<< Предыдущая

стр. 3
(из 11 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

3 Цит. по: Елъяшевич В.Б. Право участия частного и его защита. С. 10.
54

См.: Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. 2: Права вещные. СПб.,
1895. С. 485; Васьковскип Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 2: Вещное право. СПб.,
1896. С. 170.
55
Глава I. Сервитут в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве________________
Могли ли использоваться для защиты сервитутов владельческие иски, восстанавливающие нарушенное possessio (п. 2 ст. 29 Устава гражданского судопроизводства)? Как и в отношении петиторной защиты, Устав не давал ответа на этот вопрос, а Правительствующий Сенат в своих решениях (например, № 1117 за 1871 г., № 941 за 1875 г.) склонялся к отрицанию возможности владения сервитутами1, лишая таким образом субъектов сервитутных прав владельческих средств защиты.
Тем не менее, в некоторых местных тражданских законодательствах Российской империи (например, в ст. 624, 649, 674 Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских) признавалась возможность владения правами, в том числе и сервитутами. Следовательно, в остзейских губерниях сервитуарий мог получить судебную защиту, доказав только, что он фактически пользовался сервитутом.
Основания прекращения земельных сервитутов
Прекращение сервитутов, с одной стороны, происходило по общим основаниям, действующим и в отношении всех других вещных прав, а с другой - особенными способами, свойственными только servitutes prae-diorum.
К общегражданским основаниям относились следующие:
1) гибель объекта сервитутного права, которая, как и в Риме, могла носить юридический (например, при изъятии служащей земли в казенных интересах) либо фактический характер (например, полная вырубка леса или уничтожение всех бобров в чужом имении; пересыхание источника, служившего для водопоя скота на чужой земле);
2) слияние в одном лице права собственности на служащий и господствующий участки;
3) односторонний отказ сервитуария от принадлежащего ему права, если эта сделка утверждена старшим нотариусом, а запись о ней внесена в реестр крепостных дел. Сделка являлась односторонней, так как акцепта владельца служащей земли на ее совершение не требовалось;
4) договор о прекращении сервитута, заключенный собственниками соседних недвижимостей в крепостной форме, поскольку действие всякого соглашения (в том числе и об установлении сервитута) могло быть отменено новым договором сторон (ст. 1545 Свода законов гражданских).

_________2. Senrjtutes praediorum в дореволюционной России
Вероятно, сделка такого рода могла иметь как возмездный, так и безвозмездный характер.
Специальные основания уничтожения сервитутов включали в себя:
1) прекращение права въезда в казенные леса путем выдела лесного участка (п. 2 ст. 459 Свода законов гражданских, ст. 679 Устава лесного). Выдел осуществлялся посредством передачи части территории въезжего леса в собственность владельца господствующей земли из расчета 20 десятин на 100 четвертей praedium serviens (ст. 770 Устава лесного). Он являлся актом одностороннего характера, поскольку происходил по требованию казенного лесного управления, не нуждавшегося в согласии субъекта права въезда;
2) истечение срока договора о праве застройки, если сервитут был установлен застройщиком (ч. 1 ст. 24 Закона о праве застройки). Если само застроечное право прекращалось ранее этого срока, то сервитут тем не менее сохранял свою силу до его окончания.
Думается, здесь имела место своеобразная фикция: при досрочном прекращении права застройки производный от него земельный сервитут продолжал действовать, как будто основное обязательство (договор о праве застройки) не утратило силы;
3) продажа служебной земли с публичных торгов, если сервитуарий до их окончания не заявил о своем праве. В Своде законов гражданских отсутствовали прямые упоминания о таком способе уничтожения сервитутов, однако кассационная практика Правительствующего Сената (решение № 43 за 1881 г., № 142 за 1884 г., № 74 за 1891 г.)1 признала это основание имеющим право на жизнь;
4) истечение срока погасительной давности. Сервитутное право прекращалось, если управомоченный субъект не осуществлял пользование чужой землей в течение десяти лет. Преклюзивный срок начинался с момента, когда сервитуарий последний раз воспользовался принадлежащим ему правом (например, последний раз прошел или проехал через чужой участок). Следует специально подчеркнуть, что этот случай относился только к постоянным положительным сервитутам и весьма напоминал римский поп usus.
Другой случай применения погасительной давности требовал не только простого неосуществления своих прав сервитуарием в течение десяти лет, но и нарушения его прав в пределах этого времени собственником praedium serviens (например, когда последний препятствовал про-
' См.: Кассо Л.А. Русское поземельное право. С. 214.
56

См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. 1: Общая часть. Вещное право. Авторское право. С. 219.
57
Глава I. Сервитут в римском, русском Дореволюционном и современном российском гражданском праве_______________ езду через его землю, выкопав канаву или соорудив забор поперек дороги, либо портил вид соседу постройкой выше оговоренной высоты). Течение срока начиналось с момента нарушения прав сервитуария. Эта разновидность преклюзивного срока касалась прекращения и положительных, и отрицательных сервитутов, будучи по своей природе весьма сходной с древнеримской usucapio libertatis.
Впрочем, ряд цивилистов того времени (A.M. Гуляев, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер) рассматривали последний случай как прекращение сервитута истечением срока не погасительной, а исковой давности, ссылаясь при этом на известное решение Правительствующего Сената 1888 г. № 83, в котором указывалось, что «коль скоро право полной собственности через неотыскание его в продолжении исковой давности утрачивается, тем более должны утрачиваться меньшие, неполные права, какими признаются по ст. 432 Свода законов права участия... и право угодий в чужом имуществе»1.
С этой точкой зрения согласиться нельзя, поскольку истечение срока исковой давности не прекращает принадлежащего субъекту права в материальном смысле, а только лишает его судебной защиты в случае нарушений сервитута. Наступление же преклюзивного срока, напротив, означает безусловно потерю лицом сервитутного права.
Основания прекращения сервитутов в местном праве в целом соответствовали приведенному перечню. Однако погасительная давность в Царстве Польском и Прибалтийском крае применялась не благодаря судебному толкованию, восполняющему пробелы в гражданском праве, а на основе прямых установлений местных законодательств. Так, согласно ст. 1265, 1284 Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских, сервитут прекращался давностью, если имеющий на него право по своей воле им не пользовался: в Лифляндии и Эстляндии в течение десяти, в Курляндии — в течение пяти лет2, а в Царстве Польском, согласно ст. 706 Гражданского кодекса, в течение тридцати лет3
Для прекращения домового сервитута требовалось дополнительно еще и нарушение прав управомоченного лица собственником служащего участка (ст. 1286 Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских), например застройка приятного вида. Аналогичное правило предусматривалось и в Гражданском кодексе Царства Польского (ст. 707), но уже в отношении постоянных сервитутов. Таким образом, вновь наблюда-

