<< Предыдущая

стр. 6
(из 19 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

' См. постановление Совета Министров РСФСР от 8 мая 1959 г. № 769 «О бронировании жилой площади за работниками «Союзгосцирка» и членами их семей, выезжающими на длительные гастроли». СП РСФСР, 1959, № 4, ст. 92.
142

Заселение забронированной жилой площади в доме местного Совета государственной, кооперативной или общественной организации производится по усмотрению съемщика — владельца охранного свидетельства, который вправе поселить на этой площади либо поднанимателей, либо временных жильцов на срок в пределах действия брони (ст. 309 ГК).
При возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе на основании ст. 310 ГК потребовать немедленного освобождения забронированного помещения. В тех же случаях, когда поднаниматели или временные жильцы отказываются освободить это помещение, они по иску нанимателя подлежат выселению без предоставления другой жилой площади.
Требование о возврате помещения съемщик может предъявить в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства. Если же он не воспользуется предоставленным законом правом, то договор жилищного найма считается расторгнутым со всеми вытекающими из этого факта юридическими последствиями (в частности, жилищные органы могут в судебном порядке ставить вопрос о выселении проживающих в жилом помещении поднанимателей или временных жильцов как не имеющих самостоятельного права на жилую площадь).
Если окажется, что наниматель имел право на бронирование жилой площади, но по каким-либо не зависящим от него обстоятельствам своевременно не получил охранного свидетельства, вследствие чего наймодатель после его выезда заселил жилое помещение, то суд при рассмотрении иска нанимателя о восстановлении права на жилую площадь не должен исходить только из факта отсутствия брони, а может в-отдельных исключительных случаях принять во внимание и другие письменные доказательства 1.
§ 7. ИЗМЕНЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИИ
Общие положения. Поскольку для советского жилищного права характерен принцип стабильности жилищных правоотношений, а всякое изменение условий договора жилищного найма непосредственно затрагивает интересы его участников, законодатель установил правило, согласно которому такие изменения допускаются только с согласия всех заинтересованных лиц. Для изменения условий конкретного договора найма жилого помещения недостаточно соглашения по этому поводу наймодателя и нанимателя (сторон договора), необходимо, что-
' См. п. 5 постановления .Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жилищные отношения» («Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 2, стр. 2.
143

бы на эти изменения дали свое согласие и члены семьи последнего, имеющие равные с нанимателем права и обязанности. В случаях, предусмотренных законом, споры сторон, связанные с изменением условий договора, разрешаются в судебном порядке.
Изменения условий договора приводят к изменению различных элементов жилищного правоотношения, они могут коснуться субъектов, предмета и, наконец, содержания жилищного правоотношения. Такие изменения могут произойти как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. Следует остановиться на каждом из предусмотренных законом вариантов таких изменений.
Изменение договора по требованию члена семьи нанимателя (раздел жилой площади). Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма. Это требование должно быть удовлетворено в случае сочетания следующих трех условий, предусмотренных законом (ч. I ст. 313 ГК): 1) наличия у совершеннолетнего члена семьи источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.) ', 2) согласия остальных проживающих с ним членов семьи, 3) возможности выделения ему в соответствии с его долей изолированного жилого помещения, т. е. помещения, которое может являться предметом договора жилищного найма. Следовательно, нельзя закрепить за совершеннолетним членом семьи проходную комнату, поскольку она не может быть предметом договора найма; если семья проживает в одной комнате, возможность выдела жилого помещения кому-то из членов этой семьи исключена 2.
В результате раздела (выдела) жилой площади вместо ранее существовавшего жилищного правоотношения возникают два или более новых. Предметами новых договоров жилищного найма являются определенные части предмета первоначального правоотношения. Соответственно изменяется также объем прав и обязанностей членов семьи, ставших участниками отдельных договоров найма (нанимателями).
Если между членами семьи не достигнуто соглашение о разделе жилого помещения, а также в случаях, когда наймодатель
' В ГК некоторых союзных республик (в частности, в ГК Литовской ССР, в ГК Узбекской ССР) не содержится указаний на то, что наличие самостоятельного источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.) является одним из необходимых условий для того, чтобы у члена семьи нанимателя имелось право требовать заключения с ним отдельного договора найма.
2 Это правило можно сформулировать, исходя из содержания ст. 300 и 313 ГК. В ГК УССР (ст. 297) прямо подчеркнуто, что члену семьи нанимателя может быть выделена отдельная изолированная комната или жилая площадь, которая может быть превращена в отдельную изолированную,
144

по каким-то причинам отказывает совершеннолетнему члену семьи нанимателя в заключении с ним отдельного договора, спор разрешается в судебном порядке. Иногда судами выносятся решения о закреплении за отдельными лицами фактически занимаемого ими помещения, хотя бы и не соответствующего полностью по своим размерам их доле в общей жилой площади. Подобное решение суд может вынести, установив, что порядок пользования жилым помещением был заранее обусловлен соглашением нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи.
Именно так судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР поступила при разрешении одного из дел о разделе жилой площади, когда учла, что в семье в течение двенадцати лет фактически существовало такое положение, что сын (истец) основного съемщика с женой и ребенком проживал в комнате меньших размеров, чем его родители'.
Такая практика судебных органов одобрена Пленумом Верховного Суда СССР, который в п. 3 постановления от 25 марта 1964 г. «О судебной практике по гражданским жилищным делам» подчеркнул, что «в тех случаях, когда порядок пользования жилым помещением был обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд может вынести решение с учетом этого соглашения, даже если выделяемое отдельным лицам помещение по своим размерам не полностью соответствует их доле в общей жилой площади».
В соответствии с ч. III ст. 313 ГК не имеют права на раздел жилой площади граждане, проживающие в ведомственных домах, если они могут быть выселены без предоставления жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 62 Основ и ст. 334 ГК (см. § 6).
Изменение договора по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, означает объединение нескольких договоров жилищного найма в один и возможно, если произойдет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам; отказ наймодателя в заключении одного договора найма на все жилое помещение с кем-либо из нанимателей, объединяющихся в одну семью, может быть оспорен в судебном порядке.
В результате такого изменения договора вместо двух или нескольких жилищных правоотношений создается одно, причем все члены семьи пользуются равными правами на все жилое помещение. Теперь в случае выезда одного из бывших самостоятельных нанимателей у наймодателя не возникает права на заселение освободившейся жилой площади, если в результате
1 «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 11, стр. 3. Аналогичное решение см.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1967, № 2, стр. 14.
145

выбытия члена семьи в квартире не окажется излишней изолированной комнаты, которую в соответствии с законом может заселить сам' наймодатель.
Изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи вместо первоначального нанимателя предусмотрено ст. 315 ГК. Оно может произойти по инициативе совершеннолетнего члена семьи нанимателя, имеющего самостоятельный источник средств существования, с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи.
В случае смерти нанимателя любой из совершеннолетних членов семьи, имеющий самостоятельный источник средств существования, вправе потребовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору. Следует полагать, что вопрос о том, кому именно проявить такую инициативу, решается в соответствии с семейным соглашением всех совершеннолетних членов семьи.
Если наймодатель откажет в признании члена семьи нанимателем по договору найма, то заинтересованные лица могут оспорить этот отказ в судебном порядке.
Указанные правила не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий (учреждений, организаций), из которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади рабочих и служащих в порядке ст. 62 Основ и ст. 334 ГК. Здесь стороной в договоре найма жилого помещения, полученного в связи с трудовыми отношениями, является именно сам рабочий или служащий, которому это помещение предоставлено, и он не может уступить эту роль кому-то из членов своей семьи, поскольку судьба жилищного правоотношения -в значительной мере зависит от судьбы правоотношения трудового. Однако если наниматель такого помещения и члены его семьи в соответствии с жилищным законодательством не подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения, то и здесь возможно изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи.
Изменение договора вследствие образования у нанимателя излишков жилой площади. Излишняя жилая площадь—это разница между фактическим размером площади жилого помещения, занимаемого нанимателем с семьей, и размером жилой площади, полагающейся в соответствии с установленной республиканским законодательством нормой жилой площади самому съемщику, членам его семьи и домашней работнице, а также полагающейся им по закону дополнительной жилой площади (см.§3).
Изъятие излишков жилой площади является таким юридическим фактом, в результате которого изменяется жилищное правоотношение. Изменения прежде всего касаются предмета
146

