<< Предыдущая

стр. 5
(из 19 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

За допущенное ухудшение имущества лицо, безвозмездно пользовавшееся им, несет такую же ответственность, как и наниматель в договоре имущественного найма: он должен возместить второй стороне убытки, если не докажет, что ухудшение имущества произошло не по его вине (ст. 292 ГК). Судьба улучшений имущества, произведенных лицом, у которого оно находилось во временном безвозмездном пользовании, также аналогична судьбе улучшений нанятого имущества, произведенных нанимателем (ст. 293 ГК).
Однако наряду с отмеченной общностью регламентации имущественного найма и безвозмездного пользования имуществом, законодатель предусмотрел для Договора о временном безвозмездном пользовании имуществом и специальные правила.
Срок договора. Максимальный срок договора безвозмездного пользования имуществом установлен только для отношений между социалистическими организациями. Он равен одному году, если общесоюзным законом или законодательством РСФСР не установлен иной предельный срок для отдельной разновидности договора. Заключение договора между социалистическими организациями на более длительные сроки не допускается, и договор все равно считается заключенным либо на год, либо на предельный срок, специально установленный союзным или республиканским законодательством (ст. 343 ГК).
Договор, заключенный без указания срока, признается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в договоре по поводу безвозмездного пользования строением или нежилым помещением — за три месяца '. Если ни одна из сторон не проявила инициативы в расторжении договора до истечения одного года или иного установленного законом предельного срока, договор по истечении этого срока прекращает свое существование.
Ответственность стороны, не предоставившей имущество в безвозмездное пользование, мягче, чем ответственность наймо-дателя, допустившего аналогичного характера бездействие: если наймодатель возмещает убытки в полном объеме, с учетом действующего в гражданском праве принципа полного возмещения, то сторона, не предоставившая имущество по договору о безвозмездном пользовании, возмещает лишь прямые убытки, выразившиеся в произведенных другой стороной расходах, утрате или повреждении ее имущества. Такое ограничение ответственности должника объясняется безвозмездным характером
' ГК Латвийской ССР (ч. I ст. 365) применительно к досрочному расторжению договора безвозмездного пользования, заключенному между гражданами, установил иное правило: договор прекращается и имущество возвращается немедленно собственнику по первому его требованию.
113

отношений. По этой же причине законом ограничивается и ответственность лица, передавшего имущество в безвозмездное пользование, за недостатки переданного имущества: эта ответственность наступает лишь в случаях, когда лицо, предоставившее в пользование имущество, умышленно либо по грубой неосторожности умолчало об этих недостатках, за недостатки же, не оговоренные при заключении договора вследствие простой неосторожности, ответственности не наступает.
Досрочное расторжение договора по инициативе лица, передающего имущество в безвозмездное пользование,' возможно при наличии одного из трех оснований: а) если лицо, получившее в пользование имущество, пользуется им не в соответствии с условиями договора (например, пианино, взятое во временное безвозмездное пользование, по условиям договора должно находиться в городской квартире, а инструмент перевезен на дачу); б) если контрагент, безвозмездно получивший имущество во временное пользование, умышленно или неосторожно ухудшает состояние имущества; в) если лицо, получившее имущество, без согласия контрагента- предоставило это имущество третьему лицу'.
Переход права собственности либо права оперативного управления на имущество к другому лицу не означает прекращения срочного договора о временном безвозмездном пользовании этим имуществом.
Здесь действует такое же правило, как и предусмотренное ст. 288 ГК для договора имущественного найма. Новый собственник (или лицо, к которому перешло право оперативного управления) вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора лишь при наличии перечисленных оснований. Если же существует бессрочный договор по поводу безвозмездного пользования имуществом, то лицо, к которому перешло право собственности на это имущество либо право оперативного управления им, может в любое время расторгнуть договор.
Прекращение договора. Кроме общих оснований прекращения обязательств, для временного безвозмездного пользования имуществом закон предусмотрел в качестве правопрекращаю-щих юридических фактов смерть гражданина или прекращение юридического лица, участвующих в договоре, что также объясняется характером рассматриваемых отношений: то обстоятельство, что одно лицо передает имущество во временное пользование другому, ничего не получая взамен, конечно, является решающим для выбора контрагентами друг друга, поэтому-то и нельзя автоматически передавать их права и обязанности на-
' ГК Латвийской ССР (ст. 366), кроме перечисленных случаев досрочного расторжения договора, предусматривает еще один — когда имущество необходимо собственнику. Последний обязан предупредить об этом пользователя за месяц.
114 .

следникам гражданина или правопреемникам юридического
лица.
Следовательно, если применительно к договору имущественного найма переход права собственности на сданное внаем имущество от наймодателя к другому лицу по любому основанию означает сохранение силы договора для нового собственника (ст. 288 ГК), то для договора безвозмездного пользования (и срочного, и без указания срока) ст. 349 предусмотрела особое правило, согласно которому наследники гражданина и правопреемники прекратившего существование юридического лица не становятся автоматически участниками договора безвозмездного пользования имуществом, заключенного указанным гражданином или юридическим лицом.

ГЛАВА ТРИДЦАТЬ ТРЕТЬЯ ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ В СССР. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА
Общие положения. Улучшению- жилищно-бытовых условий трудящихся Коммунистическая партия и советское правительство уделяют особое внимание, так как жилищная проблема является одной из крупнейших и острых социальных проблем.
XXIII съезд КПСС уделил серьезное внимание жилищной проблеме, подчеркнув, что «степень обеспеченности жильем относится к числу тех показателей уровня жизни народа, которые зависят не только от размеров текущего производства национального дохода, но и от уровня накопленного богатства—жилой фонд ведь создается десятилетиями» '.
На съезде было подчеркнуто, что «Центральный Комитет партии и правительство проявляли постоянную заботу о том, чтобы увеличивались масштабы жилищного строительства. За пять последних лет в городах, рабочих поселках и совхозах построены жилые дома площадью 393 миллиона квадратных метров, Более 2 миллионов новых домов выросло в колхозных селах. Улучшается благоустройство городов и рабочих поселков» 2.
Учитывая остроту жилищного вопроса и придавая особо важное значение решению жилищной проблемы, XXIII съезд пришел к выводу о необходимости увеличить ассигнования на жилищное строительство, расширить строительную базу, улучшить качество жилья, всемерно расширять жилищную кооперацию. «В 1966—1970 годах намечается построить в городах, рабочих поселках и совхозах жилые дома общей площадью более 480 миллионов квадратных метров. Кроме того, в сельской местности предусматривается строительство силами населения и колхозов 2—2,5 миллиона жилых домов.
' «Материалы XXIII съезда КПСС». Политиздат, 1966, стр 161 Там же, стр. 58.
116

«Наряду с ростом централизованных государственных капитальных вложений для строительства жилищ следует шире использовать фонд социально-культурных мероприятий и жилищного строительства предприятий. Необходимо всемерно поощрять кооперативное строительство, объем которого намечено увеличить в 3—4 раза, оказывать больше содействия рабочим, служащим и колхозникам в строительстве индивидуальных жилых домов за счет собственных средств и с помощью кредита.
Намеченная на 1966—1970 годы программа жилищного строительства позволит улучшить жилищные условия и переселить в новые дома примерно 65 миллионов человек по сравнению с 54 миллионами человек за прошлое пятилетие» '.
Жилищные фонды СССР подразделяются на три категории:
1) государственный жилищный фонд, 2) жилищный фонд кооперативных и общественных организаций, 3) индивидуальный жилищный фонд.
Основной жилищный фонд в городах и в поселках городского типа находится в собственности государства (ст. 6 Конституции СССР, ст. 21 Основ гражданского законодательства, ст. 95 Г1<). Он состоитиз двух частей: а) жилищного фонда местных Советов, предназначенного для удовлетворения жилищно-бытовых нужд граждан, безотносительно к месту их работы, и б) ведомственного жилищного фонда (фонда государственных предприятий, учреждений и организаций), предназначенного в основном для удовлетворения потребностей в жилье рабочих и служащих предприятия (учреждения)—владельца жилых домов.
В ведомственных домах получают квартиры и граждане, прекратившие трудовые отношения с предприятием — владельцем дома в связи с выходом на пенсию. В ряде случаев квартиры в ведомственных домах предоставляются лицам, непосредственно не работающим на самом предприятии (в учреждении), но по роду своей деятельности обслуживающим работников организации—владельца дома и членов их семей (например, врачам, учителям и т. п.).
Правомочия съемщиков жилых помещений в домах местных Советов шире, чем правомочия нанимателей ведомственной жилой площади. В настоящее время намечается тенденция образования единого государственного фонда, находящегося в ведении местных Советов. Так, 23 августа 1965 г. Совет Министров РСФСР принял постановление «О передаче в фонд местных Советов депутатов трудящихся ведомственного жилищного фонда в гор. Ленинграде»2.
' «Материалы XXIII съезда КПСС». Политиздат, 1966, стр. 161. 8 См.: СП РСФСР, 1965, № 19, ст. 117.
117