3. Земельные сервитут в современном российском гражданском праве
ется аналогия с римскими поп usus и usucapio libertatis. В отношении некоторых сервитутов давность не применялась вообще (к непостоянным сервитутам, к праву доступа на кладбище, к сервитутам в казенных лесах Курляндии и т.д., согласно ст. 1292 Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских).
Рассмотрев сервитутное право дореволюционной России, можно сделать следующий вывод: российскому гражданскому законодательству того времени, несомненно, был известен институт земельных сервитутов, происхождением своим обязанный римскому частному праву. Вместе с тем развитие этого института не было столь значительным, как в Риме, что объяснялось, на наш взгляд, следующими причинами: во-первых, длительным отсутствием в России сколько-нибудь значимых отношений мелкой поземельной собственности, благоприятствующих возникновению такого рода прав; во-вторых, недостатками самого законодательства, в котором отсутствовал единый нормативный акт о сервитутах, а отдельные источники правового регулирования содержали в себе многочисленные противоречия и пробелы. Интересно отметить, что уровень развития сервитутов на западных окраинах Российской империи (прежде всего в Царстве Польском и Прибалтийских губерниях) был более высок, а местное гражданское законодательство в целом - лишено многих недостатков, характерных для Свода законов Российской империи.
3. Земельные сервитуте современном российском гражданском праве
Понятие и признаки земельных сервитутов
Возрождение института земельных сервитутов в современном гражданском праве России связано с принятием 21 октября 1994 г. части первой нового Гражданского кодекса Российской Федерации' (далее - ГК РФ), ряд норм которого (ст. 274-277) посвящен правовому регулированию данного ius in re aliena. Следует заметить, что гл. 17, содержащая в себе упомянутые статьи, в настоящее время в силу еще не вступила. Согласно ст. 13 Федерального закона (далее - ФЗ) от 21 октября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федера-
1 Цит. по: Гуляев А. М. Русское гражданское право. СПб., 1913. С. 239.
2 См.: Невзоров А.С. Краткое изложение курса местного права Прибалтийских губерний. Ч. I.
Юрьев, 1909. С, 125. •' См.: Губе К. Гражданские законы губерний Царства Польского. С. 346.
58

1 Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
59
Глава I. Сервитут в римском, русском дореволюционном и современном _____ ________российском гражданском праве
ции»1 она вступит в силу только со дня введения в действие нового Земельного кодекса России.
Помимо ГК РФ нормы о сервитутах содержатся также в Водном кодексе Российской Федерации от 16 ноября 1995 г.2, Лесном кодексе Российской Федерации от 29 января 1997 г.3, Градостроительном кодексе Российской Федерации от 7 мая 1998 г.4, ФЗ от 17 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья»5, ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»6, ФЗ РФ от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»7, Указе Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года»8 и, наконец, в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»9.
В ч. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Аналогичное в целом определение можно найти и в ч. 1 п. 1 ст. 55 проекта Земельного кодекса Российской Федерации10 (далее - проект ЗК РФ). В качестве права ограниченного пользования чужой недвижимостью сервитут упоминается также в ч. 1. п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ, ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ч. 1 п. 5 ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Предусмотренное в упомянутых актах российского законодательства право на сервитут относится к категории iura in re aliena, поскольку оно,
1 Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302.
2 Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 47. Ст. 4471. ' Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 5. Ст. 610. 4 Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 19. Ст. 2069. ' Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2963.
6 Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
7 Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400.
8 Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 13. Ст. 1478.
9 Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 10. Ст. 880.
Используемый в работе проект Земельного кодекса РФ был принят Государственной Думой 11 июня 1997 г. в качестве закона, который затем был одобрен Советом Федерации, но отклонен Президентом России. При повторном голосовании Совет Федерации не смог преодолеть президентское вето, в связи с чем закон был отправлен на доработку.
60

