ОГЛАВЛЕНИЕ

В. БЕЛЕНЬКИЙ,
доктор экономических наук, профессор, директор Научно-исследовательского института земельных отношений и землеустройства
МЕНЯЯ СОЦИАЛИСТИЧЕСКИЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УКЛАД
В системе фундаментальных социально-экономических категорий земельные отношения занимают особое место. В отличие от иных объектов общественных отношений земля в ее природно-продуктивных и территориально-пространственных параметрах представляет собой универсальный фактор общественного воспроизводства, выполняя одновременно ряд важнейших функций жизнеобеспечения: предмета и средства труда в базовых отраслях производства, в частности, в сельском и лесном хозяйстве; пространственного базиса существования каждого человека во всех формах его жизнедеятельности; носителя природных ресурсов, полезных ископаемых и естественных технологий; территориальной основы государственности и национального самоопределения. Поэтому в земельные отношения вовлечены и в прямой, и в опосредованной форме все члены человеческого сообщества, придавая им специфическое "многоцветье" множества переплетающихся, пересекающихся, взаимодополняющих или взаимоисключающих потребностей, интересов, ценностных установок, ориентаций и мотиваций.
Существенную роль в выделении земельных отношений в особую категорию играет и тот факт, что сами эти интересы носят комплексный социально-экономический характер, ибо земельный ресурс включен практически во все сферы экономического процесса. Так, на стадии собственно производства жизненных средств и ресурсов (потребительских товаров и услуг, средств производства и рабочей силы) стоимость земли входит в затратную составляющую соответствующих сфер деятельности, влияя на величину общественно необходимых и индивидуальных издержек. Изъятие ренты через земельное налогообложение превращает земельный фактор в элемент сферы распределения, а его пространственно-географические свойства и параметры оказывают воздействие на направления, интенсивность и скорость движения совокупного общественного продукта, то есть на сферы обращения и потребления.
Земельные отношения выделены в особый блок в системе социально-экономических категорий и в связи со свойствами земли как специфического объекта собственности (вида недвижимости). Земельные ресурсы жестко закреплены в географическом пространстве и физически не отчуждаются от него, не способны к передислокации. Более того, земля при строгом общественном контроле за соблюдением технологических и экологических требований и ограничений не разрушается, сохраняет свои полезные потребительские свойства и, главное, не амортизируется, не "растворяется" в производимой на ее основе продукции. Собственность на землю не предоставляет землевладельцу неограниченные права распоряжения ею в духе классичес-
Меняя социалистический земельный уклад
кой формулы римского права "употреблять и злоупотреблять" принадлежащим кому-либо имуществом. И поскольку общество постоянно следит за тем, как используются земельные ресурсы, и достаточно жестко это регламентирует, всегда существует возможность обеспечить приоритет общественных интересов и в то же время установить такие "правила игры", которые защищали бы права земледельцев и землепользователей. Подобное вмешательство может опираться как на административно-правовую, так и на экономическую основу, быть бюрократическим, командным или либеральным, рыночным.
В этой связи для каждого государства проблема заключается в выборе наиболее эффективных пропорций между прямым управлением и косвенным регулированием использования земельных ресурсов. Особенно актуальна данная проблема на переломных для конкретного государства исторических этапах, когда рушатся устаревшие "конструкции", создаются новые структуры и отношения. Именно в таком состоянии находится сегодня Россия.
"Земельный вопрос" в России: прошлое и настоящее
Одна из характерных особенностей истории России заключается в том, что в нашей стране до сих пор остается нерешенным так называемый "земельный вопрос". Реформа 1861 г. оказалась половинчатой, незавершенной в части наделения крестьян землей, что через короткое время породило крестьянские бунты и революцию 1905 г. Нельзя назвать полностью успешной и земельную реформу П. Столыпина. К крупным социально-экономическим потерям привел многолетний эксперимент по созданию так называемого "социалистического" землепользования, основанного на полной национализации ранее переданной крестьянам земли, кровавом раскулачивании, насильственной коллективизации. Итог этого "эксперимента" печален: загубленная земля, низкие урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность скота, хроническая многомиллиардная задолженность колхозов и совхозов государству, непреодоленный дефицит продовольствия и сырья для его промышленной переработки. Главная причина провала идеи создания социалистического земельного строя - утрата отчужденными от земельной собственности участниками производственного процесса мотивации к высокоэффективной хозяйственной деятельности, сопряженной с наиболее продуктивным и вместе с тем бережным, рачительным использованием земли.
