ОГЛАВЛЕНИЕ


Недвижимость: что позволено и чего не позволено ее собственнику
Беседа с Эдуардом ТРУТНЕВЫМ, экспертом Международного
института развития правовой экономики


- После долгого забвения недвижимость вновь возвращается в наш
обиход не только как понятие, но и как вполне ощутимая реальность - в виде
приватизированных квартир, частных домов, садовых участков. Многие на
собственном опыте убедились, что вложения в недвижимость - самый надежный
способ сохранить сбережения от инфляции. Все больше людей готовы приобретать
недвижимость и задаются вопросом: как это сделать?
- Эти люди должны быть готовы к парадоксам нынешнего законодательства.
Прежде чем раскрывать их, сделаю существенное уточнение. Хотя недвижимость
приобретают люди состоятельные или среднего достатка, малообеспеченное
население тоже выиграет от нормально налаженного оборота недвижимости. Местные
бюджеты, получая дополнительные поступления от продажи (приватизации) земельных
участков и от налогов на землю, могут направлять их на поддержку
малообеспеченного населения, в том числе на увеличение обьемов строительства
социального жилья. Иными словами, никто не должен оставаться равнодушным к
законодательству в сфере недвижимости, поскольку оно так или иначе затронет
интересы каждого из нас.
- Что же мы имеем в России?
- Попробую ответить с помощью примеров, характерных для отечественной
практики, но далеких от тех правовых схем, которые обычно применяются в странах
с развитой рыночной экономикой.
Первый пример - "перевернутость процесса". В России претендент на
недвижимость должен изменить ее, еще не будучи собственником. Он может получить
права собственности на земельный участок и обьект на нем только при условии,
что сделает проект обьекта и выстроит его хотя бы до уровня фундамента.
Претендуя на земельный участок, вы обязаны сначала обосновать свои намерения -
подготовить технико-экономическое обоснование в форме эскизного проекта. Если
местная администрация одобрит их, то выдаст вам акт предварительного
согласования места размещения будущего обьекта. А это значит, что у вас
появится официальное основание для разработки проектно-сметной документации.
Затем эту документацию вы обязаны будете согласовать и утвердить. Для этого
придется пройти множество официальных инстанций, перечень и полномочия которых
далеко не всегда ясны даже должностным лицам. Известен случай, когда
претенденту потребовалось собрать 98 согласующих подписей.
Если вы успешно одолели стадию согласований, то вам может быть предоставлен
договор аренды земельного участка на срок проектирования и строительства.
Утвердив у администрации проектно-сметную документацию, вы закажете рабочую
документацию. Только после того, как она будет официально зарегистрирована, вам
выдадут разрешение на строительство. И вы можете начинать строить. При этом
имейте в виду, что если вы нарушите указанный в договоре срок строительства, то
администрация вправе расторгнуть его и лишить вас участка.
Что же касается "постоянного" договора аренды или свидетельства на право
собственности на земельный участок, то они, как правило, предоставляются после
завершения нулевого цикла строительных работ - после возведения фундамента, но
чаще - после официальной приемки законченного обьекта.
- Желая получить право собственности или аренды на земельный участок,
человек вынужден затратить немалые средства, массу усилий и времени без
какой-либо уверенности в том, что его попытка увенчается успехом...
- Да, это так. Антирыночность действующей процедуры очевидна. На
протяжении всего этого времени вы, не будучи собственником, не получите
ипотечный кредит в банке, который помог бы начать и быстрее завершить
строительство.
Ситуация несколько улучшается при продаже прав аренды на земельный участок
через аукционы и конкурсы. Договор аренды предоставляется по их итогам. Но они
пока не получили широкого распространения. Однако и в этом случае наблюдаются
коллизии, связанные с изменениями недвижимости.
- Какие именно?
- В частности, действующая жесткая разрешительная система - и это
второй характерный пример. Сейчас за каждым земельным участком однозначно
закреплено его "целевое назначение". Оно устанавливается в итоге многочисленных
стадий разработки генерального плана, проекта планировки и эскизного проекта
самого обьекта. Смысл "целевого назначения" определяется формулой "разрешено
только то, что разрешено".
Каждый владелец (арендатор) вправе использовать земельный участок лишь "в
соответствии с его целевым назначением". Иными словами, он лишен возможности
гибко реагировать на меняющуюся коньюнктуру рынка, скажем, преобразовать
принадлежащее ему пошивочное ателье, которое стало убыточным в этой районе, в
ремонтную мастерскую бытовой техники или продовольственный магазин.
