<< Предыдущая

стр. 3
(из 10 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

Действующее предприятие как объект гражданских прав подразумевает активное участие в предпринимательской сфере. Безусловно, что такое участие обеспечивается внешними правоотношениями, складывающимися между юридической сущностью (носителем прав) предприятия и третьими лицами. Точно так же безусловно, что вся совокупность существующих правоотношений может быть рассмотрена как отдельные договорные и внедо-говорные отношения, влекущие для носителя прав на имущественный комплекс определенные права и обязанности. Такой подход к указанной части нематериальной группы составляющих предприятие компонентов не может дать возможность определенной комплексной оценки всего предприятия.
Внешние правоотношения в этом ракурсе, так же как и вещные составляющие имущественного комплекса, не могут рассматриваться по отдельности. Их единство, подчиненность основной предпринимательской задаче- методологическая основа рассмотрения внешнего нематериального проявления предприятия в целом. В связи с этим совокупность предпринимательских связей является неотъемлемой частью состава имущественного комплекса.
Понятие, выражаемое термином «совокупность устоявшихся предпринимательских связей», значительно шире по своему объему, чем понятие, обозначаемое термином «клиентура», применяемым в юридической литературе. По своему генезису понятие клиентуры ограничивает связи предприятия в основном сбытом продукции, товаров, работ, услуг. Совокупность же устоявшихся предпринимательских связей гарантирует не только сбыт (клиентуру) результатов хозяйственной деятельности предприятия, но и обеспечивает снабжение, организацию всего дела в целом, причем независимо от вещной принадлежности самого имущественного комплекса тому или иному собственнику.
Следует отметить, что не всякая предпринимательская связь предприятия может рассматриваться в качестве его обязательного компонента. В формулировке этого составляющего применено определение «устоявшиеся», следовательно, это правоотношения, которые стабильно существуют достаточно длительное время. Настолько, насколько этим правоотношениям необходимо авто-
63
номизироваться, стать экономически целесообразными (в отдельных случаях - необходимыми) для обеих сторон, чтобы продолжать существование при смене предпринимателя, владеющего предприятием. Длительность предпринимательских связей не может быть решающим признаком того или иного отношения. Более близкими к истине, на наш взгляд, будут критерий взаимной экономической эффективности отношений с третьим лицом (третьими лицами) и имущественная невыгодность изменения или прекращения предпринимательского отношения.
Кроме рассмотренного признака устоявшихся предпринимательских связей следует обратить внимание на присутствующий акцент «предпринимательский». Не всякая устоявшаяся связь, не всякое длящееся, пусть и очень значительное время, отношение могут быть отнесены к этому компоненту состава предприятия. Речь идет именно о связи предпринимательской, т.е. непосредственно (или опосредованно, но самым тесным образом) смыкающейся с коммерческой деятельностью предприятия. Ввиду этого, например, не могут быть отнесены к составу имущественного комплекса длительные отношения в некоторых факультативных сферах его деятельности - благотворительной, социально-культурной и т.п.
Признавая бесспорность включения в состав имущественного комплекса как объекта гражданских прав двух основных упомянутых категорий элементов - имущества и объектов интеллектуаль- , ной собственности, следует, на наш взгляд, рассмотреть, по край- J ней мере, еще несколько существенных правовых явлений, представляющих определенный интерес как возможные (а в отдельных случаях необходимые) составляющие предприятие элементы.
В частности, в ст. 152 ГК РФ предусмотрено такое нематериальное благо, как деловая репутация.
В предпринимательском обороте, предполагающем свободные рыночные отношения, определенную конкуренцию, деловая репутация юридического лица- участника гражданских правоотношений имеет не только нематериальную ценность, но приобретает и ярко выраженный имущественный характер, непосредственную связь с получением в экономической деятельности реального дохода. «Введение категории «деловая репутация» является вполне обоснованным и логичным шагом законодателя в условиях рыночной экономики, когда каждый товаропроизводи-
64
тель, иной участник имущественных отношений заинтересован в поддержании и упрочении своего имиджа надежного партнера, добросовестного контрагента и т.д.»1,- справедливо отмечает Л.О. Красавчикова.
Более того, ГК РФ прямо предусматривает возможность внесения деловой репутации в качестве вклада в договор простого товарищества (ст. 1042). Наряду с профессиональными и иными знаниями, навыками и умениями, деловыми связями деловая репутация подлежит имущественной оценке и, следовательно, приобретает коммерческую значимость не только в совместной деятельности, но и в составе имущества предприятия. По этому же пути развивается и теория сущности деловой репутации в экономическом обороте2.
Деловая репутация, таким образом, не просто связана с имущественными отношениями, в которых участвует ее обладатель, а является наряду с фирменным наименованием, товарным знаком и знаком обслуживания также и реальной ценностью, выражающейся для юридического лица— участника экономических отношений в имущественном росте, расширении круга деловых связей, получении финансовых и иных льгот3. Защита деловой репутации юридического лица осуществляется теми же способами и в том же порядке, что и достоинство, честь и деловая репутация гражданина.
Гражданский кодекс Российской Федерации допускает иски о защите деловой репутации только граждан и организаций, являющихся юридическими лицами. Не имеется ли в таком случае определенного противоречия, связанного с тем, что обладателем права на защиту деловой репутации (и, следовательно, ее обладателем) является субъект гражданских правоотношений, а, собственно, сама деловая репутация, являясь нематериальным благом,
Гражданское право: Учебник для вузов / Под общ. ред. Т.И.Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А.Плетнева. 4.1. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. С. 187.
См., напр.: ГасниковК. «Деловая репутация» в качестве вклада // з ЭЖ-ЮРИСТ. 1999. №38.
Данная позиция автора, естественно, не отвергает сущностную характеристику деловой репутации, ее изначальное нематериальное, духовное начало и близость к таким понятиям, как честь и достоинство.
в определенных случаях и наряду с другими элементами относится к имущественному комплексу- объекту гражданских прав? Представляется, что противоречия здесь нет.
Имущественный комплекс в целом - настолько специфический и уникальный объект гражданского права, что все составляющие его элементы нельзя строго и бесспорно выделить в отдельные группы, виды, категории. Действующее предприятие (именно такое и рассматривается в качестве объекта) не только предполагает, но и в ряде случаев в обязательном порядке содержит черты социального и личностного характера, человеческого фактора. Эти моменты нельзя не учитывать, поскольку, реально участвуя в предпринимательском обороте, имущественный комплекс «одушевлен», а значит, деловая репутация как определенный элемент «внешнего выражения» предприятия, не следуя за вещами, все же следует за отношениями, за «человеческим» моментом, также входящим в предприятие-объект.
