<< Предыдущая

стр. 6
(из 11 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

Способ установления данного ius in re определен в п. 1 ст. 268 ГК РФ уже ставшим традиционным для нашего законодательства образом, т.е. на основании решения государственного или муниципального органа, распоряжающегося земельными участками (аналогично и в п. 1 ст. 57 проекта ЗК РФ).
Право постоянного пользования, как и пожизненное наследуемое владение, будет предоставляться заинтересованным лицам безвозмездно на основе заявления, поданного в соответствующие муниципальные или государственные органы (ч. 2 п. 1 ст. 51, ч. 1 и 2 п. 1 ст. 58 проекта ЗК РФ).
Право постоянного (бессрочного) пользования возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре, в подтверждение которой правообладатель получает свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ч. 1 п. 1 ст. 14 ФЗ от 21 июля 1997 г. и ч. 1 п. 1 ст. 72 проекта ЗК РФ).
Субъект пожизненного наследуемого владения вправе, во-первых, застраивать предоставленный ему во владение участок, приобретая право собственности на возведенные строения (п. 2 ст. 266 ГК РФ и п. 1 ст. 63, п. 1 ст. 79, подп. 3 п. 1 ст. 78 проекта ЗК РФ). Причем, при переходе права собственности на недвижимость, находившуюся на таком участке, к другому лицу последнее приобретает и право пожизненного наследуемого владения соответствующей частью земли (ч. 1 п. 2 ст. 271, ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ).
Такая норма, вероятно, позволит владельцам отчуждать свое ius in re aliena посредством застройки и последующей продажи возведенных на участке строений, поскольку к их приобретателю в соответствии с упомянутыми статьями перейдет и право пожизненного наследуемого владения, принадлежавшее продавцу постройки. Фактически будет возможно отчуждение данного ius in re inter vivos, скрытое под куплей-продажей или иной сделкой в отношении дома, находящегося на чужой земле.
Во-вторых, владелец вправе сдавать в аренду или безвозмездное срочное пользование участок (п. 1 ст. 267 ГК РФ, п. 2 ст. 49 проекта ЗК РФ), а также отчуждать его mortis causa.
Наконец, проект ЗК РФ (ст. 90) допускает также обмен земельного участка, находящегося у гражданина на праве пожизненного наследуемо-
123
Глава П. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней
го владения, на иной земельный участок, принадлежащий контрагенту либо на аналогичном титуле, либо на праве собственности. Однако это право может быть реализовано владельцем только с согласия уполномоченного органа, ранее предоставившего ему земельный надел.
В отличие от пожизненного владельца субъект права постоянного (бессрочного) пользования не может передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование другим лицам без согласия уполномоченных органов (ст. 270 ГК РФ, п. 3 ст. 51 проекта ЗК РФ). Кроме того, пользователь не может передавать свой титул в порядке наследования. Однако это ограничение легко обойти, застроив участок, поскольку правила ч. 1 п. 2 ст. 271, ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ относятся и к данному ius in re. Следовательно, застройка земли, находящейся в постоянном пользовании, позволит наследникам гражданина-застройщика приобрести не только право собственности на эту недвижимость, но и соответствующее право наследодателя на земельный участок.
Продолжая рассмотрение пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, заметим, что перечень оснований прекращения этих прав не определен в гражданском законодательстве, содержащем в этой части лишь отсылку (ст. 287 ГК РФ) к земельному законодательству.
Тем не менее отдельные случаи прекращения наследуемого владения и постоянного пользования, действующие в законодательстве, определить можно.
Во-первых, это общее основание уничтожения любого ius in re - гибель имущества (в данном случае земельного участка), являющегося объектом пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Во-вторых, это ликвидация юридического или смерть физического лица - в отношении права постоянного пользования в силу его неотчуждаемости не только inter vivos, но и mortis causa. Смерть субъекта пожизненного наследуемого владения прекращает принадлежащее ему право только при условии отказа всех наследников от принятия наследства либо их отсутствии вообще. Наследство в этом случае перейдет к государству (ч. 1 ст. 552 ГК РСФСР 1964 г.). Следовательно, произойдет слияние права владения и права собственности на земельный участок в лице государства, а значит, прекращение пожизненного наследуемого владения посредством консолидации.
В-третьих, ГК РФ допускает выкуп для государственных или муниципальных нужд земельного участка, находящегося в пожизненном на-

3. Пожизненное наследуемое владение в современном _______________российском гражданском праве
следуемом владении или постоянном пользовании (ст. 283). Выкуп производится на основе решения об изъятии земли, принятого федеральными органами исполнительной власти либо органами исполнительной власти субъектов РФ (ч. 1 п. 2 ст. 279 ГК РФ). Владелец (пользователь) участка должен быть не менее чем за год до предстоящего изъятия земли письменно уведомлен об этом органом, принявшим соответствующее решение, которое в свою очередь подлежит регистрации в Едином государственном реестре (п. 4 ст. 279 ГК РФ; п. 2 ст. 2, п. 1 ст. 4 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г.).
Наконец, сам субъект ius in re aliena может выкупить принадлежащий ему земельный участок в собственность (ч. 6 п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 и ч. 1 п. 2, ч. 1 п. 3 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485). В этом случае пожизненное наследуемое владение или постоянное пользование прекращаются посредством конфузии (слияния права собственности и соответствующего ius in re aliena на стороне обладателя последнего).
Проект ЗК РФ (ст. 125, 126) в перечень оснований прекращения данных iura in re aliena включает также:
1) отказ от права, который может быть совершен управомоченным субъектом либо в письменной форме, либо посредством совершения конклюдентных действий, явно свидетельствующих о дереликции. В последнем случае земельный участок принимается на учет как бесхозяйное имущество и регистрируется в Поземельной книге по инициативе местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. По истечении года с момента такой регистрации суд выносит решение о возврате участка в состав государственных или муниципальных земель из пожизненного владения или постоянного пользования;
2) использование земельного участка не по целевому назначению;
3) неустранение нарушений природоохранного законодательства (загрязнение земли радиоактивными или химическими веществами, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, захламление земель, невыполнение обязательных мероприятий по охране почв от ветровой и водной эрозии и т.д.) в сроки, установленные предписанием государственных органов по контролю за использованием и охраной земель;
4) неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение трех лет;
5) неиспользование предоставленного для застройки земельного участка в течение трех лет;
125
124