- "Целевое назначение", видимо, родилось в ответ на опасения жителей
микрорайонов остаться без молочных магазинов или булочных в результате их
приватизации.
- Оно родилось гораздо раньше как фундаментальный постулат
социалистического землепользования и градостроительства. То есть тогда, когда
было провозглашено, что земля не имеет стоимости. В этих условиях достаточно
было "назначить", для каких нужд должен использоваться тот или иной земельный
участок.
Рынок же определяет назначение конкретного земельного участка в итоге
соревновательного выбора его наилучшего (наиболее выгодного, в том числе и для
потребителей) использования. И если в данном микрорайоне есть реальная
потребность в молочных магазинах и булочных, то механизмы рынка удовлетворят ее
гораздо эффективнее административного определения "целевого назначения".
Эффективность в данном случае означает, что молоко и хлеб будут предоставлены
жителям микрорайона в наиболее удобном месте, в обьеме и ассортименте,
отвечающим их реальным потребностям.
"Целевое назначение" отстаивают, как правило, чиновники, состоящие при
недвижимости, которые успешно эксплуатируют подобные опасения жителей, чтобы
как можно дольше сохранить доставшуюся нам из социалистического прошлого
разрешительную систему. А лично для себя - возможность продолжать разрешать и
распределять, оставаясь на должностях, оплачиваемых налогоплательщиками. Они
получают стабильный доход из бюджета в форме зарплаты и солидный приварок в
виде взяток за очередную подпись на очередном документе.
Третий пример - отсутствие информации о недвижимости и неясность "правил
игры". Возьмем, к примеру, ситуацию с генеральным планом. Хотя он и
обьявлен главным юридическим документом, который определяет направления
развития города и обьектов недвижимости, зачастую этот план наглухо закрыт для
общественности и частных лиц. Даже в тех городах, где проводятся аукционные
продажи прав застройки земельных участков, претендентам не разрешают
ознакомиться с местной версией этого документа под предлогом его секретности. И
здесь сказывается личная заинтересованность чиновников, состоящих при
недвижимости.
Это увеличивает неопределенность ситуации, повышает риск для инвесторов,
которые либо устраняются от таких сделок, либо снижают предлагаемую ими цену на
земельные участки, стремясь уменьшить риск неопределенности. В итоге
муниципалитеты недополучают существенные средства, которые могли бы поступать в
их бюджеты и во внебюджетные фонды от приватизации (продажи) земельных
участков.
- Что же нужно сделать, чтобы в России появился цивилизованный рынок
недвижимости?
- Мы в очередной раз отстаем с законами, которые могли бы обеспечить
движение в этом направлении. Пора провести ревизию ранее принятых и вновь
разрабатываемых законов, относящихся к недвижимости. Предстоит решить двуединую
задачу: с одной стороны, обеспечить вступление в права собственности на
недвижимость таким образом, чтобы будущий собственник заведомо знал, что он
может строить на своем участке и в каких целях его использовать, с другой -
обеспечить собственнику возможность свободно реализовывать свое право
застройки в рамках требований безопасности и регламентаций, продиктованных
соблюдением общественных интересов.
Необходимо увязать Гражданский кодекс, разрабатываемые Земельный кодекс и
законопроект о регистрации недвижимости, действующее законодательство о
приватизации и другие, определяющие порядок вступления в права собственности
на недвижимость, с законами, определяющими порядок действий уже
состоявшихся собственников, производящих изменения (обустройство)
принадлежащей им недвижимости.
Очевидно, некоторые позиции действующих законов нуждаются в корректировке.
Например, нынешняя базовая процедура предварительного согласования места
размещения обьекта строительства явно противоречит системе изменений
недвижимости в условиях рынка.
- Почему?
- Рынок предполагает наличие товаров (в данном случае земельных
участков), которые покупатель выбирает по своему усмотрению. При
действующей системе нужный участок каждый раз "изыскивает" администрация по
поступившей заявке (и совсем не обязательно, что он будет найден). Это
означает, что рынка земельных участков нет. И ничто не побуждает администрацию
такой рынок создавать. Разрешительная система поиска и предварительного
согласования места размещения обьекта выгодна существующим структурам: не
требуется менять устоявшиеся схемы и стиль поведения, а претенденты на
недвижимость вынуждены раскошеливаться за услуги.
- Но ведь аргументы рациональности (типа "несоответствия рыночным
механизмам", "парадоксальности действующей системы" и прочее) никогда не будут
убедительными для чиновников при недвижимости.