Кооперативно-общественный жилищный фонд—это жилые строения, принадлежащие на праве собственности кооперативным и общественным организациям и предназначенные для удовлетворения жилищных потребностей членов этих организаций. Правовой режим кооперативного жилищного фонда такой же, как и правовой режим ведомственного жилищного фонда: Особое место в этом фонде занимают жилые дома, принадлежащие жи-лищно-строительным кооперативам, специально организуемым в городах, поселках городского типа и поселках, расположенных в сельской местности, при соответствующих отделах исполкомов местных Советов, при предприятиях, организациях, учреждениях или совхозах для строительства на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита и последующей эксплуатации жилых домов.
Порядок организации, специальная правоспособность жилищ-но-строительного кооператива, являющегося лицом юридическим, а также права и обязанности членов кооператива охарактеризованы в Примерном уста-ве жилищно-строительного кооператива, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.', и в аналогичных нормативных актах, действующих на территории других союзных республик. Жилые дома и служебно-хозяйственные строения, возведенные кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности. Жилая площадь в таких домах предоставляется только членам кооператива, выполнившим свои обязательства по внесению установленных вступительных и паевых взносов. Кооператив осуществляет эксплуатацию принадлежащего ему жилого дома (домов) на началах самоокупаемости2.
Индивидуальный жилищный фонд состоит из домов, принад-' лежащих гражданам на праве личной собственности. Правовой режим этих домов' определяется рядом гражданско-правовых норм, характеризующих потребительскую природу права личной собственности в СССР (в частности, ст. 106—109 ГК). Однако, несмотря на то что жилая площадь в таких домах предназначена для удовлетворения потребностей в жилье самого собственника дома и членов его семьи, закон допускает сдачу жилой площади по договору "жилищного найма другим гражданам с тем непременным условием, что дом (часть дома) не будет использован собственником для систематического извлечения нетрудовых доходов (ст. 111 ГК).
' См.: СП РСФСР, 1965, № 23, ст. 144.
8 Подробнее о жнлищно-строительной кооперации и правах членов ЖСК см: И. С. Г у р е в и ч. Вопросы жилищно-строительноп кооперации и ГК РСФСР. «Правоведение», 1966, № 1, стр. 33—41; К. Замятина. Новып устав ЖСК РСФСР. «Советская юстиция», 1966, № о; И. Б. М а р т -кович, В. Р. Скрипко. Жилищно-строительные кооперативы. Изд-во литературы по строительству, 1967. •
118

Возможно существование права личной собственности гражданина на квартиру (размером не более 60 кв. м) в многоквартирном доме, выстроенном своими силами на началах трудовой взаимопомощи жилищно-строительным коллективом индивидуальных застройщиков. Фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, которые обслуживают все квартиры, составляют общую собственность участников коллектива'.
Источники жилищного права. Вследствие большого сходства договора имущественного найма и договора найма жилого помещения к последнему применяется ряд норм права, регулирующих договор имущественного найма, в частности правила ст. 281—285, 288, 291 и 292 ГК. Однако особенности договора жилищного найма настолько значительны, что существует целый комплекс гражданско-правовых норм, выделенных в самостоятельный институт гражданского права. Отношения, вытекающие из договора найма жилых помещений, регулируются и законами (ст. 56—63 Основ, ст. 295—341 ГК), и подзаконными нормативными актами (постановлениями Совета Министров СССР, постановлениями республиканских Советов Министров, инструкциями министерств коммунального хозяйства и т. п.). Так, порядок возмещения стоимости сносимых строений и обеспечения жильем граждан, проживающих в этих строениях, установлен постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. «О порядке возмещения гражданам стоимости принадлежащих им строений, сносимых в городах, поселках городского типа и других населенных пунктах в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобно-стей»2 и постановлением Совета Министров СССР от 16 августа 1966 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением постановления Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131»3. Примерный устав жилищно-строительного кооператива утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.4; Правила пользования жилым помещением и Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г.5. Инструкция о порядке обмена жилых помещений утверждена приказом
' См.: Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 г. (СП РСФСР, 1959, № 9, ст. 77).
2 СП СССР, 1961, № 20, ст. 146.
8 СП СССР, 1966, № 18, ст. 162:
4 СП РСФСР, 1965, № 23, ст. 144.
" СП РСФСР, 1962, № 20, ст. 102. :
119

Министра Коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967г. № 12'.
Жилищные правоотношения регламентируются также актами местных органов власти и управления. Например, решением исполкома Московского городского Совета депутатов трудящихся от 19 мая 1961 г. были приняты «Правила заселения жилой площади, освобождающейся за выездом, и освобождения жилой площади в связи с выездом»2.
В настоящее время действуют три постановления Пленума Верховного Суда СССР, посвященных применению жилищного законодательства: «О практике применения ст. 62 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» от 18 марта 1963 г.3, «О судебной практике по гражданским жилищным делам» от 25 марта 1964 г.4, «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении судами дел по ^ спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» от 25 февраля 1967 г.5; в РСФСР действует постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жилищные отношения»6.
Определение договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона (наимодатель) обязуется предоставить жилое помещение в пользование другой стороне (нанимателю, съемщику), а последняя, в свою очередь, обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением и регулярно вносить квартирную плату.
Основные признаки, характеризующие договор жилищного найма, те же, что и для договора имущественного найма: он является двусторонним, консенсуальным, возмездным.
§ 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
/
Общие положения. Порядок предоставления жилых помещений в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций подробно регламентируется соответствующими общесоюзными и республиканскими законами и подзаконными актами.
' «Советская юстиция», 1967, № 6.
2 «Бюллетень исполнительного комитета Московского городского Совета депутатов трудящихся», 1961, № 12, стр. 19.
3 Сборник постановлений Пленума, стр. 8.
* «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1964, № 3, стр. 22.
5 «Советская юстиция», 1967, № 8.
6 «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 2, стр. 1.
120