Глава П. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима ДО наших дней
6) неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение образовавшейся задолженности в течение последующего года.
Таким образом, анализ норм, регулирующих пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование в современном российском праве, позволяет подтвердить справедливость ранее сделанного вывода о том, что пожизненное наследуемое владение является институтом, родственным римскому эмфитевзису, а постоянное пользование, напротив, не имеет аналогов среди iura in re aliena, известных римскому праву, находясь (по объему правомочий его субъекта) между узуфруктом и эмфитевтическим правом.
Каковы перспективы пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования в современной России? Думается, существует ряд предпосылок для развития этих институтов в российском праве.
Во-первых, существование и развитие данных iura in re не связано с необходимостью введения в гражданское и земельное законодательство норм о частной собственности и свободной купле-продаже земельных участков, поскольку и владение, и пользование в настоящее время способны возникать только на государственной или муниципальной, но не частной земле. Следовательно, в политическом смысле нет никаких причин, препятствующих развитию этих институтов на российской почве. Можно сказать, что они политически нейтральны, поскольку находятся вне интересов как сторонников, так и противников земельных реформ и не зависят от развития отношений частной собственности на землю.
Во-вторых, предлагаемый проектом Земельного кодекса бесплатный порядок предоставления прав пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования заинтересованным лицам позволит снизить остроту социально-экономических проблем, существующих в российском обществе. Неплатежеспособные участники имущественного оборота получат возможность обособить за собой земельные участки хотя и не на праве собственности, но на ином вещно-правовом титуле. Таким образом, владельцы и пользователи будут освобождены от необходимости инвестировать средства в покупку земли, будучи обремененными лишь обязанностью уплаты налога государству или муниципальному образованию.
Наконец, если пожизненное наследуемое владение конкурирует в системе iura in re с правом частной собственности на землю, то альтернативы постоянному (бессрочному) пользованию в действующем гражданском и земельном законодательстве просто не существует (за исключением, конечно, обязательственных прав). Дело в том, что предприятия и уч-
126

3. Пожизненное наследуемое владение в современном ______ __ российском гражданском нраве
реждения не могут обладать никаким имуществом (в том числе и земельными участками) на праве собственности (ч. 1 п. 1 ст. 113, ч. 2 п. 1 ст. 120, п. 1 ст. 296 ГК РФ). Следовательно, единственной возможностью закрепления земли на вещном праве за этими юридическими лицами является право постоянного (бессрочного) пользования.
Что касается пожизненного наследуемого владения, то в его пользу также свидетельствует и опыт цивилистического исследования данного института, накопленный российской правовой наукой. Вывод о приспособленности этого ius in re к российским условиям подтверждается, как мы уже отмечали, поразительной живучестью чиншевого права в дореволюционной России (подготовленный в 1914 г. проект Закона о наследуемом оброчном владении не был принят только из-за начала первой мировой войны), а также достаточно продолжительным (с 1990 г.) существованием этого ограниченного вещного права в современном законодательстве.
Вместе с тем для развития данных вещно-правовых институтов необходимо внести следующие изменения в законодательство:
1. Следует разрешить пожизненным владельцам и постоянным пользователям отчуждать свое право на землю inter vivos с согласия ее собственника. Для того, чтобы заинтересовать государство (или муниципальное образование) в таком обороте, следует, думается, предусмотреть за собственником право на вознаграждение в случае акцепта сделки по отчуждению ius in re aliena. Размер вознаграждения должен составлять определенный процент от суммы такой сделки, если же она безвозмездная, то во внимание следует принимать рыночную цену участка. Обязанность по уплате этой своеобразной лаудемии должна возлагаться на отчуждателя соответствующего титула.
Предлагаемая конструкция позволит, с одной стороны, включить пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование в имущественный оборот, а с другой - сохранить контроль государства за оборотом земли и одновременно соблюсти его фискальные интересы.
2. Необходимо вернуться к римскому правилу superficies solo cedit, внеся соответствующие изменения в п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ. В этом случае пожизненный владелец или постоянный пользователь, застроивший участок, будет приобретать на возведенные им строения не право собственности, а то ius in re aliena, которое он имеет в отношении земли. Вследствие этого станет невозможным совершение притворных сделок по отчуждению недвижимости, прикрывающих продажу ограниченных вещных прав на землю.
127
Глава II. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней

1. Суперфиций в римском частном праве

Для застройщиков в этом случае необходимо предусмотреть специальные имущественные гарантии, заключающиеся в обязанности собственника земельного участка (следовательно, и возведенной на нем постройки) при прекращении соответствующего ius in re aliena выплатить его субъекту компенсацию за находящуюся на участке недвижимость в размере стоимости использованных стройматериалов и произведенных строительных работ.
3. В качестве альтернативы публично-правовому порядку возникновения пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования представляется целесообразным предусмотреть в гражданском и земельном законодательстве возможность установления этих iura in re на основе частноправового акта — договора, заключаемого владельцем или пользователем с частным собственником земли.
В связи с этим логично допустить возмездный характер такого рода сделок. Приобретатель ограниченного вещного права должен будет (подобно эмфитевтору или чиншевику) периодически выплачивать вознаграждение собственнику за пользование землей, а также вносить налог (помимо налога, уплачиваемого самим собственником) государству. Форма договора - простая письменная с последующей государственной регистрацией возникающего на его основе ius in re aliena.
Предлагаемые новеллы, во-первых, отвечают казначейским интересам государства, так как последнее в этом случае помимо налога с собственника дополнительно получит еще и соответствующую плату с владельца или пользователя, т.е. «двойной» налог с одного земельного участка. Во-вторых, они способны заинтересовать самого частного собственника, который приобретет еще одну возможность, сохраняя свой титул, извлекать цивильный доход из принадлежащего ему земельного участка -не только с помощью аренды, но и посредством договора о передаче имущества в пожизненное владение или постоянное пользование.
4. Необходимо, наконец, дифференцировать ставки земельного налога для владельцев земли в зависимости от принадлежащего им титула. Поскольку объем правомочий, принадлежащих пожизненному наследуемому владельцу, меньше соответствующих правомочий собственника земли, то и размер налога, взыскиваемого с владельца, следует уменьшить. По этой же причине земельный налог, уплачиваемый постоянным пользователем, должен быть меньше налога, обременяющего не только собственника, но и пожизненного владельца.