Сейчас Россия вновь нуждается в серьезном реформировании земельных отношений. Необходимо вернуть земле настоящего хозяина, возродить земельного собственника, дать возможность "невидимой руке рынка" выполнять функции механизма саморегулирования процессов хозяйствования на земле. Правда, современная земельная реформа в России отличается от всех предшествующих попыток решить данную проблему. Это отличие заключается в следующем.
Первое. Прежние попытки реформирования земельных отношений осуществлялись в России в отсутствие длительного перерыва в
В. Беленький
естественно-историческом процессе развития страны. И хотя земельная реформа 1917 г. совпала с началом исторического "разрыва" в социально-экономической эволюции, а последующие коллективизация и национализация земли проходили уже при новой политической системе, в обществе еще долгое время сохранялись и психологические мотивации к разумному землевладению, и их реальные носители. В современных условиях естественная социальная база земельной реформы либо полностью исчезла (в аграрном секторе), либо глубоко деформирована (в прочих отраслях хозяйственной деятельности).
Иными словами, нынешняя земельная реформа в России осуществляется в такой социальной общности, которая в результате длительной искусственной селекции утратила в значительной мере интересы и стандарты естественного экономического, в том числе земле-хозяйственного, поведения, присущего всему остальному миру. Вот почему сформированные на основе обобщения общемировой практики концепции возвращения земельных отношений к их рыночному состоянию зачастую не согласуются с реально существующими в российском обществе психологическими стереотипами и моделями экономического поведения основной массы населения.
Второе. Земельная реформа в предреволюционной России проводилась без коренной ломки социально-экономического уклада. После Октябрьской революции 1917 г. она была реализована, как и в настоящее время, в качестве составного элемента глобальной трансформации сложившейся социально-экономической системы. В результате и в предыдущем случае, и сейчас вновь совмещаются сложные общественные преобразования и вызванные ими проблемы - как общие, так и специфические, характерные собственно для земельной реформы. При этом особенность нынешней земельной реформы заключается в том, что наученные прошлым драматическим опытом граждане России уже не расположены к резким переменам, воспринимают их с опасением, большой долей скептицизма и нередко откровенно им противодействуют.
Третье. К настоящему времени общегосударственное землепользование в функциональном плане заметно изменилось и усложнилось: резервы вовлечения в хозяйственный оборот новых земель оказались в значительной мере исчерпанными, концентрация капитала и трудовых ресурсов в аграрном секторе снизилась до минимального уровня, а перенаселенность районов традиционного освоения сменилась депрессивной демографической ситуацией. Главное же заключается в том, что в качестве ведущего системообразующего звена сформировался тип заселенной территории, используемой под размещение городских центров разной величины, поселков городского типа и сельских населенных пунктов. При этом резко возросло социально-экономическое значение городских земель, составляющих менее 1% всей территории страны, но аккумулирующих в своих границах до 75°о ее социально-демографического и производственно-экономического потенциала.
Четвертое. Специфика нынешней земельной реформы в значительной мере отражает особенности начального этапа становления экономики переходного периода:
Меняя социалистический земельный уклад
- крайнюю неустойчивость нарождающейсяялиберальной рыночной экономики, еще сохраняющей рудименты административно-командной системы, унаследованные от нее и вновь приобретенные диспропорции, кризисные процессы и тенденции;
- неразвитость юридической базы и противоречивость действующих нормативно-правовых документов, регулирующих рыночные отношения, в том числе и в сфере землепользования;
- отсутствие полноценной рыночной инфраструктуры, адекватных рынку форм организации экономического процесса и структур управления им;
- медленное и непоследовательное движение к многоукладной земельной собственности, опережающее социально-психологическую перестройку сознания людей принятие мер по административно-принудительной приватизации земельного фонда страны;
- нестабильная, лишенная стимулирующих функций, в основном конфискационная налоговая система;
- неустойчивый банковский сектор, дефицит ликвидных активов и высокий, блокирующий кредитное финансирование риск залоговых, в том числе ипотечных, операций;
- слабость исполнительной власти, незавершенность процесса распределения полномочий по вертикали системы государственного управления;
- неподготовленность основной массы населения к психологической переориентации на ценности рыночной экономики и рыночные экономические отношения, нигилистическое отношение к правовым нормам, правам и обязанностям личности;
- громоздкий, коррумпированный бюрократический аппарат со слабой мотивацией к добросовестному исполнению должностных обязанностей.