Основы (ст. 56) и гражданские кодексы (ст. 296 ГК, ст. 278 ГК Украинской ССР и др.) предусмотрели коллегиальный порядок решения вопросов о предоставлении гражданам жилых помещений, что исключает возможность единоличного распоряжения квартирами со стороны отдельных должностных лиц, в частности председателей исполкомов местных Советов, руководителей предприятий и учреждений; участие общественности в подготовке и решении вопросов о предоставлении жилой площади является не просто желательным, а безусловно обязательным.
Предоставление жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся производится исполкомом местного Совета при участии представителей общественных организаций. Первым обязательным этапом положительного решения вопроса исполкомом является принятие гражданина, нуждающегося в жилой площади, на учет (включение его в список претендентов на получение квартир из фонда местного Совета). Предоставление жилой площади лицам, не состоящим на учете, не допускается, за исключением необходимости неотложного расселения граждан (например, из домов, грозящих обвалом, в случае стихийного бедствия).
Заявления трудящихся о предоставлении или замене им жилой площади рассматриваются непосредственно на заседаниях исполкомов районных и городских Советов. Во время подготовки к каждому такому заседанию соответствующее жилищное управление либо отдел учета и распределения жилой площади (в крупных городах, где при исполкомах созданы такие отделы), с помощью депутатов и других представителей советской общественности, проверяет жилищно-бытовые условия граждан, претендующих на получение квартир, а также документы, которые подтверждают факты нуждаемости в жилье. При каждом исполкоме городского, районного или поселкового Совета депутатов трудящихся создаются специальные комиссии по жилищным вопросам, которые непосредственно контролируют правильность распределения жилых помещений и вносят свои предложения исполкому.
Предоставление жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций производится по совместному решению администрации и фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза, утвержденному исполнительным комитетом Советов депутатов трудящихся. Решение о включении в список на получение ведомственных квартир рабочих, служащих и пенсионеров принимается также коллегиально: администрацией предприятия (учреждения) и фабричным, заводским, местным комитетом профсоюза. Проверка степени нуждаемости в жилье лиц, обратившихся с заяв-
121

линиями о постановке на учет, возлагается на администрацию и жилищно-бытовую комиссию ФЗМК.
В домах, построенных предприятиями (организациями) с трудовым участием рабочих и служащих, квартиры предоставляются участникам строительства, включенным в утвержденный администрацией и ФЗМК список, заключившим договор с предприятием (организацией) на участие в строительстве и отработавшим на строительстве не менее установленного договором количества часов.
Исполком местного Совета осуществляет контроль за деятельностью администрации и комитетов профсоюзов предприятий (учреждений) по распределению жилых помещений. Находя в отдельном случае решение неправильным, исполком Ьоз-вращает его соответствующей организации на дополнительное рассмотрение, предлагая подобрать другую кандидатуру из числа нуждающихся в жилье. Непосредственно же исполком не распоряжается ведомственной жилой площадью, в частности, он не вправе предложить администрации и ФЗМК вариант замены выбывшего кандидата новым в списке на получение квартир. " »
Жилая площадь в домах, построенных за счет средств фонда предприятия и фонда ширпотреба, полностью заселяется лицами по списку, утверждаемому совместным решением администрации предприятия и фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза с последующим сообщением исполкому местного Совета '. Таким же образом заселяется и вся жилая площадь предприятий и организаций (на которые распространяется Положение о предприятии), построенная за счет средств сверхплановой прибыли и сверхплановой экономии, использованных дополнительно сверх отчисленных в фонд предприятия (организации) сумм, а также за счет других средств предприятий и организаций, которые в соответствии с законодательством могут направляться на жилищное строительство2.
Предоставление служебных жилых помещений регламентируется особо (ст. 297 ГК). Служебные жилые помещения—это помещения, предоставляемые гражданам для проживания по месту работы или в служебном здании в связи с характером их трудовых отношений. Такие жилые помещения могут находиться как в жилых домах либо общежитиях, так и в служебных
' См. п. 14 Положения о предприятии (СП СССР, 1965, .№ 19—20 ст. 155).
2 См. п. 1 постановления Совета Министров СССР от 26 октября 1966г. «О порядке заселения жилой площади, построенной за счет средств предприятий и организаций» (СП СССР, 1967, № 23, ст. 207). Указом Президиума Верховного Совета СССР от 9 ноября 1966 г, было внесено соответствующее изменение в ст. 56 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (см.: «Ведомости Верховного Совета СССР», 1967, № 45, ст. 955).
122

зданиях, в которых размещаются предприятия, учреждения или организации. Определенным категориям работников служебные помещения предоставляются в соответствии с законодательством Союза ССР и постановлениями Советов Министров союзных республик'. Следовательно, обязательной предпосылкой предоставления служебного жилого помещения являются определенного характера трудовые отношения будущего нанимателя с предприятием (учреждением, организацией)—владельцем этого помещения; ^назначение служебного помещения — не просто удовлетворение потребности работника в жилье, а обеспечение ему надлежащих условий для своевременного и качественного выполнения трудовых обязанностей.
Жилые помещения, независимо от принадлежности дома, в котором они находятся, включаются в число служебных решением исполнительного комитета местного Совета. В каждом конкретном случае служебное жилое помещение предоставляется в пользование работнику по специальному ордеру, выдаваемому этим исполнительным комитетом.
Предоставление жилых помещений в домах жилищно-стро-ительных кооперативов. Каждому члену жилищно-строительно-го кооператива после окончания строительства дома предоставляется в соответствии с размером его пая и количеством-членов семьи в постоянное пользование отдельная квартира жилой площадью не более 60 кв. м. Следовательно, член ЖСК является бессрочным пользователем квартиры, а не нанимателем;
жилищное правоотношение основывается на членстве в ЖСК, а не на договоре жилищного найма.
Жилая площадь в домах кооператива предоставляется только членам кооператива, выполнившим свои обязательства по внесению вступительных и паевых взносов (размер паевых взносов каждого члена кооператива должен соответствовать строительной стоимости предоставляемой ему квартиры) 2. Распределение жилых помещений в домах ЖСК производится по решению общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) и оформляется ордерами, выдаваемыми исполкомом местного Совета депутатов трудящихся.
Порядок разрешения споров, связанных с предоставлением жилой площади. Поскольку распределение .жилых помещений— это деятельность, относящаяся к области управления, все жалобы, которые касаются распределения свободных жилых поме-
' В гражданских кодексах ряда союзных республик (см., например, ч. 11 ст. 279 ГК Украинской ССР, ч. II ст. 312 ГК Латвийской ССР, ст. 301 ГК Эстонской ССР и др.) квартиры, предоставляемые отдельным категориям работников в соответствии с правительственными постановлениями, называются- должностными (например, квартира директора, главного инженера, агронома).
2 См. п. 16, 17 Примерного устава жилищно-строительного кооператива (СП РСФСР, 1965, № 23, ст. 144).
123

щений, неправильного предоставления или, наоборот, непредоставления жилой площади, либо необъективного подхода к рассмотрению заявлений трудящихся, должны рассматриваться в административном порядке.
Судебные органы не могут принимать к своему производству ни исков о предоставлении гражданам жилой площади, ни исков, связанных с размером предоставленных помещений, ни заявлений о замене плохой, неблагоустроенной жилой площади лучшей.
Вместе с тем суды не только вправе, но и обязаны рассматривать споры о предоставлении жилого помещения в случаях, когда такие требования граждан основаны на гражданско-правовом обязательстве'. Так, в судебном порядке разрешаются споры о предоставлении жилых помещений в домах, выстроенных с трудовым участием рабочих и служащих, поскольку в основе этих отношений лежит договор между администрацией. предприятия (учреждения) и трудящимся, в соответствии с которым у каждой из сторон возникают гражданские права и обязанности. Судебные органы рассматривают и споры, возникающие вследствие нежелания отдельных организаций выполнять взятые на себя обязанности по предоставлению гражданам квартир в домах-новостройках, зафиксированные в так называемых «гарантийных обязательствах». Здесь тоже имеет место гражданское правоотношение, один из участников которого (гражданин) уже выполнил свою обязанноегь (освободил определенное жилое помещение), а второй (организация, которой передано это помещение) — не выполняет встречной обязанности, закрепленной «гарантийным обязательством». Следовательно, в данном случае тоже речь идет о защите нарушенного субъективного гражданского права. Судебным органам подведомственны также споры о предоставлении гражданам квартир в связи со сносом дома, в котором они ранее проживали, и споры о предоставлении нанимателю другого жилого помещения вследствие того, что из-за произведенных наймодателем переустройства и перепланировки квартиры, которую ранее занимал наниматель, больше не существует либо она значительно уменьшена в размере, и другие конфликты аналогичного характера.
Суду подведомственны иски членов жилищно-строительных кооперативов в случаях нарушения их прав, заключающихся в предоставлении им в пользование жилых помещений, выделенных по решению общего собрания кооператива. Такой иск подведомствен суду и в том случае, если члену кооператива отказано в выдаче ордера на жилое помещение. Но судебные органы не могут разрешать споры о распределении жилых поме-
* См. п. 1 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. «О судебной практике по гражданским жилищным делам».
124