ГЛАВА Ш. СТРОЕНИЕ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ: ОТ СУПЕРФИЦИЯ ДО ПРАВА ЗАСТРОЙКИ
/ Суперфиций в римском частном праве Возникновение и развитие суперфиция
История происхождения этого вида iura in re aliena во многом напоминает возникновение эмфитевзиса. Так, практика предоставления пустующих земельных участков частным лицам для застройки получила признание в Риме еще в период Республики, преимущественно в городах. Известно, что уже в 298 г. до н.э. Авентинский холм был отдан в пользование плебеям под застройку.
Нуждающиеся в жилище, но не имеющие средств на его покупку римляне имели два пути: или нанять чужой дом (часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств; последнее имело смысл в том случае, когда договор найма заключался навсегда или на очень продолжительное время. Этот второй путь и получил достаточно широкое распространение в Риме прежде всего в отношении пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение упомянутого имущества как loca publica в собственность граждан. Значит, первоначально наем земли носил публично-правовой характер по причине ограниченной оборотоспособности ager vectigalis и ager municipalis.
Наниматели-застройщики обязывались ежегодно вносить особую плату в пользу государственной казны или городской общины (solarium), которая представляла собой не обычный арендный платеж, а скорее земельную повинность в форме оброка. При этом правоотношение найма возникало как на основании соглашения между гражданином и собственником земли, так и вследствие других юридических фактов. В частности, Тит Ливии упоминает, что когда во время второй Пунической войны римляне взяли Капую, город не был разрушен, но все его здания были объявлены государственной собственностью, при этом многие жители сохрани-
5 А. В. Копылов
729

Глава III. Строение ня чужой земле: от суперфиция ДО правя застройки
ли право постоянного проживания в них1. Скорее всего их правовое положение совпадало со статусом нанимателя, застроившего участок в городе.
В дальнейшем право сдавать землю под застройку получили и частные лица, а само правоотношение приобрело частноправовой характер. Если сдача государственной земли в пользование находилась под юрисдикцией цензоров, то аналогичные отношения между частными лицами подлежали ведению преторов. Следует заметить, что и те, и другие рассматривали договор предоставления участка для застройки как обыкновенную аренду, т.е. как обязательственно-правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права. Но затем преторы выделили застройщика из ряда обычных нанимателей, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции (interdictum de superficie) для защиты от пользования третьих лиц, а также и вещный иск (actio de superficie) против владельцев вещи (в том числе против собственника). Мотивом этой защиты было то обстоятельство, что суперфициарий (арендатор) строил здание за свой счет, а поэтому справедливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц без посредничества собственника2.
Первоначально упомянутая защита использовалась в виде исключения в порядке causae cognitio (личного исследования магистратом дела на первой стадии процесса). И лишь с момента, когда необходимость каждый раз совершать упомянутую процедуру отпала, право застройщика, бесспорно, приобрело вещный характер, а суперфиции окончательно отделился от найма.
Понятие и содержание суперфиция
Superficies (суперфиции) буквально означает все то, что прочно связано с землей3. В юридическом смысле суперфиции — это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату4.
1 См.: Боголепов Н.П. Учебник истории римского права: Пособие к лекциям. М., 1907. С. 46.
2 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. II. Кн. 3: Вещные права. СПб., 1908. С. 128.
3 См.: Бартошек М. Римское право: Понятия, термины, определения. М., 1989. С. 305.
4 В целом аналогичные определения дают следующие авторы: Дормидонтов Г.Ф. Система римского права: Вещное право. Казань, 1913. С. 178; Барон Ю. Система римского граж-
130

1. Суперфиции в римском частном праве
Предметом суперфиция могли быть находящиеся на чужой земле строения, простая надстройка (этаж, возведенный на чужом здании) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (например, плантация)1. Последнее, впрочем, было явлением исключительным, поскольку по общему правилу разведение плантаций на чужом участке регулировалось эмфитевтическим правом. При этом собственник мог передать застройщику как пустующий участок, так и уже застроенный2. Если предметом сделки являлась порожняя земля, то суперфициарий обязан был застроить ее за счет собственных средств. Возводимые строения рассматривались как принадлежность к главной вещи (земле), поэтому в суперфициарном праве действовал принцип superficies solo cedit (Gai. 2.73)3, согласно которому собственник земли приобретал право собственности и на все постройки, возведенные на его участке застройщиком.
Правовое положение суперфициария характеризовалось следующими чертами:
1) застройщик имел вещное право пользования имуществом, что отличало его от обычного арендатора; по объему правомочий это право приближалось к собственности. Право пользования суперфициария было настолько свободным, что если отсутствовал прямой запрет dominus'a, он мог располагать субстанцией вещи4, допуская даже некоторое ухудшение имущества5. Подобно собственнику застройщик извлекал плоды из строения (например, от сдачи имущества в аренду и т.д.);
2) суперфициарий мог свободно распоряжаться строением при жизни и на случай смерти. Согласия хозяина участка на отчуждение имущества не требовалось6, он не имел права на преимущественную куплю, не мог истребовать laudemium с нового приобретателя. Единственная обязан-
данского права. Вып. II. Кн. 3. С. 129; Крылов Н.И. Система римского гражданского права. Т. I. М., 1874. С. 160.
1 См.: Ефимов В.В. Догма римского права. СПб., 1901. С. 370.
2 См.: Сальковский К. Институции: Основы системы и истории римского гражданского права. Киев, 1910. С. 287.
J См.: Памятники римского права: Законы XII таблиц; Институции Гая; Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 53.
4 См.: АзаревичД. Система римского права: Университетский курс. Т. I. СПб., 1887. С. 483.
3 По мнению В.М. Хвостова, он мог даже разрушить здание (см.: Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С. 324).
6 Иной точки зрения придерживается В.А. Краснокутский, считающий согласие собственника в таких случаях обязательным. Однако никаких ссылок на источники, подтверждающие такую позицию, автор не приводит (см.: Римское частное право / Под. ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1948. С. 232).
131
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфициядо права застройки
ность отчуждателя заключалась в извещении dominus'a о том, что он намерен передать суперфиций другому лицу. Однако несоблюдение этого правила не давало хозяину застроенного участка права оспорить действительность такой сделки.
Тем более застройщик мог установить сервитуты на время существования своего ius in re aliena, а также заложить его. По смерти застройщика суперфиций переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону.
Обязанности застройщика заключались в следующем:
во-первых, он должен был нести государственные повинности, лежащие на поземельном имуществе. В случае неплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его ius in re, недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком;
во-вторых, суперфициарий уплачивал dominus'y арендную плату (solarium) за пользование имуществом. Solarium мог взыскиваться ежегодно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium'a. Арендная задолженность не являлась основанием для расторжения договора и могла быть взыскана собственником при помощи личного (обязательственного) иска на основании той сделки (наем или купля-продажа), которой был установлен superficies'. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взысканные с прежних пользователей;
в-третьих, застройщик обязывался возвести строение (надстроить этаж) на участке в оговоренный сторонами срок. По общему правилу он не нес расходы на капитальный ремонт здания, если иное не было установлено соглашением с хозяином земли;
в-четвертых, суперфициарию следовало извещать собственника в случае отчуждения имущества другим лицам. Следует заметить, что неисполнение этой (и предыдущей) обязанности не давало dominus'y возможности в одностороннем порядке прекратить суперфиций;
и наконец, застройщик, нашедший клад на участке (в том числе и под строением), должен был передать его хозяину земли. Напомним, что эм-фитевтор в аналогичном случае мог оставить за собой половину thesaurus'a. Зато если клад был обнаружен в самом здании, то его собственником становился суперфициарий2.
1 См.: Ефимов В.В. Догма римского права. С. 370.
2 См.: Крылов Н.И. Система римского гражданского права. Т. I. С. 161.
132