найма (у съемщика остается помещение меньших размеров) И объема прав и обязанностей сторон.
Условия изъятия излишков жилой площади сформулированы и в Основах (ст. 59) и в гражданских кодексах (ст. 316 ГК РСФСР, ст. 300 ГК Украинской ССР и др.).
Могут быть изъяты лишь излишки в виде отдельной изолированной комнаты (комнаты, имеющей вход из передней или коридора и не являющейся проходной) размером не менее 9 кв. м. Внутрикомнатные излишки, независимо от их размера, изъятию не подлежат. К ним приравниваются и неизолированные комнаты, которые не могут быть превращены в изолированные без ухудшения жилищных условий нанимателя.
При установлении размера излишков жилой площади, а в соответствии с этим при определении их характера и решении вопроса о возможности изъятия из пользования съемщика необходимо учитывать состав семьи последнего, т. е. количество лиц (независимо от их возраста), имеющих наряду с нанимателем самостоятельное право пользования жилым помещением; причем не только тех, кто с ним вместе проживает на момент постановки вопроса об изъятии излишков жилой'площади, но и тех, кто временно отсутствует, не потеряв права на жилую площадь. К числу таких членов семьи относятся, в частности, лица, находящиеся на действительной срочной военной службе, командированные за границу'и т. д. (см. § 4). При установлении размера излишней жилой площади не берутся в расчет комнаты, не имеющие естественного освещения, а также места общего пользования^ (передние, кухни, коридоры и др.).
Если. с учетом всех перечисленных обстоятельств будет выяснено, что у съемщика образовалась излишняя изолированная комната, то она подлежит изъятию при условии, что в результате этого лица разного пола (кроме супругов) не будут вынужденными проживать в одной комнате либо супруги — в' разных комнатах.
Изъятие изолированной излишней комнаты в домах местных Советов производится при условии, что наниматель сам не заселит освободившееся помещение в течение трех месяцев после письменного предупреждения жилищного органа.
Съемщик квартиры в доме местного Совета, у которого образовалась излишняя изолированная комната, имеет право сразу же выбрать себе соседа, не дожидаясь специального предупреждения жилищного органа по этому поводу. Однако нужно подчеркнуть, что это право съемщика не является правом сдачи излишней комнаты в поднаем: лицо, избранное в качестве соседа, становится стороной самостоятельного договора жилищного найма, который заключается между ним и домоуправлением.
Излишки жилой площади могут быть заселены любым лицом, нуждающимся в жилой площади, а не только стоящим на
147

учете по улучшению жилищных условий. Отказ жилищных органов местных Советов заключить договор найма жилого помещения с лицом, выбранным нанимателем в качестве соседа, может быть оспорен заинтересованными лицами в суде.
Если же излишняя изолированная комната образовалась в квартире местного Совета, находящейся в пользовании одной семьи, нанимателю такой квартиры предоставлено право выбора: либо остаться в этой квартире, которая после заселения излишней изолированной комнаты превратится в общую (коммунальную), либо требовать переселения его в отдельную квартиру меньшего размера.
Если наниматель отказался от такой предоставленной ему наймодателем квартиры и не воспользовался после сделанного ему предупреждения правом заселения излишней изолированной комнаты, наймодатель может требовать по суду изъятия излишков жилой площади, но не переселения съемщика в квартиру меньшего размера. Наймодатель, не предоставивший нанимателю в соответствии с его просьбой отдельную квартиру меньшего размера, лишается права требовать изъятия излишней изолированной комнаты.
Изменение условий договора вследствие переустройства и перепланировки квартиры. Вопросы перепланировки и переустройства жилых и подсобных помещений ранее не были в должной мере регламентированы жилищным законодательством. Все действующие гражданские кодексы посвящают им ряд норм (ст. 317—319 ГК РСФСР, ст. 336—338 ГК Латвийской ССР, ст. 353—355 ГК Узбекской ССР и др.), направленных на усиление гарантий устойчивости жилищных правоотношений, на защиту интересов нанимателя.
В соответствии с законом переустройство и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях улучшения благоустройства квартиры.
Кем бы ни производились переустройство и перепланировка помещения, они допускаются лишь при наличии согласия соответствующих заинтересованных лиц: нанимателя и совершеннолетних членов семьи, а также наймодателя. Кроме того, необходимо особое разрешение исполкома местного Совета депутатов трудящихся, который контролирует степень целесообразности и необходимости переустройства и перепланировки жилого помещения и выясняет их техническую осуществимость.
В случае необходимости капитального ремонта наймодатель вправе требовать по суду переселения нанимателя в другое предоставляемое наймодателем помещение'.
' В гражданских кодексах ряда союзных республик (в частности, в ГК РСФСР) не сформулированы требования, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое нанимателю на время капитального ремонта, в
148

Во время производства капитального ремонта договор жилищного найма продолжает действовать, но наниматель вносит квартирную плату за помещение, временно предоставленное ему, т. е. за то помещение, в котором он фактически проживает.
Суд, решая вопрос о переселении нанимателя (удовлетворяя иск наймодателя), обязан по требованию выселяемого определить срок, в течение которого наймодатель обязан предоставить ему прежнее помещение после ремонта, т. е. срок, в течение которого капитальный ремонт должен быть завершен. Если жилое помещение, занимаемое нанимателем до капитального ремонта, сохранилось, то наймодатель не имеет права отказать нанимателю в предоставлении этого помещения после ремонта. Благоустройство и превращение помещений, ранее находившихся в общей коммунальной квартире, в отдельные квартиры тоже не могут служить основаниями к отказу в предоставлении нанимателям прежней площади.
Если наймодателем во время капитального ремонта произведены такие переустройства и перепланировка жилого помещения, в результате которых ранее занимаемое помещение перестало существовать либо существенно уменьшено в размере, то у наймодателя возникает обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи другое, благоустроенное помещение. Необходимо подчеркнуть, что такая обязанность возникает лишь в ответ на требование съемщика. Если же, например, последний согласен на проживание в помещении, уменьшенном в размере вследствие капитального ремонта, то наймодатель не вправе ставить вопрос о переселении его в другую квартиру. Не может наймодатель переселить нанимателя в другое помещение ни в случае, если в результате переоборудования жилая площадь увеличится, ни в случае, если в отремонтированной квартире имелись излишки жилой площади (безотносительно к тому, являются они внутрикомнатными или представляют
других ГК такие требования охарактеризованы, но по-разному. Так, ст. 320 ГК Азербайджанской ССР предусматривает предоставление годного для жилья помещения, ст. 302 ГК Украинской ССР — благоустроенного помещения, а ч. I ст. 354 ГК Узбекской ССР содержит правило, согласно которому помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта, и того же размера. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Последняя часть этого правила представляется чрезмерной, думается, что для временного проживания не обязательно предоставлять квартиру по качеству такую же, как та, в которой проводится капитальный ремонт. Целесообразны и в достаточной мере обеспечивают интересы нанимателя требования, сформулированные, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г., в соответствии с которым предоставляемое помещение должно находиться в том же населенном пункте и в доме капитального типа.
149

