ОГЛАВЛЕНИЕ

Гражданин и общество
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЧЕРДАКОВ И ПОДВАЛОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ
ЖИЛЫХ ДОМОВ



Одной из проблем, возникших в связи с вступлением в действие нового
Гражданского кодекса, стало значительное усложнение
правового режима такого объекта недвижимости, каким является многоквартирный
жилой дом.

В числе прочего внесенные новации серьезно осложнили положение с реконструкцией
чердаков, мансард и подвалов жилых домов.

До введения в действие Гражданского кодекса Российской
Федерации по заключаемым районными администрациями инвестиционным договорам
инвестору могло быть предоставлено право собственности либо долгосрочной
аренды на созданные в результате реконструкции площади при условии соответствующей
оплаты права на реконструкцию.

Полученными помещениями инвестор мог распорядиться по своему усмотрению:
сдавать в аренду под жилье либо офисы, продавать. Налицо была коммерческа
выгодность подобных проектов, при условии установления разумного размера
отчислений в бюджет.

С другой стороны, городской бюджет избавлялся от бремени поддержани
в надлежащем состоянии запущенных частей дома. Город получал дополнительные
высококачественные жилые и нежилые площади плюс денежные поступления в
бюджет.

После вступления в силу нового Гражданского кодекса
возникла проблема следующего характера.

В соответствии со статьей 290, собственникам квартир в многоквартирном
доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома
и оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры
не вправе отчуждать свою долю в собственности на общее имущество отдельно
от права собственности на квартиру. Таким образом, наличие в доме хот
бы одной приватизированной квартиры приводит к невозможности заключени
инвестиционного договора о реконструкции чердаков, мансард и подвалов без
согласия собственника квартиры, поскольку при переоборудовании затрагиваютс
и используются конструкции дома, являющиеся долевой собственностью собственников
квартир.

Существует следующая концепция для обхода возникшей ситуации. Стать
217 Гражданского кодекса устанавливает, что
при приватизации государственного имущества предусмотренные Кодексом положения,
регулирующие порядок приобретения права собственности, применяются, если
законами о приватизации не предусмотрено иное. В соответствии со статьей
3 Закона Российской Федерации О приватизации
жилищного фонда в РСФСР собственники приватизированных жилых
помещений в доме государственного жилищного фонда являются совладельцами
либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего
пользования дома. Отсюда делается вывод, что в общей собственности внеквартирное
имущество находится только у тех собственников жилых помещений, которые
приобрели их вне процесса приватизации.

В Санкт-Петербурге в типовых договорах о приватизации помещения указывалось,
что собственник квартиры является пользователем мест общего пользовани
и инженерного оборудования. Поскольку никто не может передать больше прав,
чем сам имеет, покупатели приватизированных квартир на вторичном рынке
у лиц, осуществивших приватизацию, также не приобретают права собственности
на общее имущество дома. В домах жилищно-строительных кооперативов и жилищных
кооперативов собственником всего здания в целом и его коммуникаций являетс
юридическое лицо - кооператив, пока он не преобразован в кондоминиум.

Таким образом, единственная ситуация, на которую распространяется действие
нормы статьи 290 Гражданского кодекса Российской
Федерации, возникает в случае паевого строительства дома без образовани
кооператива (иного юридического лица как собственника всего дома в целом).
Потребность в таком толковании возникла в результате стремления избежать
необходимости получать согласие собственников квартир на проведение работ
по реконструкции чердаков.

При этом не принимаются во внимание положения статьи 305 Гражданского
кодекса Российской Федерации, которые защищают права законного владельца
имущества наравне с правами собственника, в том числе путем предоставлени
права владельцу предъявлять иски об устранении всяких нарушений его права
как связанных, так и не связанных с лишением владения.

В этой связи весьма актуален вопрос, как на практике будет толковатьс
условие договора о приватизации жилого помещения: будет ли собственник
помещения рассматриваться как пользователь, не располагающий правом на
владельческую защиту, или же он будет считаться владельцем со всеми вытекающими
последствиями.

В настоящий момент единственно надежный способ застраховатьс
от неизвестности будущей практики - получить письменное согласие всех собственников
квартир на проведение реконструкции.