/. Суперфиций в римском частном праве
Основания установления суперфиция
Superficies возникал:
1) на основании договора между сторонами, при этом (в отличие от эмфитевзиса) требовалась еще и передача вещи (traditio). Специального контракта (по аналогии с contractus emphyteuticarius) для установления права застройки, о чем ранее уже говорилось, римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio1, либо даже дарение (в последнем случае, вероятно, дарителю приходилось сохранять за собой обязанность по уплате solarium'a собственнику земли, поскольку одариваемый приобретает по договору только права, но не обязанности);
2) посредством завещательного отказа (легата);
3) на основе судебного решения, если при разделе общего застроенного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому - право отчуждаемого наследуемого пользования;
4) путем давностного приобретения. Хотя источники прямо не упоминают о таком способе возникновения в отношении суперфиция, но теоретически нет никаких оснований не допускать применения давности для установления суперфиция, поскольку она допускалась при сервитутах2 (которые также относятся к категории iura in re aliena). Впрочем, некоторые романисты придерживаются противоположной точки зрения3, считая, что правила о давности, касающиеся права собственности и сервитутов, есть lex singularis.
От оснований установления суперфиция следует отличать основания перехода такого права к новому субъекту. Этот переход происходил:
а) в случае заключения договора об отчуждении между прежним и новым обладателем суперфиция;
б) в порядке наследования (как по закону, так и по завещанию). Если завещатель являлся суперфициарием, то он мог в завещании отказать свое право застройки третьему лицу, т. е. переход ius in re aliena происходил и на основе завещательного отказа;
1 Talamanca M. Istituzioni di diritto romano. Milano, 1990. P. 473.
2 См.: Нерсесов Н.И. Римское вещное право. М, 1896. С. 119.
3 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. II. Кн. 3. С. 130; Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. Т. I. M., 1874. С. 458, и др.
133
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

1. Суперфиций в римском частном праве
в) путем судебного решения в процессах, возбужденных разделительным иском. В этом случае повторялась история с эмфитевзисом (если застроенную землю нельзя было разделить, то допускалось присуждение superficies одному лицу, которое обязывалось уплатить часть стоимости застройки остальным претендентам).
Защита суперфиция
Для защиты своего права застройщик имел следующие средства:
1) петиторные иски (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, а также actio Publiciana), которые предоставлялись ему как actiones utiles.
Actio de superficie (in rem) предоставлялся суперфициарию согласно обещанию претора в случае потери владения постройкой и действовал аналогично виндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своего права со стороны третьих лиц, он применял либо негаторный иск (отрицающий право третьих лиц на создание таких препятствий), либо прогибиторный иск (воспрещавший ответчику вмешиваться в осуществление суперфициарного права).
Кроме того суперфициарий, являвшийся (подобно эмфитевтору) производным владельцем застроенного участка, мог, вероятно, воспользоваться и Публициановым иском для возврата имущества, владение которым он утратил (если по каким-то причинам не желал прибегнуть к actio de superficie).
Наконец, для защиты сервитутов, относящихся к застроенному участку, строитель располагал конфессорным иском;
2) будучи владельцем суперфициарного участка, застройщик располагал посессорной защитой, которая предоставлялась ему в виде интердикта о суперфиции (interdictum de superficie), сконструированного претором на основе interdictum uti possidetis и использовавшегося для удержания владения;
3) поскольку для установления права застройки не было изобретено специального контракта (что имело место в эмфитевтическом праве), то стороны обычно использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio. Следовательно, суперфициарий имел также и личные (обязательственные) иски против хозяина земли, принадлежащие ему как стороне упомянутых сделок.
134

Основания прекращения суперфиция
Право застройщика прекращалось:
1) по соглашению сторон;
2) в случае уничтожения самого участка, перехода его в разряд res extra commercium, оккупации имущества неприятелем и т.д. Гибель строений сама по себе не влекла прекращения данного ius in re aliena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;
3) по истечении срока, если право застройки предоставлялось на время;
4) наступлением резолютивного (отменительного) условия, предусмотренного сторонами;
5) на основе судебного решения;
6) в случае слияния прав на стороне собственника (consolidatio) или суперфициария (confusio);
7) смертью застройщика, не имевшего наследников (или в случае отказа всех наследников от наследства). Фиск в этом случае не мог воспользоваться своим правом на имущество как на bonus vacans, и право застройки прекращалось по истечении срока для вступления в наследство;
8) односторонним отказом застройщика от своего права (derelictio);
9) иными способами, предусмотренными сторонами договора, если они не противоречили существу этого института.
Некоторые авторы относят к основаниям прекращения суперфиция неплатеж застройщиком государственных податей или solarium'a в течение двух лет подряд1, заимствовав эту норму из эмфитевтического права. Думается, последнее основание может быть применено лишь в том случае, когда имеют место либо отношения имущественного найма с застройкой арендованного участка, либо если в договоре об установлении суперфиция прямо предусмотрено такое последствие за просрочку платежей2.
Решение вопроса о праве собственности на здание, возведенное на чужой земле, не вызывало у римских юристов сколько-нибудь существенных затруднений, так как, с одной стороны, принцип superficies solo cedit применялся не только при возведении строения на чужом участке, но также и при застройке своей земли чужим материалом. Фундаментом
1 См.: Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. СПб., 1914. С. 225; Рождественский Н. Римское гражданское право. Т. 2. СПб., 1830. С. 207.
2 См.: Хвостов В.М. Система римского права. Ч. 11: Вещное право. М, 1901. С. 325.
735
Глава III. Строение на чуткой земле: от суперфиция до прязя застройки