собой изолированную комнату, подлежащую изъятию у съемщика).
Таким образом, предоставление нанимателю после капитального ремонта другого помещения происходит в интересах нанимателя и лишь в случае, если в результате произведенной' во время ремонта перепланировки помещения оказались нарушенными жилищные права съемщика: прежний предмет договора жилищного найма не сохранился либо помещение существенно уменьшено в размере. Но наниматель не вправе требовать предоставления ему другого помещения, если в результате 'капитального ремонта дома занимаемая им квартира сохранилась и его жилищные условия не ухудшились.
§ а. условия и порядок обмена
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Общие положения. Право нанимателя на обмен жилого помещения регламентируется Основами (ст. 60), гражданскими кодексами (ст. 325—327 ГК РСФСР, ст. 309—311 ГК Украинской ССР и др.), а также инструкциями министерств коммунального хозяйства республик. В РСФСР действует Инструкция-о порядке обмена жилых помещений, утвержденная приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. №12'.
Условия и порядок обмена жилых помещений настолько подробно регламентируются нормами жилищного права потому, что в настоящее время жилищные органы не в состоянии удовлетворить все просьбы трудящи-хся о замене занимаемой ими жилой площади на другую, вследствие чего обмену квартирами принадлежит определенное место среди способов улучшения жилищных условий отдельных граждан. В результате производства обмена съемщики достигают различных конкретных целей:
приближения места жительства к месту работы, объединения жилой площади супругов, замены верхних этажей на нижние для больных и престарелых граждан, устранения жилищных конфликтов в.квартирах и т. п.
Совершая обмен жилых помещений, граждане взаимно передают друг другу свои права и обязанности по договорам жилищного найма.
Субъекты обмена жилыми помещениями. В зависимости от обстоятельств обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном домовладении, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных и дачных поселках и других населенных пунктах.
' См.: «Советская юстиция», 1967, № 6.
150

Правом на обмен жилых помещений обладают: а) наниматели жилых помещений, находящихся в домах местных Советов, государственных учреждений, предприятий и общественных организаций; б) члены жилищно-строительных. кооперативов при условии принятия лиц, вселяющихся в результате обмена в эти дома, в состав членов данных кооперативов; в) наниматели жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности (однако они не могут обменять указанные помещения на квартиру в доме местных Советов либо в ведомственном жилом фонде)'.
Объекты обмена. Может быть произведен обмен лишь такими жилыми помещениями, каждое из которых может являться предметом договора жилищного найма. Поэтому невозможен обмен части комнаты либо какого-нибудь подсобного помещения.
Законодательство большинства союзных республик (ч. V ст. 325 ГК РСФСР, ч. V ст. 361 ГК Узбекской ССР, ч. V ст. 309 ГК Украинской ССР) не исключает возможности обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них. ГК Казахской ССР не предусматривает обмена неизолированного жилого помещения. Такое ограничение вряд ли можно признать целесообразным, поскольку в жизни возникают ситуации, когда именно в результате обмена смежных 'комнат на изолированные происходит, с одной стороны, объединение семьи, с другой—ликвидируется уже имеющий место либо назревающий жилищный конфликт между съемщиками смежных комнат.
Порядок обмена жилыми помещениями и его оформление. Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, допускается лишь с согласия наймодателя, причем отказ в согласии на обмен жилого помещения, расположенного в доме государственной, кооперативной или общественной организации, может быть оспорен нанимателем в судебном порядке.
Закон (ч. IV ст. 325 ГК) предусмотрел, что для производства обмена жилого помещения необходимо письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь. Таким образом, обмен жилыми помещениями возможен Лишь при условии, что он не
' В настоящее время не допускается обмен гражданином принадлежащего ему на праве личной собственности дома на жилое помещение местного Совета, государственного предприятия, учреждения, кооперативной или общественной организации, поскольку при таком обмене практически происходит незаконная уступка государственной квартиры либо жилой площади общественной организации за вознаграждение,
151

противоречит интересам всех совершеннолетних членов семьи съемщика; произведенный же без такого согласия обмен судом признается недействительным по иску члена семьи, права которого оказались нарушенными.
Договор обмена жилого помещения не может быть признан недействительным по мотивам отсутствия письменного согласия члена семьи нанимателя, если его действия свидетельствовали о том, что он был согласен на обмен. Так, суд пришел к выводу о том, что, несмотря на отсутствие письменного согласия сына квартиросъемщика Харыбина, следует считать, что он был согласен на обмен, более того, он являлся инициатором состоявшегося обмена и сам предложил вариант обмена, был включен в обменный ордер и после фактического обмена прописался на новую площадь. Иначе говоря, предшествовавшие обмену действия Харыбина, обратившегося затем с исковым заявлением о признании обмена недействительным, суд оценил как имеющие юридическое значение и свидетельствующие о его согласии на обмен!.
Стремлением законодателя предотвратить возможность нарушения прав лиц, непосредственно заинтересованных в результатах обмена, объясняется правило, согласно которому для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч. V ст. 325 ГК).
При обмене жилых помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органа народного образования, органа здравоохранения или органа социального обеспечения.
Договор обмена жилыми помещениями оформляется соответствующими ордерами. Обменный ордер является административным .актом, на основании которого домоуправление обязано предоставить ордеровладельцу в порядке обмена определенное жилое помещение с передачей ему прав и обязанностей прежнего съемщика этого помещения — второго участника договора обмена.
Ордера на обмен жилыми помещениями выдаются обменивающимся сторонам жилищным органом исполкома местного Совета, в районе которого находится одно из обмениваемых помещений по выбору нанимателей.
Обмен считается совершенным, вступившим в законную силу именно с момента получения сторонами обменных ордеров. Аннулирование этих ордеров допускается только в судебном порядке по искам заинтересованных лиц (как граждан, так и учреждений, предприятий, организаций), а также прокурора.
' См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 1, стр. 4—5.

Если лицо, получившее ордер на свободное жилое помещение, может отказаться от реализации своего права стать участником жилищного правоотношения, то владелец обменного ордера соглашением об обмене связан со своим контрагентом и не может односторонне отказаться от выполнения условий договора; один из участников обмена имеет право в судебном порядке потребовать от другого (намерения которого изменились) реального осуществления обмена квартирами, т. е. переезда в обусловленное договором помещение.
Обмен жилыми помещениями по решению судебных органов. Законом не предусмотрены случаи обмена жилыми помещениями по решению суда. Однако судебные органы прибегают к подобным решениям в целях ликвидации жилищных конфликтов. Пленум Верховного Суда СССР подчеркнул, что, разрешая дела о выселении по мотивам невозможности совместного проживания, суды должны иметь в виду, что лицо, виновным поведением которого создана обстановка невозможности совместного проживания, может быть обязано судом произвести обмен занимаемого им помещения на другое, которое укажет заинтересованная в обмене сторона'.
Судебное решение об обмене вследствие невозможности совместного проживания может быть вынесено в исключительных случаях и лишь при наличии двух условий: 1) если выяснится, что ответчик действительно создает своим поведением невозможные условия для совместного с ним проживания;
2) если заинтересованная в обмене сторона укажет суду другое, годное для жилья помещение, на которое можно будет произвести обмен, иначе говоря, суд должен обсудить не просто возможность разрешения данного жилищного конфликта путем обмена, а конкретный вариант обмена.
Решение суда об обмене жилыми помещениями не освобождает стороны от его оформления в соответствии с действующими правилами. В случае же если лицо, виновное в создании обстановки невозможности совместного с ним проживания, откажется от обмена," суд прибегает к применению крайней меры — выселению такого- виновника жилищного конфликта без предоставления ему другого жилого помещения.
Случаи, в которых обмен жилого помещения не допускается. Действующим гражданским законодательством (ст. 326 ГК) предусмотрено пять групп оснований, при наличии которых обмен жилого помещения не допускается.
1) Если к нанимателю по каким бы то ни было основаниям предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения, то обмен жилого помещения не
J См. п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.
153