К главным задачам начального этапа создания рыночного земельного строя в России были отнесены: преобразование отношений собственности на основе восстановления частной собственности на землю в любых формах за счет ее приватизации и замещения монополизированного государственного земельного строя многоукладным землевладением и землепользованием; демонтаж административно-командной системы управления земельными ресурсами и замена ее рыночным механизмом саморегулирования землеоборота, включая распределение, перераспределение, использование и восстановление земельного фонда; формирование полноценной инфраструктуры земельного рынка, обеспечивающей устойчивое и эффективное его функционирование.
Для решения перечисленных задач был определен и круг первоочередных мероприятий: предоставление реальным землевладельцам твердых государственных гарантий незыблемости и неприкосновенности прав земельной собственности; создание развитого, устойчивого и конкурентоспособного фермерского сектора аграрной экономики; приватизация земель колхозов и совхозов с реальным введением для их работников прав частной собственности на земельный надел и возможностью свободного выхода с ним из коллективного сельскохозяйственного предприятия; проведение банкротств убыточных Сель-4. "Вопросы экономики" №11 49
В. Беленький
скохозяйственных предприятий; развитие конкуренции между сельскохозяйственными товаропроизводителями; введение ипотеки, залога земли; организация земельного рынка; децентрализация полномочий по разработке и осуществлению земельной политики; наделение городского населения земельными участками для дачного и садово-огородного использования.
Первые шаги к рыночным земельным отношениям
Исследуя содержание^неследствия прошедшего этапа современной земельный рефорг*ш^необходимо остановиться на двух главных вопросах: результатах приватизации земельного фонда и формирования многоукладного землевладения и землепользования; итогах становления земельного рынка и динамике рыночных операций с землей.
Россия располагает земельным фондом площадью в 1709,8 млн. га и относится к числу наиболее обеспеченных земельными ресурсами стран мира. В начале 1996 г. на одного среднестатистического россиянина приходилось 0,87 га пашни. В то же время в европейских странах (Германии, Чехии, Польше, Венгрии и др.) величина пашни на одного среднестатистического жителя находится в пределах 0,28-0,48 га, то есть в два раза меньше. Причем, если выделить только те регионы, где преобладают черноземы и каштановые почвы, периоды со среднесуточной температурой свыше +10С длятся не менее 120-150 дней, а количество осадков достигает 250-400 мм в год и более, то и тогда в расчете на одного россиянина мы располагаем около 0,4-0,5 га высокопродуктивной пашни - ничуть не меньше, чем приходится на среднестатистического жителя любой европейской страны.
В западноевропейских странах доля вовлеченных в аграрное производство сельскохозяйственных угодий составляет 55-70°о и более общей территории страны. Остальная площадь занята городами и населенными пунктами, гидротехническими сооружениями, дорогами и иными инженерными коммуникациями. И лишь незначительная часть земель сохраняется как естественный природный ресурс, пользование которым четко регламентировано и ни в коем случае не носит промысловый характер.
Иное положение в России. Даже сейчас площадь сельскохозяйственных угодий равна всего 12,2% территории страны. Львиная ее доля представляет собой сохранившийся естественный природный потенциал - "полигон" жизнеобеспечения людей. В России все еще имеются огромные лесные массивы, в которых водится дичь, есть ягоды, грибы и т.д. Крупные реки и озера, побережья морей и океанов позволяют пополнять продовольственные запасы страны рыбой и морепродуктами.
В прошлом весь земельный фонд бывшего СССР был национализирован и находился в государственной собственности. Сейчас начата его приватизация, правовую основу которой составляют более 860 принятых в последние годы документов. Хотя соответствующая юридическая база до конца еще не создана, тем не менее процесс
Меняя социалистический земельный уклад
изменения социально-экономической структуры земельного фонда приобретает достаточно устойчивый характер, сопровождается качественными сдвигами в формах земельной собственности, особенно в сельскохозяйственном земельном фонде.
Так, если на 1 января 1995 г. негосударственные формы земельной собственности в общей площади земель (территории) страны составляли чуть более 11%, то в сельскохозяйственных угодьях доля негосударственной собственности достигла 70,2%, а в пашне - 80,9%. Причем на долю новых типов хозяйств - крестьянских (фермерских) -приходилось соответственно 4,6 и 5,6%.
