ОГЛАВЛЕНИЕ


НЕДВИЖИМОСТЬ
Рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга

В западноевропейском законодательстве впервые ипотека появилась в XIV веке. В России первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, образовались в XVIII столетии. Это были государственные дворянские банки. В середине XIX века им на смену пришли частные кредитные учреждения: городские кредитные товарищества и земельные банки. Кредиты под залог недвижимости выдавались не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Ценные бумаги российских ипотечных банков имели хождение в крупнейших европейских торговых центрах.

Реальность
Классическая ипотека (залог недвижимого имущества) в современной России не популярна. Санкт-Петербург в этом смысле не исключение. Причины достаточно веские. Желания субъектов рынка пока не совпадают с возможностями, которые им предоставляет российское право. Действующее гражданское законодательство так хорошо защищает владельца жилья от его (жилья) отчуждения, что в итоге заемщик может остаться и с жильем, и с кредитом, а кредитор - ни с чем (не принят закон "Об ипотеке" и нет четкого механизма обеспечения залоговых требований). Природа не терпит пустоты, рынок - тем более. Что же реально существует под вывеской "ипотека"? Это - так называемые "поручительские" кредиты, получаемые под жилую недвижимость.

Ситуация
Владелец жилья хочет получить кредит на самых выгодных для себя условиях под залог своей квартиры и приходит в выбранный им банк. Возникает первая проблема. Банк не может и не хочет работать с заемщиком без фирмы-поручителя, и это при условии, что банк занимается ипотечным кредитованием в принципе. Обычно крупные банки работают со своими дочерними фирмами-поручителями или с несколькими сторонними фирмами. Если заемщик хочет получить кредит в каком-либо конкретном банке, ему посоветуют, к каким фирмам-поручителям обратиться. Однако банковская процентная ставка и репутация банка-кредитора - не самые важные критерии выбора для заемщика.

Выход
Сегодня только право собственности залогодержателя на недвижимость может быть надежной гарантией возврата кредита. Поэтому заемщик вынужден передавать право собственности на свою квартиру фирме-поручителю. Взамен заемщик получает: кредит; право "преимущественного выкупа" бывшей собственности в случае полных и своевременных расчетов с банком и фирмой-поручителем; и право пользования "своей" квартирой на основании договора аренды. После погашения кредита и оплаты услуг поручителя квартира возвращается заемщику. Формально все просто, однако для обеспечения надежных
гарантий всех сторон схема усложняется. Понятно, что в этой ситуации для заемщика особенно важно оценить надежность фирмы-поручителя и привлекательность предлагаемых ею условий получения кредита.
Рассмотрим схему получения кредитов "под залог" жилой недвижимости уже более года успешно используемую петербургскими фирмами.
Основные действующие лица (субъекты ипотечного рынка):
владелец жилья - Заемщик;
кредитор - Банк;
риэлтерская, финансовая или дочерняя фирма банка - Поручитель.

Схема оформления кредита
К началу осени 1995 года на ипотечном рынке Санкт-Петербурга работало несколько десятков фирм. Наиболее активны и известны в городе были такие тандемы Поручитель-Банк как: "Инком-Инвест" - "Инкомбанк", "ОЛБИ-Инвест" - Банк "Национальный Кредит", "R.B.I."- "Астробанк", Ипотечная компания "Выбор" - Банк "Кредит-Петербург", "Северная Финансовая Компания" - "Русский Торгово-Промышленный банк", "АПЕК" - "АБИ-Банк", "ПАН" - "Балтийский банк". Характерно, что большинство Поручителей первой петербургской десятки - дочерние структуры банков или финансово-инвестиционные фирмы. Классические риэлтерские фирмы чувствуют себя на ипотечном рынке менее уверенно. Существуют даже схемы двойного поручительства Риэлтер-Дочерняя фирма банка-Банк. Конкуренцию финансистам на рынке ипотечного кредитования пытаются составить такие крупные многопрофильные риэлтерские компании как: "Дом Плюс", "Адвекс", "Икстлан".