3. Земельные сервитут в современном российском гряжлянском праве
во-первых, является правом не на свою, а на чужую вещь (землю или иную недвижимость, принадлежащую соседу). Во-вторых, на основе такого права сервитуарий приобретает возможность только ограниченного пользования чужой землей, которая по-прежнему остается во владении, пользовании и распоряжении ее собственника (п. 2 ст. 274 ГК РФ). И, наконец, в-третьих, при переходе права на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут все равно сохраняется (п. 1 ст. 275 ГК РФ), т.е. для него (как и для всякого ius in re) характерно право следования.
Более того, определения земельного сервитута, содержащиеся в п. 1 ст. 274 ГК РФ и п. 1 ст. 55 проекта ЗК РФ, в целом соответствуют понятию данного института в римском частном праве, отражая два основных условия его существования: во-первых, наличие двух недвижимостей, принадлежащих разным собственникам, когда одна земля тем или иным образом служит собственнику другой; во-вторых, соседство этих земельных участков. Вместе с тем существенным отличием российского сервитута от римского является его возмезднъш характер. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 4 ст. 55 проекта ЗК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Впрочем, в проекте ЗК РФ (ч. 2 п. 4 ст. 55) предлагается сделать исключение для сервиту-тов в пользу сельских жителей и их объединений - для них пользование чужой землей будет, как и в Древнем Риме, бесплатным.
Однако в действующем российском законодательстве существует и другой подход к определению сервитутов. Так, в ч. 2 ст. 21 Лесного кодекса РФ, ч. 3 ст. 43 Водного кодекса РФ, п. 2. ст. 64 Градостроительного кодекса РФ, п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 п. 14 Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» и ч. 10 п. 4.10. Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г. сервитут рассматривается не как самостоятельное ограниченное вещное право, а лишь как ограничение (обременение) других вещных прав (права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования) на недвижимое имущество. Для обозначения таких ограничений (обременении) в законодательстве используется термин «публичный сервитут». Следует заметить, что такая позиция законодателя разделяется и
61
3'/4 А. В. Копылов
Глава I. Сервитута в римском, русском дореволюционном и современном __ ________ российском гражданском праве__________ __
рядом современных авторов, занимающихся исследованием сервитутного права1.
С таким подходом к определению сервитутов вряд ли можно согласиться. Дело в том, что «публичные сервитута», предусмотренные в упомянутых источниках, возникают только на основе прямого указания закона, т.е. в легальном, а не в частноправовом (договорном) порядке (ч. 5, 7 ст. 46 Водного кодекса РФ, ч. 1 ст. 21 Лесного кодекса РФ, п. 2. ст. 64 Градостроительного кодекса РФ, ч. 10 п. 4.10. Основных положений Государственной программы приватизации); во-вторых, устанавливаются они не в пользу конкретного субъекта - собственника соседней недвижимости, а в пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не частных, а общественных (публичных) нужд. Например, в ч. 2 ст. 43 Водного кодекса РФ установлено, что «каждый (курсив наш. - А.К.) может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами... (публичный водный сервитут)», а в ч. 1 ст. 21 Лесного кодекса предусмотрено, что все «граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и не входящих в лесной фонд лесах... (публичный лесной сервитут)», а согласно п. 2 ст. 64 Градостроительного кодекса «публичный сервитут устанавливается в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами».
Следовательно, ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, «публичные сервитута» не имеют. Более того, не являются они и особой разновидностью iura in re aliena, представляя собой только ограничения права собственности в силу закона (по терминологии российской дореволюционной цивилистики - это права участия общего). Такие ограничения вообще не относятся к категории прав на чужие вещи, а составляют только пределы реализации права собственности2.
Виды сервитутов
В отличие от римских источников и русского дореволюционного права, в современном российском законодательстве отсутствует единый перечень сервитутных прав. Упоминания об отдельных видах сервитутов
1 См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М, 1996. С. 50-52; Казанцев В., Коршунов Я. Возрождение сервитутного права в России // Российская юстиция. 1997. №5. С. 22.
2 См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. С. 292.
62

3. Земельные сервитут в современном российском гражданском праве
встречаются в Гражданском, Водном, Лесном, Градостроительном кодексах, а также в проекте Земельного кодекса Российской Федерации.
Так, в Гражданском кодексе РФ (ч. 2 п. 1 ст. 274) перечислены следующие виды сервитутов:
- право прохода и проезда через соседний земельный участок;
- право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через чужую землю;
- право пользоваться источником воды, находящимся на соседней земле, для обеспечения водоснабжения и мелиорации.
Наконец, в ч. 2 п. 4 ст. 340 и в ч. 2 ст. 553 ГК РФ предусмотрено принадлежащее продавцу либо залогодателю земельного участка право ограниченного пользования (сервитут) той частью земли, которая занята остающейся в собственности venditor'a (залогодателя) недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Особенность этого ius in re заключается в легальном порядке его установления. В данном случае сервитут возникает не на основе договора или судебного решения (как все другие современные сервитута), а в силу прямого указания закона (Кодекса) при отчуждении земельного участка с сохранением за продавцом либо залогодателем права собственности в отношении находящейся на земле недвижимости.
Интересно отметить, что и в дореволюционном праве России встречаются возникавшие аналогичным образом «легальные» сервитута. Это ранее упоминавшиеся право собственника имения, окруженного со всех сторон чужими землями, проходить или проезжать через них к своим угодьям (ст. 448 Свода законов гражданских), а также право въезда священнослужителей и церковных причетников в леса, принадлежащие селениям их приходов (ст. 458 Свода законов гражданских и ст. 764 Устава лесного).
Перечень сервитутных прав, предусмотренный в ГК РФ, является открытым, поскольку, согласно ч. 2 п. 1 ст. 274 Кодекса, стороны могут предусмотреть в договоре и иные сервитута для удовлетворения «других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».
Водный кодекс РФ (ч. 1 ст. 44) включает в себя следующие виды частных водных сервитутов:
- право забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;
- право водопоя и прогона скота;
63
Глава I. Сервитут в римском, русском дореволюционном я современном российском гражданском праве
- право использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.
В отличие от ГК РФ, установленный в Водном кодексе перечень сер-витутов может быть дополнен только водным законодательством РФ (ч. 2 ст. 44), но не соглашением сторон.
Градостроительный кодекс РФ (п. 3 ст. 64) упоминает следующие виды частных градостроительных сервитутов:
а) право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур;
б) право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;
в) право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный
участок;
г) право применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений;
д) право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной
застройки.
Как и в ГК РФ, перечень сервитутов, предусмотренный в Градостроительном кодексе, является открытым, поскольку, согласно п. 3 ст. 64, частные сервитута в области градостроительства могут устанавливаться для обеспечения и «других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления
сервитута».
Отметим, что некоторые из предусмотренных Градостроительным кодексом частных сервитутов относятся к категории servitutes discon-tinuae, возможность реализации которых ограничена определенным периодом времени или иным обстоятельством. Дело в том, что из анализа наименований по крайней мере трех частных градостроительных сервитутов (а, б, г) вытекает, что они являются непостоянными, так как могут быть реализованы только в период проведения строительства, реконструкции, ремонта зданий, строений и сооружений, а также во время работ по инженерной подготовке, защите от затопления и подтопления, устройству подпорных стен на господствующем земельном участке.