допускается. От результатов рассмотрения дела зависит, останется ли ответчик нанимателем по данному договору жилищного найма, следовательно, до разрешения спора по существу он не может распоряжаться жилой площадью (в частности, обменивать ее на другую).
2) Обмен не может быть допущен, если он носит спекулятивный или фиктивный характер.
Спекулятивный обмен представляет собой сделку, совершенную с корыстной целью, заведомо -противной интересам социалистического государства и общества. В результате этой сделки одна сторона за вознаграждение (определенную денежную сумму или другие имущественные ценности) уступает в пользование другой жилое помещение, более благоустроенное либо больших размеров, чем то, которое она получает в результате обмена. /
Обмен является фиктивным, если под видом обмена одним контрагентом производится переуступка жилого помещения другому без фактического получения жилой площади последнего. Наиболее часто жилищные и судебные органы сталкиваются с попытками переуступки жилой площади одними гражданами другим в тех случаях, когда первые перестают нуждаться в жилой площади по различным причинам (перевод на работу в другую местность, возведение дома на праве личной собственности и т. п.) '. Такая сделка может не сопровождаться получением какой-либо экономической выгоды лицом, которое уступает находящееся в его пользовании помещение, но может преследовать и корыстные цели. При обоих вариантах подобный договор обмена является ширмой, с помощью которой ее участники маскируют незаконную сделку по распоряжению жилой площадью, во втором же случае договор носит не только фиктивный, но и спекулятивный характер.
3) Законом запрещен обмен жилой площади в случаях, если одно из помещений находится в доме предприятия или учреждения, включенного союзным или республиканским правительством в списки предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, из домов которых допускается выселение в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 62 Основ и ст. 334 ГК, а наниматель другого обмениваемого помещения (вторая сторона договора обмена) не состоит с данным предприятием в трудовых отношениях. Это правило не распространяется на нанимателей, хотя и проживающих в указанных домах, но относящихся к числу граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого
' Так, бывший преподаватель Астраханского рыбвтуза Ивахненко под видом обмена переуступил жилую площадь, принадлежащую рыбвтузу, Сай-футдиновой, а сам выехал на жительство в г. Тбилиси (см. «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1964, № 3, стр. 4).
154

жилого помещения (например, лица, получившие квартиру вне связи с трудовыми отношениями, в частности вследствие обмена, либо граждане, пользующиеся жилищными льготами в соответствии с ч. II ст. 334 ГК).
4) Не допускается обмен в случаях, если дом, в котором проживает хотя бы одна из обменивающихся сторон, грозит обвалом или подлежит сносу.
Угроза обвалом или аварийность дома подтверждается заключением бюро технической инвентаризации, утвержденным исполкомом местного Совета депутатов трудящихся, а необходимость сноса—решением исполкома о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных надобностей. -
5) Запрещен законом обмен служебной жилой площади и. жилых помещений, находящихся в общежитиях, поскольку обе эти категории жилых помещений имеют особое назначение и проживающие в них лица, прекратившие трудовые отношения, подлежат выселению (через месяц после предупреждения най-модателем) в административном порядке с санкции прокурора без предоставления другого жилого помещения.
Если обмен квартирами совершен, несмотря на наличие хотя бы одного из обстоятельств, препятствующих обмену, то суд по иску жилищного органа исполкома местного Совета, государственного предприятия, учреждения, общественной организации, прокурора, а также заинтересованных граждан может признать договор обмена жилыми помещениями недействительным.
Последствия признания договора обмена недействительным зависят от характера правопрепятствующих юридических фактов, послуживших основанием для такого признания. Как правило, стороны возвращаются, в первоначальное положение, в квартиры, занимаемые ими до обмена. Так, если договор был заключен вследствие заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение (например, летом, в момент совершения договора, нельзя было обнаружить такие отрицательные качества жилого помещения, как шум мотора, доносящийся в квартиру из котельной во время отопительного сезона), то применяются последствия, предусмотренные ч. II ст. 57 ГК. Если заблуждавшаяся сторона докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны, то последняя обязана возместить ей расходы по переезду в полученную по обмену квартиру. Если же это не будет доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне аналогичные расходы, связанные с переездом (ч. III ст. 57 ГК).
Более суровые гражданско-правовые последствия влечет за собой признание недействительным договора обмена жилыми помещениями как имевшего спекулятивный характер. В данном случае умысел на совершение сделки с целью, заведомо против-
155

ной интересам социалистического государства и общества, был, как правило, у обеих обменивающихся сторон. Поэтому в соответствии с требованиями ст. 49 ГК в доход государства подлежит взысканию незаконно полученное по сделке (деньги или иные • ценности, переданные одним из участников договора другому). Кроме того, участники спекулятивного обмена должны быть выселены из занимаемых ими жилых помещений без предоставления жилой площади. Однако с учетом конкретных обстоятельств дела (например того, что в составе семьи нанимателя, совершившего спекулятивный обмен, имеются дети, инвалиды, что члены семьи не знали о спекулятивном характере обмена) суд применяет более мягкие санкции и ограничивается возвратом сторон (или одной из них) в первоначальное положение, конечно, взыскав в доход государства незаконно, полученные ценности.
Если договор обмена является фиктивным, то наниматель, переселившийся в квартиру, полученную в результате обмена, возвращается на жилую площадь, которую он ранее занимал, а полученная им в результате обмена квартира передается соответствующему жилищному органу.
§ 9. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Общие замечания. Договор найма жилого помещения может быть в любое время расторгнут по инициативе нанимателя, по его одностороннему заявлению. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор жилищного найма считается прекращенным со дня выезда (ст. 329 ГК). По инициативе же наймодателя прекращение жилищного правоотношения (а значит, и выселение съемщика) может произойти лишь в случаях и в порядке, прямо предусмотренных законом. В этом заключается одна из существенных гарантий жилищных прав советских граждан.
Наниматель может быть выселен по инициативе наймодателя лишь в судебном порядке, за исключением административного выселения из угрожающего обвалом дома, выселения .лиц, самоуправно занявших жилое помещение, выселения граждан из служебных жилых помещений, общежитии и гостиниц (ст. 337—341 ГК). Основания для судебного выселения из домов местных Советов, государственных, кооперативных или общественных организаций следует разделить на две группы:
а) такие, которые влекут за собой обязанность наймодателя предоставить выселяемым другое благоустроенное жилое помещение; б) такие, в результате которых наймодатель вправе требовать выселения съемщика и членов его семьи (или кого-то из них) без предоставления другого жилого помещения.
156

Аналогичным образом подразделяются и основания для выселения нанимателя в административном порядке.
Выселение нанимателя в судебном порядке с предоставлением другого помещения. Нормами жилищного права (ч. II ст. 61 Основ, ч. I ст. 331 ГК) установлено правило, согласно которому нанимателю, выселяемому по предусмотренным законом основаниям из дома местного Совета депутатов трудящихся либо из дома государственной, кооперативной или общественной организации, наймодатель обязан предоставить другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, особо предусмотренных законом. Законодатель четко сформулировал ряд требований, предъявляемых к помещению, которое предоставляется нанимателю:
а) оно должно быть расположено в черте того же населенного пункта, где и дом, из которого производится выселение;
б) помещение должно находиться в доме капитального типа;
недопустимо предоставление выселяемым квартир в постройках временного характера, в бараках и т. п. ь
в) помещение, предоставляемое съемщику, должно быть благоустроенным. В действовавшем до принятия Основ законодательстве (в ст. 32 Закона от 17 октября 1937 г.) содержалось лишь требование о предоставлении выселяемому другого, годного для жилья помещения; современное законодательство (ст. 61 Основ, 331 ГК) повысило требования, предъявляемые к такому помещению, подчеркнув, что оно должно быть благоустроенным. Вопрос же о его благоустроенности в каждом конкретном случае решается с учетом местных условий и характера жилого фонда в данном населенном пункте.
Ответчица Бархотова отказалась от переезда в предоставленную ей квартиру, вследствие того, что квартира нетеплофицирована, значит, не является благоустроенной. Этот довод был признан судом не заслуживающим внимания, поскольку квартира находится в хорошем доме, имеет необходимые коммунальные удобства, а согласно документам, представленным исполкомом, большинство домов в г. Куйбышеве нетеплофицировано2.
Не соответствует закону и санитарно-гигиеническим требованиям переселение нанимателя в малометражную квартиру, в которой проживает другая семья.
Бывает и так, что предоставляемое съемщику помещение является вполне благоустроенным и удобным с точки зрения общепринятых критериев, однако не устраивает этого съемщика из-за каких-то обстоятельств субъективного характера (напри-
' См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 3, стр 2 •' «Бюллетень Верховного суда РСФСР», 1962, № 9, стр. 6.
157