Что касается обладателя деловой репутации- юридического лица, то, действительно и бесспорно, защита деловой репутации может быть осуществлена только лицом, способным обращаться с иском в суд, т.е. субъектом. С другой стороны, деловая репутация как таковая имеет отношение не только к лицу- собственнику предприятия, но и в не меньшей мере к самому действующему имущественному комплексу. В связи с этим, например, купля-продажа действующего с безупречной деловой репутацией предприятия- имущественного комплекса в целом может означать своего рода переход и самой деловой репутации, и права на ее защиту от юридического лица-продавца к юридическому лицу-покупателю.
Имущественный комплекс как объект гражданского права представляет собой не законсервированное в производственных зданиях оборудование, а действующий «в реальном времени» и стремящийся к самоопределению хозяйственный механизм. Не просто совокупность имущества, а имущество, действительно способное участвовать в предпринимательском обороте и фактически участвующее в последнем. Подобное участие не может быть осуществимо без человеческого фактора, «людского субстрата», т.е. коллектива сотрудников, через которых и только через которых проявляются в экономическом хозяйствовании имущественные права и обязанности предприятия, его наименование и иные объекты интеллектуальной собственности.
66
Из этого, безусловно, следует, что имущественный комплекс неразрывно связан с социальными функциями. Трудовые отношения - бесспорно присутствующий элемент предприятия. Не отрицая, что в правовом отношении работники, занятые на обслуживании имущественного комплекса, связаны трудовыми и иными правоотношениями с юридическим лицом - собственником предприятия, следует также однозначно признать, что при отчуждении предприятия к новому собственнику трудовые отношения в целом сохранятся.
В очередной раз (и это необходимо) следует отметить, что особенности предприятия как объекта гражданских прав во многом обусловлены экономическими и правовыми предпосылками включения его законодателем в предпринимательский оборот, одной из главных среди которых была и остается приватизация - передача, в частную собственность действующих имущественных комплексов. Работающее же государственное предприятие предполагает социальные и административные функции, возложенные на него всей системой построения планово-социалистической экономики.
Социальные и трудовые гарантии трудящимся, непосредственно связанным с действующим имущественным комплексом, обязательства работодателя, вытекающие из трудовых правоотношений, таким образом, - непременное условие и элемент состава имущественного комплекса1.
Подобным же образом административные отношения, ранее сложившиеся с участием бывшего государственного предприятия, в определенном объеме «следуют» за имущественным комплексом — отношения с государственными и муниципальными органами, фискальными учреждениями и т.д.
Изложенное позволяет сделать вывод, что состав предприятия - имущественного комплекса как объекта гражданских прав
В практике имеют место ситуации, когда, получив в результате приватизации имущественный комплекс, новый собственник прекращает трудовые отношения с работниками, заключая с ними менее социально защищенные гражданско-правовые договоры на выполнение практически тех же функций. Эта практика не соответствует не только гражданскому и трудовому законодательству, но и прямо противоречит Конституции Российской Федерации, предоставляющей работникам определенные трудовые и социальные гарантии.
3* 67
определяется законом, собственником или договором и включает в себя не только основные, базовые элементы - имущество и права на результаты интеллектуальной деятельности, но и в определенных виде и сочетании нематериальные блага, информацию, а также обременения неимущественного характера в форме участия в социальных, трудовых и административных правоотношениях.

Д.В. Смышляев
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ
ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
Правовое положение объекта незавершенного строительства в теории и практике
Гражданский кодекс России, положения которого базируются на положениях Конституции, содержит в себе крупные и принципиальные новшества, возрожденные цивилистические категории и понятия, призванные обеспечить соответствие гражданского, а лучше сказать, частного права потребностям современной экономической жизни.
Одним из наиболее ярких примеров возрожденных цивили-стических категорий является категория недвижимости. Основанием такого «возрождения» явились приватизация государственных и муниципальных предприятий и появление правового института частной собственности на землю, да и вообще в первую очередь, наверное, развитие самих рыночных отношений, экономической свободы, которая невозможна без вовлечения в такие отношения недвижимого имущества. Роль недвижимости, представляющей собой перспективную сферу вложения капитала, в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Недвижимость сегодня это особый объект права собственности, причем само понятие говорит не только о самой вещи, но и о правилах, созданных для ее оборота. Такие правила в своей совокупности и представляют правовой режим вещей особого рода- недвижимости. Характерными особенностями правового режима недвижимости является особый порядок возникновения прав на это имущество, а также их изменения и прекращения.
Важно отметить, что основой разделения имущества (вещей) в гражданском обороте являются их физические или естественные свойства или различия, а правовая регламентация их участия в таком обороте (правовой режим) основана, строится на таком
69
различии (свойствах вещей) и зависима от него. Вследствие чего основные естественно-правовые признаки недвижимости получили свое закрепление, в первую очередь, в Гражданском кодексе РФ, что относится к сфере частного права; вопросы учета и регулирования оборота недвижимости, исходя из природы и значимости таких объектов, стали прерогативой публичного права.
Потребность в формировании законодательной базы продиктована не только, как указывалось выше, особенностью недвижимого имущества как объекта гражданских прав, не только значимостью сделок с недвижимостью в гражданском обороте и необходимостью защиты интересов участников такого оборота, но и необходимостью определения правового статуса (положения) некоторых видов недвижимого имущества.
Понимание правового положения объекта незавершенного строительства остается на сегодняшний день весьма неопределенным и неоднозначным. Несмотря на наличие легитимного определения недвижимости в Гражданском кодексе России, исходя при этом, в первую очередь, из содержащихся в ст. 130 ГК РФ критериев отнесения вещей к категории недвижимости, а также из употребления законодателем аналогичных дефиниций- «недвижимость» - в других статьях Кодекса, в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации), законодательство не дает четкого представления об отнесении либо неотнесении объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу.
Следует также иметь в виду, что спецификой объектов недвижимости как объектов гражданских прав является необходимость государственной регистрации прав на такие объекты в силу положений п. 2 ст. 8, ст. 131, 219 ГК РФ, которая, по мнению многих, является правообразующим фактом, влекущим появление (возникновение) недвижимости юридически. В результате этого юридическая литература и судебная практика изобилуют примерами различного толкования и соответственно применения правового режима «движимостей» или «недвижимостей» по отношению к объектам незавершенного строительства как правовой характеристики явлений объективной действительности.
Так, одни авторы, основываясь, например, на правоположени-ях ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственно-
70
сти на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, считают, что до такой регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также . труд строителей1.
Е.А. Суханов в работе «Приобретение и прекращение права собственности» указывает, что Закон о госрегистрации (п. 2 ст. 25) определяет лишь необходимость государственной регистрации сделок с объектами незавершенного строительства, не называя сами эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости (ст. 1 Закона). Далее он также пишет, что важное значение приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится пра-вопорождающим фактом. Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых - моментом государственной регистрации2.
