Щена аренды предприятия устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре. В нем необходимо определить не только размер арендной платы, но и периодичность внесения аренд-ныхдлатежейЛ
/До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить балансД
Порядок проведения инвентаризации регулируется «Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств»1. По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.
Д1ри прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту/В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.
По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК РФ он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Од-
1 Утверждены приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49 // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 1995. №9.
нако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор имеет право и на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Однако суд может освободить арендодателя от обязанности возмещения стоимости улучшений, если арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это правило направлено прежде всего на то, чтобы прежде чем осуществлять реконструкцию, улучшать имущество, арендатор оценил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость улучшений.
Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагаются на арендатора. Однако договором может быть установлено иное, т.е. арендодатель может взять на себя эти расходы. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 FK РФ). Эта норма носит императивный характер — она не может быть изменена по соглашению сторон.
При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.
Установленные ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору
с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 663 ГК РФ). По общему правилу, изложенному в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
§ 5. Договор финансовой аренды (лизинг)
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ).
Лизинг — особая сфера предпринимательской деятельности, широко распространенная за рубежом. Он получает развитие и в России, и при активном внедрении в силу присущих ему возможностей может стать эффективным импульсом технического перевооружения производства, структурной перестройки российской экономики, насыщения рынка высококачественными товарами.
Договор лизинга — новый для российского законодательства вид договорных арендных обязательств. До принятия нового ГК РФ законодательной базой для правового регулирования соответствующих отношений служили Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельное-
ти»1, постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» и утвержденное им Временное положение о лизинге2. С принятием части второй ГК РФ указанные правовые акты во многом утратили свое значение и применяются постольку, поскольку не противоречат положениям Кодекса.
Предметом договора финансовой аренды, как и предметом договора аренды вообще, могут быть только непотребляемые вещи, которые не уничтожаются в процессе их использования, а лишь подвергаются постепенному снашиванию. Притом эти вещи должны использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом договора финансовой аренды не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Кроме того, предметом договора финансовой аренды должно быть не имущество, ранее использованное арендодателем, а новое, специально приобретенное им исключительно с целью передачи его в аренду. Не могут быть предметом финансовой аренды и имущественные права.
Классическому лизингу свойствен трехсторонний характер взаимоотношений, т.е. в лизинговой сделке принимают участие три субъекта.
Первым из них является собственник имущества, предоставляющий его в пользование на условиях лизингового соглашения, — арендодатель (лизингодатель). Им может быть:
учреждение банка (если этот вид деятельности зафиксирован в его уставе),
финансовая лизинговая компания, созданная специально для осуществления лизинговых операций, главной функцией которой является оплата имущества,
специализированная лизинговая компания, которая в дополнение к финансовому обеспечению сделки берет на себя комплекс услуг нефинансового характера: содержание и ремонт имущества, замену изношенных частей, консультации по его использованию и т.д.,
любая фирма (предприятие, учреждение, организация), для которой лизинговый бизнес является одним из видов (целей) деятельности (что должно быть зафиксировано в уставе этой фирмы), а также имеющая финансовые источники для проведения лизинговых операций.
Вторым участником лизинговой сделки является арендатор — лизингополучатель, которым может быть любое юридическое лицо,
1 СЗ РФ, 1994. № 22. Ст. 2463.
2 СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2591.
независимо от формы собственности: государственное предприятие, кооператив, акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и проч.
Третий участник лизинговой сделки — продавец имущества лизингодателю (поставщик), которым также может быть любое юридическое лицо: производитель имущества, торговая организация и т.п.
Следует отметить, что ГК РФ не содержит требования к сторонам договора быть профессиональными предпринимателями и требования о лицензировании соответствующей деятельности. Однако на практике, поскольку предметом договора в основном является дорогостоящее оборудование, участниками этих отношений будут главным образом предприниматели. Из этого следует, что при исполнении своих договорных обязательств они будут отвечать независимо от вины и освобождаться от ответственности только в том случае, если докажут, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Поскольку финансовая аренда является разновидностью договора аренды, на нее распространяются общие положения об аренде. Однако применяются они только в том случае, если отсутствуют специальные нормы, касающиеся финансовой аренды.
Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо нормативных сроков (как минимальных, так и максимальных) действия договора финансовой аренды, целиком оставляя решение этого вопроса на усмотрение сторон. Вместе с тем для финансовой аренды характерно приближение срока аренды к сроку службы оборудования, по окончании которого в соответствии с условиями договора аренды арендатор вправе приобрести имущество в собственность, возобновить договор на других условиях либо вернуть имущество арендодателю.