2. Право застройки в русском дореволюционном праве

данного правила являлось признание земли с постройками единым целым, в котором земля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рассматривалось как приращение. А к таким отношениям (застройке чужой земли) римляне применяли только accessio, не допуская возможности привлечения спецификации. С другой стороны, римское частное право, как уже ранее отмечалось, не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же участке. Следовательно, предоставление в собственность здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли оказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу застройщика.
2. Право застройки в русском дореволюционном праве История происхождения права застройки в России
Уже в законодательстве Московского государства можно найти установления, охранявшие постройки, возведенные на участке, который переходит к новому хозяину. Так, согласно ст. 27 гл. XVII Соборного уложения 1649 г.1 приобретатель земли был обязан уплатить строителю полную стоимость постройки. Такое же правило действовало и в случае возвращения участка из незаконного владения (Указ от 9 апреля 1684 г.)2.
В начале XVIII в. дома рассматриваются вместе с остальными поземельными правами под общим названием недвижимого имущества. При этом в законодательстве прослеживается тенденция освобождения права собственности на землю от обременении, вытекающих из застройки участка, что выразилось в попытке вообще устранить саму возможность конкуренции прав двух лиц (собственника земли и строителя) на один застроенный участок. Так, Межевая инструкция Екатерины II от 25 мая 1766 г.3 предусматривала ликвидацию этих прав, но не в пользу хозяина, а на стороне застройщика, который обязывался уплатить собственнику стоимость земли под зданием, вследствие чего он и становился единственным собственником почвы и ее поверхности. Возможно, здесь законодатель руково-

дствовался ценностью построек и сравнительной дешевизной пустующих казенных земель1.
Кроме того, Инструкция запретила на будущее вообще застраивать чужую землю, предусмотрев в этом случае применение правила superficies solo cedit. Однако и во второй половине XIX в. встречались многочисленные случаи сосуществования двух прав на застроенный участок. Например, до 1861 г. дома, построенные государственными крестьянами на казенной земле, считались недвижимостью, если они продавались жильцами не на снос (ст. 319 Устава о благоустройстве в казенных селениях)2. Однако если отчуждение зданий производилось против установленных правил (без разрешения правительства), то суды отказывались рассматривать строения как собственность строителей (крестьян) и применяли принцип accessio3, согласно которому здания рассматривались как принадлежность к земле, а следовательно, являлись казенным имуществом.
После упразднения крепостной зависимости (1861 г.) крестьянские постройки или мельницы, находившиеся на помещичьей земле и оказавшиеся вне мирской земли после отведения надела, не должны были оставаться в таком неопределенном состоянии. По Местному положению о поземельном устройстве крестьян, водворенных на помещичьих землях в губерниях Великороссийских, Новороссийских и Белорусских от 19 февраля 1861 г. (ст. 91)4, помещик имел право потребовать, чтобы крестьянин выкупил у него застроенную господскую землю, или же мог предоставить ее в пользование на срок от двух до 24 лет (в зависимости от вида строения) за ежегодную плату в 6% от выкупной цены. По истечении этого срока, а также в случае отказа крестьянина от выкупа или пользования участком за установленную плату он обязывался снести за свой счет упомянутые постройки в течение одного года со дня утверждения уставной грамоты. То есть и здесь прослеживается попытка законодателя обойтись без iura in re aiiena, хотя на практике существование таких прав часто было неизбежным. Это подтверждают и история чиншевого права, распространенного в Западных губерниях Российской империи во второй половине XIX в., и частые упоминания об отношениях, близких к застроечно-му праву, которые встречаются в законодательстве, действовавшем пре-
1 Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 3: Акты Земских соборов. М, 1985. С. 184-185.
2 Полное собрание законов Российской империи. Собр. 1-е. Т. II. № 1087. ' Полное собрание законов Российской империи. Собр. 1-е. Т. XII. № 12659.
136

1 См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 32. " Свод законов Российской империи. Т. XII.
3 См.: Пестржецкип. О строениях, воздвигнутых на общественных землях // Журнал гражданского и уголовного права. 1872. Кн. V. С. 861.
4 Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 7: Документы крестьянской реформы. М., 1989. С. 273-274.
137
f
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до правя застройки
имущественно в приграничных территориях России и также касавшемся в первую очередь вопросов наследственного владения землей.
Так, Особое положение от 24 января 1844 г. о взаимных отношениях владельцев и жителей принадлежащих им местечек и городов Бессарабской губернии в ст. 3 упоминает о потомственном и отчуждаемом владении землей для возведения домов и других строений за определенный оброк (поземельные деньги)1, а согласно ст. 1329 Свода местных узаконений губерний Прибалтийских, наследственные оброчные владельцы пользовались правом возведения строений на предоставленном им участке и могли обременять их вещными правами без согласия собственника земли2.
В Местном положении о поземельном устройстве крестьян в губерниях Закавказских (ст. 23 5)3 устанавливалось отчуждаемое наследуемое право постоянного пользования землей частных владельцев за оброк с целью возведения жилых домов и всяких строений для торгово-промышленных предприятий.
Наконец, помимо частных владений допускалась застройка и казенных земель. Здесь можно упомянуть о Высочайше утвержденном мнении Государственного Совета от 23 мая 1896 г.4, предоставившем поселенцам и оседлым инородцам Сибири и Закавказья наследственное оброчное владение казенной землей для постройки загородных домов и разведения садов.
В конце 60-х - начале 70-х годов XIX в. Правительствующий Сенат сделал очередную попытку разрешить проблему застройки чужого участка, применив понятие неполной собственности: землевладелец, отдавая землю под застройку, как бы передавал свое право владения и пользования участком строителю, получавшему эти правомочия из права собственности. Тем не менее спор о собственности на строение, возведенное на чужой земле, а также о целесообразности самого существования института застройки в российском гражданском праве так и не был решен вплоть до конца XIX в.
Между тем, в начале XX в. социально-экономические проблемы общества заставили законодателя пересмотреть свое отношение к праву застройки.

2. Право застройки в русском А ореволюционном праве_______
Пересмотр этот был вызван, во-первых, бедственным положением сельских чиншевиков в Западных губерниях Российского государства. Положение о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Прибалтийских от 9 июня 1886 г.1, запретив установление чиншевых отношений на будущее, возложило бремя доказывания ранее возникшего чиншевого владения на самих чиншевиков, многим из которых не удалось подтвердить свои права без увеличения чинша. Остальным же вообще пришлось заключить краткосрочные письменные арендные договоры с помещиком за непомерную плату, а не согласившиеся были выселены со своих участков. Та же участь постигла городских и сельских домовладельцев - арендаторов чужой земли, а число обездоленных таким образом достигло нескольких сот тысяч человек.
Во-вторых, быстрый рост железных дорог в России, создание огромной железнодорожной сети, охватившей не только европейскую, но и азиатскую часть страны, привел к притоку населения в места, расположенные вдоль рельсовых путей, и образованию там торговых и промышленных центров, по своим размерам превышавших многие уездные города. Собственники заселяемых таким путем территорий не соглашались на продажу их по действительной стоимости, рассчитывая (и не без оснований), что рост поселений вызовет значительное удорожание земли. Поэтому отношения между собственниками земли и поселенцами оформлялись в виде краткосрочной аренды (до Закона от 15 марта 1911 г. «Об увеличении предельного срока найма недвижимых имуществ»2 земля по общему правилу не могла быть отдана в аренду на срок свыше 12 лет), по истечении которой арендатор попадал в крайне невыгодное положение: он должен был либо согласиться с требованием контрагента о значительном увеличении арендной платы, либо снести возведенные постройки.
В-третьих, кризисная ситуация возникла в Москве (на ее окраинах половина, а в центре треть домов были возведены на чужой земле) и других крупных городах Российской империи, поскольку, построив дом на земле, арендованной на 10-12 лет, его владелец вынужден был назначать непомерно высокую цену за квартиры, чтобы постройка дома могла окупиться за столь короткий срок.
Наконец, арендаторы-застройщики были лишены возможности пользоваться ипотечным кредитом под сооруженные постройки, так как последние были связаны с чужой землей только до истечения срока аренды
1 Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.
2 См.: Невзоров А.С. Краткое изложение курса местного права Прибалтийский губерний.
^ Ч. I. Юрьев, 1909. С. 127.
' Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.
4 Свод законов Российской империи. Т. VIII.
138