мер, из-за состояния здоровья он не может проживать на 6-м этаже в доме без лифта). Хотя в законе по этому поводу нет специального указания, суды при рассмотрении конкретных дел учитывают заслуживающие внимания обстоятельства. Так, Президиум Верховного Суда РСФСР, отменяя решения судебных органов о выселении гр-ки К. из общежития с предоставлением комнаты размером 15,5 кв.'м в общей квартире, указал, что предоставляемая жилая площадь не может считаться для нее пригодной к жилью, так как по заключению психоневрологического диспансера ответчица страдает хроническим душевным заболеванием и не может жить в общей квартире. Президиум подчеркнул, что наниматель не может быть выселен в такое помещение, которое непригодно для его проживания, хотя бы оно и было благоустроенным ';
г) по размерам помещение должно быть не менее того, в котором ранее проживал наниматель. Если же последний занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат2.
Если наниматель имел излишки жилой площади, ему предоставляется помещение в соответствии с жилищно-санитарной нормой. Выясняя, есть ли в квартире излишки Жилой площади, следует иметь в виду и долю членов семьи съемщика, временно отсутствующих, но не потерявших права на жилую площадь. Нанимателю, имеющему право на дополнительную жилую площадь и фактически пользующемуся ею, помещение предоставляется с учетом этой дополнительной площади. Но суд, конечно, не может положительно прореагировать на просьбу ответчика при вынесении решения учесть его право на дополнительную жилую площадь, если в занимаемом им помещении такой площади не было, поскольку улучшение жилищно-бытовых условий граждан не входит в компетенцию судебных органов.
Закон подчеркивает необходимость указать в решении .суда о расторжении договора найма и выселении нанимателя конкретное помещение, предоставляемое выселяемому. Суд не может принять к своему производству исковое заявление о выселении съемщика с предоставлением жилой площади, если в нем не указано точного адреса, по которому это помещение находится, и, следовательно, нет возможности проверить, обладает ли оно всеми признаками, предусмотренными законом.
Судебное решение о ^выселении нанимателя с предоставлением жилой площади должно быть конкретным и не может со-
' См.: «Социалистическая законность», 1967, № 2, стр. 86. 2 См.: «Социалистическая законность», 1963, № 2, стр. 82; «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 4, стр. 1.
158

держать каких-либо условий, в частности условий о районе' города, в котором должна быть предоставлена квартира'.
Основания для выселения нанимателя с предоставлением другого жилого помещения различны, в частности, необходимость сноса дома в связи с отводом земельного участка для государственных и общественных надобностей (ст. 332 ГК), необходимость освобождения жилого помещения в связи с решением соответствующего компетентного органа о том, что это помещение в доме местного Совета, государственной, кооперативной либо общественной организации предназначается для производственных или общественных надобностей (ст. 337 Г1< Эстонской ССР, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) 2.
Выселение нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
а) Систематическое разрушение или порча жилого помещения является одним из оснований для судебного выселения нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения. Речь идет о грубом нарушении нанимателем и (или) членами его семьи обязанности бережно относиться к сданному им внаем помещению. Выселение по указанному основанию происходит очень редко и производится лишь в случаях, когда нанимателем допускается систематическое разрушение либо порча жилого помещения, чем причиняется материальный ущерб государству, кооперативной или общественной организации.
Выселение лица, виновного в систематическом разрушении либо порче жилого помещения, возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественных' организаций, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными 3.
Единичные действия съемщика, которые также могут осложниться порчей жилого помещения (например, колка дров в квартире, засорение ванны, какая-то перестройка без разрешения
' Пленум Верховного Суда Армянской ССР отменил незаконное и неисполнимое вследствие его неконкретности определение о выселении гражданина Найденова «с предоставлением однокомнатной квартиры либо в районе оспариваемой комнаты, либо в центре города» (см.: «Социалистическая законность», 1966, № 1, стр. 88—89).
2 В ГК большинства союзных республик нет специальных статей, содержащих перечень оснований для судебного выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения (в ГК РСФСР об этих основаниях речь идет в ст. 332, ч. II ст. 334, ч. Ill ст. 339), В ГК Казахской ССР имеется ст. 311, в которой законодатель перечислил такие основания, но и данный перечень не является исчерпывающим, поскольку в нем указано и на «иные случаи», специально предусмотренные законом.
3 См. п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.
159

•жилищных органов и т. п.), не приводят к применению таких суровых мер гражданско-правовой ответственности. В подобных случаях товарищеским или народным судом применяются более мягкие меры воздействия на нарушителя, в частности возложение на нанимателя обязанности возместить убытки, отремонтировать помещение и т. п.;
б) систематическое нарушение нанимателем или членами его семьи правил социалистического общежития, делающее невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, предусмотрено законом (ч. III ст. 61 Основ, ч. I ст. 333 ГК) в качестве основания для применения к нарушителям крайней меры — выселения без предоставления другого жилого помещения. Однако эта мера применяется лишь в тех случаях, когда съемщик злостно нарушает правила социалистического общежития, если суд убедился в невозможности исправить его мерами общественного воздействия либо более мягкими мерами государственного принуждения.
Выселению подлежат только те лица, действиями которых создается невозможность совместного с ними проживания. Совершеннолетние члены семьи могут быть выселены вместе с ответчиком — основным съемщиком лишь в том случае, если они своим поведением также делают невозможным совместное с ними проживание.
До введения в действие Основ расторжение договора найма допускалось лишь в случаях, если наниматель или члены его семьи своим неправильным поведением делали невозможным для других жильцов совместное проживание с ними в одной квартире или комнате. Нормы действующего жилищного права защищают не только интересы членов семьи и ближайших соседей нанимателя, но и интересы других лиц, проживающих в одном доме со злостным нарушителем правил социалистического общежития. Они тоже могут обратиться в суд с иском о выселении последнего.
Суд может обязать лицо, виновным поведением которого создается невозможность совместного с ним проживания, произвести обмен занимаемого им помещения на другое, которое укажет заинтересованная в обмене сторона (о принудительном обмене см. § 8);
в) отсутствие нанимателя и членов его семьи свыше сроков, предусмотренных законом для временного отсутствия с сохранением права на жилую площадь, может привести к признанию отсутствующих утратившими право на жилое помещение и расторжению договора жилищного найма в судебном порядке (подробнее об этом см. § 6);
г) наличие у нанимателя дома на праве личной собственности может явиться основанием к расторжению договора найма жилого помещения в доме местного Совета, государст-
160

венной, кооперативной или общественной организации при совокупности трех условий: во-первых, дом, принадлежащий нанимателю или совместно с ним проживающим членам семьи, должен быть расположен в том же населенном пункте; во-вторых, он должен быть пригодным для постоянного (независимо от времени года) проживания; в-третьих, у нанимателя должна существовать реальная возможность поселиться в этом доме'.
Не может служить основанием для выселения нанимателя из помещения, занимаемого им по договору жилищного найма, наличие у него дома, возведенного самовольно и ^подлежащего в связи с этим сносу или безвозмездному изъятию и зачислению в фонд местного Совета депутатов трудящихся.
Особые случаи выселения из домов предприятий и учреждений. Закон (ст. 62 Основ, 334 ГК) предоставил Советам Министров СССР и союзных республик право устанавливать списки предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, из домов которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения в связи с увольнением по собственному желанию или за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления.
В 1962 г. Советами Министров союзных республик были утверждены указанные списки, в дальнейшем они дополнялись специальными правительственными постановлениями. В настоящее время действуют новые списки, значительно сужающие круг предприятий и учреждений, из домов которых допускается
' Если хотя бы одно из перечисленных условий отсутствует, судебные органы отказывают государственной, кооперативной либо общественной организации в иске о выселении съемщика, имеющего дом на праве личной собственности. Так, Пленум Верховного Суда СССР, отменяя все решения и определения по иску жилищно-коммунальной конторы завода к Склярову о выселении, указал, что судебными органами остался непроверенным довод ответчика о том, что дом, который он имеет, является домом летнего типа и непригоден к постоянному проживанию (см.: «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1962, № 4, стр. 31—32). Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР отметила правильность решения суда об отказе предприятию в иске о выселении Зуева, так как по данному делу усматривается, что ответчик проживает и работает в г. Лермонтове, а принадлежащий ему на праве личной собственности дом находится в г. Пятигорске (см.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 8, стр. 2). Эта же коллегия признала, что не может служить основанием для выселения из коммунальной квартиры возведение маломерного дома на праве личной собственности, поскольку нельзя считать, что семья ответчика Табоянова может поселиться в этом доме. Из материалов дела видно, что ответчик с семьей, состоящей из семи человек, проживает в комнате размером 16 кв. м: именно с целью улучшения жилищных условий он построил дом, полезная площадь которого 23,5 кв. м, а жилая — лишь 12,9 кв. м. К тому же, у сына Табоянова в связи с женитьбой и рождением ребенка образовалась самостоятельная семья, сам же он является больным человеком и по характеру заболевания нуждается в изолированном помещении (см.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1964, № 6, стр. 3),
•б П/р. Красавчикова
161


выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади в соответствии со ст. 62 Основ (в РСФСР новый список утвержден 16сентября 1968 года).
Правила ст. 62 Основ распространяются на случаи выселения рабочих и служащих после введения в действие Основ (после 1 мая 1962 г.), независимо от времени возникновения основания для выселения, т. е. независимо от времени-прекращения ими трудовых отношений'. Однако это положение применимо лишь к случаям выселения из домов предприятий и учреждений, которые в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 10 сентября 1953 г. пользовались правом административного выселения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения в связи с увольнением по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления. Если предприятию (учреждению) по ранее действовавшему законодательству не предоставлялось права выселения из принадлежащих ему домов без предоставления жилой площади, а в настоящее время оно включено в указанный список, ст. 62 Основ и 334 ГК могут применяться лишь к лицам, прекратившим трудовые отношения с предприятиями (учреждениями) после включения последних в список2.
Предприятие (учреждение) вправе требовать выселения без предоставления жилой площади только тех лиц, которым жилое помещение было предоставлено именно в связи с трудовыми отношениями. Если же квартира была получена нанимателем по другим основаниям (например, в результате обмена), то он выселению без предоставления другого жилого помещения не подлежит.
Если жилая площадь была предоставлена не непосредственно работнику предприятия—владельца дома, а работнику детского сада, школы, поликлиники—словом, организации, обслуживающей работников этого предприятия, то при решении вопроса по существу следует исходить из того, состоял ли наниматель в штате предприятия. Если состоял и квартира была предоставлена именно в связи с трудовыми отношениями, то выселение может быть произведено в случае увольнения по собственному желанию или за нарушение трудовой дисциплины или
' См. п. 9 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 10 апреля 1962 г. «О порядке введения в действие Основ гражданского законодательства и Основ гражданского судопроизводства». «Ведомоети Верховного Совета СССР», 1962, № 15, ст. 156.
2 Например, гр-ке Кузнецовой в связи с трудовыми отношениями была предоставлена жилая площадь Ленинградским заводом резиновых изделий. В 1961 г. она уволилась по собственному желанию. Указанный завод включен в список в 1962 г. (а ранее он не пользовался правом административного выселения в соответствии со ст. 2 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 10 сентября 1953 г.). Суд отказал заводу в иске о выселении Кузнецовой без предоставления ей жилой площади (см. «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 4, стр. 1). .
162

за совершение преступления без предоставления жилой площади. Если же наниматель состоял в штате другой организации (районо, райздравотдела и т. п.), а не владельца дома, то последний не имеет права ставить вопрос о выселении такого нанимателя без предоставления жилой площади.
Выселение нанимателя по указанным основаниям может быть произведено лишь из принадлежащего включенному в список предприятию или арендованного им дома. Не подлежат выселению лица, получившие от предприятий и учреждений в связи с трудовыми отношениями жилую площадь, выделенную этим предприятиям и учреждениям в домах местных Советов или в домах других ведомств. Но выселение нанимателей из ведомственных домов, построенных при трудовом участии рабочих и служащих, возможно, поскольку способ возведения этих домов не изменяет их правового положения ].
В законе содержится исчерпывающий перечень оснований прекращения трудовых отношений, которые могут повлечь за собой судебное выселение нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения (увольнение по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления). Суды обязаны в каждом конкретном случае уточнить действительные причины увольнения. Может оказаться и так, что уволившийся «по собственному желанию» в действительности вынужден был оставить работу по какой-то весьма уважительной причине, например, по состоянию здоровья 2. Вынужденная подача работником заявления об увольнении по собственному желанию в связи с изменением профиля работы предприятия не является основанием для его выселения без предоставления жилой площади3.
Лица, прекратившие после 1 января 1962 г. трудовые отношения в связи с увольнением по собственному желанию, могут быть выселены из жилых помещений ведомственных домов лишь в том случае, если они откажутся возвратиться по месту прежней работы4.
' См. п. 3 и 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. № 5 «О практике применения ст. 62 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик», Сборник постановлений Пленума Верховного Суда СССР 1924—1963. М., 1964, стр. 10.
2 См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 4, стр. 2—3. 8 См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1964, № 1, стр. 10. 4 Обобщая практику по применению ст. 62 Основ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда СССР пришла к выводу, что во многих случаях достигалась основная цель закона — закрепление за предприятиями важнейших отраслей народного хозяйства постоянных кадров работников; положительным фактором является то, что пятая часть дел прекращается в основном по инициативе истцов, отказавшихся от исковых требований вследствие согласия работников возвратиться на прежнее место работы (см.: Обзор судебной практики по применению ст. 62 Основ. «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1964, № 6, стр. 46).
163

Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 18 марта 1963 г: (п. 5) подчеркнул, что в тех случаях, когда администрация отказывает в приеме рабочего или служащего, пожелавшего возвратиться к прежнему месту работы, а равно не предоставляет ему работы по специальности, иски о выселении таких работников без предоставления жилой площади удовлетворению не подлежат. Речь, конечно, идет не о восстановлении работника обязательно на прежнюю должность, а о возвращении на работу на то же предприятие (учреждение), на должность, соответствующую квалификации работника.
Если работник, которому в связи с трудовыми отношениями предоставлена квартира, уволен, но на том же предприятии работает кто-нибудь из совместно проживающих с ним членов семьи, выселение этой семьи без предоставления другой жилой площади не может быть допущено.
Пленум Верховного Суда (см. п. 6 постановления от 18 марта 1963 г.) ориентирует судебные органы на необходимость выяснения, не находится ли наниматель или члены его семьи в трудовых отношениях с предприятиями тех ведомств, работники которых в соответствии с постановлениями правительства СССР не подлежат выселению, независимо от ведомственной принадлежности дома.
В законе (ч. II ст. 62 Основ, ч. II ст. 334 ГК) перечислены категории граждан, которые не могут быть выселены из ведомственных жилых помещений без предоставления им другой жилой площади. Такой льготой пользуются инвалиды войны, инвалиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, семьи лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы.
Пленум Верховного Суда СССР (п. 7 постановления от 18 марта 1963 г.) разъяснил, что это правило подлежит применению только в отношении совместно проживающих членов семьи, независимо от того, кому из них была предоставлена в связи с трудовыми отношениями с предприятием жилая площадь и кто является-основным съемщиком.
§ 10. АДМИНИСТРАТИВНОЕ ВЫСЕЛЕНИЕ
Общие замечания. Выселение граждан в административном порядке допускается в исключительных случаях и только по основаниям, непосредственно указанным в законе (ст. 63 Основ, 337—341 ГК).
164