щений между членами кооператива. .Разрешение таких споров относится к компетенции общего собрания членов ЖСК (собрания уполномоченных)!.
Ордер и его юридическое значение. Вселение граждан в предоставляемые им жилые помещения (независимо от ведомственной принадлежности помещений) производится исключительно по ордерам, выдаваемым исполкомами местных Советов депутатов трудящихся. Такая система единого ордера, ранее существовавшая лишь в некоторых крупных городах, закреплена гражданским законодательством и действует на всей территории СССР.
Ордер—это письменное распоряжение исполкома местного Совета, выданное на основании соответствующего решения в адрес домоуправления, о предоставлении гражданину и членам его семьи определенного жилого помещения. Домоуправление, которому адресован ордер, безоговорочно обязано предоставить ордеровладельцу именно указанное в ордере, а не какое-либо другое жилое помещение. Оно не вправе ни по своей инициативе, ни по договоренности с владельцем ордера заменить помещение, обозначенное в ордере, другим, пусть даже равноценным или лучшим. Следовательно, ордер является таким административным актом исполкома, которым в каждом конкретном случае определяются и субъекты, и предмет будущего жилищного правоотношения.
Ордер, выданный с нарушением установленного законом порядка, может быть признан судом недействительным (ч. III ст. 296 ГК), а граждане, проживающие в жилом помещении на основании этого ордера, подлежат выселению без предоставления им другого помещения2. Однако если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались по договору найма жилым помещением в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной или общественной организации, им должно быть предоставлено помещение, которое они занимали ранее, или другое жилое помещение (ст. 335 ГК).
Жилая площадь в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляется по ордерам, выдаваемым исполкомом местного Совета депутатов трудящихся по месту нахождения кооперативного жилого дома в соответствии со списком членов
' См. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г. «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении судами дел по спорам между гражданами и жялищно-строитель-ными кооперативами» («Советская юстиция», 1967, № 8).
2 Так, например, суд признал недействительным ордер, выданный гр-ке Банковой заведующим Кузнецким горкомхозом, который предоставил ей квартиру своим единоличным распоряжением; решения исполкома о предоставлении Банковой квартиры не выносилось, более того, ответчице было отказано в постановке на учет (см.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1962, № 7, стр. 4).
125

кооператива и их семей, утвержденным в момент организации кооператива этим исполкомом.
Юридическое значение договора найма жилого помещения.
Ордер, являясь одним из необходимых условий возникновения . жилищных прав гражданина—владельца ордера, сам по себе недостаточен для^достижения этой цели. Для возникновения двустороннего обязательственного жилищного правоотношения, связанного с пользованием жилым .помещением в доме местного Совета, государственной, кооперативной или- общественной организации, нужен юридический состав-совокупность административного акта (ордера) и договора найма жилого помещения, в соответствии с которым у ордеровладельца (ставшего вследствие заключения договора нанимателем) и у домоуправления (наймодателя) возникает комплекс взаимных прав и обязанностей.
По договору жилищного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем (ст. 295 ГК). Основанный на законе порядок возникновения жилищных правоотношений предполагает полное соответствие ордера и договора.
Форма договора найма жилого помещения должна быть письменной, что позволяет детально определить права и обязанности сторон. Советом Министров РСФСР 18 октября 1962 г. утвержден Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации, которым предусмотрены основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя.
Срок договора. В соответствии с ч. I ст. 299 ГК договор жилищного найма заключается сроком на пять лет. Кодексы некоторых других союзных республик иначе решают вопрос о сроке договора найма жилого помещения. Например, ч. I ст. 301 ГК Азербайджанской ССР предусмотрела, что такой договор заключается, как правило, без указания срока, если соглашением сторон не установлено -иное; ст. 322 ГК Литовской ССР указала, что договор найма жилого помещения заключается на неопределенный срок, если соглашением сторон не установлено иное.
Срок договора найма служебного жилищного помещения находится в непосредственной зависимости от судьбы трудовых отношений нанимателя и владельца помещения: 'такой договор заключается на все время работы, в связи с которой нанимателю было предоставлено указанное помещение. Это правило обусловлено тем, что, как уже отмечалось, главное назначение служебного жилого помещения—обеспечение съемщику надлежащих условий для выполнения его трудовых обязанностей.
126

Возобновление договора. Истечение срока договора найма жилого помещения не является правопрекращающим юридическим фактом, и наниматель на основании ч. I ст. 58 Основ и ч. I ст. 328 ГК по истечении срока договора имеет право на его возобновление, за исключением «случаев, когда наймодатель оспаривает это право съемщика вследствие систематического невыполнения последним своих обязанностей по договору жилищного найма (систематического нарушения им или членами его семьи правил социалистического общежития, использования квартиры не в соответствии с правилами использования и содержания жилого помещения и т. п.). Оспорить право съемщика на возобновление договора наймодатель может в судебном порядке. Практически это означает постановку вопроса о выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения. Следует отметить, что жилищные органы в должной мере не используют предоставленной им законом возможности оспорить право недобросовестного съемщика на возобновление договора, что ослабляет воспитательное значение закона.
§ 3. СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ НАЙМА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
ПРАВА ЧЛЕНОВ СЕМЬИ НАНИМАТЕЛЯ
Наймодатель. Потребности в жилье членов нашего общества в основном обеспечиваются за счет государственного (местных Советов и ведомственного) и коооперативно-общест-венного жилищных фондов. В роли наймодателя, как -правило, выступает управление домами, являющееся юридическим лицом. В ряде городов домоуправления объединены и на их базе созданы жилищные или жилищно-эксплуатационные конторы (с целью более рационального использования материальных ресурсов, подбора более квалифицированных кадров и т. п.). Такие конторы также обладают всеми необходимыми, признаками юридического лица и выступают в качестве стороны (наймодателя) в договорах найма жилого помещения. Некоторые предприятия и учреждения, располагающие небольшим жилым фондом, не создают особых жилищных органов и сами являются наймодателями в договорах найма жилых помещений.
Наймодателем может быть и гражданин, если заключается либо договор найма жилого помещения, находящегося в доме, который принадлежит гражданину на праве личной собственности, либо договор по поводу пользования жилым помещением в квартире, предоставленной члену жилищно-строительного кооператива.
Наниматель. Поскольку цель этого договора—непосредственное удовлетворение жилищных потребностей советских людей,
127

в качестве нанимателя жилого помещения может выступать только гражданин, а не социалистическая организация. В этом заключается одна из специфических особенностей жилищного найма, отличающая его (по субъектному составу) от найма имущественного, в котором нанимателем могут быть как гражданин, так и юридическое лицо. Если, например, организация арендует жилое помещение в доме местного Совета, то здесь имеет место договор имущественного найма; если же определенная квартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику данной организации, то налицо договор жилищного найма, сторонами которого являются организация — арендатор помещения и гражданин.
Жилищные права членов семьи нанимателя. В соответствии с гражданским законодательством (ст. 56 Основ, ч. I ст. 301 ГК) права и обязанности, вытекающие из договора найма, наравне с нанимателем жилого помещения приобретают и члены семьи, проживающие совместно с ним. Основной квартиросъемщик (наниматель) не наделен никакими привилегиями в сравнении с другими членами его семьи, в частности, он не может распорядиться жилой площадью (например, изменить условия договора жилищного найма и отказаться от части общей жилой площади, произвести обмен жилого помещения на другое) без согласия членов семьи.
Закон (ч. II ст. 301 ГК) устанавливает солидарную ответственность нанимателя и совершеннолетних членов его семьи по обязательствам, вытекающим из договора жилищного найма. Наймодатель имеет право предъявить требования по поводу выполнения обязанностей, в частности по своевременному внесению квартирной платы и платежей за коммунальные услуги как к основному съемщику, так и к любому из совершеннолетних членов его семьи (и ко всем вместе, и к каждому из них в отдельности).
Практическое значение самостоятельности прав членов семьи нанимателя на проживание в квартире особенно ярко проявляется в случае предоставления нанимателю с целью улучшения жилищных условий другого помещения. В таком случае наймодатель может требовать переезда совершеннолетних членов семьи нанимателя на вновь полученную жилую площадь лишь при условии, если они согласны на переезд. Если же такого согласия не было, то после выезда нанимателя занимаемая им площадь остается в пользовании лиц, совместно с ним проживающих и имеющих право на жилую площадь. Заселение части освободившейся после выезда нанимателя жилого помещения возможно только при условии образования излишков жилой площади в виде отдельной комнаты размером не менее 9 кв. м и в порядке, предусмотренном ст. 316 ГК.
128