О.М. Козырь, также считает, что «с точки зрения закона в настоящее время незавершенные строительством объекты по общему правилу являются движимым имуществом. Это вытекает из положений ГК о том, что право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 219). Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. А из положений ГК о регистрации недвижимости и об объектах, которые могут быть зарегистрированы, возможность регистрации незавершенных строительством объектов не вытекает»3.
И.В. Матанцев в статье «Правовые формы участия муниципальных унитарных предприятий в рыночной экономике и воспроизводстве материальных ресурсов» отмечает, что возможность ре-
Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995.
^С. 241.
˜ См.: Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 4-5.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 276.
71
гистрации права на объекты незавершенного строительства, закрепленная п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации, позволяет отнести их к недвижимости с момента государственной регистрации'.
Таким образом, исходя из мнений названных авторов, можно заключить, что все они придерживаются той точки зрения, что государственная регистрация права собственности как на незавершенный строительством объект, так и на вновь созданный объект строительства, имеет своим следствием юридическое признание таких объектов недвижимостью, следовательно, отсутствие регистрации является основанием считать такие объекты имуществом движимым. Право собственности на объект в целом отсутствует, оно распространяется лишь на материалы и конструкции как составляющие объекта со всеми вытекающими отсюда последствиями - несением бремени содержания, риска случайной гибели и пр. Поэтому и отчуждение объекта незавершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества, в силу действия правового режима, относящегося к данной категории вещей.
Другие авторы исходят из положений «базовой» статьи Гражданского кодекса, посвященной недвижимости (ст. 130), называющей главным образом оценочные критерии недвижимых вещей, не принимая во внимание так называемый правообразую-щий факт регистрации, поскольку о ней (регистрации) в самой статье ничего не говорится. И, кроме того, в качестве дополнительного обоснования своих позиций указывают на то, что в п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации объект незавершенного строительства прямо назван недвижимостью.
Так, Б.М. Гонгало считает, что для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без соразмерного ущерба ее назначению. В ст. 25 комментируемого Закона указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, продолжает автор, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе реги-
'См.: Материалы Всероссийской научно-практической конференции: Сб. Екатеринбург: ЕкУГИ, УрГЭУ, 1998. С. 103.
72
страция невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения'.
И. Гумаров в статье «Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства» определяет, что незавершенный строительством объект признается недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба. Кроме того, автор пишет, что впервые такой объект законодательным актом (имеется в виду Закон о госрегистрации) прямо признан недвижимостью. Следовательно, исчезла грань, разделяющая такие объекты на движимое имущество и имущество недвижимое, каковой являлась государственная регистрация2.
Комментируя ст. 25 Закона о госрегистрации, B.C. Буров также указывает, что п. 2 комментируемой статьи устанавливает норму о государственной регистрации права, главным образом права собственности, на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, а причиной регистрации такого права является необходимость совершения сделки с таким объектом как единым объектом гражданского оборота3.
Н.Р. Иванова в работе «Защита права собственности в арбитражном суде», отвечая на вопрос: относятся ли объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, — пишет, что на этот счет существовало множество мнений; вступившим в силу Законом о госрегистрации вопрос разъяснен. Статьей 25 этого Закона установлена возможность заключения сделок с объектом незавершенного строительства, причем объект признается недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации. Поэтому при разрешении данного рода споров суды руководствуются нормами, регулирующими отношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных
См. постатейный комментарий к Закону о госрегистрации, опубликованный в «Бюллетене Министерства юстиции Российской Федерации»
^(1998. №7-12. С. 7).
"'См.: Гумаров И'. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10. С. 58.
J€M.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. С. 132 (B.C. Буров - автор комментария к ст. 2, 4, 7-9, 11,14,15,19-21,23,25,28).
73
для возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства и распоряжения ими1. Весьма неоднозначна и судебная практика по спорам о признании права собственности на объекты незавершенного строительства. Приведем несколько примеров. ТОО, принимающее участие в постройке жилого дома по договору о совместной деятельности, обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании в натуре квартир в строящемся доме. При отказе в удовлетворении исковых требований Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в своем решении основывался на том, что согласно ст. 301 ГК РФ к такому способу защиты права собственности, как истребование имущества из чужого незаконного владения, может прибегнуть только собственник соответствующего имущества. Истец собственником не является, поскольку право собственности на недвижимое имущество не возникает из таких документов, как постановление совместного заседания совета трудового коллектива и профсоюзного комитета или договор о совместной деятельности2.
Страховое акционерное общество предъявило иск об опреде- | лении и закреплении доли в размере 80 % в праве на незавершенное строительством здание. Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, Президиум ВАС РФ указал, что согласно ст. 50 и 95 Основ гражданского законодательства 1991 г. ив соответствии с условиями заключенного между сторонами договора на капитальное строительство право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на объект незавершенного строительства у истца отсутствовало3.
ТОО обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ответчика передать истцу на основании договора о совместной деятельности два выстроенных коттеджа. Президиум ВАС РФ, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, указал, что, поскольку ответчик обязался построить и передать в собственность
1 См.: Иванова Н.Р. Защита права собственности в арбитражном суде: Комментарий арбитражной практики. М.: ИНФРА-М; Юридическая фирма «Контракт», 1999. С. 96.
2 Постановление Президиума ВАС РФ № 334/96 от 16 марта 1996 г. J Постановление Президиума ВАС РФ № 373/96 от 4 июля 1996 г.
74
истца построенные коттеджи, возможность удовлетворения иска о признании права собственности на незавершенный строительством объект зависит от наличия между сторонами договорных обязательств. Истечение предусмотренного договором срока строительства не прекращает основанных на договоре обязательственных отношений. В соответствии со ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое имущество возникает с момента его государственной регистрации'.
Фирма «Сибирь» обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО «ЗСМК» о признании права собственности на возведенный комплекс сооружений.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходил из следующего. В силу п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество. Основания приобретения права собственности указаны в ст. 218 ГК РФ. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Комплекс сооружений, построенных истцом, не прошел государственную регистрацию. До момента регистрации такие объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются как «движимость». Комплекс сооружений, построенных истцом, не введен в эксплуатацию на основании акта государственной комиссии, поэтому относится к недостроенным объектам («незавершенка»), которые не могут оцениваться в качестве недвижимости, а представляют собой совокупность строительных материалов, конструкций, сооружений, в которую вложен труд строителей.
Поскольку собственником строительных материалов на комплекс сооружений, построенных фирмой «Сибирь» на территории ОАО «ЗСМК», является истец и затраты на строительство были произведены тоже им, право собственности на спорные сооружения следует признать за заявителем- фирмой «Сибирь». До момента государственной регистрации спорных сооружений ст. 219 ГК РФ не может быть применена судом2.
Постановление Президиума ВАС РФ № 2580/96 от 29 октября 1996 г. Фабула судебного дела взята из кн. Н.Р. Ивановой «Защита права собственности в арбитражном суде: Комментарий арбитражной практики» (С. 95).