3. Земельные сервитут в современном российском гражданском праве
Вместе с тем другие частные градостроительные сервитуты являются постоянными, поскольку юридически могут осуществляться сервитуарием в любой момент, вне связи с каким-то периодом времени или иным обстоятельством. К такого рода servitutes continuae относятся, в частности, право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур; право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок и, наконец, право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки.
Лесной кодекс РФ (ч. 2 ст. 21) содержит в себе только общее упоминание о частном лесном сервитуте, ничего не говоря об отдельных его разновидностях, которые, вероятно, будут предусматриваться в договорах, заключаемых пользователями участков лесного фонда с заинтересованными лицами.
Наконец, проект Земельного кодекса РФ (п. 3 ст. 55) дополняет перечни сервитутов, содержащихся в Гражданском и Водном кодексах РФ, новыми видами сервитутных прав, включая в себя:
- право проведения дренажных работ на соседнем участке;
- право сенокоса и пастьбы скота на соседнем земельном участке в периоды, соответствующие местным условиям и обычаям;
- право временного пользования чужим земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ;
- право ремонтно-строительной полосы на соседнем участке;
- право возведения здания, строения, сооружения на земельном участке с опорой на соседний земельный участок. Это право весьма напоминает римский servitus oneris ferendi;
- право возведения здания, строения, сооружения, нависающих над соседним участком на определенной высоте, т.е. вторгающихся в воздушное пространство соседа. Похожий сервитут (s. proiicendi et protegendi) существовал и в римском праве;
- право возведения здания, строения, сооружения определенной высоты на соседнем земельном участке;
- право создания на соседнем земельном участке защитных лесных насаждений и других природоохранных объектов.
Перечень сервитутов, предусмотренный в проекте ЗК РФ, не является исчерпывающим. Согласно подп. 12 п. 3 ст. 55 проекта ЗК РФ, договором между собственниками земельных участков могут быть установлены и иные сервитуты.
3 А. В. Копылов
64

Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве
Подводя итог рассмотрению отдельных видов сервитутов, нельзя не упомянуть снова и о так называемых публичных сервитутах. В Основных положениях Государственной программы приватизации в РФ после 1 июля 1994 г. (ч. 10 п. 4.10.) предусмотрено три вида таких «сервитутов»: собственники земельных участков обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходных и автомобильных дорог, объектов инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи им земельного участка в собственность; они также обязаны обеспечить возможность размещения на принадлежащем им участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; наконец, на собственниках лежит обязанность предоставления доступа на земельный участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры (электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопровода, канализации и т.п.). Кроме того, Водный, Лесной и Градостроительный кодексы РФ (соответственно в ст. 43, ст. 21 и ст. 64) упоминают о водных и лесных «публичных сервитутах».
Являются ли «публичные сервитута», содержащиеся в перечисленных нормативных актах, особым видом сервитутных прав? Нет, поскольку, как уже было отмечено, такие «сервитута» вообще не относятся к категории прав на чужие вещи, представляя собой лишь ограничения права собственности в силу закона.
Основания установления сервитутов
Современное российское законодательство допускает возникновение servitutes praediorum на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона.
1. Договор как способ установления сервитутов предусмотрен в п. 3 ст. 274 Гражданского1, ч. 3 ст. 43 Водного, ч. 2 ст. 21 Лесного кодексов РФ, ч. 2 п. 5 ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», п. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в ч. 2 п. 1 ст. 55 проекта ЗК РФ.
Участником такого соглашения с одной стороны является лицо, обременяемое сервитутом, в качестве которого (согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ

3. Земельные сервитуты в современном российском гражланском праве
и ч. 2 п. 1 ст. 55 проекта ЗК РФ) может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости, но не субъект иного вещного права. Аналогичная норма содержится и в ч. 2 п. 5 ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», согласно которому соответствующий договор заключается сервитуарием с собственниками помещений в кондоминиуме (домовладельцами). В отличие от упомянутых актов, в ч. 3 ст. 43 Водного, а также ст. 17 и ч. 2 ст. 21 Лесного кодексов РФ предусматривается заключение такой сделки не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с гражданами и юридическими лицами, которым соответствующее имущество предоставлено в долгосрочное или краткосрочное пользование, т.е. на ином вещном или даже обязательственном титуле.
Другой стороной договора является сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким субъектом может быть не только собственник, но и лицо, которому господствующий земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ).
Если же требование о предоставлении сервитута связано с необходимостью использовать здания, сооружения и иную недвижимость, находящуюся на чужой земле, то управомоченной стороной соответствующего договора (сервитуарием) могут быть не только собственник построек, но и обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на это имущество, т.е. (согласно ст. 294 и 296 ГК РФ) государственные или муниципальные унитарные предприятия, федеральные казенные предприятия и учреждения.
Договор об установлении сервитута заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (согласно п. 1 ст. 4 и п. 1 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрация договора заключается во внесении записи о нем в подразд. III-4 Единого государственного реестра и удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа, содержащей сведения о дате регистрации и номере, под которым зарегистрирована сделка о сервитуте (п. 44, 77, 78 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним1).
Порядок установления и прекращения частных градостроительных сервитутов определяется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (согласно п. 4 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ).
66

1 Утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 8. Ст. 963).
67
Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном _______________российском гражданском праве
К существенным условиям такого договора следует отнести условия о его предмете и цене. Предметом соглашения является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Если сфера действия сервитута распространяется только на часть praedium serviens, то к договору должен быть приложен заверенный местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству план служебного земельного участка, на котором отмечен пространственный предел действия данного ius in re. Если же сервитут относится ко всему участку, то предоставления этого документа не требуется (п. 2 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»).
Цена также является существенным условием такого рода договоров, поскольку, во-первых, в законе они определяются как строго возмездные (п. 5 ст. 274 ГК РФ), а во-вторых, применить к ним правило п. 3 ст. 424 ГК РФ не представляется возможным. Дело в том, что сервитутное право является новейшим институтом современного российского гражданского законодательства. Сколько-нибудь значительного опыта его применения на практике еще не накоплено. Следовательно, если стороны сделки не предусмотрели размер вознаграждения, причитающегося собственнику praedium serviens от сервитуария, то определить величину этой платы с помощью упомянутого в п. 3 ст. 424 ГК РФ правила (по цене, «обычно (курсив наш. -А.К.) взимаемой при сравнимых обстоятельствах» за пользование чужим недвижимым имуществом на сервитутном праве) вряд ли возможно. Таким образом, договор об установлении сервитута, в котором отсутствуют данные о его цене, не является заключенным и не может быть зарегистрирован.
В отличие от предмета и цены, условие о сроке действия сервитута является случайным. В случае когда временные пределы существования сервитута не определены сторонами, договор все равно считается заключенным и подлежит государственной регистрации. Возникающее на его основе ограниченное вещное право будет иметь бессрочный характер (п. 51 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Следует отметить, что необходимость государственной регистрации распространяется не только на соглашение об установлении сервитута, но и на возникающее на его основе право. Сервитут вступает в силу с момента его регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрация сервитута удостоверяется выдачей управомоченному