Круг членов семьи нанимателя, имеющих право на жилую площадь. К числу членов семьи закон (ч. III ст. 301 ГК) относит супруга нанимателя, детей и родителей. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они совместно с ним проживают и ведут с ним общее хозяйство.
Безусловно, и супруг нанимателя, и дети, и родители' имеют право на жилую площадь лишь в случае, если они проживают совместно с нанимателем (ч. I ст. 301 ГК).
Говоря о жилищных правах супруга, законодатель имел в виду лицо, состоящее в зарегистрированном браке с нанимателем. Однако судебным органам приходится разрешать также гражданские споры о праве на жилую площадь между лицами, состоящими в фактических брачных отношениях. До введения в действие новых ГК и местными, и высшими судебными органами в ряде случаев признавалось право на жилую площадь за лицом, вселившимся в квартиру нанимателя с намерением создать с ним единую семью, но по каким-то причинам не зарегистрировавшим брак. Такие судебные решения нельзя не признать справедливыми, поскольку они, как правило, направлены на защиту жилищных прав женщин и детей,'рожденных в незарегистрированном браке.
Если право несовершеннолетних детей на жилую площадь родителей, как правило, является бесспорным ', то право совершеннолетних детей зависит от ряда обстоятельств. Суды в некоторых случаях не признают прав совершеннолетних детей на жилую площадь, основными квартиросъемщиками которой являются их родители, учитывая, в частности, то, что дети длительное время с родителями не проживали и вследствие этого потеряли право на жилплощадь, давно перестали составлять с ними единую семью, имеют квартиру в другом месте, что родители при повторном вселении детей дали согласие лишь на их временное проживание, и т. п. Таким образом, при разрешении спора о праве взрослых детей на жилую площадь родителей нельзя исходить лишь из одного факта близкого родства. Аналогично должен решаться и вопрос о праве родителей на жилую площадь, съемщиками которой являются их совершеннолетние дети.
В гражданских кодексах большинства союзных республик ничего не говорится о жилищных правах усыновленных и усыновителей, однако, поскольку они в личных и имущественных правах приравниваются к родственникам по происхождению (ст. 64 КЗоБСО), следует считать, что права усыновленного приравниваются к правам детей нанимателя, а если нанимате-
1 Конечно, возможна и такая ситуация, когда ребенок имеет право только на жилую площадь одного из родителей, того, с которым он проживает (если родители живут раздельно).
129

лем является усыновленный, то его усыновитель имеет такие же жилищные права, как и родители-наниматели '.
Наделяя жилищными правами, кроме супруга нанимателя, детей и родителей, также других родственников2, закон не характеризует степени родства этих лиц с нанимателем. Необходимо лишь, чтобы они, во-первых, проживали совместно с нанимателем и, во-вторых, вели с ним общее хозяйство 3. Не являющийся родственником нанимателя иждивенец имеет право на жилую площадь (наравне с нанимателем и членами его семьи), если, кроме перечисленных двух условий, налицо третье — нетрудоспособность иждивенца. Трудоспособное лицо, не являющееся родственником, хотя и находящееся на иждивении нанимателя, не обладает жилищными правами, равными правам члена семьи последнего.
Если граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, впоследствии перестали быть членами семьи (например, вследствие расторжения брака), но продолжают проживать в нанимаемом помещении, за ними сохраняются такие же права и обязанности, как у самого нанимателя и членов его семьи.
Право нанимателя на вселение в нанятое им помещение других граждан, которые в связи с этим приобретают права и обязанности в рамках уже существующего жилищного правоотношения, предусмотрено ст. 302 ГК. Наниматель вправе вселить в нанятое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, но при условии получения на это письменного согласия< всех совершеннолетних членов своей семьи (лишь на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется такого согласия).
Значение, которое закон придает согласию членов семьи на увеличение числа постоянных пользователей жилой площади в результате вселения гражданина по воле нанимателя, лишний
' Часть III ст. 324 ГК Литовской ССР прямо подчеркивает равенство жилищных прав усыновленных и усыновителей нанимателя и других членов его семьи. . •
2 ГК Узбекской ССР (ч. IV ст. 336) признает членами семьи нанимателя не только родственников, но и других граждан, проживающих совместно с нанимателем и ведущих с ним общее хозяйство. Таким образом, круг членов семьи (в жилищно-правовом смысле) в Узбекистане шире, чем в других республика'?;. Аналогичная норма содержится в ст. 306 ГК Молдавской ССР.
3 В большинстве ГК союзных республик не придается юридического значения тому, в течение какого времени другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы проживают с нанимателем, но ст. 298 ГК Таджикской ССР | указывает, что они могут быть признаны членами семьи нанимателя только при условии, что не менее года проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.
4 На основании ст. 285 ГК Казахской ССР согласием лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, признается отсутствие возражений с их стороны.
130

раз свидетельствует о равенстве правомочий основного съемщика и членов его семьи.
Здесь, как правильно отмечает Ю. Г. Басин, имеет место не свойственная другим видам гражданских' правоотношений форма приобретения прав и обязанностей по воле других лиц'.
Вновь вселившиеся в квартиру граждане приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилой площадью при, наличии двух условий: во-первых, признания их членами семьи нанимателя, во-вторых, отсутствия между ними, нанимателем и ранее проживавшими в квартире совершеннолетними членами семьи иного соглашения, например такого, в результате которого вселившийся приобрел право пользования не всем помещением, а лишь какой-то определенной его частью.
Судебные органы при разрешении различных жилищных конфликтов (главным образом, связанных с разделом жилой площади) порой встречаются с такими соглашениями, которыми ограничиваются права вновь вселяющихся членов семьи. Например, родители дали согласие на прописку и проживание в квартире супруге своего сына, предоставив им в пользование комнату размером 16,6 кв. м. Впоследствии супруга сына основного съемщика обратилась в суд с иском о разделе жилой площади и просила закрепить за нею и ребенком эту комнату, а за мужем, с которым она намерена расторгнуть брак, и его родителями—комнату размером 19,4 кв. м (где фактически проживают родители). Пленум Верховного Суда СССР признал правильным определение по данному делу Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Армянской ССР, которым одна комната размером 19,4 кв. м была оставлена в пользовании родителей, а вторая, в которой постоянно проживали супруги, закреплена за истицей, ее мужем и ребенком. Следовательно, при разрешении этого дела суд учел предварительное соглашение, имевшее место между сторонами до вселения в квартиру истицы2.
§ 4. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Требования, предъявляемые к предмету договора найма жилого помещения. В законе указано два признака, которыми должно обладать помещение, сдаваемое внаем в доме
' См.: Ю. Басин. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963, стр. 87.
2 См. постановление Пленума Верховного Суда СССР от 18 октября 1963 г. «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1963, № 6, стр. 30—31. Аналогичное определение от 23 сентября 1965 г. было опубликовано Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РСФСР. «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 2, стр. 5—6.
131