Одновременно произошли существенные изменения и в структуре управления землями государственной формы собственности. Земли, находящиеся под юрисдикцией собственно государственных и муниципальных предприятий, занимают сегодня немногим более 15% общей площади (территории) страны. В ведении сельских администраций находится около 8% сельскохозяйственных земель. Большую же часть государственной земельной собственности составляют в настоящее время земли запаса и лесного фонда - 55,0% общей площади (территории) страны.
Государственная земельная собственность была распределена на федеральную и субъектов Федерации. При этом на 01.01.1995 г. федеральные земли составляли 655460,6 тыс. га, или 38,4% общей земельной площади (территории) России. К ним относятся земли, используемые для размещения предприятий и организаций, обеспечивающих оборону и безопасность страны, транспорта и связи, водных объектов, лесного фонда, научно-опытных организаций, особо охраняемые природные территории, резервные и иные земельные массивы для федеральных нужд.
Таким образом, в последние годы стала складываться новая, многоукладная система землевладения и землепользования. В то же время наметился и ряд тревожных моментов. Первый из них - во многом формальная приватизация государственной земельной собственности.
Значительная часть приватизированных сельскохозяйственных земель (64,6°о общей площади негосударственных земель сельскохозяйственного использования) остается в распоряжении разного рода акционерных обществ, коллективных хозяйств, товариществ и кооперативов, участники которых лишь формально и далеко не в полном объеме получили право собственности на землю. К тому же большая доля приватизированного в реформированных колхозах и совхозах земельного фонда оказалась в собственности пенсионеров, инвалидов, работников социальной сферы и т.п. Удельный вес земельного фонда, находящегося сейчас в крестьянских (фермерских) хозяйствах и приближающегося по своей экономической сущности к категории частной собственности, очень низок, да и сформирован он из наименее продуктивных земель - закустаренных, заболоченных, нарушенных. В структуре земель крестьянских (фермерских) хозяйств сельскохозяйственные угодья составляют только 30,5% (у акционерных обществ, товариществ, кооперативов - 53,7%), в том числе пашня - 22%, сенокосы и пастбища - 8,4%.
4* 51
В. Беленький
Больше всего от земельной реформы, как это ни парадоксально, выиграл бюрократический аппарат городских, поселковых и сельских администраций, в распоряжении которого в 1994 г. оказалось 38612 тыс. га общей площади земель (по сравнению с 7449 тыс. га в 1990 г.), в том числе 24420 тыс. га сельскохозяйственных угодий (2248 тыс. га в 1990 г.), из них 5939 тыс. га пашни (721 тыс. га в 1990 г.). Иными .словами, чиновники, но теперь уже не на федеральном, а на местном уровне по-прежнему контролируют земельные ресурсы, имея от этого немалые теневые доходы. В выигрыше оказались и некоторые руководители крупных промышленных предприятий, сумевшие не только получить в собственность находившиеся в их пользовании природные ресурсы, но и приумножить их, расширив площади земли, ставшей товаром.
Итак, хотя процесс приватизации земельного фонда России приобретает необратимый характер, его масштабы, темпы и содержание еще не отвечают целям и задачам форсированного перехода к рыночным земельным отношениям. "Вялая" приватизация земельных ресурсов служит одной из главных причин депрессивного состояния земельного рынка.
Общий объем рыночного землеоборота по всем видам официально зарегистрированных сделок с землей и всем категориям земельных участков составил в 1993 г. 21044,4 тыс. га, в 1994 г. -31839,7 тыс., в 1995 г. - 19545,6 тыс. га. В рыночный землеоборот было вовлечено в 1993 г. около 7°о, в 1994 г. - 10,5 и в 1995 г. - 6,4°о площади приватизированных земель негосударственных форм собственности (18% территории страны).
В 1993-1995 гг. рыночный землеоборот осуществлялся посредством проведения практически единственной операции - предоставления в аренду местными органами власти земельных участков всем категориям землепользователей (как юридическим, так и физическим лицам) для различных хозяйственных целей. Эта операция охватывала 99,7-99,9% общей площади рыночного землеоборота. На долю же других операций, в частности, передачи местными органами власти земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам за плату приходилась ничтожно малая величина - 0,3-0,09%.
И хотя в секторе купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и т.п. произошли некоторые сдвиги (сократилась доля продаж со стороны местных органов власти с 0,2% в 1993 г. до 0,06% в 1995 г. и увеличился удельный вес операций купли-продажи, осуществляемых фактическими собственниками, с 0,05 до 0,2%), соответствующий масштаб землеоборота был настолько незначительным, что никакой роли в развитии земельного рынка не играл.
