<< Предыдущая

стр. 7
(из 11 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

Застройка не могла возникнуть посредством давности, легата или судебного решения (в отличие от суперфиция).
Права и обязанности застройщика
1. Застройщик владел и пользовался участком с целью возведения строений. Как уже отмечалось, он не был обязан застраивать всю землю, но оставшаяся свободная часть должна была играть только подсобную роль (служить садом, двором и т.д.). Застройщик мог использовать находящиеся на участке или в его недрах строительные материалы (деревья, песок, глину и т. д.) как для ремонта, так и для первоначального возведения строений. При этом его право пользования этими предметами ограничивалось нуждами самого ius in re на данный участок, следовательно, продажа материалов или употребление их для построек, не связанных с этим земельным владением, запрещались. Он имел также право пользоваться водой, имеющейся на участке, устраивать колодцы, обделывать родники и источники (ч. 2 ст. 23 Закона от 23 июня 1912 г.).
2. Застройщик имел возможность распоряжаться своим ius in re aliena без согласия собственника как inter vivos, так и mortis causa, в том числе и
148

___ 2. Право застройки в русском Дореволюционном праве
дробить право между несколькими лицами. При наличии некоторых условий строитель мог отказаться от права застройки (ст. 20 Закона от 23 июня 1912 г.). Дереликция допускалась, если наступала объективная невозможность использовать участок по назначению, вызванная либо отчуждением части надела в пользу государственных или общественных нужд, либо стихийным бедствием. Такой отказ влек освобождение застройщика от всех обязанностей перед собственником, в том числе и от уплаты оставшейся части solarium' a,
3. Согласно ст. 2 и 26 Закона от 23 июня 1912 г., застройщик мог обременить участок «правами участия частного (сервитутами)» с согласия собственника земли. Следует признать справедливым мнение Г.Ф. Шер-шеневича, считавшего, что правом участия частного застройку стеснить в принципе невозможно, поскольку это право есть законное ограничение права собственности в интересах соседства, возникающее помимо воли стесненного лица1. Значит, такое обременение возникает только из закона, а не по воле собственника земли, и тем более не по воле субъекта ограниченного вещного права.
Что касается сервитутов (неосновательно смешанных с правами участия частного), то здесь вряд ли можно согласиться с упомянутым автором, считавшим, что одобрение собственника было необходимым только для установления реальных, но не личных сервитутов, так как реальные обременяют сам участок, а личные - только право застройки. Во-первых, сам закон не упоминает о таком различии, во-вторых, земля предназначена для надобностей только застройщика, а не для предоставления выгод и удобств соседям или вообще посторонним лицам, что имеет место и в земельных, и в личных сервитутах. Поэтому справедливо будет признать необходимость согласия dominus'a для всех видов сервитутов.
4. Застройщик имел право на вознаграждение за оставленные собственнику строения, если хозяин требовал сохранить их. Однако размер возмещения исчислялся стоимостью домов не как единого целого, а как совокупности строительных материалов за вычетом предполагаемых расходов на снос (п. 3 ст. 13 Закона от 23 июня 1912 г.).
5. Имел ли застройщик право собственности на строение?
В Законе о праве застройки не было прямого указания на субъект собственности на постройки. В цивилистической науке того времени также не было единства в решении этого вопроса: одни (меньшая часть) считали, что здания есть собственность хозяина земли по правилу superficies so-
' См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. С. 419.
149
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки
lo cedit1, большинство же (Г.Ф. Шершеневич, В.И. Синайский, А.Г. Гойх-барг и др.) относили здания к dominus'y застройщика2.
Доводом в пользу proprietas застройщика было его право снести постройки по истечении срока договора (п. 1 ч. 1 ст. 19 Закона от 23 июня 1912 г.). Но следует заметить, что отчуждение здания могло иметь место также только на снос, т.е. строитель продавал имущество не как дом, неразрывно связанный с участком, а как совокупность строительных материалов. К тому же если он не воспользовался этим правом, то сооружение с прекращением договора становилось собственностью хозяина земли.