местного Совета, государственной, кооперативной или общественной организации: а) помещение должно быть изолированным, б) оно должно быть жилым.
Предмет договора жилищного найма может представлять собой квартиру или жилое помещение, состоящее из одной либо из нескольких комнат, имеющих выход в коридор или другое место общего пользования. Не может быть предметом договора найма ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная), ни тем более часть комнаты. Действующее законодательство (ч. V ст. 59 Основ и ч. IV ст. 316 ГК) предусматривает, что, если в квартире освободилась комната, не изолированная от занимаемого съемщиком помещения и смежная с ним, эта комната подлежит передаче в пользование оставшегося в квартире нанимателя.
Решения органов, ведающих распределением жилой площади, которыми нарушаются требования ст. 300 ГК (предоставляются разным семьям смежные комнаты), отменяются как незаконные '.
Судебная практика признает недопустимым вселение разных семей в квартиры, предназначенные для посемейного заселения, т. ё. в малометражные квартиры, выстроенные в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. и предназначенные для одной семьи, поскольку проживание в подобных квартирах двух семей противоречит са-нитарно-гигиеническим требованиям2.
Нежилые помещения, предназначенные для специальных целей (для магазинов, контор, складов), а также различного рода подсобные помещения (кухни, коридоры, кладовые, ванные) не могут быть предметом самостоятельного договора жилищного найма не только потому, что их использование не по назначению не создает нормальных жилищных условий вселившимся в них лицам, а также и потому, что при подобном варианте другие квартиросъемщики лишаются необходимых удобств. Подсобные помещения в квартирах предоставляются всем нанимателям и членам их семей на равных началах.
В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. подчеркнуто, что при установлении факта незаконного использования помещения не по назначению (превращение жилого помещения в нежилое, .заселение мест общего пользования) суды должны признавать недействительными такие соглашения между наймодателями и нанимателями и высе-
' См.: «Социалистическая законность», 1966, № 6, стр. 92. 2 См., например, постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 декабря 1962 г. (дело по иску мостостроительного поезда № 36 треста Мосторемтоннель МПС к Бояриновой А. М. о выселении из дома, подлежащего сносу). «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1963, № 1, стр. 14—16.
132

лять лиц, занимающих помещение не в соответствии с его назначением '.
Кроме указанных двух условий, прямо упомянутых в ст. 300 ГК, необходимо наличие третьего: помещение, сдаваемое внаем, должно быть свободным, причем не только фактически (не занятым основным съемщиком, временными жильцами), но и юридически: другим лицам не должно принадлежать право пользования этим помещением. Предъявление такого требования к предмету договора жилищного найма логически вытекает из смысла ст. 56 Основ, ст. 296 и 300 ГК.
Норма жилой площади. Действующему жилищному законодательству известно понятие нормы жилой площади. Норма жилой площади (жилищно-санитарная норма)—это количество квадратных метров жилой площади, которое может приходиться на каждого члена семьи, проживающего в квартире. В настоящее время юридическое значение нормы жилой площади в основном сводится к тому, что ее учитывают при выявлении излишков жилой площади и выяснении возможности их изъятия, при начислении квартирной платы, при выселении нанимателя с предоставлением жилой площади, при. сдаче жилой площади в поднаем, в случаях предоставления квартир собственникам домов, подлежащих сносу, и членам их семей 2.
Основами (ч. I ст. 59) установление нормы жилой площади отнесено к компетенции союзных республик. Гражданские кодексы большинства республик установили норму жилой площади в размере 9 кв. м на одного человека, на Украине существует норма жилой площади, предусмотренная ч. I ст. 300 ГК, в размере 13,65 кв. м.
Право на дополнительную жилую площадь. Отдельные категории съемщиков имеют право на дополнительную жилую площадь сверх установленной нормы. Так, в соответствии с рядом республиканских нормативных актов, в частности с постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. (с последующими изменениями и дополнениями) 3, правом на допол-
' «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1964, № 3, стр. 22.
2 Нельзя согласиться с И. Г. Панайотовым, который считает жилищно-санитарную норму необходимым минимумом жилой площади на одного человека, независимо от его возраста. (См.: «Советское гражданское право», т. 2. «Юридическая литература», 1965, стр. 117.) Пока еще нет реальной возможности заменить квартиры всем гражданам, на долю которых не приходится нормы жилой площади, и во всех случаях предоставления квартир исходить именно из такого «минимума».
Жилищно-санитарную норму следует отличать от средней (существующей) нормы жилой площади—количества квадратных метров жилой площади, приходящегося на одного жителя в том или другом населенном пункте.
3 См. постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве пользования дополнительной жилой площадью» (СУ РСФСР, 1930, № 14, ст. 181).
133

нительную жилую площадь пользуются лица, которые страдают болезнями, содержащимися в особых перечнях, в том числе в списке, утвержденном специальным циркуляром НКВД и НКЗдрава РСФСР (в этот перечень включены не только болезни, опасные для окружающих, но и тяжелые хронические заболевания) ', работники государственных учреждений, предприятий, общественных организаций, занимающие ответственные должности, связанные с постоянной работой на дому, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, военнослужащие в звании полковника и выше, научные работники, имеющие ученую степень или ученое звание, народные и заслуженные артисты республики и другие категории граждан.
Дополнительная площадь сверх установленной общей нормы жилой площади предоставляется в виде отдельной комнаты и при отсутствии отдельной комнаты — в размере 10 кв. м, а для научных работников, писателей и композиторов—в размере 20 кв. м. На каждую семью независимо от числа членов семьи, имеющих право на дополнительную жилую площадь, предоставляется сверх основной нормы не более отдельной дополнительной комнаты или площади в размере, полагающемся по закону двум лицам.
§ 5. ПРАВД И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА
Общие положения. Объем субъективных прав и обязанностей наймодателя, нанимателя и членов его семьи определяется Основами гражданского законодательства, ГК союзных республик и другими нормативными актами, в частности в РСФСР Типовым договором и Правилами пользования жилым помещением, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г.2, а также конкретными договорами найма жилого помещения, заключенными между домоуправлениями и гражданами-нанимателями.
Основные обязанности наймодателя. Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения в исправном состоянии. Наймодатель также .обязан своевременно производить в каартире необходимый капитальный ремонт: заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, окна, полы, перекладывать печи, ремонтировать центральное отопление, водопровод,
' См.: «Список болезней, дающих лицам, страдающим ими, право пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью», утвержденный циркуляром НКВД и НКЗдрава РСФСР № 27 от 13—19 января 1928 г. «Бюллетень НКВД», 1928, № 6.
2 СП РСФСР, 1962, № 20, ст. 102.
134

канализацию, ванное оборудование и мусоропровод; он обязан исправлять повреждения оборудования в квартире не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии — немедленно.
Обязанности нанимателя весьма разнообразны. Большинство из них перечислены в Типовом договоре. Он обязан: а) пользоваться предоставленным помещением и его оборудованием по прямому назначению в соответствии с условиями договора;
б) своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах; в) соблюдать санитарные, противопожарные правила и правила внутреннего распорядка в квартире; г) бережно относиться к жилому и подсобным помещениям, содержать их в чистоте и порядке; д) экономно расходовать электроэнергию, воду, газ, не допуская утечек и бесхозяйственного их расходования;^) производить за свой счет текущий ремонт занимаемых им жилых помещений и мест общего пользования в квартирах (побелку потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску полов и дверей и другие работы); ж) не делать в помещении никаких перепланировок или переоборудования без соответствующего письменного разрешения; з) возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедших по вине нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих; и) при выезде на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии.
Квартирная плата. Поскольку договор найма жилого помещения относится к категории возмездных, следует подробнее охарактеризовать одну из наиболее существенных обязанностей нанимателя — обязанность своевременно вносить квартирную плату, которая будет существовать впредь до установления бесплатного пользования жилыми помещениями для всех граждан (и превращения, следовательно, договора жилищного лайма в безвозмездный договор).
Основные принципы квартирной .платы определены постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. «О квартирной плате и мерах по урегулированию пользования жилищами в городских поселениях»', в соответствии с которым в РСФСР было принято 14 мая 1928 г. постановление ВЦИК и СНК «Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках» 2.
Размер квартирной платы зависит от размера заработной платы съемщика и членов его семьи, размера, качества и степени благоустройства занимаемого помещения.
' СЗ СССР, 1926, № 44, ст. 312. 2 СУ РСФСР, 1928, № 53, ст. 402.
135

