<< Предыдущая

стр. 8
(из 28 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

отличие от муниципального жилого фонда, объединены в
Товарищества собственников жилья (ТСЖ), что создает
дополнительные нюансы в процессе регистрации прав
собственности и в дальнейшей эксплуатации дома.
Итак, не углубляясь в более детальные расчеты,
моделируем программу заимствований. Чтобы в будущем
взять ипотечный кредит в коммерческом банке, необходимо
иметь запас по цене порядка 30% стоимости, или 620 тыс.
руб.
Запас средств в сумме 100 тыс. руб. на продолжение
образования дочери считается целесообразным создать в
течение 1 года.
Еще минимум 300 тыс. руб. необходимо для проведения
косметического ремонта приобретаемой квартиры, после
чего ее можно использовать для сдачи в аренду и получения
текущего инвестиционного дохода до момента, когда дочь
повзрослеет и захочет жить самостоятельно.
Машина. 750 тыс. - 200 тыс. = 550 тыс. руб. Выбираем
кредит на 5 лет с ежемесячным равномерным погашением
ссуды и выплатой процентов по эффективной ставке 15%
годовых (с учетом дополнительных банковских комиссий —
см. подробнее в п. 5.). Размер ежемесячного платежа
составит: (550 тыс. + (550 тыс. / 2) х 1,15 х 1,075)/60 мес. = =
14 833 руб. (округленно 15 тыс. руб.), где 1,075 —
упрощенный коэффициент страхования автомобиля по
текущей остаточной сумме кредита. Для расчета размера
процентов + страховки взято среднее значение ссуды от 0 до
максимума (550/2).
То есть из 50 тыс. руб. 15 тыс. будут направляться на
погашение автокредита, 35 тыс. руб. будет накапливаться на
жилье и учебу на срочных банковских вкладах. За 1 год
накопленная сумма составит (35 тыс. руб. + 50 тыс. руб.) х
12 = 1020 тыс. руб., в том числе на учебу 100 тыс. руб., на
покупку жилья в рассрочку — 920 тыс. руб.
Проценты по депозитам будут направлены на покрытие
текущих потребностей и покупку бытовой техники
(запросы № 3,4, 5 и т. д.), которую решено приобретать
также за счет экономии текущего расходного бюджета,
премиальных на работе (случаются не реже 1 раза в год в
размере от 20% до 100% должностного оклада), а также за
счет поисков дополнительных заработков.
50 10 способов стать богаче. Личный бюджет


Из указанного блока денежных средств целесообразно
создание резерва на обслуживание автомобиля и другие
непредвиденные расходы, что также требует дополнительного
уточнения бюджета.
Рассмотренный выше вариант, как уже было сказано,
является не единственным. Возможно в том числе
диаметрально противоположное решение: автокредит сроком на
1 год с последующим накоплением средств на 1-й взнос по
ипотечному кредиту + ремонт. Выбор оптимального варианта
необходимо сделать при наличии более конкретизированных
параметров, с учетом индивидуальных условий и специфики
заемщика.
4. Окончательно определившись с программой действий,
можно приступать к практической ее реализации.
Следует помнить, что, проведя определенный маркетинг,
выбрав оптимальный вариант из имеющихся на финансовом
рынке предложений и обращаясь затем в конкретный
коммерческий банк для получения потребительского кредита,
вы не делаете автоматически его работников более
счастливыми.
Любой банк заинтересован в привлечении не только
стабильных клиентов с оборотами и большими остатками на
счетах, но и благонадежных заемщиков. Но банку еще
предстоит убедиться в том, что вы как раз тот, кто ему нужен, а
вам — продемонстрировать серьезность подхода к получению
кредита и свою финансовую состоятельность.
Для принятия положительного решения ответственным
кредитным работникам могут потребоваться следующие
сведения.
• Наличие постоянной работы, обеспечивающей
возможность своевременного возврата кредита и процентов
по нему согласно условиям кредитного договора, как
правило, с использованием на указанные цели не более 1/2-
2/3 от общего ежемесячного дохода заемщика.
(Большинство банков принимают только официально
подтвержденную зарплату, некоторые готовы
рассматривать косвенные данные от работодателей,
подтверждающие общий уровень доходов заемщика. Также
принимается во внимание наличие у работника социального
пакета от предприятия, собственного рентабельного бизнеса
у частных предпринимателей и т. д.)
• Наличие прописки по месту получения кредита.
• Для мужчин — регистрация в военкомате.
• Положительная кредитная история.
• Семейное положение (в большинстве случаев при выдаче
кредитов требуется надлежаще удостоверенное согласие
одного из су-
Глава четвертая, которая, по сути, является руководством для получения... 51