Если же собственник требовал сноса, то застройщик был обязан убрать здания, которые в случае просрочки сноса вновь признавались собственностью владельца земли. И наконец, главным ограничением, лежащим на застройщике, была его обязанность сохранить здания по требованию dominus'a, заявленному не позднее чем за год до истечения срока договора (п. 3 ч. 1 ст. 19 Закона о застройке); компенсация же предоставлялась не в размере стоимости этих построек, а составляла разницу между стоимостью материалов дома и возможными затратами на его снос. Вряд ли здесь можно говорить о собственности застройщика, поскольку его право носит срочный хара.ктер (прекращается с истечением срока соглашения), а право собственника бессрочно; к тому же застройщик может распоряжаться имуществом для отчуждения (если, конечно, он сохраняет за собой само право застройки), только уничтожив его как сложную вещь (дом), так как продажа возможна только на снос. Таким образом, строитель имеет скорее ограниченное вещное право на здание. Необходимо заметить, что и владелец земли не обладает правом собственности на упомянутое имущество до окончания действия договора.
Далее следует определить, к какому роду имущества (движимому или недвижимому) относятся воздвигнутые на чужом участке постройки. Можно ли рассматривать такие строения как движимость? Думается, да, так как отчуждение дома (при сохранении права застройки) происходило по стоимости составляющих его материалов, а сами стройматериалы есть движимая вещь. Нельзя согласиться с тем, что строение является недвижимым, поскольку передача права застройки связана с крепостным порядком регистрации сделки, применяемым для поземельной недвижимо-
См., напр.: Мартынов Б. Закон оправе застройки // Журнал министерства юстиции. 1913. №10. С. 171.
2 См.: Шгршеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. С. 420; Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I: Общая часть и вещное право. С. 272; Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки. С. 39.
150

2. Право застройки в русском дореволюционном праве_______
сти. В данном случае утверждение договора нотариусом требуется именно для перехода ius in re (права на застройку), а не самой вещи (строения). Поэтому можно утверждать, что возведенные на чужой земле постройки являются движимостью и не могут сами по себе отчуждаться крепостным порядком.
На застройщике лежали следующие обязанности :
1) возвести строения на участке в установленный договором срок (последствия просрочки также определялись в договоре);
2) своевременно уплачивать вознаграждение собственнику земли: последствия неплатежа определялись сторонами, но хозяин в любом случае мог обратить взыскание на право застройки при шестимесячной просрочке уплаты solarium'a;
3) исполнять все повинности и сборы, лежащие на земельном участке (ст. 15 Закона от 23 июня 1912 г.);
4) передать землевладельцу постройки, если он потребует этого не позднее чем за один год до истечения срока (п. 3 ч. 1 ст. 19 Закона);
5) снести строения и вернуть землю хозяину участка по прекращении действия договора (п. 1 ч. 1 ст. 19 Закона); в случае нарушения обязанности своевременного сноса застройщик возмещает собственнику издержки по сносу (п. 2 ч. 1 ст. 19 Закона).
Правовое положение собственника участка
Dominus имел следующие правомочия:
1) получать solarium с застройщика за пользование землей, а также увеличить плату по истечении определенного периода или наступлении оговоренного события, если это предусмотрено соглашением сторон; за неуплату вознаграждения собственник участка мог обратить взыскание на имущество должника, в случае шестимесячной просрочки - на само право застройки;
2) сохранял возможность распоряжения участком, обремененным застройкой (мог отчуждать землю, закладывать ее). Договор о застройке оставался в силе и для нового собственника (в том числе купившего землю с публичных торгов);
3) не позднее года до истечения срока договора мог потребовать сохранения строений от застройщика (п. 1 ч. 1 ст. 19 Закона от 23 июня 1912 г.) или в любое время действия сделки и в течении одного месяца после этого требовать сноса зданий (п. 3 ч. 1 ст. 19 Закона). Если застройщик не исполнит обязательство по сносу, который осуществит сам
151
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки
хозяин в течение года после прекращения договора, то собственник имел право на возмещение издержек по сносу (п. 2ч. 1 ст. 19 Закона);
4) разрабатывать полезные ископаемые, находящиеся в недрах застраиваемого участка и указанные в ст. 260 Устава горного, а также золото, платину, драгоценные и полудрагоценные камни, нефть, янтарь и соль. Если же добыча ископаемых оказывалась невозможной без повреждения строений, то собственник был вправе потребовать прекращения права застройки (ст. 21 Закона от 23 июня 1912 г.).