Полностью отсутствовали либо носили единичный характер такие рыночные операции с землей, как ее залог, передача в виде пая в неделимый фонд совместных предприятий, обмен земельными участками и др. Правда, в 1996 г. после принятия указа президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" были пред-
Меняя социалистический земельный уклад
приняты значительные усилия по наделению всех участников реформированных хозяйств земельными паями с последующим заключением договоров на их передачу в неделимый фонд коллективных сельскохозяйственных предприятий. Но проводилась эта кампания, как всегда, путем административного нажима, причем оформление договоров на передачу земельных паев в совместную собственность, по сути, "захлебнулось" из-за непомерно высоких пошлин на юридическую регистрацию подобного рода сделок. Следует отметить, что практически единственными земельными собственниками, осуществлявшими в 1993-1995 гг. операции с землей (передача ее в аренду, продажа), оставались по-прежнему структуры государственного управления на местах.
Более половины опрошенных нами экспертов' (54,7°о) отмечают, что за годы реформ в России не удалось создать нормальный земельный рынок. При этом 30,4% утверждают, что никакого земельного рынка в России вообще нет, 47,7°о считают, что рынок все-таки формируется, но крайне медленно и, по мнению 60°о экспертов, явно с несоответствующими потребностям страны объемом и структурой землеоборота. Еще около 15°о опрошенных полагают, что рынок земли в России создается в какой-то странной, извращенной форме.
Но означает ли депрессивный по объему и структуре землеобо-рот отсутствие объективных предпосылок развития в России полноценного земельного рынка? Существуют ли возможности для его выхода из кризисного состояния? Чтобы ответить на поставленные вопросы, обратимся вновь к результатам проведенного социологического обследования и попытаемся выяснить, все ли резервы формирования цивилизованного земельного рынка были реализованы.
Анализ рекламных объявлений показывает, что спрос на земельные участки соотносится с их предложением в зависимости от региона и типа земельной собственности в пропорции от 1:8 до 1:10-1:12. Согласно данным проведенного нами социологического опроса, каждый покупатель имеет возможность выбора из 4-6 предлагаемых к продаже земельных участков. Исходя из этого можно предположить, что зафиксированный фактический рыночный землеоборот соответствует примерно 10-15°о суммарной площади продающейся на рынке земельной собственности. На самом деле этот показатель как минимум еще на порядок ниже и вот почему.
' Обследование проведено осенью 1995 - зимой 1996 гг. НИИ земельных отношений и землеустройства с привлечением Калужского института социологии. Его предметом выступали формирующиеся рыночные земельные отношения, а объектом - эксперты и участники земельного рынка, то есть фактические земельные собственники и потенциальные землевладельцы или землепользователи, проживающие в Алтайском крае, Воронежской, Волгоградской, Вологодской, Ивановской, Смоленской, Калужской и Новгородской областях. Выбор этих областей в качестве объектов обследования был продиктован типичностью их основных социально-экономических характеристик для конкретных регионов, в частности, для Центрального, Центрально-Чериоземного, Поволжского, Северо-Западного, Западно-Сибирского. Поэтому результаты данного обследования можно рассматривать как достаточно репрезентативные для значительной части территории России. Всего было опрошено 579 экспертов, 2932 реальных собственника земли и 2330 потенциальных землевладельцев и землепользователей.
В. Беленький
Комплексная классификация^ объединенных по итогам социологического опроса в один массив предлагаемых и запрашиваемых на земельном рынке участков свидетельствует о том, что объектами рыночного землеоборота выступают девять основных типов земельных участков:
- 1 тип - минимальное освоение участка и наименее благоприятные условия его местоположения;
- II тип - минимальное освоение участка и относительно благоприятные условия его местоположения;
- III тип - минимальное освоение участка и наиболее благоприятные условия его местоположения;
- IV тип - средний уровень освоения участка и наименее благоприятные условия его местоположения;
- V тип - средний уровень освоения участка и относительно благоприятные условия его местоположения;
- VI тип - средний уровень освоения участка и наиболее благоприятные условия его местоположения;
- VII тип - высокий уровень освоения участка и наименее благоприятные условия его местоположения;
- VIII тип - высокий уровень освоения участка и относительно благоприятные условия его местоположения;
- IX тип - высокий уровень освоения участка и наиболее благоприятные условия его местоположения.
В таблице представлено распределение на основе выделенных типов земельных участков общего объема их предложения и спроса. Из данных таблицы можно сделать следующие выводы.