Необходимость получения такого согласия значительно осложняет процесс
заключения инвестиционных договоров, но во избежание больших убытков есть
смысл такую процедуру провести.

При этом возникает вопрос о том, каким образом она должна быть оформлена.
Представляется, что согласие собственников квартир на проведение реконструкции
и на заключение районной администрацией инвестиционного договора может
быть оформлено в виде доверенности либо договора поручения.

Для надежности, во избежание возникновения непредвиденных ситуаций,
целесообразно составление и того, и другого документа. Доверенность удостоверяет,
во-первых, право районной администрации выступить стороной по договору
с инвестором, а во-вторых, наличие доброй воли собственника квартиры на
предоставление ей такого права. В договоре же поручения следует подробно
оговорить, на какие действия в отношении имущества дома дает согласие собственник
квартиры и на каких условиях.

Детальная регламентация этих вопросов значительно укрепит позицию инвестора
и облегчит ему защиту в случае каких-либо осложнений во взаимоотношениях
с собственниками квартир. Весьма актуальным является также следующий момент.
В результате переоборудования пространства чердака создаются новые помещения.
Возникает вопрос, имеют ли собственники квартир право претендовать на долю
в праве собственности на эти помещения.

По нормам СНиП, чердак не является помещением, - это пространство между
несущими конструкциями дома.

Следовательно, встроенные в такое пространство помещения являются собственностью
только инвестора, если иное не предусмотренно инвестиционным договором.
От собственников квартир требуется согласие на размещение этих помещений,
поскольку это затрагивает их право собственности либо владения. Здесь следует
сделать оговорку о том, что такой подход не является общераспространенным,
практика по этой проблематике отсутствует и изложенный взгляд являетс
попыткой разрешить имеющиеся сложности и противоречия с точки зрения здравого
смысла и на основе имеющегося по этому вопросу законодательства.

Иная ситуация с подвальными этажами и подвалами. Они являются помещениями,
и собственники квартир должны четко выразить свой отказ от имеющегося у
них права пользования данными помещениями, чтобы они могли перейти либо
в собственность инвестора, либо в пользование на том или ином праве. Очень
внимательно потенциальному инвестору следует отнестись к тому, чтобы в
инвестиционном договоре и в договоре поручения содержалась оговорка о том,
что изменение собственника квартир в доме не влечет изменения инвестиционного
договора и не требует дополнительных согласований с новым собственником.
В этой связи возникает вопрос о необходимости государственной регистрации
инвестиционного договора либо возникающего на основании такого договора
права постоянного пользования.

Здесь следует рассматривать следующие возможные ситуации.

В случае если инвестор получает право собственности на созданные в результате
реконструкции объекты, то инвестиционный договор подлежит регистрации,
если же договором будет предусмотрено лишь право аренды, доверительного
управления или срочного пользования, то такой договор, по смыслу статьи
131 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит обязательной
регистрации, пока законом не установлено иное.

Открытым остается вопрос о правах и обязанностях собственников встроенных
нежилых помещений. В первых этажах многих жилых домов есть нежилые помещения,
в которых размещаются магазины, службы быта и т.п. Значительная часть помещений
выкуплена в частную собственность. Статья 290 Гражданского
кодекса Российской Федерации упоминает только о собственниках квартир,
и не содержит никаких указаний на аналогичные права собственников нежилых
помещений.

В настоящее время подписано распоряжения мэра (КодексINFO
N 13), которое заменяет распоряжение от 4 ноября 1993 года N 880-р О
переоборудовании чердачных и мансардных помещений. В этом
проекте по мере возможности учтены особенности, возникшие в результате
принятия нового Гражданского кодекса Российской
Федерации.

Районным администрациям предоставляется возможность решать вопросы,
связанные с проведением реконструкции чердаков и мансард.

Документ содержит поручение структурам мэрии подготовить необходимые
документы такие как:


примерный инвестиционный договор о реконструкции чердаков и мансард;


изменения в Примерный регламент районной комиссии по определению формы
сдачи в аренду нежилого фонда;

методика определения размера отчислений по инвестиционным договорам
о реконструкции чердаков и мансард.



ОГЛАВЛЕНИЕ