пругов на совершение займа другим супругом;
например, при ипотеке — нотариально удостоверенное).
• Отсутствие в прошлом конфликтов с законом (проверка
по милицейской базе паспортных данных), проверка
документа, удостоверяющего личность, на подлинность.
• Наличие движимого и недвижимого имущества в
собственности заемщика.
• При потребительском кредитовании — наличие доли
собственных средств для внесения первого взноса при
покупке имущества, оформляемого в залог банку.
• При потребительском кредитовании под залог
имеющегося у заемщика имущества —
профессиональная оценка предмета залога
специализированными оценщиками и оригиналы
документов, подтверждающих права на владение
собственностью, а по ипотечным кредитам — также
справка об отсутствии обременения, формы 7, 9,
техпаспорт и ряд других справок и документов. По всем
видам кредитования под залог необходима его
страховка. Кроме того, многие банки требуют
страхование самого заемщика, а по кредитам на покупку
жилья — страхование титула (риска признания сделки
купли-продажи неправомочной). Во всех случаях на
период действия кредитного договора при наступлении
страхового случая банк будет выступать
Выгодоприобретателем по страховому полису.
Следует помнить, что залогом для банка может служить
только имущество, при быстрой реализации которого
покрываются максимальные риски, связанные с невозвратом
«тела» кредита и начисленных процентов. Поэтому банки
применяют залоговые оценочные понижающие ко-
эффициенты, которые в зависимости от вида залога/заклада
(когда имущество на период кредитования находится на
хранении у кредитора) варьируются от 0,7-0,8 до 0,2-0,5.
Наиболее высокий коэффициент, как правило, используется
при оценке жилой недвижимости.
• Наличие дополнительных физических и юридических
лиц-поручителей. (Ряд банков выдает потребительские
ссуды и кредитные карты под обеспечение в виде
поручительства 2 физических лиц, или, грубо говоря,
«под зарплату» заемщика + поручителей. В любом
случае наличие для банка дополнительных гарантий
может благоприятно повлиять на определение величины
первого взноса, процентной ставки, оценочного
залогового коэффициента.)
52 10 способов стать богаче. Личный бюджет


То есть банк должен убедиться, что имеет дело с
надежным заемщиком, имеющим положительную деловую
репутацию, без вредных привычек, хорошим семьянином,
обладающим солидным имуществом в собственности,
заинтересованным в стабильной работе или бизнесе,
имеющим четкое представление об условиях не только
получения, но и обслуживания и погашения кредита,
принимающим взвешенные решения, основанные на умении
планировать свой бюджет. С человеком, который к чужим
заемным деньгам будет относиться не менее трепетно, чем к
своим.
Кроме того, банк по возможности постарается выстроить
ситуацию таким образом, чтобы сделать невозврат кредита
экономически невыгодным для заемщика, а свои риски
дополнительно заложить в декларируемую и эффективную
ставки по кредиту.
Надо понимать, что чем выше риски кредитора, тем менее
выгодны условия предоставления ссуды. К сожалению, это
вынужденная мера. На сегодня, по официальной статистике,
коммерческие банки имеют от 0,5% до 3-5% просроченных
ссуд от общего кредитного «портфеля».
Фактически же по отдельным направлениям, особенно по
потребительским кредитам на покупку бытовой техники,
проценты потерь банков в разы выше. Здесь сказывается и
отсутствие кредитных историй у заемщиков, и стремление
некоторых банков, пусть дорогой ценой, но занять
существенную долю рынка ритейловых (розничных) услуг.
В дальнейшем, по мере наработки баз данных в
сформированных на сегодня и законодательно закрепленных
Кредитных бюро (Бюро кредитных историй), куда банки с
согласия своих клиентов будут предоставлять информацию о
выданных и погашенных ссудах, у кредиторов появится
больше информации о заемщиках, что позволит уменьшить
долю рисков, прежде всего мошеннических. А это, в свою
очередь, должно повлиять на снижение ставок размещения
кредитных ресурсов. Хотя главный критерий, влияющий на
стоимость кредитов, — средняя ставка привлечения ресурсов
в оборот банков.
Банк — это, по сути дела, финансовый магазин, который
закупает на рынке денежные ресурсы, платя депозитную
ставку, и перепродает с определенной маржой,
компенсирующей банковские затраты и создающей
положительное сальдо процентных доходов. Чем «длиннее»
ресурсы, тем дороже их цена как для банка, так и для его
заемщиков. Хотя в этом вопросе существуют более сложные
зависимости, учитывающие целый ряд факторов, — в том
числе стремление на «падающем» по доходностям рынке
разместиться по фиксированным ставкам на более
длительный срок ввиду ожидаемого в будущем сни-
Глава четвертая, которая, по сути, является руководством для получения... 53