На хозяине земли лежали следующие обязанности:
1) предоставить оговоренный участок под застройку;
2) уплатить компенсацию застройщику за оставленные землевладельцу по его требованию строения (п. 3 ч. 1 ст. 19 Закона от 23 июня 1912г.);
3) в случае досрочного прекращения или приостановления пользования участком по требованию dominus'a (при наличии оснований, предусмотренных ст. 21 Закона), а также при уменьшении земельной площади, выделенной под постройки, возместить застройщику причиненные убытки. В убытки включалась не только стоимость находящихся на участке строений (как совокупности материалов), но и упущенная застройщиком выгода1;
4) уменьшить размер solarium'a по наступлении определенного условия, включенного сторонами в договор.
Основания прекращения права застройки
Право застройки теряло свою силу в следующих случаях:
1) по истечении срока, установленного договором. После наступления этого условия закрывался особый лист в реестре крепостных дел, который был открыт при заключении договора о застройке (п. 1 ст. 18 Закона о праве застройки);
2) при слиянии в одном лице собственника земли и застройщика (п. 2 ст. 18 Закона). Если такое совпадение совершалось выкупом застройщиком участка в собственность, то имела место confusio, если же ius in re aliena приобреталось хозяином земли, то происходила consolidatio. В обоих случаях досрочное прекращение застройки соответствующим образом отражалось в реестре крепостных дел. При этом залог, сервитуты и иные обременения вещного характера, установленные на участок строителем,
1 См.: ГопхбаргА.Г. Закон о праве застройки. С. 8
152

_______2. Право застройки в русском дореволюционном праве
сохраняли свою силу на весь срок, оговоренный при заключении сделки о застройке (согласно ч. 1 ст. 24 Закона);
3) при наступлении отменительного (резолютивного) условия, предусмотренного соглашением сторон.
Данное основание не было прямо установлено в указанном Законе, хотя в проекте, одобренном Государственной Думой, соответствующая норма присутствовала. Полагаем, исключение из законопроекта упоминания о резолютивном условии вовсе не означает, что оно вообще не может быть включено в соглашение о предоставлении права застройки, поскольку сам Закон в ч. 2 ст. 26 упоминает о праве сторон внести в договор всякие условия, не противоречащие существенным признакам застройки. По мнению же Особой комиссии, работавшей над проектом, определять существо таких условий должны были не старшие нотариусы при утверждении актов о застройке, а исключительно суды;
4) в случае одностороннего отказа застройщика, который не стоит путать с римской дереликцией, поскольку в рассматриваемом Законе отказ совершался с соблюдением условий, указанных в его ст. 20, т.е. лишь при невозможности пользоваться участком, наступившей вследствие отчуждения части его для государственных или общественных нужд либо вследствие действия стихийных бедствий, результат которых был равносилен гибели предмета застройки. В иных случаях отказ от права не имел юридической силы, обязанности застройщика перед собственником по-прежнему сохранялись.
Следует ли из текста анализируемой статьи, что полная гибель участка не влекла прекращения права застройки, а только давала право его субъекту на односторонний отказ? Думается, нет, поскольку в ст. 20 речь идет о частичной невозможности пользования землей, полное же уничтожение имущества - общее основание для прекращения любого ius in re aliena, действительное и для права застройки;
5) по соглашению сторон до истечения срока договора о застройке, удостоверяемому старшим нотариусом посредством закрытия крепостного листа;
6) в случае смерти застройщика, не оставившего после себя наследников, либо в случае отказа последних принять наследство;
7) на основании волеизъявления собственника, которому участок потребовался для разработки полезных ископаемых (золота, платины, драгоценных и полудрагоценных камней и других, указанных в ст. 260 Устава горного), добыча которых была невозможна без повреждения находящихся на поверхности строений (согласно ст. 21 Закона от 23 июня 1912 г.).