1. Сегодня далеко не все реальные землевладельцы находят на земельном рынке заинтересованных в приобретении их земельной собственности потенциальных покупателей, а последние - необходимые им типы земельных участков.
2. На современном земельном рынке наблюдаются две диаметрально противоположные тенденции: преобладание предложения над спросом (рынок покупателя); преобладание спроса над предложением (рынок продавца). Сбалансированная конъюнктура рынка практически отсутствует. Поэтому часть представленных на рынке земельных участков не имеет своего покупателя (на 100 покупателей приходится в зависимости от типа участка от 500-1100 до 3000 продавцов), а часть запрашиваемых участков не обеспечена соответствующим предложением (на 100 покупателей также в зависимости от типа участка приходится всего 20-40 и менее 10 продавцов).
3. В настоящее время преобладающим является рынок покупателя. Так, по земельным участкам всех видов административного подчинения на рынок продавца приходится только три, а на рынок поку-
^ Классификация выполнена на базе всего массива полученной в ходе социологического обследования информации по всем параметрам предлагаемых и запрашиваемых реальными и потенциальными землевладельцами (землепользователями) земельных участков. Анализ и типология участков осуществлены с использованием факторного анализа и канонической корреляции на основе "сжатия" большого массива информации и многомерной классификации сложных объектов.
Таблица
Соотношение спроса и предложения на земельные участки разного функционального назначения и качественного состояния (по материалам социологического опроса)
1 11пы участкои по условиям окружающей социально-эко-.'югическон срс.[ы и транс-пор пюП доступности
Типы участков по степени их благоустройства, коммуникационного оснащения и насыщения объектами недвижимости

минимальный уровень
средний уровень
высокий уровень

число
число покупателей на 100 продавцов
число
число покупа-телеп на 100 продавцов
число
число покупателей на 100 продавцов

пропав) [он
нокунате.чен

продавцов
покупателей

продавцов
покупателей

А. Земли городов









Наименее благоприятные
8
109
1362
141
218
155
69
2
3
Относительно благоприятные
9
52
578
100
38
38
72
7
10
Нанбсчлее благоприятные
-
3
-
8
2
25
2
-
-
Б. Земли сельскохозяйственного использования









Наименее благоприятные
6
50
833
56
160
286
12
1
8
Относительно благоприятные
91
239
263
839
452
54
569
36
6
Наиболее благоприятные
III
51
46
444
41
9
194
22
11
- рынок продавца
- рынок покупателя
В. Беленький
пателя - шесть из девяти выделенных типов земельных участков разной категории ценности. Причем в сфере повышенного спроса сконцентрировано всего 11,4°о, а в сфере повышенного предложения -84, У/о общего объема предложения. Спрос же распределен примерно поровну между сферами повышенного предложения (43,2%) и повышенного спроса (51,9%). В зоне сбалансированного спроса и предложения находится незначительная их часть (4,1 -4,9%).
4. Конъюнктура земельного рынка существенно дифференцирована по видам земельных участков разного административного подчинения. Так, если применительно к городским землям остро стоит проблема приобретения земельной собственности (88,2% спроса локализовано в зоне повышенного спроса, где на одного продавца приходится 5-10 и до 35 покупателей), то для сельских земель наиболее актуальна проблема продажи земельных участков (93,4% предложения находится в сфере пониженного спроса, когда на одного покупателя приходится 2-3 и до 8 продавцов).
5. Рынок продавца формируется исключительно в области оборота низкокачественных участков, спрос на которые существенно превышает предложение. Наиболее же ценные участки обращаются на рынке покупателя, когда предложение многократно превышает спрос.
Анализируя конъюнктуру современного земельного рынка, отметим резкое несовпадение ценовых притязаний его участников. Как показал социологический опрос, реальные землевладельцы желали бы получить за одну сотку принадлежащей им земли в среднем по всем типам земельных участков около 340 долл. Потенциальные же землевладельцы готовы заплатить не более 240 долл., или почти на '/„ меньше. Еще больше разрыв по городским землям: реальные землевладельцы рассчитывают получить за одну сотку в среднем но всем типам участков более 780 долл., покупатели же предлагают 300 долл. за сотку, или в 2,6 раза меньше. В результате вероятность совпадения спроса и предложения по различным типам участков составляет, согласно нашим расчетам, '/^д общего числа выставленных на продажу земельных участков.
