<< Предыдущая

стр. 4
(из 4 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

пользованию земель;
• при решении вопросов организации территории при землеустроительном
проектировании; .
• для учета ценности сельскохозяйственных угодий в составе национально-
го богатства и другие цели.
В общем виде при оценке стоимости сельскохозяйственных земель приемле-
мы два основных принятых в мировой теории метода оценки недвижимости: ме-
тод сравнения продаж и доходный метод.
В практике западных стран основным желательным способом оценки земли
являлся и остается метод сравнения продаж, который всегда предпочтительнее,
если есть информация о достаточном числе сделок.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном вы-
полнении следующих шагов:
• подробное исследование рынка с целью получения достоверной инфор-
мации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимого на-
значения и полезности;
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительно-
го анализа по каждой единице;
• сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения
с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка срав-
нимых;
• приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или
к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим под-
робный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения к иссле-
дуемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены
объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов срав-
нения, которые должны в обязательном порядке анализироваться и корректиро-
ваться в следующей последовательности:
1. Вид получаемых прав.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Состояние рынка.
5. Месторасположение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Использование.
9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Корректировки могут выражаться в процентах, которые (в конечном счете)
переводятся в абсолютные величины в денежном выражении, либо могут учиты-
ваться в абсолютной величине (прямые денежные корректировки). Процентные
корректировки могут быть применены либо к цене, либо к единичной стоимости
объекта сравнения.
Применение метода непосредственного сравнения продаж для расчета стоимо-
сти сельскохозяйственных угодий в российских условиях осложняется двумя основ-
ными проблемами: малым массивом сопоставимых участков из-за недавнего и не-
глубокого развития земельного рынка; слабым информационным обеспечением.
Глава 57. Агропромышленный комплекс в национальной экономике 747


Тем не менее, в силу важности данного метода, применение его представля-
ется необходимым и часто идет с использованием экспертных оценок — присваи-
ваемых сравнительным характеристикам ранговых (качественных) параметров и
приданием различным качественным характеристикам весовых значений. В осно-
ве использования метода сопоставимых продаж в условиях ограниченности и не-
достатка данных экспертами часто используются методы, являющиеся развитием
и продолжением доходного метода.
Доходный метод оценки, или метод капитализации ренты, более универсален
и широко применим для оценки стоимости сельскохозяйственных земель в усло-
виях отсутствия рынка земли в России. Он основан на исчислении в денежном
выражении этой оценки как разности между стоимостью продукции, получаемой
при эксплуатации земель, и затратами на ее получение. Стоимость продукции при
этом измеряется в равновесных рыночных ценах. Для расчета стоимости исполь-
зуются базисные значения урожайности и затрат по основным сельскохозяйствен-
ным культурам, связанных с качеством земель, их местоположением и современ-
ной технологией производства. На основе анализа и расчетов определяется уро-
вень равновесных рыночных цен на рассматриваемый вид сельскохозяйственной
продукции. Дифференциация рыночных цен на продукты растениеводства по ос-
новным экономико-географическим районам страны сравнительно невелика, что
связано с относительно низкими удельными затратами на перевозку продуктов по
сравнению с затратами на их производство. В связи с этим существует возмож-
ность использовать единые для основных сельскохозяйственных территорий стра-
ны равновесные рыночные цены на продукцию растениеводства. На основании
значений урожайности или продуктивности животноводства и затрат определяет-
ся характер наилучшего, наиболее эффективного использования участка: вариан-
ты развития оцениваемого сельскохозяйственного участка, технологии выращи-
вания продукции, ее переработки и доставки потребителю. Здесь имеет смысл
использовать для выбора варианта наилучшего использования экономико-мате-
матические модели, способные установить зависимость между основными пере-
менными (урожайность, структура севооборота и вложения, себестоимость).
Стоимость сельскохозяйственного земельного участка по методу капитали-
зации дохода (ренты) равна капитализированной разности между ценой продук-
ции и приведенными общими затратами на ее получение по формуле:

V=

где V — стоимость участка; Z — цена годовой сельскохозяйственной продукции;
S — приведенные общие затраты на получение продукции; К — коэффициент ка-
питализации рентного дохода.
В условиях российской экономики коэффициент капитализации рассчи-
тывается методами кумулятивного построения и по рыночным данным по изве-
стным фактам предложения или продажи участков, а также рыночным рентным
ставкам. Коэффициент капитализации, рассчитываемый на основе метода ку-
мулятивного построения, должен прямо или косвенно учитывать следующие
факторы:
1. Безрисковую ставку дохода.
2. Плюс поправку на риск потери актива (участка).
3. Плюс поправку на низкую ликвидность.
4. Плюс поправку на инвестиционный менеджмент.
5. Плюс/минус поправку на прогнозируемое повышение или снижение сто-
имости актива.
Часть III. Теоретические основы национальной экономики
748

Обычно за основу расчета (безрисковая ставка) принимается ставка мини-
мальной компенсации за деньги по именным счетам, вкладам, суммы которых пол-
ностью застрахованы правительством РФ или его агентом. К безрисковой ставке
прибавляется поправка на риск нестабильности получения дохода, связанный с
особенностями оцениваемого вида участка. Корректировка на низкую ликвид-
ность проводится в случае, если актив не сразу может быть превращен в наличные
денежные средства. Корректировка на возмещение капитальных затрат проводит-
ся в сторону роста коэффициента капитализации, если предвидится снижение сто-
имости актива. Когда прогнозируется рост стоимости участка, коэффициент ка-
питализации может быть рассчитан путем вычитания ежегодного процента при-
роста капитала из ставки дисконта (дохода на инвестиции).
Российский опыт оценки стоимости земельных участков позволяет сделать
выводы о том, что главной проблемой является не адаптация хорошо известных
в мире методов оценки к условиям реально существующего российского рынка,
а неполноценность информационного обеспечения, т.е. получение исходных дан-
ных для оценки. Для решения данной проблемы и создания единого механизма
оценки сельскохозяйственных земель необходима государственная концепция
развития оценочно-кадастровых работ, которая включала бы одним из пунктов
обязательность сбора данных по физическим и экономическим характеристи-
кам участков при сделках с ними, а также подготовку профессиональных оцен-
щиков земли.
Основные термины
Агропромышленный комплекс
Сферы АПК
Аграрный кризис
Регулирование в АПК
Земельная реформа
Арендные отношения
Формы хозяйств в аграрном секторе
Реформы в сельском хозяйстве
Методы оценки земли
Метод сравнения продаж
Метод капитализации ренты

<< Предыдущая

стр. 4
(из 4 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