1 Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV. " Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.
139
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки
и потому не принимались в залог ни земельными банками, ни городскими кредитными обществами.
Учитывая то, что строения на арендованных землях составляли колоссальную часть построек во всей России, влияние перечисленных обстоятельств вышло за рамки частноправовых отношений землевладельцев и арендаторов-застройщиков и приобрело значение государственного интереса.
В этой ситуации право застройки представляло имущественный интерес и для собственника (возможность получать solarium и переложить бремя государственных повинностей на строителя), и для самого застройщика, обеспечивая ему большие гарантии по сравнению с простой арендой (в том числе и право на ипотечный кредит). По-видимому, изложенные причины и побудили законодателя принять 23 июня 1912г. Закон о праве застройки1.
Понятие и признаки права застройки
Под правом застройки понимается вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение2.
1. Право застройки есть вещное право; его субъект владеет и пользуется участком независимо от хозяина земли, защищается вещными исками против всех третьих лиц, в том числе и против самого собственника. Уже характером защиты право застройки существенно отличается от найма земли под строительство, поскольку в последнем случае наниматель имеет обязательственный иск против наймодателя, а для защиты от притязаний со стороны других лиц должен прибегнуть к помощи собственника.
Как вещное право застройка носит ограниченный характер, относясь к категории iura in re aliena, и является производным от права собственности на землю другого лица, поскольку устанавливается только по распоряжению самого хозяина участка (ст. 1 Закона о праве застройки от 23 июня 1912 г.). Вместе с тем само владение застройщика строго целевое, так как пользование участком возможно только для возведения строения в установленный договором срок. Конечно, это не значит, что вся земля будет

_______2. Право застройки в русском дореволюционном праве
застроена, но в любом случае незастроенная поверхность должна использоваться для нужд самой постройки.
Последний признак позволяет отличить институт застройки от чин-шевого владения (также ius in re), в котором земля использовалась прежде всего для сельскохозяйственного производства, хотя бы и сопряженного с возможностью (а не обязанностью) чиншевика вести строительные работы. Общим же свойством этих iura in re aliena no русскому гражданскому законодательству было то, что предметом в обоих случаях мог быть только земельный участок.
В римской цивилистике, напомним, предмет суперфиция формулировался как «строение на чужой земле». Объяснение такой коллизии, вероятно, следует искать в ответе на вопрос, применимо ли правило superficies solo cedit к гражданскому праву Российской империи (об этом будет сказано несколько позднее).
Наконец, рассматривая соотношение застройки и сервитутного права (другого ius in re), следует заметить, что от личного сервитута право застройки отличается возмездностью и отчуждаемостью, а от вещного -еще и тем, что оно принадлежит определенному лицу, а не любому собственнику данной недвижимости и не основано на связи господствующего и служащего участка1.
2. Право застройки есть срочное право, устанавливаемое по соглашению сторон на сроки не менее 36 и не более 99 лет (ст. 3 Закона от 23 июня 1912 г.).
Минимальный срок в 36 лет был установлен по нескольким причинам: во-первых, поскольку право застройки рассматривалось в законопроекте как ius in re aliena, то краткий срок не мог соответствовать самой природе этого института2; во-вторых, по расчетам Комиссии о чиншевом праве, участвовавшей в работе над проектом закона о застройке, 36 лет составляли minimum времени, в течение которого сохранялись самые дешевые строения, а расходы на сооружение здания не могли окупиться за меньший период. И, наконец, в-третьих, этот срок, будучи minimum'oM для застройки, предусматривался как максимальный в проекте Гражданского уложения в отношении найма недвижимого имущества (соответствующий Закон был принят 15 марта 1911 г., т.е. еще до Закона о праве застройки). При этом наем поземельного имущества на срок более 36 лет, возникший до 23 июня 1912 г. (если это соответствовало специальным
1 Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.
2 См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I: Общая часть и вещное право. Киев, 1914. С. 267.
140

См.: Mumunuuo М.И. Право застройки: Опыт цивилистического исследования института.
Киев, 1914. С. 59.
См.: Выставки» В., Минин М. Закон 23 июня 1912 г. о праве застройки. М., 1913. С. 15.
141
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки
правилам ранее действовавшего законодательства), сохранял свое действие в качестве обязательственного права и после принятия Закона о праве застройки. Сделки об установлении застройки сроком менее 36 лет признавались недействительными (такое последствие имело место и в отношении договоров, заключенных без указания срока).
Если необходимость определения минимального срока застройки при создании соответствующего законопроекта не вызвала никаких разногласий, то вопрос об ограничении этого института предельным сроком решался не столь однозначно. Так, в ст. 2 проекта Министерства внутренних дел и Государственной Думы России было указано, что «право застройки может устанавливаться на вечные времена или на срок по соглашению сторон, но не менее 36 лет»1. В данном случае разработчики использовали соответствующие нормы германского Гражданского уложения, которое заимствовало положения римского суперфиция, сохранявшего действие как на время (источники упоминают 90 лет), так и на неограниченный срок.
Мнения 15 членов Особой комиссии Государственного Совета, рассматривавшей названный проект, разделились. Меньшее число участников Комиссии полагали справедливой возможность существования вечной застройки, поскольку бессрочность более всего характерна для вещных прав. Практическим подтверждением такой позиции служило чиншевое владение, действовавшее в Западных губерниях и Новороссийском крае Российской империи.
Однако большинство членов отстаивали другую точку зрения, считая возможным ограничить данное ius in re aliena максимальным сроком. Объяснения приводились следующие: бессрочный характер застройки существенно ограничит правомочия хозяина земли, превратив его титул в пустой звук («голое» право), а фактическим собственником окажется застройщик, что приведет к дроблению права собственности на поземельное имущество. К тому же в такой редакции застройка будет мало отличаться от чиншевого права, которое в данный исторический период рассматривалось законодателем как вещный институт, чуждый российскому гражданскому праву. Эта позиция и была представлена в Докладе Особой комиссии Государственному Совету и получила официальное признание в новой редакции ст. 3 Закона от 23 июня 1912г. Следует также заметить, что соглашение об установлении права застройки продолжительностью более 99 лет считалось действительным только в течение максимального 99-летнего срока (кстати, ана-
1 Цит. по: Виленкин М.В., Выдрин А.С. Закон о праве застройки. М, 1913. С. 33.
142

