<< Предыдущая

стр. 6
(из 28 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

схожий вид:

(2)
а вот часть фигурирующих в ней переменных приобретет
иной смысл. S теперь станет суммой наращенного дохода; г
— ставкой начисления за рассматриваемый период; п —
количеством периодов, в течение которых деньги были
вложены; S0 — изначально вложенная сумма.
В нашем примере для учета инфляции мы будем
использовать формулу (1) в соответствующей графе
таблицы.
4. Еще один принцип при планировании бюджета с
нерегулярными поступлениями средств (доходами): всегда
должен быть резерв на обязательные платежи и
непредвиденные расходы. То есть нам необходимо
рассчитать статьи и суммы обязательных платежей. Такими
платежами для Бориса будет квартплата. Имеет смысл
накопить резерв на полгода вперед. Обязательными статьями
расходов также будут питание и помощь родителям, которую,
при здравом размышлении, Борис решает сделать
регулярной. Для начала она будет составлять $150
ежемесячно.
5. Размышляя о снижении статьи расходов на жилье, Борис
приходит к совершенно неожиданному решению. Зайдя в
гости к однокласснику, от его отца он узнает, что сейчас в
распоряжении фонда помощи молодым художникам есть
несколько квартир, признанных аварийными, но зато
реализуемых по низким ценам. Квартиры должны исполь-
зоваться целевым назначением в качестве мастерских-
студий.
Тем не менее, по сложившейся практике, художники часто
работают по ночам и практически живут в своих мастерских.
Борис считает себя самостоятельным молодым человеком и
живет отдельно от родителей. Однако если у него появится
собственная студия, то он сможет одновременно решить две
проблемы: обретет жилье и офис для работы. Это добавит
ему веса и в профессиональном плане. Он сможет назначать
в мастерской встречи клиентам.
А на период ремонта поживет в своей комнате в
родительском доме. Это позволит ему высвободить $500 в
месяц, которые он сможет инвестировать в свое будущее
жилье. Кроме того, Борис перестанет благоустраивать
квартиру, которая ему не принадлежит и никогда принад-
лежать не будет.
Глава третья, в которой посредством составления бюджета мы помогаем... 39


На протяжении нескольких дней Борис осматривает
квартиры и останавливает свой выбор на 80-метровой 3-
комнатной квартире на 1-м этаже, недалеко от станции
метро. Ее продажная стоимость для Бориса составляет
только половину ее рыночной стоимости, т. е. порядка $30
тыс. И еще примерно столько же нужно будет вложить в
реконструкцию (усиление несущих конструкций, утепление
наружных стен) и косметический ремонт (для
определенности, $30 тыс.). Выглядит эта квартира, прямо
скажем, убого. Зато какой вид из обоих угловых окон!
Приняв принципиальное решение и заручившись
необходимыми формальностями, Борис приступает к
поискам источников финансирования. Благо среди его
клиентов оказался Александр — топ-менеджер одного из
банков, реализующих ипотечные программы. Добиться
аудиенции со специалистами кредитного управления банка с
его помощью не составило никакого труда, чего не скажешь
о предмете изысканий. Словарный запас Бориса пополнился
такими терминами, как ликвидность, оценочная стоимость,
бизнес-проект, обеспечение, кредитная история. А самое
главное, пришло понимание, что есть две основные
сложности:
• удовлетворить все непростые, но, как выяснилось в
процессе беседы с финансистами, вполне обоснованные
требования банка. Тем более что кредит испрашивался
комбинированный — на выкуп и реконструкцию
квартиры;
• иметь необходимый запас прочности и реально
сопоставить свои финансовые возможности с
предполагаемыми сроками возврата кредита, чтобы не
испытывать проблем самому и не создавать их банку,
вовремя платя проценты и регулярно делая взносы в
погашение долга.
Борису повезло в том, что в банке выдавались длительные
кредиты, а также имелась личная рекомендация Александра,
убедившегося в состоятельности Бориса, своевременно и
качественно выполнившего банкиру дизайн-проект.
Отсутствие подтвержденных источников будущих доходов в
виде гарантированной заработной платы компенсировалось
наработанной положительной деловой репутацией, пакетом
предварительных заказов от клиентов, а также
благоприятной конъюнктурой того сегмента рынка услуг, в
который входит бизнес Бориса.
Внимательно проанализировав ситуацию, наш художник
понял, что его финансовые возможности позволяют
претендовать на ипотечный кредит под залог приобретаемой
квартиры сроком на 10 лет, в сумме
40 10 способов стать богаче. Личный бюджет