V 75
Несколько изменилась позиция суда после принятия Закона о госрегистрации, что отчетливо видно из следующего примера.
Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества объект незавершенного строительства по'договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту и полностью оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку соответствующий Комитет по земельным ресурсам отказался провести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи объект незавершенного строительства недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
На основании ст. 129, 130, 219 ГК РФ и в связи с тем, что на участке возведены фундамент и стены дома, т.е. перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, был сделан вывод о том, что данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим Комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в соответствующем регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, неправомерно отказал в регистрации перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок. Поскольку спорное имущество на момент заключения акционерным обществом договора купли продажи с обществом с ограниченной ответственностью было обременено правами отделения Сбербанка, продавец (акционерное общество).потерял право распоряжаться им1.
1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г.
№21 (п. 7).
,76
Категория недвижимости в гражданском праве России. Основные характеристики недвижимости
В отличие от Основ гражданского законодательства 1991 г., ст. 130 ГК предусматривает деление именно вещей на недвижимые и движимые, а не имущества, хотя в дальнейшем законодатель использует понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость». Еще Г.Ф. Шершеневич писал: «Наше законодательство не выдерживает строгой терминологии и употребляет слово имущество вместо вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении»'.
Использование понятия «недвижимые вещи» совершенно точно и правильно, так как, исходя из определения недвижимости, иные виды имущества, подпадающие под этот собирательный термин, недвижимыми быть не могут. В данном случае, говоря о недвижимых вещах, законодатель использовал это понятие в узком, собственном смысле слова, ибо под вещами в цивилистике понимают предметы внешнего материального мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии2.
Как представляется, использование такого троичного обозначения вызвано тем, что, например, такие объекты, как земельные участки, водные объекты или предприятия, затруднительно назвать вещами с точки зрения лексического восприятия. Главное, что подобное построение свидетельствует не о различном содержании приведенных в статье понятий, а об их идентичности3.
Относительно критерия, данного в ст. 130 ГК РФ (прочная связь с землей), можно сделать одно замечание, ссылаясь на то, о чем говорил еще Г.Ф. Шершеневич: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М, 1995.
С. 128.
См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М.,
1994. С. 111. . '
Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, термин «недвижимое имущество»
явился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой
прежние разнообразные выражения. Указ Петра I о единонаследии
1714 г. установил этот термин, сгладивший различия между вотчинами
и поместьями (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 98).
77
решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности». И далее: «Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»1.
Действительно, современные технологии позволяют перемещать здания, сооружения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако перемещенная недвижимая вещь, если исходить из рассматриваемых критериев, все же сохраняет свои качества недвижимости. К такому выводу позволяет прийти и толкование ст. 130 ГК, в которой говорится, что к недвижимости относятся объекты, прочно связанные с землей, а не с конкретным земельным участком, как это было изложено в п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства. В силу того, что в конструкцию рассматриваемой нормы заложен критерий, базирующийся на естественных свойствах вещей, то формулировка, содержащаяся в Гражданском кодексе, предпочтительна.
Как указывает Н.А. Сыродоев, «земля обладает такими уникальными свойствами, как неперемещаемость, 'неуничтожае-мость, невоссоздаваемость. Она действительно недвижима по природе. Только земля в силу указанных свойств может придать другим недвижимым объектам конкретную и притом постоянную адресность»2.
Действительно, земля или земельный участок являются уникальным и классическим объектом недвижимости, поскольку в силу объективных причин находятся в неизменном и неподвижном состоянии. Кроме того, и самое главное, земля позволяет относить вещи (имущество), на основании прочной связи последних с ней, к недвижимости (недвижимому имуществу). Иными словами, земля явилась основой, базой для формулирования законодателем одного из основных критериев недвижимости, основанного на естественных, природных свойствах вещей, - прочной связи с землей.
Кроме того, важно при этом отметить и следующее. Гражданским кодексом к недвижимости отнесены участки недр, обособ-
ШершеневичГ.Ф. Указ. соч. С. 96.
2 Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 92.
78
ленные водные объекты, леса и многолетние насаждения. Все перечисленные виды недвижимости по природе находятся в относительно одинаковом (равном) положении по отношению к земле, поскольку их существование без земли как недвижимости невозможно. Только в отрыве от земли данные природные объекты могут быть превращены в движимость (вода, древесина, добытые полезные ископаемые и пр.)'. В качестве дополнительного замечания необходимо отметить, что Закон о госрегистрации не определяет особенности регистрации участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений. Вполне возможно, такая регистрация вообще происходить не будет.
Таким образом, как представляется правильным, даже их прямое перечисление (упоминание) в ст. 1 специального Закона позволяет относить к вышеуказанным объектам правовой режим недвижимости в силу определяющего значения естественных свойств. А отсутствие положений о их регистрации делает такую регистрацию факультативной.
Далее. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 1, перечисляя недвижимое имущество (вещи), практически воспроизводит положения ст. 130 ГК РФ, однако дополняет данный перечень такими недвижимостями, как жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.
Жилищное законодательство в ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» к объектам недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
По мнению Р.Ф. Галиевой, рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно. Возникают вопросы: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями; что должно служить правоустанавливающими документами и пр. (см.: Голиева Р.Ф. Сделки с землей в нотариальной практике // Нотариус. 1997. №6. С. 50).
79
Содержащийся в ст. 130 ГК РФ примерный перечень недвижимости, как то: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, - имеет еще одно значение. Как абсолютно правильно отмечает Б.М. Гонгало, «приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его «букву», но и дух. Наличием указанного перечня как бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению»1.
Важно отметить, что в качестве дополнительных признаков (характеристик) недвижимости, в том числе как товара особого рода, в юридической литературе выделяют иные виды таких признаков2. Так, к основным характеристикам, свойствам недвижимости можно отнести:
1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности и пр. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, месторасположение, материал основных конструкций, возможность и выгодность использования в процессе производства, и т.д.
2. Фундаментальность. Недвижимость- это объект (товар), который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях. Основными критериями этого свойства являются: основательность и прочность объектов недвижимости. Прочность
Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 6). 2 См.: КолачеваС.А. Недвижимость. М.: ПРИОР, 1998. С. 3; Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. № 6.
80
или долговечность трактуются как сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода времени.
3. Стационарность. Данный признак аналогичен содержащимся в ст. 130 ГК признакам недвижимости - прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
4. Индивидуальность, или неповторимость объекта. Каждый объект недвижимости обладает индивидуальными отличительными признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков можно также считать и месторасположение объекта.
5. Многократное использование в процессе производства и иных целях.
6. Незаменяемость. При совершении с объектом недвижимости сделки (ст. 557 ГК РФ), в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
7. Управляемость. Объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Оно включает в себя: проведение ремонта (капитального и текущего), контроль за поступлением платежей, уплату различного рода налогов, и т.д.'.
8. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами. Это объясняется тем, что объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.
'В п. 1 ст. 515 проекта Налогового кодекса РФ указывается, что объектом налогообложения признаются находящиеся на территории субъекта РФ: земельные участки, здания, строения, сооружения (в том числе подземные), жилые и нежилые помещения, а также доли в таких объектах недвижимости, находящихся в долевой собственности. Объекты незавершенного строительства относятся к объектам налогообложения (включаются в их состав) в порядке, определяемом органами власти субъектов РФ, отвечающими за проведение политики в области строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
81
Итак, проведя анализ и изложив характеристику основных свойств и признаков недвижимости применительно к их правовому содержанию, учитывая положения ст. 130 ГК РФ, следует заключить, что недвижимость есть:
1)вещь, т.е. предмет материального мира, предназначенный удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека1. В данном случае «понятие вещь используется в узком, собственном смысле слова и под ними в цивилистике понимают предметы внешнего материального мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в-естественном состоянии, предметы, существующие как физические тела и доступные для человеческого обладания»2;
2) земельные участки и все, что прочно связано с землей;
3) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Примечательно, что Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 «Основные понятия» к объектам недвижимости в градостроительстве относит объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается имущества движимого, то в п. 2 ст. 130 ГК установлено, что все вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются имуществом движимым, в отношении которого не требуется какая-либо специальная регистрация, кроме случаев, указанных в законе. Движимые вещи способны самостоятельно или с помощью силы перемещаться без какого-либо ущерба их основному назначению. Их использование и местонахождение не связываются с каким-либо земельным участком.
Понятие объекта незавершенного строительства
Понятие объекта незавершенного строительства содержится во Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совер-
' См.: Советское гражданское право: Учебник: В 2т. Т. 1.М., 1985. С. 180. 2 Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. С. 111.
82
шенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. № ФБ-8. Согласно п. 2 данного Положения признаками объектов незавершенного строительства являются:
—' истечение нормативных сроков строительства;
- приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Подобные признаки содержатся и в п. 1 постановления Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов». Так, согласно этому положению, объектами незавершенного строительства являются объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки.
Все вышеназванные признаки являются, по сути, квалифицирующими составляющими определения объектов незавершенного строительства. Такое определение заключает в себе «технико-юридический» аспект данного вида объектов и не отвечает на вопрос об их отнесении к категории недвижимости с правовой точки зрения.
Объекты незавершенного строительства прямо не названы законодателем недвижимостью ни в «базовой» ст. 130 ГК РФ, ни в ст. 1 Закона о госрегистрации. Следовательно, в первую очередь необходимо рассматривать подобные объекты применительно к признакам недвижимого имущества, обозначенным в ст. 130 ГК и проанализированным выше.
Прочная связь таких объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению позволяют относить объекты незавершенного строительства к категории недвижимости.
Б.М. Гонгало, оспаривая доводы иных авторов публикаций о недвижимости, в частности мнение О.М. Козырь', утверждающих что недвижимость - это понятие не фактическое, а юридическое, и что недвижимостью можно признавать лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права, а для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация, пишет, что такой подход
1 Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.
83
неправилен. «Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия». И далее: «В статье 130 ГК при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации, оно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения»1.
Кроме того, п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации непосредственно устанавливает, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества, а регистрации подлежит лишь право на данный объект в случае необходимости совершения с ним сделки. Как видно, причиной для обращения в соответствующее государственное учреждение с целью регистрации права (права собственности) на незавершенный строительством объект законодатель установил «необходимость совершения сделки» с таким объектом как единым объектом гражданского оборота, а не объектом, состоящим из каких-либо частей - фундамента, плит, кирпича и прочих строительных материалов. Поэтому, думается, что иные точки зрения, например изложенные в комментарии к ст. 1 Закона о госрегистрации (автор комментария к статье О.Г. Ломидзе)2, сводящиеся к тому, что до момента регистрации даже фактически завершенного строительством здания оно не является единым объектом права собственности, равно как и любого иного гражданского права, а существует лишь право собственности на отдельные строительные материалы, использованные при строительстве, несостоятельны.
Ссылаясь на утверждение Р. Саватье, можно определить, что, -действительно, не регистрация должна превращать имущество в
1 Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 6, 7). См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. С. 8.
84
недвижимое, а «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его»'.
Необходимо отметить, что еще согласно постановлению Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» с целью создания организационных, правовых, экономических предпосылок для ускоренного вовлечения в хозяйственный оборот не завершенных строительством объектов данные объекты были обозначены как единые объекты гражданского права и подлежали реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам. В названном постановлении Правительства сам объект незавершенного строительства недвижимостью не был назван.
В дальнейшем Указ Президента РФ №485 от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» установил возможность регистрации права собственности на подлежащие приватизации объекты незавершенного строительства. Причем, в п. 2 Указа такие объекты были прямо отнесены к объектам недвижимости, а установленный там же порядок приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых они расположены, в. том числе ранее приватизированные объекты незавершенного строительства, являются не чем иным, как выражением принципа зависимости прав на земельный участок от недвижимости на нем, что само по себе является элементом, входящим в правовой режим недвижимости.
Далее. Комментируя ст. 1 Закона о госрегистрации, Б.М. Гон-гало указывает, что «для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того»2. Однако, представляется правильным и мнение редакторов данного комментария к Закону, которые замечают, что, принимая во внимание и уважая точку зрения автора, тем не менее, они не могут с ней согласиться, поскольку любая норма права не. существует автономно, а выступает регулярно только в совокупности с дру-
Саеатье Р. Теория обязательств. М, 1972. С. 58. 2 Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 7).
85
гими нормами, содержащимися как в данном нормативном акте, так и в других'.
Действительно (и, думается, бесспорно), объекты незавершенного строительства, как и было установлено, являются объектами недвижимости, причем объектами, представляющими единые объекты гражданского оборота. Для таких объектов как особых объектов права законодателем установлен и особый правовой режим, который призван обеспечить и особую устойчивость (укрепленность) прав на объекты недвижимости. Правомочия собственника недвижимости отличны от правомочий собственника другого вида имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами, затрагивает интересы других граждан и юридических лиц, оно более ценно и обладает особой социальной значимостью. Поэтому мы не можем не считаться с положениями, закрепленными в иных нормах, например в ст. 8, 131, 219 ГК РФ, ст. 25 Закона о госрегистрации и пр., в совокупности составляющих и определяющих этот особый правовой режим недвижимости, который устанавливает ряд условий (ограничений) их участия в гражданском обороте.