_______2. Право застройки в русском дореволюционном праве_______
логичное правило применялось в ч. 4 ст. 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. в отношении имущественного найма).
В самом договоре указывалась либо продолжительность срока, либо он обозначался календарными датами. Поскольку для заключения сделки о застройке требовались не только письменная форма, но и последующая регистрация договора крепостным порядком (ст. 26 Закона от 23 июня 1912 г.), то вещное право застройщика возникало с момента утверждения акта старшим нотариусом, которое сопровождалось открытием особого листа в реестре крепостных дел. Несоблюдение установленного порядка влекло недействительность договора о застройке.
Значит, если стороны соглашения оговаривали только продолжительность застройки, то течение срока в этом случае начиналось с момента регистрации сделки старшим нотариусом. В случаях определения срока календарными датами (например, с 10 октября 1914 г. по 10 октября 1994 г.) необходимо было рассчитать так, чтобы регистрация произошла в день первой даты (10 октября 1914 г.), иначе действительное возникновение вещного права происходило позднее (с момента фактического утверждения акта нотариусом, а не с 10 октября), что влекло уменьшение продолжительности действия этого ius in re. Если же лист в реестре крепостных дел открывался ранее начальной даты, установленной сторонами (например, 5 октября), то договор считался заключенным с отлагательным сроком, по наступлении которого (10 числа указанного месяца) и возникало право застройщика.
3. Право застройки отчуждаемо и переходит по наследству (ст. 2 Закона от 23 июня 1912 г.). Этим признаком оно, как ранее упоминалось, отличается от сервитутов.
Отчуждение права застройки могло осуществляться как добровольно, так и с торгов, но только на время его действия. Согласия собственника земли на передачу застройки третьим лицам не требовалось, не имел он и права преимущественной купли в случае продажи. Запрещение или отмена отчуждаемости застройки, установленные в договорном порядке, не имели юридической силы. Несколько иначе решался вопрос с ограничением права на отчуждение (например, если строитель брал на себя обязанность не передавать свое право в пользу некоторых лиц). Поскольку застройка признавалась вещным институтом, существенным свойством которого является отчуждаемость, а сама норма, содержащаяся в упомянутой ст. 2, имела в этой части императивный характер, то будет вполне логичным признать, что такое ограничение не может носить вещный характер. Однако личная обязанность застройщика перед хозяином земли
143
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфициядо права застройки
все же возникала, и в случае ее нарушения собственник мог предъявить ему иск о возмещении вреда1, но действительность самой сделки по передаче права он оспорить не мог. Естественно, на нового приобретателя личные обязательства прежнего владельца не переходили.
Если договор об установлении права застройки облагался только гербовыми сборами, то отчуждение права - как добровольное, так и с торгов - совершалось в порядке, предусмотренном для недвижимого имущества. Поэтому при утверждении акта о приобретении застройки взимались еще и крепостные пошлины (при добровольном возмездном отчуждении в размере 4% вознаграждения, получаемого застройщиком, а при продаже с публичных торгов - 4% сверх суммы, предложенной покупателем этого права, согласно ст, 1162 Устава гражданского судопроизводства).
Наследуемость права застройки означала, что оно не прекращалось смертью первого приобретателя, а переходило по наследству к другим лицам. Соглашение сторон об отмене наследуемости застройки являлось ничтожным. В случае же личного обязательства застройщика, ограничивающего его правомочие распоряжаться своим правом mortis causa (обещание не составлять завещания или не упоминать в нем определенных лиц), последствия неисполнения были аналогичны ущемлению отчуждаемости застройки, т.е. собственник участка имел только личный иск против строителя, но не мог оспорить прав третьих лиц (наследников застройщика).
Само наследование права застройки осуществлялось по правилам, предусмотренным для недвижимого имущества (поэтому при наследовании по закону переживший супруг получал из него не четверть, а седьмую часть).
4. Право застройки носит возмездный характер (ст. 13 Закона от 23 июня 1912 г.). Следовательно, нельзя установить это право дарением или пожертвованием.
Закон, однако, не указывает цели возмездности застройки. Поэтому возникает вопрос, будет ли действительна застройка, если вознаграждение, выплачиваемое собственнику земли, носит символический характер (например, 3 руб. в год). Формально такое соглашение отвечает всем требованиям ст. 13, а значит, явная несоразмерность вознаграждения сама по себе не влечет недействительности договора о застройке, если только не будет доказано, что совершенная сделка является притворной, имеющей целью прикрыть другую сделку (дарение, например), которую стороны в действительности хотели заключить. В этом случае оба договора будут

______2. Право застройки в русском Дореволюционпом праве
ничтожными (притворный как незаконный вообще, а прикрываемый как невозможный для установления отношений застройки).
Вознаграждение в пользу хозяина земли в форме личных услуг строителя не допускалось под страхом недействительности всей сделки (ст. 14 Закона от 23 июня 1912 г.). Такой запрет имел целью воспрепятст-. вовать установлению личной зависимости застройщиков от землевладельцев, тем более что соглашение с таким условием являлось бы договором личного найма1, т.е. чисто обязательственным правоотношением. К тому же в случае отчуждения застройки с личной обязанностью возникала проблема с правопреемством, поскольку на нового приобретателя обременения такого рода перейти не могли. Не допускалось также установление вознаграждения в виде обязанности застройщика быть поверенным собственника земли или исполнить подряд в пользу последнего, так как упомянутые обязательства носили характер личных услуг землевладельцу. Сделка являлась ничтожной и в случаях, когда плата предусматривалась одновременно и в законной форме, и в виде личной услуги.
Условие о размере платы (согласно ст. 13) не могло быть изменено в одностороннем порядке, если иное не было предусмотрено соглашением сторон, которые могли установить в договоре о застройке возможность 'увеличения или уменьшения вознаграждения либо по истечении определенных -промежутков времени (скажем, с тем чтобы размер платы соответствовал экономическим условиям будущего времени), либо в случае наступления точно определенного события (например, плата увеличивалась при проведении через участок ранее проектируемой железной дороги и уменьшалась, если проект был заморожен). Кроме того, в акт о застройке можно было включить оговорку, позволявшую при наличии вышеупомянутых оснований заменить периодическое взыскание solarium'a единовременным взносом. Случайное уничтожение или повреждение строения не являлось (подобно римскому суперфицию) поводом для сбавки платы за застройку, если контрагенты не предусмотрели в договоре иного. Это объяснялось следующими причинами: во-первых, в аналогичном случае remissio mersedis не допускалась действующим гражданским законодательством даже в отношении краткосрочного имущественного найма; во-вторых, обычное вознаграждение за право застройки было меньше средней арендной платы за использование равновеликого участка в рамках найма, к тому же строитель вполне мог застраховать здание на случай гибели или ухудшения2.
' См.: Шершенееич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. M, 1914. С. 413.
144