Земельный рынок: упущенные возможности, неиспользованные резервы?
Совместимо ли экономическое развитие России с формированием земельного рынка? Безусловно. В пользу этого утверждения свидетельствует хотя бы то обстоятельство, что, по мнению экспертов, существуют как объективные, так и субъективные причины, сдерживающие развитие рынка земли. В частности, почти 48% экспертов считают, что депрессивное состояние российского земельного рынка обусловлено низкой покупательной способностью населения. Еще 46-47% экспертов относят к негативным для развития рынка земли факторам отсутствие правовых гарантий устойчивости института частной собственности на землю и недоверие людей к властям и их экономической политике, более 33% - слабую государственную поддержку зем-
Меняя социалистический земельный уклад
левладельцев, а 20-30°о - неразвитость и недоступность для широких масс населения системы средне- и долгосрочного кредитования, инфляцию, незрелость инфраструктуры земельного рынка, необходимость крупных инвестиций в земельные участки. Наконец, около 10-16°о опрошенных полагают, что значительную отрицательную роль играют сохраняющаяся слабая мотивация к инвестированию в хозяйственную деятельность, неудовлетворительное состояние производственной и социальной инфраструктуры в сельской местности, коррум-пированность властей, отчуждение российского аграрного сектора от мирового продовольственного рынка. Все эти оценки вполне объективны, отражают реальную действительность и не имеют ничего общего с мистическими видениями "особого" экономического пути России.
Существует еще ряд факторов, подтверждающих наличие нереализованных возможностей более "мягкого", недепрессивного становления и развития российского земельного рынка. Одним из них выступает организация вызывающей доверие граждан, подконтрольной закону и эффективно функционирующей службы рекламы, информации, консалтинговых услуг. Как свидетельствуют результаты проведенного нами социологического обследования, почти '/ опрошенных потенциальных землевладельцев указали на то, что им не хватает информации о ценах на землю, а 20°о не располагали сведениями о предложении на земельном рынке. Еще 10-15% хотели бы больше знать о законодательной базе разного рода сделок, качественных характеристиках предлагаемых участков и т.п.
В то же время большинство опрошенных к услугам соответствующих организаций практически не прибегают. Так, при выходе на земельный рынок 50-60°о реальных землевладельцев получали необходимую им информацию у родственников и друзей, 28-32% респон-дентов ни к кому не обращались и лишь 7-10% в поисках нужных сведений связывались с торгующими землей посредническими фирмами, а 4-8% пользовались услугами маклеров или иных посредников. Причем испытывают доверие к торгующим землей и предоставляющим информацию о состоянии земельного рынка фирмам только 16-20% опрошенных, а 75-80% не доверяют им или пока не определились. Приобрести же земельный участок у посреднической фирмы выразили желание всего 3-4% респондентов.
Однако отношение участников земельного рынка к посредническим фирмам меняется в зависимости от опыта работы на нем. Так, среди тех, кто впервые вышел на рынок земли, лишь 17,2% доверяют подобным компаниям. Если же респондент участвовал хотя бы в одной операции по продаже или покупке земельного участка, то в этом случае доля доверяющих посредническим фирмам увеличивается до 22-30%. Самый же высокий процент доверия к ним - 55-65% - у тех, кто уже осуществил покупку или продажу двух-трех и более участков.
Сегодня имеется возможность сбалансировать спрос и предложение на земельные участки за счет сближения ценовых притязаний реальных и потенциальных землевладельцев и землепользователей. Как показывают социологические обследования, реальные землевладельцы городских участков согласны уменьшить свои ценовые притя-
В. Беленький
зания в среднем на 7-10°о. Скидка с цены на сельские участки возможна ббльшая -до 10-15°о, а на удаленные - до 20%. Потенциальные землевладельцы также готовы на уступки и могут увеличить предлагаемые ими цены в зависимости от региона, типа земельного участка и вида его административной подчиненности в пределах 10-15%.
Для реальных землевладельцев, выставляющих на рынок свою земельную собственность, основными мотивами уступок в ценовых притязаниях выступают желание быстрее осуществить соответствующую рыночную операцию с землей и опасения, что нынешний низкий уровень доходов населения не позволит решить данную задачу при высоких ценах на земельные участки. Играют свою роль и ожидания спада цен на земельном рынке в связи с постоянно возрастающим предложением земельных участков и сокращением спроса на них. Кроме того, ориентированы на определенные ценовые уступки те реальные землевладельцы, кому срочно требуются деньги, кто считает непомерно высокими вложения, необходимые для освоения участка.