Арендодатель, по общему правилу, не отвечает перед арендатором за действия продавца по договору купли-продажи. Исключение составляют лишь случаи, когда в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
По договору финансовой аренды арендатор не связан договорными отношениями с продавцом. Однако он вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из
договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. Таким образом, при ненадлежащем исполнении условий договора купли-продажи арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи соответствующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество). Однако поскольку арендатор не является стороной договора, он не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.
В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. Это значит, что и тот, и другой могут предъявить требования к продавцу в полном объеме.
Договором устанавливается, какая из сторон будет нести обязанности по капитальному и текущему ремонту имущества, переданного в финансовую аренду.
На арендатора по договору финансовой аренды возлагаются обязанности, обычные для договора аренды. Кроме того, арендатор, не будучи собственником переданного ему имущества, несет риск его случайной гибели или порчи.

***********************************

Глава 18. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Договор социального найма жилого помещения
Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ (ст. 671—688).
Предусматривается две разновидности найма жилого помещения: договор социального найма (п. 1 ст. 672 ГК РФ) и договор найма жилого помещения, осуществляемого на коммерческих началах, получивший название «договор коммерческого найма».
Договор коммерческого найма регулирует гл. 33 ГК РФ. Что касается договора социального найма, то к нему применяется Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (ЖК) и Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»1.
Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК РФ, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями.
Закон «Об основах федеральной жилищной политики» определяет фонд социального использования как жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные на условиях, которые определены Жилищным кодексом, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Договор социального найма заключается на основе сложного юридического состава, включающего в себя решение местной администрации о предоставлении определенного жилого помещения и выдаче ею ордера — официального документа, подтверждающего
1 ВВС РФ. 1993 № 3. Ст.99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст 1913.
право указанных в нем лиц на заключение договора найма жилого помещения.
Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке. Закон (ч. 1 ст. 48 ЖК) называет четыре группы оснований недействительности ордера: 1) представление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий; 2) нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; 3) неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; 4) иные случаи нарушения порядка и условий предоставления помещений.
Признание ордера недействительным приводит к выселению граждан, перечисленных в ордере, с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали. Однако если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением граждан, которые ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда: им должно быть предоставлено жилое помещение, ранее ими занимаемое, или другое жилое помещение (ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР).
Требования к предмету договора социального найма сформулированы в законе (ст. 52 ЖК): во-первых, помещение должно быть изолированным, во-вторых, жилым. Следовательно, предмет договора может представлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жилищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная).
Не может заключаться договор жилищного найма в отношении нежилых помещений — предназначенных, например, для контор, складов, либо в отношении подсобных помещений (коридоров, кладовых, ванн и проч.).
Сторонами договора социального найма жилого помещения являются, с одной стороны, наниматель — сторона, нанимающая помещение для проживания, и, с другой стороны, наймодатель — сторона, предоставляющая такое помещение.
В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации. Употребляемый в жилищном законодательстве термин «наниматель» условен, так как права всех совместно с ним проживающих членов семьи равные. Наниматель уполномочен законом лишь
представлять всех остальных перед наймодателем при совершении от их имени каких-либо юридических действий (например, внесение квартплаты и др.).
К членам семьи нанимателя жилищное законодательство относит две категории совместно проживающих с нанимателем и связанных моральной и материальной общностью родственников и близких. Статья 53 ЖК признает членами семьи нанимателя его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных лиц необходимо, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство. Но закон не устанавливает ни срока совместного проживания этих лиц с нанимателем, ни условий ведения общего хозяйства. В постановлении Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» сказано только, что суды, разрешая вопрос о признании членами семьи нанимателя других лиц, обязаны выяснить характер их отношений с нанимателем, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.
Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения (ст. 53 ЖК РСФСР).
Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения в исправном состоянии. Наймодатель обязан проводить в квартире необходимый капитальный ремонт, исправлять повреждения оборудования, причем в случае аварии — немедленно.
Обязанность проведения капитального ремонта неизбежно порождает и дополнительную обязанность наймодателя, предусмотренную ст. 82 ЖК, — предоставить жилье на время ремонта. \f Обязанности нанимателя сводятся к следующему: а) пользоваться предоставленным помещением и его оборудованием по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии; б) своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах; в) производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования (побелку потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску полов и дверей и т.п.); г) содержать в чистоте и порядке занимаемые жилые поме-
щения и места общего пользования; д) соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные правила; е) не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения; ж) при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к устранению повреждений и в необходимых случаях сообщать об этом управлению домами; з) возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедшие по вине нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих; и) при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства сдать наймодателю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии.