Общесоюзными и республиканскими законами предусмотрен один случай выселения в административном порядке с санкции прокурора с предоставлением выселяемым другого, благоустроенного жилого помещения—выселение граждан из домов, грозящих обвалом, и четыре группы оснований для административного выселения без предоставления другой жилой площади:
1) из самоуправно занятых помещений, 2) из служебных жилых помещений, 3) из общежитии, 4) из гостиниц.
Выселение нанимателей из домов, грозящих обвалом. Установление административного порядка выселения из домов, грозящих обвалом,объясняется необходимостью принятия срочных мер для предотвращения несчастных случаев, для обеспечения безопасности самих съемщиков и членов их семей,
Угроза обвала дома должна быть удостоверена особой комиссией, назначаемой исполкомом местного Совета, на территории которого находится дом. Заключение этой комиссии утверждается исполкомом.
В таких случаях другое помещение предоставляется по решению исполкома местного Совета либо за счет жилого фонда самого местного Совета, либо за счет фонда соответствующей государственной, кооперативной или общественной организации, которой принадлежит дом, грозящий обвалом. Предоставляемое съемщику помещение должно быть благоустроенным применительно к требованиям, сформулированным в ст. 331 ГК.
Выселение лиц, самоуправно занявших жилое или нежилое помещение. Самоуправное занятие жилого либо нежилого (кухни, коридора и т. п.) помещения для проживания в нем—это безусловное основание для выселения в административном порядке с санкции прокурора без предоставления другого жилого помещения.'
Прокурор, убедившись в том, что гражданин занял помещение самоуправно, не может отказать в санкции на выселение, мотивируя свой отказ нуждаемостью в жилье гражданина, действовавшего самоуправно, так как прокурор не правомочен вмешиваться в вопросы распределения жилой площади.
Постановление прокурора об отказе в. санкции на административное выселение из самоуправно занятого жилого помещения, а равно и постановление о санкционировании такого выселения могут быть обжалованы заинтересованными лицами лишь вышестоящему прокурору.
' Следует заметить, что в таких случаях нельзя вести речь о выселении нанимателя (съемщика), поскольку лицо, самоуправно занявшее жилое помещение, не было стороной в договоре жилищного найма и, следовательно, не обладало никакими правами и обязанностями, связанными с пользованием жилым помещением,
165

Если у лица имелись какие-то правовые основания для проживания в спорном жилом помещении (например, договор поднайма), то прекращение существования этих оснований не создает возможности выселения его в административном порядке. Не могут считаться самоуправно вселившимися лица, занявшие освободившуюся смежную комнату, так как в соответствии с ч. IV ст. 316 такая комната подлежит передаче в пользование съемщика, который остался проживать в квартире. Споры между жилищными органами (считающими, что возможна изоляция этой комнаты и превращение ее тем самым в предмет отдельного договора жилищного найма) и вселившимся должны разрешаться в судебном порядке. В судебном же порядке решается вопрос о выселении из жилого помещения поднанимателей или временных жильцов после выезда съемщика этого помещения. Если гражданин вселился в квартиру по ордеру, выданному с нарушением порядка, установленного законом, то его выселение производится также не в административном, а в судебном порядке в соответствии с требованиями ст. 335 ГК.
Выселение из служебных жилых помещений производится в административном порядке (ст. 339 ГК РСФСР, ст. 333 ГК Таджикской ССР, ст. 363 ГК Литовской ССР и др.). Прекращение трудового договора, в связи с которым съемщиком было получено в пользование служебное жилое помещение, является одновременно и правопрекращающим юридическим фактом для жилищного правоотношения. Если же прекративший трудовые отношения работник добровольно не освобождает служебного жилого помещения, то он вместе со всеми лицами, проживающими совместно с ним, подлежит выселению в административном порядке с санкции прокурора. Наймодатель обязан предупредить нанимателя о необходимости освободить .служебное жилое помещение; выселение может быть произведено через месяц после указанного предупреждения.
В административном порядке выселяются лишь наниматели служебных помещений, совсем прекратившие трудовые отношения с наймодателем. Если же работник освобожден от должности, в связи с которой им было получено в пользование служебное жилое помещение, но продолжает работать в организации, предоставившей это помещение, то его выселение может быть произведено лишь в судебном порядке с предоставлением другого благоустроенного помещения.
В таком же порядке могут быть выселены инвалиды войны, инвалиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, семьи лиц, находящихся на службе в Вооруженных'Силах СССР, семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, а также члены
166

семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение'.
Административное выселение из общежитии также предусмотрено республиканскими кодексами в соответствии со ст. 63 Основ. Гражданские кодексы (ст. 340 ГК РСФСР, ст. 357 ГК Латвийской ССР и др.) предусмотрели три группы случаев административного выселения граждан из общежитии: 1) сезонные и временные работники подлежат административному выселению, если они прекращают сезонную или временную работу, в связи с которой им предоставлено общежитие; 2) граждане, которым общежитие предоставлено государственной, кооперативной или общественной организацией в связи с трудовыми отношениями, в случае увольнения их по собственному желанию или за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления подлежат выселению в административном порядке. Если же такие лица прекращают трудовые отношения по иным основаниям (например, вследствие сокращения штата), то их выселение может быть произведено лишь в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения; 3) граждане, проживающие в общежитиях учебных заведений, подлежат административному выселению в случае выбытия из учебного заведения, предоставившего им место в общежитии.
Выселение перечисленных категорий лиц может быть произведено через месяц после предупреждения их наймодателем о необходимости освободить помещение.
Граждане, пользующиеся жилищными льготами в соответствии с ч. II ст. 62 Основ и ч. II ст. 324 ГК, могут быть выселены лишь в судебном порядке с предоставлением им другого жилого помещения.
Выселение из гостиниц. В административном порядке граждане могут быть выселены из гостиниц в трех случаях: а) если гражданин проживает в гостинице сверх срока, установленного Министерством коммунального, хозяйства РСФСР, и добровольно отказывается выезжать из занимаемого помещения, б) если гражданин не платит за пользование предоставленным ему помещением, в) в случае нарушения правил внутреннего распорядка, установленных для гостиниц (в РСФСР действуют Правила пользования гостиницами, утвержденные приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 22 января 1963 г.).
' Хотя в ГК большинства союзных республик не упоминается о недопустимости выселения из служебных жилых помещений лиц, освобожденных от работы в связи с избранием на выборную должность в государственной, кооперативной или общественной организации, и лиц, переведенных на другую работу по решению директивных органов, выселение таких нанимателей производится только в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения.
167

§ 11. ОСОБЕННОСТИ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В ДОМАХ, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ГРАЖДАНАМ
НА ПРАВЕ ЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ,
И В ДОМАХ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Заключение, содержание и прекращение договоров найма'жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Гражданин—собственник дома—вправе по своему усмотрению распоряжаться жилой площадью, находящейся в этом доме, в частности сдавать внаем жилое помещение, причем к предмету договора не предъявляются требования, сформулированные законодателем в ст. 300 ГК применительно к домам местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций; в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, предметом договора жилищного найма может быть и неизолированное помещение. Однако сдача помещения внаем не должна противоречить потребительской природе права личной собственности: дом или часть его не могут использоваться для извлечения нетрудовых доходов. Если же находящийся в собственности гражданина жилой дом (или часть дома) систематически используется собственником для извлечения нетрудовых доходов, то указанный дом (или его часть) подлежит безвозмездному изъятию у собственника в судебном порядке (по иску исполкома местного Совета) и зачислению в фонд местного Совета депутатов трудящихся.
Сторонами в договоре найма жилого помещения, находящегося в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, являются собственник дома (наймодатель) и наниматель. Срок договора определяется соглашением сторон. Плата за пользование жилым помещением устанавливается также по обоюдному согласию собственника дома и нанимателя, однако она не может превышать предельных ставок, предусмотренных законодательством союзных республик. В РСФСР плата, за пользование жилыми помещениями в домах, принадлежащих гражданам направо личной собственности, не может превышать шестнадцати копеек за 1 кв. м жилой площади в месяц'.
Объем предусмотренных законом правомочий съемщика жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, уже объема правомочий нанимателя, проживающего в доме местного Совета, государственной, кооперативной либо общественной организации. Так, на вселение в нанятое жилое помещение в доме, принадлежащем наймодателю
' См. ст. 304 ГК и постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на. праве личной собственности» (СП РСФСР, 1963, № 15, ст. 102).
168