1 См.: Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий. СПб., 1913. С. 70.
2 См.: Виленкин М.В., ВыдринА.С. Закон о праве застройки. С. 51.
145
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфицияло права застройки

2. Право застройки в русском дореволюционном праве

Собственнику земли были предоставлены определенные гарантии, обеспечивавшие взыскание solarium'a с застройщика (согласно ст. 16 Закона от 23 июня 1912 г.). Так, в случае раздробления участка застройщиком между несколькими лицами без согласия хозяина новые приобретатели (а также и прежний пользователь, если он сохранил право на часть застройки) отвечали перед dominus'oM в солидарном порядке, а не соразмерно своей доле. Должник, полностью исполнивший обязательство перед хозяином, приобретал право регресса к остальным застройщикам, которые отвечали перед ним уже в долевом порядке. Правда, ответственность новых владельцев не распространялась на недоимки, числившиеся за первоначальным строителем до момента отчуждения им права застройки1. Если же передача ius in re в пользу нескольких лиц происходила с согласия собственника или в порядке наследования, то приобретатели отвечали за внесение платежей в долевом порядке.
Кроме этого, за шестимесячную просрочку внесения платы собственник мог обратить взыскание на само право застройки и на возведенные на участке строения (ч. 1 ст. 17 Закона от 23 июня 1912 г.). Однако еще до истечения указанного времени хозяин мог принять меры для обеспечения будущего иска наложением запрещения на право застройки и ареста на сами здания. Срок давности по такому иску составлял два года и исчислялся с момента просрочки, а не по истечении 6 месяцев с этой даты. Дополнительной привилегией dominus'a являлось и то, что требование о погашении обязательства, сделанное в соответствии с только что упомянутыми условиями, в течение одного года после вступления в силу судебного решения пользовалось правом преимущественного удовлетворения перед всеми остальными кредиторами застройщика, в том числе и против тех, которые являлись залогодержателями права застройки.
В отношении другого имущества должника собственник земли мог удовлетворить свои претензии в порядке, предусмотренном в ч. 2 ст. 17 Закона от 23 июня 1912 г., т.е. он был вправе предъявить иск о присуждении ему недоимок тотчас по наступлении срока платежа (а не через 6 месяцев). Но в этом случае взыскание не могло быть обращено на застройку, а сам истец не имел никаких привилегий перед остальными кредиторами.
Подводя итог характеристике возмездности застройки, подчеркнем, что аналогично римскому суперфицию право застройки не могло быть прекращено по инициативе собственника в случае неисполнения застройщиком обязанности своевременно уплачивать solarium.

Установление права застройки
Право застройки возникало только из договора (ст. 1, 2 и 26 Закона о праве застройки от 23 июня 1912 г.) между собственником земли и застройщиком. Соглашение между сторонами требовало не только простой письменной формы, но и последующей регистрации крепостным порядком, заключавшейся в утверждении договора старшим нотариусом и одновременным открытием для каждого права особого листа в реестре крепостных дел. Только с этого момента договор считался заключенным, а несоблюдение установленного порядка оформления влекло ничтожность совершаемой сделки'.
Содержание договора о застройке составляли следующие элементы (ст. 26 Закона от 23 июня 1912 г.):
1) обязательство застройщика произвести в установленный срок постройки; 2) определение размеров и сроков вознаграждения собственника; 3) срок действия права застройки; 4) дополнительные условия, предусмотренные сторонами, если они не противоречат существу данного ius in re (например, право хозяина участка на преимущественную покупку в случае добровольного отчуждения права застройщиком).
Сторонами договора являлись собственник земли и застройщик. Право застройки не мог установить ни пожизненный владелец, ни другой субъект ограниченного вещного права на участок. Сам собственник мог отдать под строительство землю, ранее обремененную залогом или запрещением (ст. 12 Закона). Но если это происходило без согласия залогодержателей и лиц, в пользу которых наложено запрещение, то для них право застройки было необязательным. Поэтому в случае просрочки закладной кредитор мог вступить во временное владение и устранить застройщика от пользования землей (ст. 1129 Устава гражданского судопроизводства).
Право распоряжения собственника земли зависело от того, к какой категории земель относится участок, обременяемый застройкой. Если право устанавливалось на земле, находящейся в личной собственности, то закон никак не стеснял собственника. В противном случае действовал порядок, предусмотренный ст. 7, 8, 10 Закона от 23 июня 1912 г. Например, при отчуждении под застройку надельных земель, принадлежащих обществам сельских обывателей, требовались решение схода, принятое не
1 См.: Гопхбарг А.Г. Закон о праве застройки. С. 72.
146

1 См.: Синайский В.И. Русское гражданское право, Вып. 1: Общая часть и вещное право. С. 269.
147
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки
менее чем двумя третями присутствующих, а также последующее утверждение постановления земским начальником (п. 1 ст. 7 Закона).
В отношении земли, состоявшей под управлением опекуна (ст. 11 Закона от 23 июня 1912 г.), для установления права застройки требовалось разрешение Правительствующего Сената. С целью его получения опекун должен был обратиться в Дворянскую опеку или Сиротский суд, которые сообщали об этом губернатору, а уже последний вносил дело в Сенат со своим заключением. В случае утверждения акта без соответствующего разрешения сделка признавалась недействительной. Застройка оставалась в силе и по прекращении опеки. Лица, состоявшие под попечительством, вправе были устанавливать право застройки обычным путем (но, конечно, с согласия попечителя).
Право застройки устанавливалось только в пользу лиц, имеющих право приобретения недвижимости в данной местности (ст. 5 Закона от 23 июня 1912 г.). Если в отношении надельной земли застройка могла быть установлена в пользу лиц всех сословий (ст. 6 Закона), то для всех других земель применялись ограничения, предусмотренные ст. 5. Так, иностранцы не могли стать застройщиками в десяти Западных губерниях Российской империи. В случае приобретения такого права иностранцы были обязаны передать его в течении трех лет в пользу русских подданных.

<< Предыдущая

стр. 6
(из 11 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>