Единицей оплаты является квадратный метр полезной жилой площади. В соответствии с постановлением Наркомздрава от 10 июля 1923 г. «Об исчислении полезной жилой площади»' кухни и другие нежилые помещения в расчет при исчислении квартирной платы не принимаются. Ставкой квартирной платы называется цена за пользование в течение одного месяца 1 кв. м жилой площади, занимаемой постоянным пользователем и его семьей.
Основная ставка квартирной платы, т. е. средняя расценка 1 кв. м, устанавливается местными Советами. С учетом того, что жилые помещения по степени благоустройства, территориальному расположению и качеству различны, к этим ставкам применяется поправочный коэффициент (в сторону увеличения или уменьшения). Максимальная ставка за 1 кв. м—13,2 коп.
Плата за пользование жилым помещением не может взиматься, если наниматель по обстоятельствам, зависящим от наймодателя, не может пользоваться площадью (например, во время капитального ремонта).
Излишки занимаемой площади оплачиваются в тройном размере; часть излишней жилой площади до 4,5 кв. м на семью оплачивается в одинарном размере. Излишняя жилая площадь в размере 15 кв. м, занимаемая Героями Советского Союза, Героями Социалистического Труда и лицами, награжденными орденами Славы трех степеней, также оплачивается в одинарном размере2.
Срок внесения квартирной платы установлен (ст. 303 ГК) с учетом необходимости регулярного выполнения нанимателем этой обязанности: квартирная плата должна вноситься ежемесячно не позднее десятого числа следующего за оплачиваемым месяца. По истечении этого Срока взыскивается пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки3.
Некоторые категории съемщиков пользуются льготами по квартирной плате. Так, например, жилая площадь, занимаемая персональным пенсионером и членами его семьи, которые совместно с ним проживают, а также жилая площадь, занимаемая Героями Советского Союза, Героями Социалистического Труда и лицами, награжденными орденами Славы трех степеней, и членами их семей, оплачивается в размере пятидесяти процентов ставок, установленных для рабочих и служащих.
' СУ РСФСР, 1923, № 66, ст. 650.
2 См.: Указ Президиума Верховного Совета СССР от 6 сентября 1967 г. «Об установлении дополнительных льгот Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда и лицам, награжденным орденами Славы трех степеней» («Ведомости Верховного Совета СССР», 1967, № 36, ст. 495).
3 См. постановление СНК. РСФСР от 16 мая 1938 г. «О размерах пени за просрочку арендной и квартирной платы» (СУ РСФСР, 1939, № 11, ст. 162).
136

Споры о размере квартирной платы и основаниях ее начисления подлежат разрешению в судебном порядке. Если же таких споров не возникает, но наниматель жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной или общественной организации своевременно не вносит квартирную плату, она взыскивается по нотариальной исполнительной надписи и только в случае истечения срока на выдачу исполнительной надписи — судом.
Сдача жилого помещения в поднаем и вселение в квартиру временных жильцов—это одно из полномочий нанимателя, предусмотренных законом (ст. 320, 323 ГК) и подзаконными актами (в частности, п. 3 Типового договора найма жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной и общественной организации). ,
Для сдачи нанимателем помещения в поднаем необходимо согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и письменное разрешение наймодателя.
Если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее 9 кв.. м, сдача помещения в поднаем не допускается.
Основанием возникновения у поднанимателя права пользования жилой площадью, закрепленной за съемщиком, является договор. По договору поднайма наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по поводу выполнения всех условий договора жилищного найма, за определенное вознаграждение сдает часть занимаемого им помещения, а при временном выезде—все помещение в пользование поднанимателя на определенное время или без указания срока, но в пределах действия договора жилищного найма, либо в пределах срока, на который жилое помещение сохраняется по закону за временно отсутствующим съемщиком.
Таким образом, двустороннее соглашение между съемщиком жилого помещения, выступающим в данном случае в роли наймодателя, и поднанимателем является дополнительным к основному—договору жилищного найма; оно характеризуется отсутствием взаимных прав и обязанностей между домоуправлением и поднанимателем.
Плата за пользование помещением по договору поднайма устанавливается соглашением сторон,- однако законом определены рамки такого соглашения: размер платы по договору поднайма не может превышать квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем. Иногда поднанимателю предоставляется в пользование не только жилое помещение, но и предметы домашней обстановки, за что взимается отдельная плата, пределы которой также установлены законом: она не должна превышать размера платы за пользование сданным в поднаем помещением. Эти ограничения направлены на то,
137

чтобы сдача помещения в поднаем не использовалась съемщиком в качестве источника для извлечения нетрудовых доходов.
Если же систематически в спекулятивных целях сдается в поднаем изолированная комната, даже и не являющаяся излишней, она может быть изъята у съемщика; иск об изъятии такой комнаты вправе предъявить наймодатель или прокурор.
По истечении срока действия договора поднайма к поднанимателю может быть предъявлено требование об освобождении занимаемой жилой площади, так как у него нет права, аналогичного праву съемщика на возобновление договора жилищного найма на новый срок. Поднаниматель, по истечении договора не освободивший помещения, подлежит выселению в судебном, порядке без предоставления, ему другой жилой площади.
В случаях если договор поднайма является бессрочным либо заключен на срок «до востребования», наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора за три месяца. Следовательно, требование об освобождении помещения не может явиться неожиданным для поднанимателя, даже если срок договора поднайма не был обусловлен.
Регламентации правового положения временных жильцов посвящены специальные нормы права. Так, ст. 323 ГК разрешает нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи по их взаимному соглашению разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.
Закон не требует согласия наймодателя на вселение в жилое помещение временных жильцов, однако для случаев их длительного (свыше полутора месяцев) проживания установлено ограничение, заключающееся в том, что такое проживание разрешается лишь при условии соблюдения нормы жилой площади (в результате вселения временных жильцов размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, должен быть не менее 9 кв. м).
Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним членов его семьи; если же они добровольно не освобождают помещения, то интересы нанимателя защищаются в судебном порядке и выселение временных" жильцов производится без предоставления другой жилой площади.
К категории временных жильцов относятся не только родственники и знакомые, приезжающие, например, в гости, но также опекуны и попечители, проживающие в жилых помещениях подопечных. Не приобретают права на жилую площадь и лица, поселившиеся в квартире основного съемщика для осуществления ухода за ним.
Поскольку права поднанимателей и временных жильцов про-
138