153
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО права застройки
Правда, одно лишь волеизъявление хозяина только приостанавливало право пользования застройщика. Если же последний не изъявлял желания возобновить использование земли по окончании разработки недр или не соглашался ограничить пользование частью участка, на которой не велась добыча полезных ископаемых, то можно было говорить об окончательном прекращении права застройки.
Зачитывалось ли время, прошедшее с момента приостановления пользования, в общий срок договора после возобновления права застройки по окончании разработки недр на участке? Иначе говоря, означало ли приостановление права пользования застройщика приостановление течения срока договора? На этот вопрос, по-видимому, следует ответить отрицательно (течение срока продолжалось и во время добычи ископаемых), в пользу чего свидетельствуют следующие соображения:
во-первых, на собственнике лежала обязанность возместить застройщику убытки (в том числе и недополученные доходы), причиненные приостановлением пользования участком (ст. 22 Закона);
во-вторых, если бы течение срока приостанавливалось, то осуществление застройщиком своих правомочий после устранения упомянутых помех могло бы привести к формальному превышению максимального срока действия, установленного законодательством для застройки. Проиллюстрируем это на примере. Через 45 лет после заключения договора сроком на 90 лет собственник приступил к добыче нефти, продолжавшейся 15 лет, по истечении которых застройщик вернулся на прежнее место. Сколько времени он может еще использовать участок: 45 лет (если срок действия договора приостанавливался) или 30 лет? Легко убедиться, что в первом случае срок действия договора будет равен 105 лет, что на 6 лет превысит предельно допустимые 99 лет;
8) в случае принудительной продажи права застройки с торгов по иску первого залогодержателя. Правда, как основание прекращения права застройки такая продажа действительна, если лицом, победившим на торгах, является собственник земли, обремененной этим правом. В других случаях будет иметь место не уничтожение, а переход права застройки к новому субъекту.
Таким образом, можно сделать следующие выводы.
С одной стороны, право застройки в России имело некоторые существенные отличия от римского суперфиция (бессрочность в римском и ограничение максимальным сроком в 99 лет в русском праве; установление права застройки только договором и множественность оснований возникновения для superficies (договор, завещательный отказ, судебное
154

3. Право застройки в современном российском гражданском праве
решение и давность); применение в Риме правила superficies solo cedit и нерешенность вопроса о статусе строений на чужой земле в законодательстве Российской империи; и наконец, предмет суперфициарного права -постройки и земля, на которой они находятся, а права застройки — чужой земельный участок, предоставляемый под постройку).
С другой стороны, право застройки, несомненно, своим происхождением обязано римскому суперфицию и в главных признаках сходно с ним (принадлежность к категории iura in re aliena, долгосрочность, отчуждаемость, возмездность, абсолютный характер защиты, характер использования чужой земли, предполагающий в обоих случаях ее застройку).
Итак, право застройки - оригинальный вещно-правовой институт русского гражданского права, имеющий своим историческим прототипом суперфициарное право Древнего Рима.
3. Право застройки в современном российском гражданском праве
Институт застройки в советской России
Институт застройки как отдельный вещно-правовой институт был предусмотрен в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (ст. 71-84)1 и просуществовал вплоть до 1949 г.
Право застройки устанавливалось договором, требовавшим нотариального оформления, на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Сторонами сделки являлись: коммунальные отделы, предоставлявшие городскую землю под застройку; кооперативные объединения (иные юридические лица), а также граждане, выступавшие в качестве застройщиков.
На застройщике лежали следующие обязанности:
1) возвести строение в установленный договором срок, причем начало строительства не могло быть отложено более чем на один год с момента заключения сделки;
2) уплачивать арендную плату, размер которой мог пересматриваться в сторону повышения не чаще чем каждые пять лет;
Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.
/55
t
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО правя застройки
3) соблюдать строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила при возведении и эксплуатации построек;
4) застраховать на случай пожара строения, находящиеся на участке;
5) нести общегосударственные и местные налоги и сборы, падающие на право застройки.