Наниматель имеет право на заселение освободившихся в квартире жилых помещений, которое происходит по правилам, предусмотренным ст. 46 ЖК. Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, освободившееся помещение передается в пользование этому нанимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Если же в квартире нет лиц, относящихся к названной категории, освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы (причем учитывается и право на дополнительную жилую площадь). Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.
Прекращение договора социального найма возможно по инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя.
Наниматель жилого помещения может расторгнуть договор в любое время, независимо от оснований и без предварительного уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.
Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.
Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии установленных законом оснований и в предусмотренном правовыми нормами порядке. В зависимости от оснований выселение производится в судебном или административном порядке с предоставлением другого годного для жилья помещения (т.е. с правом заключения нового договора найма) либо без предоставления оного. Выселение без предоставления жилья — крайняя мера, которая применяется лишь в случае грубейшего нарушения установленного порядка распределения жилой площади или обязанностей по договору. Так, ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает следующие основания выселения в судебном порядке без предоставления жилья: 1) систематическое разрушение или порча помещения либо использование его не по назначению; 2) систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание с нанимателем других лиц в квартире или доме.
§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.
Объектом договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. Такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может переда-
ваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.
Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Как следует из ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.
Однако заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.
В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за пользование жилыми помещениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, однако пока такой закон не принят.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Срок внесения платы за пользование жилыми помещениями должен быть указан в договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно.
Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жилым помещением не имеют.
Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется. Нанимателю следует лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов.
Временные жильцы могут вселяться либо на заранее определенный срок, либо на неопределенный срок. Если срок был согласован, то по его истечении пользование жилыми помещениями прекращается. Если же срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель либо любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее семи дней после предъявления требования о выселении.
Что касается поднанимателей, то в отличие от временных жильцов они должны оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.
В отличие от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает он какими-либо полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование помещением.
Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК). Поэтому, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.
На договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если же наймодатель по каким-либо причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещения внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).
В ГК РФ (ст. 687) определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. В частности, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие к другому месту жительства.
Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальны-
ми комиссиями, создаваемыми из представителей органов местной администрации (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.).
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
Под использованием не по назначению понимается использование помещения не для проживания (организация производства, создание складов и т.д.) или не только для проживания (жилье используется одновременно для проживания и для других целей).
Нарушающими права и интересы соседей являются любые действия, причиняющие существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. К таким действиям относятся скандалы, включение в ночное время громкой музыки и т.д. Причем закон особо подчеркивает, что эти действия должны быть неоднократными, т.е. носить систематический характер.
Если и после предупреждения наниматель или другие лица, постоянно с ним проживающие, продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Вместе с тем и в этом случае суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор. Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о
расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Таким образом, нанимателю дается льготный срок для восстановления ранее существовавшего положения. Если и этот срок не будет им использован и не будут приняты даже меры организационного характера (например, заключение договора на ремонт разрушенного жилого помещения), договор с ним может быть расторгнут.

***********************************

Глава 19. ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ССУДЫ)
Договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды) регламентируется гл. 36 ГК РФ (ст. 689—701). По своему характеру он сходен с договором аренды. В обоих договорах одинаковый объект — индивидуально-определенные и не потребляемые в процессе их использования вещи. Совпадают также цели указанных договоров — они оба направлены на передачу имущества во временное пользование.
Основное различие между указанными договорами проводится по признаку возмездности. Это различие предопределяет особенности регулирования прав и обязанностей сторон в том и другом договоре, пределы ответственности и т.п. Так, возмездный договор аренды предполагает повышенную ответственность арендодателя за качество переданной вещи по сравнению с безвозмездным договором ссуды. Однако поскольку по существу данные договоры имеют значительное сходство, это обусловило возможность применения к договору ссуды в соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ многих правил, предусмотренных ГК РФ для договора аренды. Например, определение объекта указанных договоров (ст. 607 ГК РФ), некоторые положения о сроках (п. 1 и ч. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ), об обязанности использования переданного имущества по назначению и в соответствии с условиями договора (п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ), о признании договора возобновленным на неопределенный срок, если арендатор или ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока при отсутствии возражений другой стороны (п. 2 ст. 621 ГК РФ), о распределении между сторонами затрат, связанных с улучшением полученного в пользование имущества (п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ). Таким образом, большая часть положений о договоре ссуды регулируется нормами об аренде. В гл. 36, посвященной непосредственно договору безвозмездного пользования, содержатся в основном нормы, определяющие специфику ссуды как безвозмездного договора (ст. 689—701 ГК РФ).
