ОГЛАВЛЕНИЕ



Государство, общество, гражданин
КОНДОМИНИУМ: МЕЧТЫ И РЕАЛЬНОСТЬ

Ирина Янковская
Мечты о создании кондоминиумов начались с Закона Российской Федерации
О приватизации жилищного фонда,
в ст. 3 которого было установлено, что собственники приватизированных
жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда
являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудовани
и мест общего пользования. Само понятие кондоминиум в наш словарь
было введено Законом Российской Федерации от 24.12.92 Об
основах федеральной жилищной политики.
Однако практического применения это понятие не нашло, и только через
год в Указе Президента Российской Федерации от 23.12.93 N 2275 Об
утверждении Временного положения о кондоминиуме понятие кондоминиума
было раскрыто более полно, определены цели, задачи, предмет деятельности,
права и обязанности товарищества и членов товарищества.
Во Временном положении кондоминиум определяется как объединение
собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере
(далее - именуется домовладельцы), в границах которого каждому из них на
праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной формы
собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и/или
нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество,
непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью
домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое
помещение.
Домовладельцы в кондоминиуме составляют товарищество домовладельцев
(товарищество), которое обеспечивает согласие домовладельцев о порядке
реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей
собственностью. На этом процесс федерального законотворчества завершился,
несмотря на установленный до сентября 1994 года срок для разработки проекта
закона Российской Федерации о кондоминиуме.
На сегодняшний день такого закона нет. Есть только мнения специалистов,
спорные вопросы, небольшая практика регулирования этого процесса на уровне
субъектов Федерации.
В частности, активность в этом направлении проявили законодатели Москвы.
На муниципальном уровне разработан ряд документов: Положение
о порядке передачи домов в управление жилым товариществам и взаимодействии
с муниципальными органами в вопросах содержания и ремонта жилищного фонда,
Примерный устав жилищного товарищества собственников,
другие, регулирующие процесс создания и деятельности кондоминиумов.
Для Санкт-Петербурга вопрос правового регулирования процесса создани
и деятельности кондоминиумов до настоящего времени остается нерешенным.
Реальность такова, что в Санкт-Петербурге нормативная база по этому
вопросу практически отсутствует, несмотря на то, что еще в постановлении
Правительства N 36 от 26.12.94 предписывалось соответствующим комитетам
в месячный срок завершить разработку нормативных документов по созданию
и деятельности товариществ собственников жилья в Санкт-Петербурге, а также
подготовить предложения, предусматривающие освобождение товариществ от
уплаты налогов, обязательных платежей и сборов в части сумм, подлежащих
зачислению в городской бюджет.
Однако в течение года ни один документ подготовлен не был.
Снова о кондоминиуме вспомнили только в конце 1995 года, когда распоряжением
мэра Санкт-Петербурга N 1071-р от 5.10.95
был решен вопрос о полномочиях КУГИ в качестве представителя Санкт-Петербурга
при создании и деятельности товариществ собственников жилья, а также поручена
разработка соответствующей инструкции.
Возможно, стихийность процесса создания кондоминиумов в Санкт-Петербурге
закончится в связи с выходом в свет очередного распоряжения мэра Санкт-Петербурга
N 5-р от 25.01.96 О создании товариществ собственников
жилья (товариществ домовладельцев) в Санкт-Петербурге, которым
предписано считать одним из важнейших направлений деятельности городской
и районных администраций развитие товариществ собственняков жилья как одной
из новых форм управления и содержания жилищного фонда.
Соответствующим комитетам в очередной раз был установлен месячный срок
для утверждения ряда документов: Положени
о порядке передачи домов в управление товариществам, Примерных
правил пользования жилыми и нежилыми помещениями и содержания объектов
общего пользования товарищества, Примерного
устава товарищества, а также пакета других нормативных документов,
необходимых для создания и деятельности товариществ. Поручено в месячный
срок разработать и представить на утверждение адресную программуясоздани
товариществ.
Насколько жизнеспособными окажутся предполагаемые документы покажет
время, поскольку на сегодняшний день разработка их еще не завершена.
Кроме того, остаются неясными еще ряд принципиальных, основополагающих
вопросов, без однозначности которых будет трудно не только единообразно
решать различные правовые ситуации, но и обеспечить защиту прав собственников
недвижимости.
Так, основным, но до конца не решенным остается вопрос о собственности.
Казалось бы, ясность должна была наступить в связи со ст. 290 и ст.
291 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В них закреплено, что собственникам квартир в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой обственности общие помещения дома, несущие
конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и
иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более
одной квартиры.
Такое же право сформулировано и Временным положением