3. Земельные сервитуты в современном российском гражданском праве
субъекту специального документа - Свидетельства о государственной регистрации права на сервитут, в котором указываются: правоприобрета-тель, вид, дата и номер регистрации сервитута в Едином государственном реестре (п. 73, ч. 1, 2 п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра).
2. Судебное решение как основание возникновения сервитутов упоминается в п. 3 ст. 274 Гражданского, ч. 3 ст. 43 Водного, ч. 2 ст. 21 Лесного кодексов РФ, ч. 2 п. 5 ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ч. 1 п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в ч. 2 п. 1 ст. 55 проекта Земельного кодекса РФ.
Если собственник praedium serviens отказывается заключить договор об установлении сервитута или стороны не могут прийти к соглашению о его условиях, то сервитут может быть установлен на основании вступившего в законную силу судебного решения, вынесенного по иску лица, требующего предоставления сервитута. Истец в этом случае должен доказать в суде, что нормальное хозяйственное использование его земли или иной недвижимости невозможно без обременения сервитутом чужого недвижимого имущества.
Когда же возникает сервитут: с момента вступления в силу судебного решения, удовлетворившего такой иск, или же с момента регистрации этого права в порядке, предусмотренном законом? С принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно с уверенностью утверждать, что право на сервитут в этом случае возникает после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не с момента вступления в силу решения суда. Более того, в отличие от сделок, само adiudicatio не нуждается в государственной регистрации, являясь только безусловным основанием для регистрации сервитута (п. 1 ст. 4, абз. 6 ч. 1 п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 27 упомянутого ФЗ).
Следует заметить, что появление adiudicatio в качестве одного из оснований возникновения сервитутов является серьезной новеллой российского законодательства, поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали такого основания. Единственное исключение - могильный сервитут в Древнем Риме, который мог быть установлен по иску лица, заинтересованного в праве прохода через участок соседа к могилам предков. Все остальные сервитуты ранее могли возникать только на основании решения суда, вынесенного по иску о разделе общего имущества (разделительному иску). В настоящее же
69
68

Глава I. Сервитуты в римском, русском Дореволюционном и современном ________________российском гражданском праве
время допускается фактически принудительный судебный порядок создания сервитутных прав. Впрочем, adiudicatio теперь, согласно подп. 3 ч. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ, влечет возникновение не только сервитутов, но и других имущественных прав.
3. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч. 2 ст. 21 Лесного кодекса). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (подп. 2 ч. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ и абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Часть 2 ст. 21 Лесного кодекса РФ представляет собой один из таких случаев.
Подобно судебному решению сам акт государственного органа или органа местного самоуправления не нуждается в государственной регистрации, а возникающее на его основе право на сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 4, абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
4. Допускается, наконец, возникновение сервитута в силу прямого указания закона. Речь идет об особых ситуациях, связанных с продажей земельного участка с сохранением за продавцом или залогодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчуждаемой земле.
Во-первых, согласно ч. 2 ст. 553 ГК РФ, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором купли-продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земли, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, продавец участка взамен утраченного права собственности приобретает особый дорожный сервитут в отношении проданной земли не в результате договора об этом с покупателем недвижимости, а в силу прямого указания ст. 553 ГК РФ.
Во-вторых, согласно ч. 2 п. 4 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если залогодатель передает в залог земельный участок без находящихся на нем зданий и сооружений, то в случае обращения взыскания на заложенную землю залогодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая
70

3. Земельные сервитуты в современном российском гряжлянском праве
необходима для использования здания или сооружения в соответствиии с его назначением. Следовательно, и здесь залогодатель приобретает дорожный сервитут в отношении проданной с публичных торгов земли не в результате договора, а на основе прямого указания ст. 340 ГК РФ и ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Тем не менее и в этих случаях право на соответствующий сервитут вступает в силу не с момента заключения сторонами договора купли-продажи недвижимости или продажи земли с публичных торгов, а после регистрации сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Могут ли возникать сервитуты на основе завещательного отказа (легата)? Хотя действующее законодательство и не дает прямого ответа на этот вопрос, думается, применение такого способа не противоречит основным началам и смыслу гражданского законодательства. Тем более что и сам ГК РФ (в подп. 1 ч. 2 п. 1 ст. 8), и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 17) предусматривают возможность возникновения имущественных прав не только из договоров, но и из односторонних сделок, к числу которых и относится легат (ч. 1 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.).
Однако и здесь сервитут возникает не с момента исполнения легата наследником, принявшим наследство, а только после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В отличие от adiudicatio и административного акта сам завещательный отказ после его вступления в силу (как и договор об установлении сервитута) подлежит государственной регистрации (ч. 3 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г. и п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Защита права на сервитут
Необходимость применения средств гражданско-правовой защиты может возникнуть у сервитуария еще на стадии ведения переговоров с контрагентом по поводу заключения соглашения об установлении сервитута. Как уже упоминалось, владелец господствующего участка обладает особым иском о принудительном установлении сервитута, который применяется в случае уклонения собственника praedium serviens от заключения договора или при недостижении сторонами согласия о его условиях (подп. 3 ч. 2 п. 1 ст. 8 и п. 3 ст. 274 ГК РФ). Для признания за ним права на сервитут истец должен доказать в суде, что нормальная хозяйственная
71
Глава I. Сервитут в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве_______________
эксплуатация его участка невозможна без обременения сервитутом соседней земельной недвижимости.
Гражданский кодекс не предусматривает специального вещного иска (подобного конфессорному) для защиты уже возникшего сервитутного права от возможных нарушений со стороны собственника служащей земли или третьих лиц. Следовательно, сервитуарий может воспользоваться предусмотренными в ст. 304 ГК РФ общими для всех iura in re исками для защиты своего права от нарушений, не связанных с лишением владения. Если сервитуарий встречает фактические препятствия в реализации принадлежащего ему права (например, сосед возводит забор на месте прохода), то используемый им иск имеет характер прогибиторного. Если же притязания носят юридический характер (сосед оспаривает наличие у сер-витуария самого права прохода), то применяемый для защиты иск является негаторным. Заметим, что предоставление сервитуарию средств защиты, предусмотренных в ст. 304 ГК РФ, связано с необходимостью признания возможным владения сервитутами, поскольку ст. 305 ГК РФ предполагает защиту вещными исками собственника только для владельцев чужого имущества.
Помимо вещных исков управомоченный субъект может использовать и обязательственно-правовые средства для защиты сервитута. Во-первых, заключив соглашение об установлении сервитута, сервитуарий приобретает возможность предъявления обязательственного иска к контрагенту (собственнику служащей недвижимости) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Этот иск относится к категории договорных, следовательно, применяться он может только против другой стороны сделки - собственника praedium serviens, но не против третьих лиц.
Во-вторых, от нарушений со стороны третьих лиц сервитуарий способен защищаться не только с помощью негаторного и прогибиторного исков, но также, если эти нарушения повлекли возникновение у него убытков, с помощью обязательственного (внедоговорного) иска о возмещении причиненного вреда (ч. 1 п. 1 ст. 1064 ГК РФ).
Основания прекращения сервитутов
1. Как и всякое ius in re, сервитут прекращается гибелью служебной земли или иной недвижимости - объекта сервитутного права, которая может иметь как фактический (пересыхание источника воды, находившегося на praedium serviens), так и юридический характер (изъятие служа-
72