В связи с этим возникает ряд вопросов. Если, например, считать, что объекты незавершенного строительства являются недвижимостью и в установлении этого статуса не зависят от момента регистрации, то может ли быть осуществлено правомочие по распоряжению таким объектом как единым объектом недвижимости? В какой мере правовой режим недвижимости распространяется на объекты незавершенного строительства и с какого момента - с момента прекращения строительства (консервации) и передачи его по акту заказчику или с момента государственной регистрации?
Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо проанализировать и рассмотреть: во-первых, установленное законом содержание правового режима недвижимости; во-вторых, понятие правового режима и его структуру; в-третьих, действие правового режима в отношении объектов незавершенного строительства.
1 См. указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации, примеч. 15 нас. 7.
86
Правовой режим недвижимости
Как справедливо отмечалось в юридической литературе, «деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики». Правовое значение данного деления связывается с «установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей...»1.
Особенности правового режима недвижимости заключаются в следующем:
1. Вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации (ст. 131, 219, 164, 223, 551 ГК РФ).
2. Сделки с недвижимостью осуществляются в режиме «гласности», доступной для третьих лиц (ст. 7 Закона о госрегистрации).
3. Обязательства, предметом которых является недвижимость, как правило, исполняются в месте ее нахождения.
4. Споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту нахождения недвижимости (ст. 119 Гражданского процессуального кодекса РСФСР).
5. Существует особый порядок приобретения права собственности на недвижимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК), вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК).
6. Предусмотрены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК).
7. Установлен особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК).
8. Ипотека устанавливается только в отношении недвижимых вещей (п. 2 ст. 334, п. 1 ст. 338 ГК).
9. Определен особый порядок распоряжения государственным и муниципальным унитарными предприятиями, принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК).
10. Порядок наследования недвижимого имущества определяется по правилам, действующим в месте его нахождения.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М.: БЕК, 1996 (автор главы- В.П. Мозолин).
87
11. Установлены специальные правила совершения сделок с недвижимостью, согласно которым права на земельный участок зависят от прав на недвижимость (ст. 273, 552, 553, 652, 653 ГК РФ, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР).
Основным элементом особенностей правового режима недвижимости является особенность возникновения, ограничения и прекращения прав на недвижимость. Первоначальные и производные способы возникновения права собственности на такое имущество связаны с необходимостью государственной регистрации прав. Для более полного уяснения места регистрации и ее последствий в категории «правовой режим недвижимости» рассмотрим понятие правового режима и его структуру.
Понятие правового режима не подвергалось глубокому теоретическому исследованию, хотя многие авторы используют его, указывая на отличительные особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав, заключающиеся в особом правовом режиме.
А.А. Евстифеев, затрагивая понятие правового режима, пишет, что «действующим гражданским законодательством установлены определенные правила поведения людей относительно вещи или их совокупности, именуемые правовым режимом вещей. Правовой режим - это нормативно установленный порядок приобретения, пользования и распоряжения вещами как объектами гражданских прав»1.
Под правовым режимом понимается также различный характер правоотношений, возникающих по поводу вещей, причем такие различия установлены законодательно и определяют порядок использования вещи, допустимые способы и пределы распоряжения ею2.
Наиболее фундаментальной работой, определяющей понятие правового режима и его содержание, является исследование В.И. Сенчищева «Объект гражданского правоотношения: Общее понятие», опубликованное в сборнике памяти С.А. Хохлова «Актуальные проблемы гражданского права»3.
1 Евстифеев А.А. Гражданское право: Учебник для вузов. 4.1. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. С. 145.
2 Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. Ч. 1. С. 112.
3Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения: Общее понятие//
Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского.
М.: Статут, 1998. С. 109-160.
88
Так, под правовым режимом, если исходить из более простой формулировки, данной автором, подразумевается правовая характеристика явления объективной действительности. Наиболее емкое определение правового режима, содержащееся в указанной работе, звучит так: «...совокупность всех позитивно-правовых предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах, и основанных на них (или им не противоречащих) субъективно-правовых притязаний, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсолютно всех лиц (или в отношении абсолютно всех лиц) по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены. Правовой режим объединяет, таким образом, всю совокупность прав, обязанностей, дозволений и запретов безотносительно к личности субъектов, которым они принадлежат или адресованы»1. Рассматривая правовой режим в качестве объекта гражданского права, В.И. Сенчищев выделяет в рамках правового режима некоторую его часть, которая остается неизменной вне зависимости от усмотрения сторон правоотношения, и включает, таким образом, императивные нормы относительно исследуемого явления - правовой статус. Причем правовой статус включается в правовой режим явления объективной действительности и является определяющим элементом всего правового режима. Данный элемент характеризуется таким уровнем правового регулирования, который присущ явлению объективной действительности и может быть исследован вне зависимости от того, в рамках какого правоотношения это явление находится. Кроме того, автор проводит деление правового режима на содержащиеся в позитивном праве объективно-правовые модели и основанные на них субъективно-правовые притязания.
Взяв за основу такой подход, можно определить следующее. Правовой режим какого-либо явления объективной действительности в целом представляет собой объективно-правовую модель этого явления и необходим для уяснения места такого явления в ряду прочих явлений объективной действительности. Данная объективно-правовая модель правового режима может быть основана, построена, к примеру, на дефинициях (определениях),
См.: Сенчищев В.И. Указ. соч. С. 140.
89
терминах или выражена в них, так как «сама по себе дефиниция того или иного явления в качестве объекта гражданских прав-это уже определенный правовой режим этого явления»1. Можно добавить, что не только дефиниция (определение) может быть использована при конструировании того или иного правового режима, здесь особое место могут занимать, например, оценочные категории или признаки явлений объективной действительности, содержащиеся в позитивном праве.
Приведем пример, используя правовую норму, содержащуюся в ст. 130 ГК РФ. Как известно, в данной статье не только перечислены недвижимые вещи (имущество), перечень которых не носит закрытый характер (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), и дан перечень объектов, которые в силу закона отнесены к недвижимым вещам (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты), но и обозначены признаки недвижимости (прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению). Если мы хотим определить, к какой категории объектов гражданских прав (движимость, недвижимость) относится то или иное имущество (вещь), необходимо установить, во-первых, назван ли данный объект недвижимостью прямо и непосредственно в законе, и, во-вторых, подпадает ли он под установленные признаки недвижимости в силу присущих ему естественных свойств. Соответственно от этого зависит и действие в отношении такого объекта (распространение на него) присущего данной категории объектов правового режима.
Особенности правового режима объектов незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства, как мы установили, относится к категории недвижимости, последняя же «с точки зрения гражданского права - это, в первую очередь, гражданско-правовой режим некоторой категории явлений объективной действительности, которые, либо в силу своих естественных свойств, либо в силу указания закона, либо в силу своего назначения, под-
1 См.: Сенчищев В.И. Указ. соч. С. 155.
90
чинены действию этого правового режима (в данном случае-правового режима недвижимости)»1.