о кондоминиуме. Однако, действие этих статей нельзя рассматривать
в отрыве от ст. 217 ГК РФ, которая определяет,
что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности,
может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических
лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного
и муниципального имущества.
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные
настоящим Кодексом положения, регулирующие
порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если
законами о приватизации не предусмотрено иное.
А в силу ст. 1 Закона Российской Федерации О
приватизации жилищного фонда собственники приватизированных
жилых помещений наделены только правом владения и пользования внеквартирным
инженерным оборудованием и местами общего пользования.
Эта формулировка уточняется ст. 1 Закона Об
основах федеральной жилищной политики, в соответствии с которой
собственники жилых помещений в многоквартирных домах обладают правом совместного
владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами,
крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием.
Из сказанного следует, что права собственников квартир в отношении общего
имущества жилого дома отличаются в зависимости от условий приобретени
квартир в собственность.
А именно, если квартира приобретена в собственность в процессе приватизации,
то члены товарищества обладают только правом владения и пользования общим
имуществом.
В случае же приобретения права собственности на квартиру в порядке гражданско-правовой
сделки (купля-продажа, наследование и др.), у собственника возникают права
общей долевой собственности в отношении указанного имущества.
Налицо неравенство прав собственников, которое, на мой взгляд, может
быть устранено только изданием Федерального Закона, устраняющего приоритетность
ст. 217 ГК по отношению к ст. 290 и ст. 291
ГК Российской Федерации.
Анализ существующих правовых актов вскрывает еще одну проблему в вопросе
жизнедеятельности кондоминиума - это вопрос волеизъявления при создании
товарищества собственников жилья.
Так, если исходить из формулировки, изложенной в Законе Об
основах федеральной жилищной политики, где указано, что товарищества
образуются при объединении в многоквартирных домах собственников квартир
и иных жилых помещений, то можно предположить необходимость согласия и
волеизъявления собственников на объединение и их добровольность.
На этом основывается практика создания кондоминиумов в Москве. Так считают
некоторые специалисты, и в частности кандидат юридических наук В.Н.Литовкин.
Коментируя ст. 291 Гражданского кодекса, он
указывает, что предусмотрена возможность добровольного объединени
участников общей собственности на жилой многоквартирный дом в товарищество
собственников квартир (жилья), которое согласно ГК
считается некоммерческой организацией и относится к потребительским кооперативам
(см. ст. 116). Однако позволю себе не согласиться с таким выводом
и вот по каким основаниям.
Часть 1 ст. 291 ГК Российской Федерации
однозначно устанавливает, что собственники квартир для обеспечени
эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом
образуют товарищества собственников жилья. Текст статьи носит оттенок
обязательности, предписывая образование товарищества в силу обладания правом
собственности на квартиру в многоквартирном доме.
А если обратиться к первоисточнику, то есть Временному
положению о кондоминиуме, то в ст. 7 элемент обязательности
закреплен однозначно. В подтверждение предлагаю формулировку:Каждый
собственник недвижимого имущества в жилищной сфере в границах единого комплекса
является членом соответствующего товарищества в силу настоящего положения.
Все домовладельцы обязаны выполнять требования настоящего положения и Устава
товарищества. Неиспользование домовладельцем принадлежащих ему жилых и/или
нежилых помещений или отказ от пользования объектами общей собственности
не являются основанием для освобождения домовладельца полностью или частично
от участия в расходах товарищества на содержание, эксплуатацию и ремонт
недвижимого имущества в жилищной сфере.
Права и обязанности товарищества собственников жилья-кондоминиума -
как некоммерческой организации, в силу ст. 291 ГК
Российской Федерации, нужно рассматривать только через призму закона о
товариществах собственников жилья, а в настоящее время в соответствии с
Временным положением о кондоминиуме.
Считаю, что работа по созданию кондоминиумов в Санкт-Петербурге не так
сложна, чтобы откладывать ее на долгие годы. Реально кондоминиумы уже существуют
в силу изложенных выше обстоятельств. Задача заключается в четкой регламентации
процедуры их оформления как юридических лиц, подготовке соответствующих
документов. Считаю положительной инициативу города, изложенную в распоряжении
мэра Санкт-Петербурга N 5-р от 25.01.96. Необходимо
только, чтобы эта инициатива не умерла на корню, а работа была постоянной
и контролируемой. За опытом в этом вопросе можно обратиться к практике
существования жилищно-строительных кооперативов и их типовым документам.
Неплохо вспомнить и Примерный Устав товарищества индивидуальных застройщиков
квартир, одобренный решением исполкома Ленсовета N 603
от 9.07.90, и их опыт работы. Реальность такова, что несмотря на
существование ряда неразрешенных вопросов, откладывать работу по регулированию
деятельности кондоминиумов нельзя.



ОГЛАВЛЕНИЕ