$40 тыс., с ежемесячным равномерным погашением и
выплатой процентов по эффективной ставке 14,5% годовых
(с учетом собственно процентов по кредиту, а также
банковских комиссий по оценке объекта недвижимости,
открытию и ведению ссудного счета, процентов за
конвертацию рублевых поступлений от гонораров в
валютные средства при погашениях, валютных кредитных
средств в рублевые при совершении расчетов с продавцами и
строителями; а также с учетом страхования рисков, оплаты
услуг нотариуса и регистрирующих сделку органов и т. д.)
(см. также гл. 4).
Общая сумма возврата кредита и процентов составит при
этом $69 тыс., в том числе проценты $29 тыс. (при
равномерном погашении за 10 лет = $40 тыс. / 2 (т. е. среднее
значение от $40 тыс. до 0) * 10 лет * 14,5% / 100), а размер
ежемесячного взноса — $575. Вопрос с регистрацией на
период действия кредита решался просто — Борис был про-
писан у родителей.
В качестве бизнес-плана, который должен был
продемонстрировать возможность заемщика заработать
прибыль, достаточную для расчетов с банком, вполне
подходил разрабатываемый им бюджет, который
подкреплялся данными из налоговой декларации о доходах
за предыдущий год.
Целевое использование кредита (направление движения
денежных средств с лицевого счета заемщика) банк также
вполне мог проконтролировать, так как весь цикл работ
бралась выполнить одна и та же строительная организация, с
которой у Бориса сложились хорошие деловые отношения, а
продавцом квартиры выступало юридическое лицо.
Оставалось решить вопрос с недостающими для полного
закрытия квартирного вопроса средствами. (Банк согласился
при наличии оперативно разработанного проекта
реконструкции квартиры — спасибо коллегам по «цеху» —
оценить ее рыночную стоимость в $80 тыс., с залоговым
коэффициентом 0,7 — в $56 тыс. Выдача кредита
предполагалась с условием собственных вложений
заемщиком в квартиру $20 тыс.)
С семейного совета Борис ушел окрыленным: родители
решили подарить сыну комнату в приватизированной
коммунальной квартире площадью 28 м2, доставшуюся им не
так давно в наследство от Бориной бабушки. Знакомый
риелтор взялся «упаковать» обе сделки Бориса и его
родителей в искомые 20 тыс. даже с учетом интересов
Агентства недвижимости, в котором работал, и всех
расходов по сбору документов, оформлению и аренде
банковской ячейки.
Таким образом, спустя месяц с небольшим после нажатия
кнопки «старт» в Городском бюро регистрации прав на
недвижимость лежали
Глава третья, в которой посредством составления бюджета мы помогаем... 41