Что касается потенциальных землевладельцев и землепользователей, то на их готовность увеличить предлагаемую за запрашиваемый земельный участок цену решающее влияние оказывает фактор "утерянного времени", то есть возможность упустить его и потерять значительно больше из-за роста цен на земельном рынке. Одним из мотивов повышения предлагаемой цены выступает также фактор местоположения участка - чем ближе он находится к крупному городскому центру и лучше в транспортном отношении, тем большее число респондентов согласны предложить за него более высокую цену.
Стимулировать повышение заявленных покупателями цен на земельные участки могло бы более активное их обращение в банковские структуры за кредитом для приобретения земельной собственности. Сегодня же, как свидетельствуют данные социологического опроса, менее 2% потенциальных землевладельцев обращались в какое-либо финансово-кредитное учреждение за ссудой. Причины очевидны - с одной стороны, нечего предложить в залог, а с другой - кредиты крайне дороги. Данный факт отметили почти 80°о экспертов. И если решить проблему снижения стоимости коммерческого кредита достаточно сложно, то для повышения залогового потенциала покупателей земли местные органы власти могут выступить гарантами компенсационного возмещения возможных убытков банков за счет передачи им из специального страхового фонда соответствующих величине потерь ликвидных активов.
Анализируя условия согласования ценовых притязаний продавцов и покупателей, особое внимание следует обратить на главный фактор, определяющий уровень этих притязаний, - соотношение спроса и предложения на земельные участки, действие которого во многом перекрывает влияние даже такой характеристики, как их местоположение. Если сравнить участки с более и менее благоприятными условиями местоположения, то оказывается, что менее "качественный" участок (IV тип) стоит дороже, чем удобнее расположеный земельный надел (V тип). В Алтайском крае равновесная цена одной сотки земельного участка IV типа равна 140 долл., а V типа- всего 100 долл., или в 1,4
Меняя социалистический земельный уклад
раза меньше, в Ивановской области- соответственно 182 и 105 долл., или в 1,7 раза меньше. Аналогичная картина наблюдается и по городским землям: участок IV типа в Калужской, Новгородской и Смоленской областях стоит соответственно 130, 115 и 300 долл. за одну сотку, а участок V типа -38, 66 и 122 долл., или в 2-3 раза меньше.
Определенные резервы для вывода российского земельного рынка из депрессивного состояния заключены сегодня и в преодолении ряда социально-психологических стереотипов. Наиболее важный из них, сковывающий становление рыночных земельных отношений, - убежденность широких масс населения в том, что в условиях рынка можно и нужно ограничивать право купли-продажи и аренды земли для отдельных категорий граждан в зависимости, в частности, от их профессиональной принадлежности, местожительства, сроков проживания на конкретной территории и т.п. Приверженцы таких ограничений составляют среди экспертов почти 63°о. Очевидно, при таких психологических установках действия этих лиц, многие из которых занимают руководящие посты в региональных органах управления, вольно или невольно направлены против нормального развития земельного рынка.
Рядовые граждане опасаются того, что власти в ближайшее время введут какие-либо новые ограничения на права земельных собственников, запретят не только куплю-продажу, но и другие рыночные операции с землей. Такой точки зрения придерживаются 36,1°о продавцов земельных участков и 40,1°о покупателей. Причем около 20-30°о реальных землевладельцев ожидают, что власти будут препятствовать становлению частной собственности на землю. Среди потенциальных землевладельцев и землепользователей аналогичной точки зрения придерживаются 30-45°о. Естественно, такие психологические установки не способствуют активным действиям участников земельного рынка и объективно тормозят его развитие.
Дестабилизирует развитие земельного рынка и агрессивный рэкет. С этим явлением сталкиваются сегодня примерно 5-15% и продавцов, и покупателей земельных участков. Причем, чем более опытны участники земельного рынка (покупали и продавали два-три и более участков), тем выше среди них процент имевших дело с рэкетом. Так, среди продавших три и более участков его жертвами оказались 35°о, а среди купивших три и более участков - 24,3%.
Проведенный нами анализ свидетельствует о том, что земельная реформа в России осуществляется с большими трудностями и болезненными деформациями. Необходимо преодолеть сдерживающие ее искусственные ограничения, что будет способствовать дальнейшему углублению экономических преобразований в нашей стране.



ОГЛАВЛЕНИЕ