жения ставок покупки ресурсов. Это так называемый
временной арбитраж на одном финансовом инструменте с
разными сроками обращения (правда, в ущерб ликвидности
— т. е. управления банковскими пассивами).
5. Привлекая кредит на потребительские нужды,
умейте рассчи тать фактическую стоимость ресурсов для
заемщика (эффективную ставку), а, следовательно,
реальную стоимость приобретаемого вами товара. Для
этого определите дополнительную процентную ставку по
кредиту, приведя каждую составляющую затрат к процентам
годовых.
Наиболее распространенными дополнительными
комиссиями (по всем видам кредитов, в том числе ипотеке,
автокредитованию, ссуде на покупку бытовой техники, ТНП
и др.) являются:
1) оценка залога;
2) открытие ссудного счета;
3) страхование рисков банка;
4) конверсионные операции (при выдаче кредита в одной
валюте, платеже за товар в другой валюте);
5) невыгодный курс обмена одной валюты на другую или
на рубли;
6) оплата услуг приема платежей в погашение ссуд,
процентов при внесении средств в кассу банка или при
безналичных перечислениях из других банков;
7) формирование кредитного дела;
8) дополнительные процентные расходы при досрочном
погашении ссуды (иногда с жесткими условиями
выплаты процентов не по факту, а за весь период
действия договора, и т. д.).
Имея комиссию в абсолютном значении, просуммируйте
ее за год, разделите на сумму кредита и умножьте на 100.
Сложив все дополнительные комиссии, получите прибавку к
размеру процентов по кредиту. А при равномерном
погашении кредита фиксированные комиссии, не
привязанные к сумме услуги (кредита), с каждым годом
возрастают относительно суммы остатка по кредиту, т. е.
размер процентов годовых оказывается еще выше. Как
правило, эффективная ставка по потребительским кредитам
оказывается выше декларируемой по самому кредиту
минимум на 2-5% годовых.
6. Покупая товары в кредит, обращайте внимание на
ассортимент тех из них, которые предлагаются на
условиях рассрочки. Иногда через такой механизм
реализуются менее популярные модели бытовой техники с
некоторым завышением цены, что также делает вашу
покупку в кредит более дорогостоящей.
10 способов стать богаче. Личный бюджет
54


В конечном итоге потребителю необходимо произвести
сравнительный анализ, на основании которого принять
окончательное, экономически обоснованное решение:
производить покупку сразу и в кредит, либо накопить
средства на банковском депозите, чтобы затем выбрать
ходовой товар по душе, не переплачивая за скорость
получения желаемой вещи.
Инфляция съедает часть аккумулируемых средств, но в
ряде случаев она компенсируется общей тенденцией
снижения цен на группы потребительских товаров.
В то же время, если рассматривать покупку недвижимости
в кредит, возникает более сложный алгоритм расчетов
эффективности. Главная мотивация — постоянный рост цен
на недвижимость, который в значительной степени
перекрывает банковские проценты по кредиту.
Кроме того, доходы от сдачи жилья в аренду (желательно
долгосрочную, чтобы снизить риски недобросовестных
нерадивых квартиросъемщиков), даже с учетом затрат на
страхование жилья, имеют положительную составляющую.
Не говоря о том, что при решении жилищных проблем фактор
времени имеет существенное значение. Можно потерпеть,
глядя какое-то время в экран телевизора с диагональю не 50,
а 17 дюймов. И гораздо сложнее проявлять терпение,
испытывая все прелести жизни в коммунальной или съемной
квартире, в которую вкладывать какие-либо средства

<< Предыдущая

стр. 8
(из 28 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>