Однако определяющим элементом правового режима является правовой статус, или статус юридический, который представляет собой также субъективно-правовую модель этого явления объективной действительности. Такая модель складывается из императивных норм позитивного права и не может быть изменена соглашением сторон. Юридический статус явления объективной действительности в своей основе содержит субъективно-правовые притязания участников гражданских правоотношений, их интерес. «Каждое юридическое отношение возникает по поводу известного интереса, преследуемого членами общества»2. Для субъектов правоотношений, возникающих по поводу объектов недвижимости, субъективно-правовые притязания, в силу особенностей последних, заключаются в приобретении права собственности на такие объекты. В свою очередь момент возникновения (приобретения) права собственности на недвижимые вещи (имущество) в силу положений п. 2 ст. 8, ст. 131, 219 ГК РФ определен моментом государственной регистрации. Отсюда следует, что такая регистрация прав на недвижимость является определяющим элементом правового режима недвижимости, его юридическим статусом.
Кроме того, объект незавершенного строительства прямо назван в ст. 25 Закона о госрегистрации объектом недвижимого имущества, причем регистрации подлежит лишь право на данный объект в силу необходимости совершения с ним сделки. Данное правило уже само по себе является элементом, входящим в правовой режим недвижимости, и соответственно позволяет распространять на такие объекты данный правовой режим, включающий в себя, как обязательное условие возникновения вещного права на такие объекты, государственную регистрацию.
Действие указанной нормы Закона о госрегистрации (ст. 25) обязывает участников данных правоотношений в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки (как с единым объектом), например, по отчуждению, ре-
См.: Сенчшцев В.И. Указ. соч. С. 156. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 51.
91
гистрировать право на такой объект'. Поэтому в случае совершения сделки с таким объектом как объектом, состоящим из различных составляющих его частей (сделка с движимым имуществом), такая сделка будет являться недействительной.
Представляют интерес и разъяснения Пленума ВАС РФ в постановлении № 8 от 25 февраля 1998 г., где в п. 1.6 подчеркивается, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
До регистрации права на объекты незавершенного строительства в силу нормы ст. 25 Закона о госрегистрации отсутствует право распоряжения данными объектами недвижимости по правилам, установленным для сделок с недвижимостью. Уже на сегодня в юридической литературе существуют ошибочные взгляды в отношении пределов распространения правового режима недвижимости на такие объекты.
Так, B.C. Буров, комментируя ст. 25 Закона о госрегистрации, пишет, что «в случаях, когда вещное право на соответствующую «незавершенку» еще не зарегистрировано, в порядке комментируемого Закона, а сделка с таким объектом заключена, то при разрешении вопроса о действительности такой сделки .следует исходить из норм гражданского законодательства, регулирующих вопросы отнесения сделок к числу подлежащих особой, отдельной от государственной регистрации прав и обременении государственной регистрации»2.
1 Регистрация права на такой объект может производиться не только в случае необходимости совершения с ним сделки по'отчуждению третьим лицам. Такая регистрация права может иметь место и в случае необходимости обременения объекта незавершенного строительства, например, при ипотеке.
2 Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 133).
92
Автор ставит необходимость предварительной регистрации прав в зависимость от того, подлежит ли предполагаемая к совершению сделка отдельной государственной регистрации (например, при ипотеке). Если же такая сделка не подлежит отдельной государственной регистрации, то регистрация возникновения права на объект незавершенного строительства может быть совершена и после завершения строительства в общем порядке, а все сделки с такими объектами недвижимости действительны.
Далее B.C. Буров указывает, что «например, ст. 550 ГК РФ не содержит требования об обязательной особой государственной регистрации договоров продажи недвижимости. Пункт 2 ст. 558 ГК РФ, содержит требование об обязательной особой государственной регистрации договоров купли-продажи жилого дома, квартиры (или их частей). Следовательно, сделки по продаже незавершенной строительством и не относящейся к жилью недвижимости, право продавца на которую не зарегистрировано к моменту заключения соответствующих сделок, действительны. А сделки по продаже недостроенного жилья, право на которое не зарегистрировано к моменту заключения соответствующих сделок, следует считать незаключенными до момента особой государственной регистрации таких сделок, которая может последовать никак не ранее государственной регистрации соответствующего права продавца»1.
Думается, что такой подход ошибочен. Для участия объекта незавершенного строительства в гражданском обороте регистрация права на такой объект, как мы уже выяснили, представляет собой ключевой момент правового режима недвижимости, его юридический статус. До регистрации вещного права на «незавершенку», и это совершенно очевидно, у субъекта, желающего совершить какую-либо сделку с таким объектом, отсутствует право распоряжения им. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
1 Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 133).
93
Как видно, регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость в случае ее отчуждения. Соответственно, если до регистрации прав на не завершенный строительством объект сделка купли-продажи совершена, то такая сделка не только не может быть действительной, в силу противоречия ст. 25 Закона о госрегистрации, но, самое главное, в данном случае не может идти и речи о регистрации перехода права собственности на такой объект, так как оно не возникло у продавца. Здесь применимо известное правило: нельзя передать другому больше прав, чем сам имеешь.
На наш взгляд, до момента регистрации (согласно общему правилу) прав на недвижимость присущий данному явлению объективной действительности правовой режим может носить ограниченный характер. Ограниченный режим недвижимости как раз и выражается в том, что в нем осталась незадействована субъективно-правовая модель, в связи с чем, лицо, обладающее недвижимостью, лишено права распоряжения.
Такая конструкция ограниченного правового режима, с суженным объемом правомочий, очень часто имеет место. Так, в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. говорится, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет основу механизма реализации особенностей правового ре-
94
жима недвижимости. «Она является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в некоторые цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности»1.
Основным принципом государственной регистрации является ее правоустанавливающий, или правообразующий характер, так как утвердить единение субъекта с вещью, т.е. признать за ним право собственности или иное право на недвижимое имущество, можно только после регистрации такого права.
Однако существуют и иные основания приобретения права собственности на недвижимость, кроме общего правила о приобретении такого права с момента регистрации. Так, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ момент возникновения права собственности на недвижимость у члена потребительского кооператива на дом, квартиру, дачу или иные объекты связан с моментом внесения паевого взноса на такое имущество. С такого момента происходит замена собственника имущества, а последующая регистрация имеет не правообразующее, а правоподтверждающее значение2.
Кроме того, таким исключением из общего правила является возникновение права собственности на имущество в порядке наследования. Статья 528 ГК РСФСР устанавливает, что временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, а
1 Козырь ОМ. Указ. соч. С. 292.
2 Пункт 4 ст. 218 имеет некоторую аналогию и обязан своим происхождением Закону РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. Статья 13 названного Закона устанавливала, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.