3. Земельные сервитут в современном российском гражданском праве
щего участка для государственных или муниципальных нужд в порядке, предусмотренном в ч. 1 п. 1 ст. 239 ГК РФ).
Сервитутное право в этом случае прекращается автоматически с момента гибели его объекта. В связи с этим на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре ставится специальный штамп погашения (п. 62, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
2. Подобно другим ограниченным вещным правам, сервитуты уничтожаются слиянием в одном лице собственников praedium serviens и praedium dominans, дереликцией, а также расторжением договора об установлении сервитута.
Слияние прав собственности в одном лице может произойти как на стороне собственника служащей земли (консолидация), так и на стороне сервитуария (конфузия). Если позднее один из этих участков будет передан третьему лицу, то ранее существовавший сервитут не восстановится.
Допустимо ли упразднение сервитутов односторонним отказом от права? Думается, дереликция в отношении сервитутов вполне возможна, поскольку новый ГК РФ упоминает об одностороннем отказе как об одном из способов прекращения права собственности (п. 1 ст. 235, ч. 1 ст. 236). Учитывая этот факт, а также то, что и ius dominii, и servitutes относятся к категории вещных прав, расширительное толкование данной нормы Кодекса применительно к сервитутам не будет противоречить основным началам и смыслу гражданского законодательства.
Поскольку дереликция является односторонней сделкой, она должна быть совершена в простой письменной форме и зарегистрирована в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Сервитут утратит силу только с момента регистрации одностороннего отказа сервитуария.
Наконец, сервитут утрачивает силу в случае расторжения соглашения об установлении данного ius in re aliena. Договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке по инициативе собственника служащего участка, если, например, сервитуарий не вносит обусловленную соглашением плату за пользование чужим имуществом, или по иным основаниям, предусмотренным в договоре.
Сервитут прекращается с момента регистрации расторжения соответствующего договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
73
Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном ________ ____ российском гражданском праве
3. Специальные основания прекращения сервитутов включают в себя:
- во-первых, гибель praedium dominans, поскольку только вещные сервитуты основаны на соседстве земельных участков, один из которых является служащим, а другой - господствующим;
- во-вторых, истечение срока действия сервитута. Дело в том, что современное законодательство (п. 51 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ч. 1 п. 5 ст. 55 проекта ЗК РФ) предусматривает возможность существования не только постоянных, но и временных сервитутов. Последние и прекращаются с истечением срока;
- в-третьих, отпадение основания, по которому ранее был установлен сервитут (п. 1 ст. 276 ГК, ч. 2 п. 6 ст. 55 проекта ЗК РФ). Это может иметь место, если сервитуарий вообще утратит интерес к использованию чужой земли (например, прекратит сельскохозяйственное производство, в связи с чем вода из чужого источника ему будет не нужна), или же если он приобретет возможность удовлетворить свои нужды за счет собственного участка (например, вырыв колодец, получит свой источник воды, необходимый для орошения выращиваемых сельскохозяйственных культур).
При наличии упомянутых обстоятельств автоматического прекращения сервитута не наступает. Это может произойти только по требованию заинтересованного лица - собственника praedium serviens. Если сервитуарий акцептует такое требование, то сервитут прекращается соглашением сторон с момента его государственной регистрации. В случае отказа от акцепта собственника praedium dominans спор разрешается в судебном порядке, а сервитут утрачивает силу с момента вступления в законную силу судебного решения, удовлетворившего иск о прекращении сервитута;
- в-четвертых, невозможность использования собственником служащего земельного участка в соответствии с его назначением в результате обременения сервитутом (п. 2 ст. 276 ГК РФ, ч. 2 п. 6 ст. 55 проекта ЗК РФ). В этом случае (в отличие от предыдущего) прекращение сервитута возможно только в судебном порядке по иску собственника praedium serviens;
- в-пятых, если в качестве сервитуария выступает не собственник господствующей недвижимости, а субъект иного вещного права на нее (пожизненный наследуемый владелец, постоянный (бессрочный) пользователь praedium dominans либо обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимость, находящуюся на чужой
74