1 Этап
- Собеседование и консультирование (Поручитель).
- Подача документов (Заемщик): правоустанавливающий документ, зарегистрированный надлежащим образом, справки формы 7 и 9, справки формы 11А, паспорта владельцев квартиры и т.п.
- Экспертиза документов (Поручитель).
- Оценка квартиры (Поручитель).
- Согласование условий кредита (Заемщик - Поручитель).
2 Этап
- Заключение Договора поручительства (Заемщик - Поручитель).
- Заключение Договора купли-продажи (Заемщик - Поручитель).
3 Этап
- Регистрация Договора купли-продажи в Городском бюро регистрации (ГБР) и выписка Заемщика.
- Заключение Кредитного договора (Заемщик - Банк).
4 Этап
- Получение Заемщиком кредита в Банке.
- Расчеты Заемщика с Поручителем.
5 Этап
- Заключение Договора аренды на квартиру (Заемщик - Поручитель).
- Заключение Договора обратной продажи квартиры (Заемщик - Поручитель).
6 Этап
- Возврат Заемщиком кредита и процентов Банку.
- Полный расчет Заемщика с Поручителем.
- Возврат квартиры Заемщику.

Схема предполагает удачный исход взаимоотношений Заемщик-Поручитель-Банк. Если Заемщик оказывается не в состоянии сам погасить кредит, то Поручитель реализует "заложенное" жилье на вторичном рынке и выполняет обязательства Заемщика перед Банком. Вне схемы остались и юридические отношения между Поручителем и Банком. Они менее стандартны и зависят от степени доверия Банка Поручителю.

Типовые условия кредитования
(на август 1995 года)
Размер кредита 60-80% от текущей рыночной стоимости жилья.
Срок кредитования от 6 до 18 месяцев.
Процентные ставки (по валютному ресурсу):
Банковские: 24-36% годовых, 2-3% в месяц от остатка.
Поручительские: 0,5-2% в месяц от остатка.
Суммарные ставки: 30-60% годовых, 2,5-5% в месяц от остатка.
Типовые условия кредитования и общая схема кредитования, разумеется, не отражают всего многообразия отношений и условий, возникающих при оформлении кредита.
Рассмотрим подробнее условия кредитования и попробуем оценить их привлекательность с позиции Заемщика.
Оценка жилья
Производится исходя из сравнительного анализа цен реальных сделок и цен предложений на аналогичное жилье. Часто стоимость жилья по оценке Поручителя оказывается значительно (до 10%) ниже текущей рыночной. Объясняется зто тем, что: во-первых, в рыночную стоимость обычно включены комиссионные агентств, во-вторых, квартира по рыночной стоимости может продаваться несколько месяцев, что для Поручителя - роскошь непозволительная. При долгосрочных кредитах необходимо учитывать возможное изменение рыночной стоимости и ликвидности жилья. Если динамика роста валютной стоимости жилья в старом фонде в центре Санкт-Петербурга позволяет сделать оптимистический прогноз и давать кредиты под такое жилье до 80% от его текущей рыночной стоимости, то цены на дешевое панельное жилье уже заморожены, и работать с такой категорией жилья даже на 70% Поручителю рискованно. Некоторые Поручители закладывают и эту процентную разницу в оценочную стоимость. Следствие: важны не декларативные рекламные проценты, а реальная оценка конкретного жилья.

Сроки кредитования и
банковские процентные ставки
Значительно уступают в привлекательности для Заемщика по сравнению с европейскими стандартами ипотечного кредитования. К сожалению, нестабильная макроэкономическая ситуация в России и введение валютного коридора Центробанком вряд ли позволят коммерческим банкам в ближайший год снизить валютные процентные ставки и значительно увеличить сроки кредитования. Большинство схем предусматривает гибкий график погашения кредита с возможностью досрочного погашенния. При гибкой политике Поручителя и его хороших отношениях с Банком возможна пролонгация кредита.

Поручительские ставки
На эту статью расходов Заемщик должен обратить особое внимание. Значительно отличаются как способы оплаты услуг поручительства, так и абсолютный размер комиссионных. Обычно поручительские услуги оплачиваются как процент от остатка невыплаченной по кредиту суммы (эти проценты и даются в рекламе Поручителей). Однако существуют и более жесткие варианты оплаты - фиксированная сумма сразу после получения кредита.

Дополнительные расходы
Весьма существенная статья расходов Заемщика. Полные расходы по передаче права собственности на закладываемую квартиру (налоги, сборы и пошлины, связанные с заключением, заверением и регистрацией договора купли-продажи) составляют от 200 до 400 USD в зависимости от балансовой стоимости квартиры. Эти расходы однозначно ложатся на плечи Заемщика, хотя могут авансироваться Поручителем. Некоторые поручители требуют отдельной оплаты таких услуг, как консалтинг и оценка.