Различия между названными законами заключаются в том, что на сегодня, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ, более широко определены субъекты вещного права, так как к ним относятся не только члены соответствующего кооператива, но и другие лица, имеющие право на пае-накопление. Более того, определен объект, на который приобретается право собственности, так как говорится об объекте, предоставленном приобретающему кооперативом, в отличие от ранее установленного, когда речь шла о помещении или строении, предоставленных приобретающему в пользование. Наконец, из нормы сегодняшнего Закона исключены садово-огороднические товарищества.
95
ст. 546 ГК РСФСР определяет, что наследник считается собственником имущества со дня открытия наследства. Таким образом, регистрация права будет иметь также правоподтверждающее значение, а само право будет признаваться и защищаться со дня открытия наследства.
Третьим исключением из общего правила является возникновение абсолютного вещного права на основании судебного решения. Так, в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникнуть и из судебного решения. Статья 28 Закона о госрегистрации устанавливает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда'. Необходимо отметить, что в некоторых случаях права могут быть не установлены решением суда, а признаны им. Такой порядок действует в силу оспаривания ранее возникших и существующих прав (см., например, п. 2 ст. 22 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Однако основной формой установления прав является их возникновение на основании вынесенного решения.
Сроки вступления в силу судебных решений, установленные процессуальным законодательством, и являются моментом установления (приобретения) права собственности на недвижимое имущество, а регистрация права, соответственно, носит лишь правоподтверждающий характер.
Возникновение права собственности на основании судебного решения подразумевает под собой то| что суд в содержании своего решения должен максимально индивидуализировать существующий объект, исходя из имеющихся у суда полномочий. Такая процедура возможна только при наличии двух условий:
Под содержащимися в диспозиции данной статьи словами «судебное решение» следует понимать как решения судов общей юрисдикции, так и решения арбитражных и третейских судов. Кроме того, право на недвижимость может быть установлено и определением суда об утверждении мирового соглашения, постановлением (определением) кассационной, апелляционной, надзорной инстанций.
96
во-первых, наличия и существования самого материального объекта права, поскольку в соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности возникает только в отношении конкретного, обособленного имущества, состав которого определен в натуре; во-вторых, наличия достаточных сведений (доказательств), позволяющих с точностью закрепить права на определенный объект за определенным лицом.
Представляется необходимым отметить и следующее.
В соответствии со ст. 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Кроме того, п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация, в частности возникновения прав на недвижимое имущество, удостоверяется свидетельством о регистрации прав, причем такое свидетельство может быть выдано только после внесения определенных записей в реестр прав. С другой стороны, решение суда о признании (установлении) права собственности, как и любое иное решение, представляет собой акт государственного органа, с помощью которого спорное правоотношение приобретает точную и строгую определенность, устойчивость и правовую общеобязательность.
. Поэтому, на наш взгляд, представляется более корректным, если бы ст. 28 Закона о госрегистрации именовалась «Совершение регистрационной записи о правах на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда» и соответственно п. 1 данной статьи был бы изложен так: «Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат регистрационной записи -на общих основаниях» (далее по тексту).
Государственная регистрация не может подменять собой судебное решение. Предложенная формулировка статьи как бы показывает значимость судебного решения как акта, установившего субъективное право и являющегося правоустанавливающим документом.
Если подойти внимательно, то в Законе о госрегистрации можно обнаружить установленный законодателем приоритет правоустанавливающего документа перед записями в реестре.
4 Алексеев С. С. &'
Так, абз. 3 п. 8 ст. 12 данного Закона устанавливает, что при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоуста-навливающий документ.
Совершение сделок с недвижимым имуществом влечет за собой и публично-правовые последствия. Положения Гражданского кодекса РФ нашли свое отражение и выразились в особенностях учета недвижимости и совершения сделок с ней. Так, согласно Положению по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденному приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. № 34п определено, что к «незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приема-передачи основных средств затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств...». Важно отметить, что моментом перевода незавершенных капитальных вложений в основные средства (сч. 01) считается оформление акта приема-передачи основных средств. Очевидно, что такой акт составляется и подписывается между подрядчиком и заказчиком в момент передачи объекта строительства при его окончании или в момент консервации. Причем определяющим моментом для перевода объекта в разряд основных средств является акт, а не факт регистрации прав на какой-либо объект недвижимости. Тем самым и право публичное своими коренным образом измененными правилами позволяет дополнительно обосновывать отстаиваемый взгляд на обозначенную проблему.
Абсолютно иная позиция в этом вопросе у законодателя Казахстана. Так, в п. 4 ст. 236 ГК Республики Казахстан содержится правило, что до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.
Отнесение иных объектов гражданского права к категории недвижимости
Как было указано выше, объективно правовая модель правового режима недвижимости основана и выражена в дефинициях (определениях), употребляемой терминологии, содержащихся в законе. Здесь показательна и представляет интерес для данного
98
исследования норма, содержащаяся в ст. 222 «Самовольная постройка» ГК РФ.
Так, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Также недвижимостью названа самовольная постройка и в ст. 143 Градостроительного кодекса РФ, в которой, в частности, определено, что «строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство (самовольная постройка) - влечет наложение штрафа...».
О.М. Козырь считает, что «нормы ГК о самовольной постройке, хотя и оперируют термином «недвижимость» (п. 1 ст. 222), используют этот термин не в его правовом значении, поскольку не рассматривают такую постройку в качестве объекта какого-либо права. Лишь в случае, если право собственности на самовольную постройку будет признано судом и зарегистрировано на основании судебного решения, она сможет стать объектом гражданского права»'.
Необходимо сразу отметить, что еще К.П. Победоносцев, указывая на решения гражданского кассационного департамента Сената, который принял ряд решений, в соответствии с которыми на сделки со строениями, расположенными на чужой земле, не распространялись общие правила о сделках с недвижимостью (в частности, их регистрация), отмечал, что «из этого не следует, что подобные строения считаются движимыми»2.
Представляется, что разделять или трактовать термины, содержащиеся в законах, и в первую очередь в Гражданском кодексе, как используемые в правовом или неправовом значении в зависимости от того, является ли названное и определенное таким образом в законе явление объективной действительности объектом гражданских прав или нет, неверно. Термины и дефиниции, используемые в законе, всегда должны нести определенную пра-
' Козырь О.М. Указ. соч. С. 279.
' Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1892. С. 45, 46.
4* 99
новую нагрузку. В обоснование сказанного можно привести мнение по этому поводу Б.М. Гонгало, который, в частности, пишет: «То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т.п. Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то, что же подлежит сносу? Когда в п. 3 ст. 222 ГК речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? .Конечно, речь идет о , признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость. В п. 1 ст. 222 ГК прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п. 2 ст. 222 ГК, конечно, не «перечеркивает» приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае вопреки законам логики «повиснут в воздухе» все правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст. 222 ГК»1.

<< Предыдущая

стр. 3
(из 10 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>