на праве личной собственности, членов семьи съемщика необходимо согласие собственника дома, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей нанимателя, а если он занимает изолированное помещение — также супруга и нетрудоспособных родителей.
Совершеннолетние члены семьи съемщика не вправе требовать выделения им определенного помещения и заключения с ними отдельного договора найма (ч. III ст. 313 ГК).
В доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, наймодатель не обязан предоставлять нанимателю на время капитального ремонта другое жилое помещение. Если же такой дом подлежит сносу, то другие благоустроенные жилые помещения исполкомом местного Совета либо соответствующей государственной организацией предоставляются не всем съемщикам, проживающим в сносимом доме, а лишь тем из них, которые проживают в этом доме не менее одного года (ч. I ст. 332 ГК). Срок проживания исчисляется со времени вселения нанимателя до момента предъявления иска о его выселении.
Не распространяется на съемщика жилого помещения в доме, принадлежащем на праве личной собственности, правило, предусмотренное ч. IV ст. 316 ГК, о передаче в его пользование освободившейся смежной комнаты, не изолированной от занимаемого им помещения. Обмен жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, допускается, но лишь с согласия наймодателей, причем отказ в согласии на обмен не может быть оспорен в судебном порядке (ст. 325 ГК).
Наниматель жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, по истечении срока договора жилищного найма имеет право на возобновление договора, аналогичное праву съемщика жилой площади в доме местного Совета, государственной, кооперативной либо общественной 0'рганизации. Однако из этого общего правила законом (ч. II ст. 58 Основ, ч. II ст. 328 ГК) установлено два исключения: во-первых, такого права не имеет наниматель, проживающий в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока; во-вторых, если будет выяснено, что помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи, то суд может принять решение о выселении съемщика по истечении срока договора жилищного найма. Суд обязан тщательно проанализировать все обстоятельства каждого конкретного дела, с тем чтобы установить, действительно ли спорное помещение необходимо именно для личного проживания собственника дома и членов его семьи. Результатом такого анализа всех обстоятельств по делу явилось решение Калининского областного суда об удовлетворении иска гр-нафедо-
169

рова к Никифоровым о выселении. Федоров — собственник части домовладения. Согласно акту о разделе дома ему выделена комната размером 22 кв. м и кухня площадью 10 кв. м. В 1962 г. Федоров по болезни демобилизовался из Советской Армии и, не имея жилой площади для проживания с семьей, состоящей из четырех человек, обратился в суд с иском о выселении Никифоровых по мотивам острой нуждаемости в жилом помещении.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР решение областного суда оставила в силе, указав в своем определении, что размер площади в 22 кв. м является явно незначительным для проживания двух семей. Утверждение же, содержащееся в жалобе Никифоровых, о том, что Федоров имеет возможность проживать в доме родителей жены, не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку Федоров не имеет права требовать предоставления жилой площади в доме родственников жены, так как он там не проживал '.
Не подлежит выселению наниматель по тем мотивам, что жилая площадь нужна наймодателю для последующей ее продажи. Не может, конечно, суд прийти к выводу о нуждаемости собственника дома и членов его семьи в жилой площади, если ухудшение их жилищных условий создано собственником искусственно (например, вызвано продажей части дома). Недопустимо также выселение нанимателя в том случае, если судом будет установлено, что под видом нужды в жилой площади собственник дома требует выселения нанимателя, чтобы сдать помещение внаем другому лицу.
Если неплатеж квартирной платы съемщиком жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной или общественной организации не является основанием для выселения такого съемщика, то в случаях систематического неплатежа квартирной платы нанимателем- жилого 'помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, наймодатель-собственник дома вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора жилищного найма и выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Конечно, имеется в виду именно злостный неплатеж квартирной платы, а не незначительная просрочка, вызванная определенными обстоятельствами (болезнью, денежными затруднениями и т. п.).
Особенности найма жилых помещений в домах жилищностроительных кооперативов. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива членом кооператива, которому это помещение предоставлено, может осуществляться лишь с согласия правления (ч. II ст. 298 ГК). К договору найма
' См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 3, стр. 3—4.
170

жилого помещения в доме ЖСК применяются правила, относящиеся к договору поднайма: во-первых, необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с наймодателем — членом кооператива; во-вторых, последний и на время действия договора жилищного найма остается ответственным перед жилищно-строительным кооперативом ^а осуществление всех обязанностей, связанных с пользованием помещением; в-третьих, сдача внаем помещения в доме ЖСК не допускается, если в результате вселения нанимателя и членов его семьи размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы; в-четвертых, по истечении срока договора наниматель не вправе требовать его возобновления и по иску члена ЖСК, предоставившего ему жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другой жилой площади. Если же договор найма был заключен без указания срока или на срок до востребования, наймодатель обязан предупредить нанимателя о прекращении договора за три месяца.
На основании ст. 305 ГК размер платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в доме жилищно-строительного кооператива, не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатаци' онных расходов, падающих на сдаваемое внаем помещение.

ГЛАВА ТРИДЦАТЬ ЧЕТВЕРТАЯ ДОГОВОР ПОДРЯДА
§ 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА
Понятие договора подряда. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить за свой риск определенную работу по заданию другой стороны (заказчика) из его или своих материалов, а заказчик обязуется принять и оплатить выполненную работу (ст. 350 ГК).
Договор подряда является консенсуальным, двусторонним, возмездным договором. В основе некоторых договоров подряда между социалистическими организациями лежат плановые акты. К числу таких договоров относится, например, соглашение рыболовецких колхозов и судоремонтных станций о ремонте судов'.
Договор подряда имеет сходные черты с трудовым договором, по которому одна сторона также выполняет работу для другой стороны. Часто эти договоры отличаются по субъектам, так как в трудовом договоре стороной, дающей работу, является в большинстве случаев социалистическая организация, а стороной, выполняющей работу,— гражданин. В договоре подряда на обеих сторонах могут быть и граждане, и организации.
Предметом договора подряда является определенный материальный результат выполненной работы — новая либо отремонтированная вещь и т. п. По трудовому договору работник обязан выполнять определенную работу, соответствующую его должности, квалификации, но результат работы предметом этого договора не является, так как передачи результата по договору не происходит. Даже при сдельной оплате труда по трудовому договору, предполагающей учет результатов труда, такой передачи нет; оплата производится в зависимости от условий процесса труда.
Далее, сторона, выполняющая работу по договору подряда, имущественно и организационно самостоятельна, заказчику не подчинена и от него не зависит. Подрядчик выполняет, работы своим иждивением и за свой риск. Наоборот, по трудовому до-
' СП РСФСР, 1959, № 12, ст. 102.
172

говору работник подчинен администрации, его трудовая деятельность протекает в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка организации; имущество, составляющее базу его труда, принадлежит организации, риска случайной гибели предмета труда работник не несет '.
Весьма близок к договору подряда договор услуг, по которому одна сторона также выполняет работу для другой. Различаются эти договоры по их предметам. В договоре услуг предметом является сама услуга как непередаваемое, неразрывно связанное с деятельностью услугодателя благо. Примером договора услуг могут служить договоры зрелищных организаций, музеев с гражданами.
Во многих случаях по договору подряда происходит передача вещи (например, вновь изготовленной) за определенную плату. Поэтому возникает необходимость отграничить рассматриваемый договор от договоров купли-продажи и поставки. По договорам купли-продажи и поставки обязанности сторон сводятся к передаче имущества как товара и оплате его. Предметом этих договоров являются главным образом вещи, определенные родовыми признаками. Договор же подряда характерен прежде всего правами и обязанностями по выполнению работы, и его предметом служит имущество, являющееся результатом работы подрядчика, выполненной по заданию заказчика, т. е. имущество индивидуально определенное.
Источники института подряда. Подрядные отношения регулируются ст. 64—66 Основ и ст: 350—367 ГК. Наряду с правилами, общими для любого договора подряда, в ГК. и подзаконных актах содержатся нормы, выражающие специфические особенности отдельных разновидностей этого договора.

<< Предыдущая

стр. 6
(из 19 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>