3. Земельные сервитуты в современном российском гражданском праве
земле), то сервитут прекращается на основании правила: resolute iure concedentis resolvitur ius concessum. Это означает, что сервитут в данном случае утрачивает силу с уничтожением ограниченного вещного права, принадлежащего сервитуарию в отношении praedium dominans (пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования) или иной господствующей недвижимости (права хозяйственного ведения или оперативного управления);
- в-шестых, особое основание прекращения действует в отношении водных и лесных сервитутов. Дело в том, что в качестве субъектов, обременяемых такими сервитутами, согласно ч. 1 ст. 42, ч. 3 ст, 43, ч. 3 ст. 55 Водного и ст. 17, ч. 2 ст. 21, ч. 1 ст. 22 Лесного кодексов, выступают не собственники водных объектов и участков лесного фонда (РФ в целом и субъекты РФ), а граждане и юридические лица, которым они предоставлены во временное пользование. Срок такого пользования ограничен 25 годами для водных объектов (ч. 2 ст. 42 Водного кодекса) и 49 годами для участков лесного фонда (ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 37 Лесного кодекса РФ).
Таким образом, при утрате владельцем служащего водного объекта или участка лесного фонда права пользования на него (в связи с истечением срока, смертью пользователя-гражданина, прекращением деятельности пользователя - юридического лица или по иным основаниям, не допускающим правопреемства) прекращается и действие договора об установлении водного или лесного сервитута, стороной которого был пользователь. Следовательно, с отпадением основания возникновения сервитута прекращается действие и самого ius in re aliena.
Как и при гибели объекта сервитутного права, во всех остальных случаях прекращение сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре (п. 62, 64 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Подводя итог рассмотрению сервитутов в современном гражданском праве России, можно сделать следующие выводы.
Во-первых, предусмотренные в российском законодательстве земельные сервитуты, несомненно, ведут свое происхождение от римских servitutes praediorum. Вместе с тем они обладают и двумя существенными отличиями от своих древнеримских прототипов: возможностью принудительного установления по иску заинтересованного лица и возмездным характером пользования сервитуарием служащей недвижимостью (если, конечно, не предположить, что законодатель умышленно взял за образец римский могильный сервитут, отличавшийся такими признаками). Дума-75
Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве_______________
ется, установление в законе таких особенностей вполне оправдано, поскольку вряд ли сервитуты смогут получить сколько-нибудь широкое развитие в современной России как безвозмездное ius in re aliena, устанавливаемое договорным порядком. Маловероятно, что собственники служебных земельных участков согласятся на безвозмездное обременение их имущества такого рода правами.
Во-вторых, в современном российском законодательстве (ч. 2 ст. 21 Лесного, ч. 3 ст. 43 Водного, п. 2 ст. 64 Градостроительного кодексов РФ, ч. 10 п. 4.10. Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г.) появляется особая категория «публичных сервитутов». Следует еще раз подчеркнуть, что «публичные сервитуты» (в отличие от частных) не имеют ничего общего с сервитутами, известными римскому праву. Более того, они вообще не относятся к ограниченным вещным правам, представляя собой только пределы реализации (ограничения) права собственности на земельные участки, водные объекты и участки лесного фонда, устанавливаемые в силу прямого указания закона.
В-третьих, законодательное регулирование сервитутов нуждается в дальнейшем развитии, которое этот институт должен получить как в новом Земельном кодексе России, так и в изменениях к гл. 17 ГК РФ.
Так, новый Земельный кодекс должен содержать в себе более развернутый (по сравнению с ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ) перечень сервитутов. В него необходимо включить следующие iura in re aliena: право пасти скот на чужой земле, право сенокоса на соседнем участке, право заготовки дров в лесу, находящемся на земле соседа, право возвести строение с опорой на стену соседского дома, право соорудить балкон или кровельный скат, вторгающиеся в воздушное пространство соседа, и т.д. Сам перечень следует сделать открытым.
Кроме того, необходимо включить в этот перечень не только положительные, но и отрицательные сервитуты (право запретить соседу: возводить на участке строения выше определенной высоты, засаживать участок тенистыми деревьями или иными насаждениями, препятствующими доступу солнечного света, а также добывать воду из источника сверх определенной меры, если это уменьшает ее запасы на господствующем земельном участке). Такие сервитуты способны получить развитие в условиях плотной застройки на небольших земельных площадях (например, в садоводческих товариществах).
76

3. Земельные сервитуты в современном российском гражданском праве
Следует прямо предусмотреть, что к существенным условиям договора об установлении сервитута относятся не только предмет, но и цена сделки, изложив п. 5 ст. 274 ГК РФ в следующей редакции:
«5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, плату за пользование участком, размер которой должен быть предусмотрен в соглашении сторон об установлении сервитута».
Также необходимо дополнить перечень оснований установления сер-витутов легатом, изложив п. 3 ст. 274 ГК в новой редакции:
«3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, а также на основании завещательного отказа и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, а также в случае неисполнения наследником, принявшим наследство, завещательного отказа спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута, или по иску отказополучателя».
Наконец, следует дополнить основания прекращения сервитутов возможностью дереликции, включив в ст. 276 ГК РФ пункт третий следующего содержания:
«3. Сервитут прекращается в случае отказа лица, в интересах которого установлен сервитут, от права на сервитут.
Отказ от права на сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество».
Решение этих вопросов позволит дать определенный импульс развитию servitutes praediorum на современной российской почве. Наличие же или отсутствие в действующем законодательстве норм, разрешающих свободную куплю-продажу земельных участков, не может существенно повлиять на судьбу сервитутов, для которых главным является само наличие мелкой поземельной собственности, а не возможность ее свободного оборота.
Более того в сегодняшней России, на наш взгляд, сервитуты могут существовать и вообще при отсутствии института частной собственности на землю. Дело в том, что если в Риме сервитуты возникли после обособления земельных участков на праве частной собственности, но до появления всех других ограниченных вещных прав на землю (эмфитевзи-са, суперфиция и ипотеки), то в законодательстве Российского государства начала 90-х годов (ст. 4 и 6 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О зе-
77
Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном ________________российском гражданском праве
мельной реформе»1, п. 2 ст. 6 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»2, ст. 7 и 12 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.3) право частной собственности, пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование землей появились одновременно, а земельные сервитуты, напротив, - позднее остальных ограниченных вещных прав. Следовательно, внеся изменения в п. 3 и 4 ст. 274 ГК РФ в части допущения к заключению договора об установлении сервитута не только собственников praedium serviens, но и субъектов права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на это имущество, станет возможным возникновение сервитутов независимо от собственников земли и независимо от того, в чьей (государственной, муниципальной или частной) собственности находятся соседние земельные участки.
' Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР 1990 № 26
Ст. 327. 2 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30.
Ст. 416 ' Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР 1991 № 22
Ст. 768.