документы на оформление в собственность Бориса первой в
его жизни (и дай Бог, не последней) квартиры.
Банк, как мы позволим себе предположить, обрел
надежного заемщика. Спустя недолгое время, после продажи
коммуналки, появятся дополнительные источники для
завершения ремонта, после чего Борис вступает в
ответственную фазу отработки кредита и фактического
получения прав на квартиру. В его окончательном варианте
бюджета, который мы примем к исследованию, появляется
статья затрат — инвестиции в квартиру, практически
адекватная сэкономленной на аренде жилья сумме, которая
равна сумме ежемесячных банковских платежей по кредиту
$575. Чтобы не усложнять бюджетные расчеты, будем
считать, что среднее значение курса рубля по отношению к
доллару за год не изменится.
На практике при поиске кредита необходимо сделать
сознательный выбор между более высокой ставкой по
рублевому кредиту и валютными рисками колебания курса
доллара при относительной дешевизне ресурсов. Чем дольше
срок возврата кредита, тем менее предсказуема ситуация.
Консервативный заемщик предпочтет рублевую ссуду. Те
же, чьи доходы привязаны к у. е., остановятся на валютном
кредите.
Теперь можно внести остальные исходные данные в
таблицу (см. табл. 5).
Доходы: каждый четвертый месяц по $ 10 тыс. и каждые
два месяца — по $1 тыс. Инфляция — 0,8% в месяц. Курс
доллара — 28,7 руб.
Расходы обязательные: платежи банку — ежемесячные
выплаты процентов под 14,5% годовых и в течение 10 лет
возврат суммы долга равными долями. То есть по $6,9 тыс. в
год.
Мы добавляем также строку «в процентах от обязательных
расходов». Это элемент структуры бюджета. Значения в
этой строке позволяют нам оценить, сколько в процентах от
обязательных составляют прочие расходы. Такой подход
позволяет почувствовать структуру доходов и трат.
Действительно, если мы все цифры доходов и расходов
заменим их относительными долями, то вместо таблицы
абсолютных значений мы получим матрицу, показывающую,
какую долю в бюджете занимает та или иная статья. В нашем
случае структурные величины явно указывают на
экономность. То, без чего можно было бы обойтись в
бюджете, составляет 22,7% от обязательных статей. То есть
примерно пятую часть.
Для того чтобы получить структуру баланса, необходимо
принять за 100% суммы доходов и расходов в каждом
столбце. А затем значение каждой ячейки, входящее в
столбец и соответствующее статье до-
42 10 способов стать богаче. Личный бюджет


все цифры — в рублях
курс доллара — 28,7
руб. статьи доходов и
расходов
2006 г.
март апрель май июнь июль август
Доходы
за счет крупных
287 000
заказов
за счет работы на
28 700 28 700 28 700
дизайнерскую
фирму
прочие поступле-
114 800
ния
Всего 114 800 28 700 0 315 700 0 28 700
Итого доходов с
229 600 28 700 0 308 921 0 28 700
учетом инфляции

Расходы
обязательные
расходы
питание дома 3000 3000 3000 3000 3000 3000
питание вне дома 3000 3000 3000 3000 3000 3000
платежи банку 24 873,3 24 873,3 24 873,3 24 873,3 24 873,3 24 873,3
помощь родителям 4500 4500 4500 4500 4500 4500
транспорт 1500 1500 1500 1500 1500 1500
предметы личной
500 500 500 500 500 500
гигиены и проч.
прочие расходы
одежда 4500 4500 4500 4500 4500 4500
развлечения 4000 4000 4000 4000 4000 4000
непредвиденные
2294 2294 2294 2294 2294 2294
расходы
резерв для
181 433 -19 467 -48 167 260 754 -48 167 -19 467
накопления
Всего обязатель-
37 373,3 37 373,3 37 373,3 37 373,3 37 373,3 37 373,3
ных расходов
Всего расходов 45 873 45 873 45 873 45 873 45 873 45 873
Всего расходов, в
22,7 22,7 22,7 22,7 22,7 22,7
% от обязательных
расходов
Резерв — Итого
181 433 -17 173 - 45 873 263 047 -45 873 -17 173
по периодам
Нарастающим
181 433 164 260 118 386 381 434 335 560 318 387
итогом

* Все приведенные в книге бюджеты в электронном виде можно найти на
сайте издательства и использовать для практического применения. Для того
чтобы скачать файлы, необходимо зайти на сайт www.piter.com, найти данную
Глава третья, в которой посредством составления бюджета мы помогаем... 43

Таблица 5. Бюджет Бориса*



2007 г.
сентябрь октябрь ноябрь декабрь январь февраль суммарно

<< Предыдущая

стр. 6
(из 28 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>