- Конечно, более того - чем лучше они поймут рациональные аргументы, тем
яростнее будут отстаивать свои интересы, бороться за сохранение разрешительной
системы. Поэтому, чтобы победить этот "чиновничий эгоизм", нужно ясно показать
простым людям в городах и "продвинутым" представителям местной администрации
преимущества и прямые выгоды от новой системы, которая соответствовала бы
идущим в стране рыночным преобразованиям.
- Поясните, что вы имели в виду, когда говорили о необходимости обеспечить
собственнику недвижимости возможность свободно реализовывать свое право
застройки.
- Сначала нужно обозначить ситуацию, которая предшествует процедурам
изменения недвижимости или строительства. Чтобы строить, вы должны быть
правомочным субьектом собственности, владельцем земельного участка. Вы
приобретаете его с полным "пакетом прав", т.е. точно зная, как его можно
использовать, что строить. Для этого вам не нужно проектировать и тем более -
строить, не будучи владельцем участка. Эту ситуацию необходимо однозначно
закрепить в законах, которые устанавливают порядок вступления, изменения и
прекращения прав на недвижимое имущество. Проекты таких законов подготовлены.
Став полноправным владельцем участка, вы можете его обустраивать, изменять
принадлежащую вам недвижимость. Но это уже сфера закона об основах
регулирования изменений недвижимости. Некоторые называют его законом о
территориальном зонировании. Его проект также готов.
- В чем его суть?
- Территория каждого населенного места (город, поселок и т.п.) будет
разделена на территориальные зоны. Органы местного самоуправления будут
разрабатывать планы зонирования для этих населенных мест, учитывая
перспективы развития инженерно-технического (электроснабжение, водопровод,
канализация, транспорт), социального (школы, детские сады, поликлиники),
экологического (сохранение природы) жизнеобеспечения.
В каждой территориальной зоне всю недвижимость (земельные участки) в настоящем
и будущем будет разрешено использовать только так (заранее известно как), а не
иначе.
Будут перечислены неразрешенные виды использования недвижимости. Все, что не
вошло в этот запретительный список, считается разрешенным и свободно (без
вмешательства и дополнительных ограничений со стороны администрации) может быть
выбрано собственниками. По обьектам муниципальной собственности прямо будет
указано: здесь должны быть школы, детские сады, больницы, парки, пляжи и т.д.
Планы зонирования должны утверждать представительные органы местного
самоуправления. В эти планы периодически будут вноситься дополнения и
корректировки. И что особенно важно - в том числе по инициативе граждан.
С введением местного плана зонирования на соответствующей территории будет
упразднен ранее действовавший порядок изменений недвижимости, в том числе
предварительное согласование места размещения обьекта строительства.
Изменять недвижимость (в том числе строить) смогут только ее собственники или
их доверенные лица (застройщики, подрядчики). Регламентации плана зонирования,
которые будут включать перечень видов разрешенного использования, возможное
назначение обьектов, параметры обьектов разрешенного строительства, будут
доступны всем, кто пожелает познакомиться с этим планом.
- Как же будет изменяться недвижимость?
- Владелец (арендатор) недвижимости будет покупать у администрации
паспорт земельного участка, в который, помимо регламентаций плана зонирования,
адресованных этому конкретному участку, войдут технические условия, знание
которых необходимо для строительных работ (условия подключения к
централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, характеристика
грунтов и т.д.). Сам паспорт станет юридической гарантией со стороны
администрации того, что регламентации не будут изменены до завершения
намеченных строительных изменений.
Собственник (арендатор) заключит договоры подряда на проектные и строительные
работы. До подписания акта приемки проекта он сможет запросить у администрации
подтверждение соответствия выполненного проекта регламентациям утвержденного
плана зонирования.
Эксплуатировать построенный обьект можно будет только после официального
подтверждения его соответствия регламентациям плана зонирования. Если они
нарушены, нарушитель обязан их исправить. Кроме того, по суду ему придется
заплатить штраф.
- Видно, что такой подход куда более "вольный" для заказчиков-застройщиков в
сравнении с действующей системой.
- Верно, но мучения, которые мы испытываем при переходе к рынку, во
многом связаны с механическим переносом в сегодняшний день устаревших правовых
схем и процедур. А наши предложения - не плод "чистого разума", подобные схемы
успешно действуют во многих странах. Да и некоторые российские города на свой
страх и риск пытаются реализовывать такой подход. Правда, их попытки не всегда
успешны, поскольку не находят законодательной поддержки, а инерция прежних
механизмов еще слишком велика.
- Будем надеяться, что новые законы улучшат положение и позволят нам более
энергично продвигаться к рынку в сфере недвижимости.



ОГЛАВЛЕНИЕ