1. Эмфитевзис в римском частном праве
ГЛАВА II. ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ: ОТ ДРЕВНЕГО РИМА ДО НАШИХ ДНЕЙ
1. Эмфитевзис в римском частном праве Возникновение и развитие ius in agro vectigali
Историческое происхождение вектигального права в римском государстве можно представить в следующем виде. Первоначально во времена Республики, а впоследствии и в Западной Римской империи существовал обычай со стороны государства в лице государственной казны и различных публичных корпораций (коллегий жрецов и городских муниципий) отдавать принадлежащие им земли, которые они не могли обрабатывать сами и которые при этом были неотчуждаемы, в аренду для обработки земли частным лицам за особую плату, которая называлась vectigal, вследствие чего земли назывались agri vectigales.
Причинами, породившими такую традицию, были, во-первых, ограниченная оборотоспособность государственного поземельного имущества и, во-вторых, необходимость заселения пустующих территорий, отнятых у неприятеля. Размер вносимого в государственную казну vectigal равнялся десятой или пятой части хлебной жатвы (или иных продуктов). Вначале такой платеж представлял собой не арендную плату, а особый сбор в пользу государственной казны публично-правового характера1. Доказательство этому можно найти в истории Рима. Так, в одном из рассказов Тита Ливия (59 г. до н.э. - 17 г. н.э.) упоминается, что финансовые затруднения, наступившие для римского правительства после второй Пунической войны (218-201 гг. до н.э.) заставили его обратиться к частным кредиторам, ранее предоставившим денежный заем на ведение войны с Карфагеном, с предложением взять общественную землю (ager publicus) на следующих условиях: земля остается у кредиторов, которые должны будут платить с каждого югера2 небольшую сумму не в виде арендной
1 См.: Гревс ИМ. Очерки из истории римского землевладения (преимущественно во время Империи). Т. I. СПб., 1899. С. 327.
2 Югер - древнеримская земельная мера, равная примерно 2 942 кв. м.
79
Глава П. Пожизненное наследуемое влаление: от Древнего Римяло наших дней
платы, а лишь в знак принадлежности земли государству; когда же последнее вновь станет состоятельным, кредиторы вправе будут (но не обязаны!) возвратить землю и получить деньги'.
При этом, очевидно, арендаторы такого имущества охраняли свои интересы личными (обязательственными) исками, так как в сущности здесь был договор найма2. С течением времени такой порядок защиты показал себя нецелесообразным по следующим причинам:
а) всякий наем является обязательственным отношением, следовательно, в случае продажи имения собственником без условия об оставлении арендатора в пользовании землей, покупатель может воспрепятствовать дальнейшему осуществлению прав нанимателя, поскольку договор был заключен не с ним, а с прежним хозяином;
б) арендатор, если его права нарушались третьими лицами, должен был обращаться к посредничеству собственника для охраны своих прав вещным иском (так как сам он не имел вещного права на имущество, а обладал лишь правом требования к хозяину), что вызывало известные неудобства для защиты, а иногда делало ее вообще невозможной;
в) часто собственники злоупотребляли своим правом, отказывая в аренде уже после уплаты им вперед надлежащих денег. Вследствие этого наниматели стали при каждом удобном случае избегать уплаты задатка и требовать заключения бессрочных контрактов;
г) для самого собственника имения постоянная смена арендаторов также была невыгодна, так как вела к экономическим потерям по причине ухудшения качества передаваемой в пользование земли.
Под влиянием этих причин, во-первых, срок сдачи земли в аренду стал более продолжительным (на сто лет, а впоследствии навечно), и, во-вторых, наниматель участка получил защиту посредством особого иска: actio in rem vectigales, образованного наподобие rei vindicatio собственника. Иск этот имел силу как против государства, муниципий и религиозных корпораций, так и против третьих лиц3. Вследствие этого арендатор имел, как это признавалось уже римским юристом Юлианом (II в. н.э.), тяготеющее над вещью, следовательно, вещное право, которое передавалось по наследству и могло быть отчуждено. Таким образом, это правоотношение из обязательственного (наем) превращается постепенно в вещно-правовое.
1 См.: Боголепов Н.П. Учебник истории римского права: Пособие к лекциям. М., 1907. С. 464.
2 См.: Нерсесов Н.И. Римское вещное право. М., 1896. С. 180-181.
J См.: ЧиларжК. Учебник институций римского права. М., 1906. С. 156.
80

1. Эмфитевзис в римском частном праве
Некоторые разночтения, правда, вызывает вопрос о способе предоставления actio in rem vectigales арендатору: посредством ли преторского эдикта или же благодаря деятельности юристов, касающейся разъяснений всевозможных юридических вопросов (responsa prudentium)1. Вероятно, следует признать, что упомянутый иск был предоставлен претором, так как мнение правоведов получило силу законов только в позднеклассиче-ский период римского частного права2.
Кроме того, арендатор был признан производным владельцем вещи, вследствие чего претор помимо actio in rem стал давать ему посесс.орные интердикты (possessio ad interdicta)3. Такая точка зрения, думается, правомерна, поскольку possessio ad interdicta означает владение, защищаемое претором, признаваемое и за наследственным арендатором как производным владельцем. Владельческие интердикты не упоминаются в трудах других романистов, что связано с непризнанием за пользователем земли производного характера владения, несмотря на прямое указание об этом в источниках, которые прямо называют арендатора agri vectigales лицом qui agrum possidet4; стало быть, ему принадлежат производное, а не первоначальное (поскольку у него отсутствует animus domini) владение участком и, следовательно, все средства для защиты владения вещью.
После признания ius in agro vectigales вещным правом возникло разногласие, являются ли сделки, порождающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или наймом (locatio-conductio)5. Если это наем, то арендатор при случайном уменьшении ager vectigalis, а также при чрезвычайном недороде имеет право на уменьшение арендной платы. Если же рассматривать данную сделку как emptio-venditio, то на возделывателя (как на покупателя участка) падает весь риск. Этот спор впоследствии будет разрешен императором Зеноном (474-^491 гг. н.э.).
Пока установленное соглашением vectigal выплачивалось собственнику, содержатель наследственной аренды продолжал пользоваться выгодами земельного участка и получал защиту со стороны претора6. Но если содержатель такой аренды оказывался неисправным плательщиком
' См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. II. Кн. 3: Вещные права. М.,
1908. С. 122.
2 См.: Бартошек М. Римское право: Понятие, термины, определения. М., 1989. С. 278. J См.: Покровский И.А. История римского права. Пг., 1917. С. 277.
4 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. II. Кн. 3. С. 127.
5 См.: ДернбургГ. Пандекты. Т. I. Ч. 2: Вещное право. СПб., 1905. С. 258.
6 См.: Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в переводе и с примечаниями И.С. Перетерского. М., 1984. С. 140.
81

<< Предыдущая

стр. 3
(из 11 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>