Понятие безвозмездного пользования (ссуды) дается в п. 1 ст. 689 ГК РФ, согласно которому по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из приведенного определения следует, что договор ссуды является безвозмездным, взаимным (двусторонне-обязывающим). Что касается момента заключения договора, то закон предоставляет сторонам возможность самим определить, считается ли договор заключенным с момента достижения соглашения либо с момента фактической передачи вещи, т.е. в зависимости от усмотрения сторон договор может быть как консенсуальным, так и реальным. При этом в любом случае он остается двусторонне-обязывающим, поскольку у ссудодателя после передачи вещи остается обязанность отвечать за недостатки данной вещи, возникшие до ее передачи (ст. 693 ГК РФ).
Своеобразие договора ссуды заключается в том, что передавая вещь в пользование, ссудодатель не получает никакого встречного предоставления и не извлекает из такого предоставления никаких прямых выгод. Поэтому сфера применения договора касается обычно отношений, имеющих лично-доверительный характер или связанных с достижением каких-либо некоммерческих целей (просветительских, благотворительных и т.п.). Например, договором безвозмездного пользования является предоставление библиотекой книг своим читателям.
На время пользования вещью ссудополучатель становится ее титульным владельцем и пользуется правом защиты своего владения в соответствии со ст. 305 ГК РФ.
Особенностью договора ссуды является возложение на ссудополучателя риска случайной гибели переданной во временное пользование вещи, если ее гибель или повреждение произошли в результате ненадлежащего использования, передачи третьему лицу без ведома ссудодателя, а также когда с учетом фактических обстоятельств ссудополучатель мог предотвратить гибель и порчу предмета ссуды, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь (ст. 696 ГК РФ). Данное правило направлено на защиту интересов ссудодателя и отнюдь не означает перехода к ссудополучателю права собственности на используемую вещь. Собственником вещи остается ссудодатель.
Переход права собственности к другому лицу или сдача вещи в аренду не влечет прекращения договора ссуды — он сохраняет силу, а к новому собственнику переходят все обязанности ссудодателя (ст. 700 ГК РФ).
Требования к форме рассматриваемого договора определяются по общим правилам, содержащимся в гл. 9 ГК РФ. Для ссуды не установлены правила, подобные имеющимся в ст. 609 ГК РФ для договора аренды. Эта статья к договору ссуды не применяется, следовательно, договор ссуды, даже если он заключен на срок более одного года, может быть совершен в устной форме, кроме случаев, когда одной из сторон или обеими сторонами являются юридические лица, а также когда стоимость предмета ссуды в десять раз превышает минимальный размер оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК РФ).
Ссудодателем и ссудополучателем могут быть любые субъекты гражданского права. В соответствии со ст. 690 ГК РФ в качестве ссудодателя может выступать собственник и иные лица, управомо-ченные на то законом или собственником. Например, арендатору предприятия принадлежит право на передачу в безвозмездное пользование имущества, входящего в состав предприятия, без согласия собственника, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 660 ГК РФ).
В п. 2 ст. 690 ГК РФ устанавливается ограничение для коммерческой организации на передачу ее имущества в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органа управления или контроля. Эта норма направлена на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны указанных лиц своим положением, использования имущества организации для получения доходов без уплаты соответствующих налогов.
К существенным условиям договора ссуды относятся предмет и безвозмездность. Последнее условие является определяющим и должно быть отдельно оговорено или явно следовать из содержания договора, иначе договор может быть признан договором аренды.
Предметом договора ссуды является любая непотребляемая вещь, которая в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Эта вещь должна быть индивидуально-определенной, поскольку ссуда подразумевает возвращение не аналогичной, а той же самой вещи, которая была передана изначально. В безвозмездное пользование передаются как движимые, так и недвижимые вещи. Согласно ст. 607 ГК РФ в безвозмездное пользование могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, соответствующие указанным выше требованиям. Ограничения на сдачу имущества в безвозмездное пользование могут предусматриваться законом. В законодательном порядке могут устанавливаться и особенности передачи в безвозмездное пользование земельных участков и других природных объектов.
Если предметом договора ссуды является недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 164 ГК РФ. Такая регистрация связана с тем, что заключение договора безвозмездного пользования имуществом ограничивает права собственника в использовании этого имущества, и это ограничение, как указывалось выше, сохраняется и в случае перехода права собственности от ссудодателя к другому лицу.
Поскольку договор ссуды предполагает передачу вещи во временное пользование, он является срочным договором. Однако четких правил установления сроков в гл. 36 ГК РФ не содержится. Срок в договоре безвозмездного пользования может быть как определенным, так и неопределенным.
Если договор ссуды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от него в любое время, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

<< Предыдущая

стр. 7
(из 12 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>