изводйы от прав основного квартиросъемщика, прекращение прав последнего на пользование жилым помещением неизбежно влечет за собой прекращение прав поднанимателей и временных жильцов на дальнейшее проживание в квартире и выселение их в судебном порядке без предоставления другой жилой площади в случаях, если они добровольно не освобождают помещение. Несостоятельными являются любые попытки поднанимателей обосновать свое право на пользование жилым помещением ссылками на различные обстоятельства: на то, что они работают на том же предприятии (учреждении), где работает и бывший наниматель, что они длительное время проживают в квартире, произвели большие затраты на ее ремонт и т. п.
Единственное исключение составляют семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести на фронтах Великой Отечественной войны, а также инвалиды войны, поселившиеся в качестве поднанимателей или временных жильцов до 1 января 1948 г. В силу постановления, Совета Министров СССР от 15 августа 1948 г. освободившаяся в связи с выбытием нанимателя жилая площадь закрепляется за этими лицами'.
Съемщику принадлежит право обменять занимаемое им и его семьей жилое помещение на другое (подробнее об этом см. п. 7 § 5); за ним сохраняется право пользования помещением в случае временного отсутствия (см. § 6); по истечении срока договора жилищного найма съемщик имеет право на возобновление договора; по его инициативе действие договора может быть в любое время прекращено.
§ 6. СОХРАНЕНИЕ ПРАВД ПОЛЬЗОВАНИЯ
ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ЗА ВРЕМЕННО ОТСУТСТВУЮЩИМ.
БРОНИРОВАНИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ
Сохранение права пользования жилым помещением за временно отсутствующим съемщиком и членами его семьи —
одна из существенных гарантий жилищных- прав советских граждан.
Если наниматель, кто-либо из членов его семьи или даже все члены семьи нанимателя временно отсутствуют, право пользования жилым помещением сохраняется за каждым из отсутствующих в течение шести месяцев. При отсутствии по уважительным причинам более продолжительное время этот срок может быть продлен наймодателем по заявлению нанимателя или членов его семьи. В случае несогласия наймодателя на продление срока и возникновения спора о праве отсутствующего на, пользование помещением данный спор разрешается в' судебном
' См. постановление Совета Министров СССР от 15 августа 1948 г. «О жилищных льготах семьям военнослужащих и партизан, погибших на фронтах Отечественной войны» (СП СССР, Г948, № 5, ст. 61).
139

порядке. Следовательно, если наниматель или члены его семьи временно отсутствуют'в течение шести месяцев, причины их отсутствия безразличны; для сохранения же за ними помещения на более длительный срок необходимо, чтобы эти причины были квалифицированы наймодателем либо судом как уважительные.
Следует, однако, отличать временное отсутствие съемщика от его выезда в связи с переменой места жительства, который неизбежно приводит к расторжению договора жилищного найма со дня фактического выезда (ч. II ст. 329 ГК), причем последовавшее затем изменение намерений бывшего съемщика и его желание вновь поселиться в жилом помещении, которое он занимал до отъезда, не приводят к созданию у него права на это помещение. В случае перемены места жительства нанимателем не требуется предъявления наймодателем иска о расторжении с выбывшим договора найма жилого помещения; он утрачивает право на жилую площадь в соответствии с требованиями закона.
Право требовать в судебном порядке признания временно выбывших нанимателя и членов его семьи утратившими право на жилую площадь принадлежит оставшимся проживать в жилом помещении другим постоянным пользователям, а также наймодателю. Суд в каждом конкретном случае выясняет и оценивает все обстоятельства, которые вызвали длительное отсутствие нанимателя и (или) членов его семьи, и лишь установив, что причина отсутствия является неуважительной, удовлетворяет иск о признании лиц, длительно отсутствующих, утратившими право на жилую площадь.
Закон (ст. 306 ГК) перечисляет ряд бесспорных оснований для сохранения права пользования жилыми помещениями за временно отсутствующими более шести месяцев.
а) Призыв на срочную военную службу является основанием для сохранения за нанимателем или соответственно за членами его семьи права пользования жилым помещением в течение всего времени срочной военной службы и шести месяцев после увольнения со службы.
Если в жилом помещении гражданина, призванного на срочную военную службу, не проживают члены его семьи, то по истечении трех месяцев со дня призыва наймодатель вправе предоставить это помещение кому-то из нуждающихся в жилой площади, заключив с ним договор найма этого жилого помещения на время прохождения призванным срочной военной службы, с условием освобождения жилой площади по возвращении постоянного съемщика. Последний имеет право потребовать немедленного освобождения помещения в течение шести месяцев после увольнения со службы. В случае отказа временно проживающих в' квартире военнослужащего выполнить это тре-
140

бование они подлежат выселению в судебном порядке, независимо от срока предоставления им наймодателем другой жилой площади. Если же гражданин, вернувшийся по окончании военной службы, не воспользуется своим правом в течение шести месяцев со дня увольнения, то договор жилищного найма, участником которого он являлся до призыва, считается расторгнутым;
б) временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий и т. д.), а также в связи с обучением (студенты, аспиранты и т. п.) —это основание для сохранения права пользования помещением в течение всего времени выполнения данной работы или обучения и шести месяцев по окончании работы или обучения;
в) помещение детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекуну в случае, если в жилом помещении, из которого выбыли дети, остались проживать члены их семьи, не приводит к утрате детьми права на жилую площадь. Это право сохраняется на протяжении всего времени их пребывания в детском учреждении, у родственников пли опекуна и сверх того еще шесть месяцев. Если же в квартире никого из членов семьи не осталось и помещение предоставлено другим гражданам, то по окончании срока пребывания детей в государственном детском учреждения они обеспечиваются жилой площадью исполкомом местного Совета депутатов тру
дящихся';
г) выезд нанимателя или членов его семьи для лечения в лечебном учреждении—основание для сохранения права пользования жилым помещением и на все время пребывания в лечебном учреждении и в течение шести месяцев по окончании лечения;
д) факт заключения под стражу не приводит к прекращению права пользования жилым помещением съемщика, это право сохраняется за ним в течение всего времени нахождения под следствием или судом. В случае же осуждения к лишению свободы, ссылке или высылке на срок свыше шести месяцев, если в жилом помещении не остались проживать члены семьи осужденного, договор найма жилого помещения считается расторгнутым с момента приведения приговора в исполнение2.
' Так решается вопрос гражданскими кодексами большинства союзных республик. Однако более справедливым представляется правило, содержавшееся в ст. 315 ГК Эстонской ССР, в соответствии с которым наймодатель вправе предоставить такое жилое помещение другим гражданам на срок до возвращения детей из государственного детского учреждения, от родственников или опекуна.
2 В ГК Казахской ССР (ч. I ст. 292), Литовской ССР (ч. II ст. 329), Узбекской ССР (ч. I ст. 342) вопрос о моменте утраты права на жилое помещение лицом, осужденным к лишению свободы, ссылке или высылке,
141

Бронирование жилой площади. Ряду лиц, по условиям и характеру работы длительное время отсутствующих в месте их постоянного жительства, гарантируется сохранение права на пользование жилым помещением в особом порядке. В таких случаях происходит бронирование жилой площади—оформление прав нанимателя и членов его семьи на пользование жилой площадью специальным документом, называемым охранным свидетельством. Жилая площадь бронируется в домах местных Советов, государственных, кооперативных или общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, как за нанимателем, так и за членами его семьи. Охранные свидетельства выдаются исполкомами местных Советов, на территории которых находится бронируемое жилое помещение, безотносительно к тому, к какому жилому фонду оно относится.
, Закон предусматривает три группы оснований для бронирования жилой площади.
а) За лицами, командируемыми различными предприятиями, учреждениями и организациями на работу за границей, а также за членами их семей жилая площадь в месте постоянного. жительства сохраняется в течение всего срока заграличной командировки;
б) выезд на работу в районы Крайнего Севера или в местности, приравненные к ним, также служит основанием для бронирования жилой площади на все время действия заключенного на определенный срок трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР, на все время работы в этих районах и местностях. Указанное правило распространяется и на граждан, которые выехали в такие районы по собственной инициативе и на месте заключили срочный трудовой договор. При переводах из одного предприятия (учреждения, организации) в другое в пределах районов Крайнего Севера и приравненных к нему местностей льготы на бронирование жилой площади сохраняют свою силу;
в) жилая площадь бронируется и в других случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и постановлениями Совета Министров РСФСР. Например, за работниками Всесоюзного объединения «Союзгосцирк», находящимися в постоянных гастрольных поездках, и членами их семей жилая площадь по месту жительства бронируется на^весь срок их отсутствия'.
решается иначе, чем в ГК РСФСР: в случае осуждения нанимателя .или члена его семьи к лишению свободы, ссылке или высылке право пользования жилым помещением сохраняется за осужденным в течение шести месяцев со дня приведения приговора в исполнение.

<< Предыдущая

стр. 5
(из 19 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>