Страхование
Применяется большинством Поручителей для обеспечения своих гарантий от возможного уменьшения рыночной стоимости заложенного жилья, а с недавнего времени - и от потери права собственности на это жилье в случае, если суд признает сделку недействительной. Таким образом, применяется два вида страхования:
- страхование сделки купли-продажи жилья (права собственности Поручителя);
- страхование жилья (отделки) на весь срок кредитования по следующим группам рисков: действие огня, аварии, действия третьих лиц и т.п.
Страховые взносы по первому виду страхования находятся в пределах 1-4% от страховой суммы при сроках страхования от года до 10-ти лет, а по второму - около 1% при страховании на весь срок кредитования. Страховая сумма не превышает рыночную стоимость жилья и обычно равна сумме кредита. Расходы по страхованию как правило оплачивает Заемщик.

Прочие схемы кредитования
Существует схема кредитования по которой возврат заложенной квартиры после погашения кредита и процентов по нему осуществляется путем расторжения первичного договора купли-продажи. Появился на ипотечном рынке и более интересный вариант кредитования посредством простых векселей. Заемщик заключает с Поручителем договор вексельного поручительства и выписывает Банку вексель на сумму кредита. Вексель авалируется Поручителем. После погашения векселя в конце срока кредитования квартира возвращается Заемщику. Если Заемщик оказывается не в состоянии выполнить обязательства по векселю, то их принимает на себя Поручитель-авалист.

Некоторые аспекты отношений
Заемщик - Поручитель
По данным статистического отчета Холдинга "R.B.I." за май 1995 г. почти половина ипотечных кредитов берется для предпринимательской и коммерческой деятельности. Оборачивать сегодня в России даже 50-ти процентные валютные кредитные ресурсы, да еще и получать устойчивую прибыль, очень сложно. Следствие: число невозвратов растет и составляет по некоторым данным от 20 до 50% от общего количества кредитов. Даже 20% это много, ведь за каждым невозвратом стоят люди, потерявшие жилье. Но есть еще и 50-ти процентный невозврат, его только на экономический кризис не спишешь. Причина: взаимная безответственность Заемщика и Поручителя при принятии решения о кредитовании.
Существует два принципиально различных подхода Поручителя к работе с Заемщиком и к решению проблем невозврата (заведомо криминальный подход не рассматриваем). Условно их можно обозначить как "мягкий" и "жесткий". При "мягком" подходе Поручитель и Заемщик - партнеры, конечная цель которых едина - возврат кредита Банку, а квартиры - Заемщику. При "жестком" - Поручитель предпочитает невозврат кредита Банку со стороны Заемщика. Этот вариант более хлопотен, но и более прибылен, в итоге, большую часть прибыли такие Поручители получают не от комиссионных, а с разницы между ценой реализации заложенной квартиры и долгом Заемщика Банку. В свою очередь, и "мягкий" подход далек от альтруизма. Поручителю не нужны сложности, возникающие при выселении Заемщика. Он позволяет Заемщику самому реализовать "свою" квартиру и выплатить кредит. Таким образом, часть суммы остается у Заемщика, зато у всех сторон возникает меньше проблем. "Мягкий" подход не только более этичен, но и более профессионален. Он предполагает серьезную работу уже на первом зтапе получения кредита. Поручитель оценивает вместе с Заемщиком реальность возврата кредита, выясняет, есть ли возможность альтернативной прописки у Заемщика и членов его семьи, проверяет по всем доступным каналам "историю" закладываемой квартиры (сделки, арест, залог). Цель такого Поручителя - обеспечить гарантии свои и Банка, а также уменьшить количество невозвратов.

Резюме
В Санкт-Петербурге уже сложился цивилизованный рынок кредитования под залог жилой недвижимости. Ипотека земельных участков, зданий и сооружений, а также прав аренды находится пока в зачаточном состоянии. Ипотечный рынок существует и развивается в рамках общей макро-экономической ситуации в России, ситуация эта сложна, проблем у ипотеки более чем достаточно. Юридические проблемы должен решить закон "Об ипотеке". Однако, в проекте закона есть много белых пятен. Например, обеспечение прав залогодержателя при обращении взыскания на заложенную жилую недвижимость. Возможно в окончательном варианте закона эта и многие другие проблемы будут решены. Но главное - у петербуржцев уже сегодня есть возможность не просто получить кредит под залог своего жилья, но и выбрать оптимальные для себя условия кредитования.



ОГЛАВЛЕНИЕ