Застройщик был вправе:
1) пользоваться для строительных работ и последующего обслуживания зданий стройматериалами, находящимися на земле, включая право на их добычу;
2) пользоваться водой, устанавливать колодцы, обделывать родники и источники, находящиеся на предоставленной территории;
3) отчуждать право застройки и обременять его залогом. Причем соответствующие договоры требовали соблюдения даже более жесткой формы, чем сделки об установлении права застройки (ст. 72 ГК РСФСР 1922 г.), поскольку в первом случае помимо нотариального удостоверения необходима была еще и последующая регистрация акта в коммунальном отделе (согласно ст. 79 ГК РСФСР 1922 г.). Несоблюдение требуемой формы в обоих случаях влекло недействительность сделок. Заметим, что такое различие в порядке оформления по сути являлось мнимым, поскольку возникновение (установление) застроечного права и так было невозможно без участия коммунального отдела (ст. 71 ГК РСФСР 1922 г.), который автоматически вносил запись о праве застройки в соответствующей реестр.
Основаниями прекращения права застройки были:
а) соглашение сторон;
б) истечение срока договора;
в) переход права застройки к коммунальному отделу в результате публичных торгов. Такое последствие могло возникнуть в случае неисполнения застройщиком лежащих на нем обязанностей (просрочке платежей более чем за один год или других нарушений, влекущих уплату предусмотренной договором неустойки), в результате чего суд принимал решение об обращении взыскания на право застройки путем продажи его с торгов. Если покупателя не находилось, то, как было упомянуто, застройка переходила к коммунальному отделу (по сути имела место консолидация), в противном случае право не прекращалось, а переходило к новому субъекту. Односторонний отказ застройщика от права не допускался.
При наличии любого из перечисленных оснований застройщик обязан был передать строения, находящиеся на земле, в исправном состоянии
156

3. Право застройки в современном российском гражданском праве
коммунальному отделу, который уплачивал ему стоимость построек к моменту их сдачи. Стоимость имущества определялась оценочной комиссией, решение которой застройщик мог обжаловать в судебном порядке.
Являлся ли застройщик собственником возведенного им строения? Вероятно, ответ будет отрицательным, так как, во-первых, право пользования зданием ограничивалось сроком действия договора, во-вторых, отчуждение и залог самого строения были невозможны отдельно от права застройки, и, в-третьих, застройщик не мог разрушить или ухудшить дом, а должен был передать его государству (в лице коммунального отдела) при прекращении договора. Следовательно, собственником здания следует признать государство, право собственности которого возникало с момента возведения постройки.
Для советской России право застройки было довольно удобным институтом гражданского права. Во-первых, он не расширял круга объектов средней и крупной частной собственности. Во-вторых - позволял привлечь частный капитал в сферу жилищного строительства1. Таким образом, для государства этот институт имел ряд преимуществ. Для частного лица он представлял интерес тем, что условия застройки позволяли за время пользования строением окупить часть затрат (если не все расходы) на его возведение, а окончательный расчет давал возможность получить дополнительную прибыль.
Тем не менее 26 августа 1948 г. Президиум Верховного Совета СССР принял Указ «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»2, на основе которого Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г.3 были внесены соответствующие изменения в российское законодательство. В частности, утратили силу ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., регулировавшие отношения застройки.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. № 152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»»4 был установлен новый порядок предоставления земли под за-
1 См.: Новицкая Т.Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 г. // Собственность: право и свобода: Сборник статей. М, 1992. С. 125.
2 Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.
3 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1949. № 8.
"* Собрание постановлений и распоряжений Совета Министров РСФСР. 1949. № 1. Ст. 6.
757
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО права застройки
стройку. Согласно ч. 2 подп. «а» п. 1 упомянутого постановления передача земельного участка застройщику происходила теперь на основании решения исполнительного комитета местного Совета депутатов трудящихся и оформлялась договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности. Следовательно, застройщик приобретал ограниченное вещное право на землю и ius dominii на возведенную на ней постройку.
Более того, Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г. имел обратную силу в отношении ранее заключенных договоров о праве застройки, которые были отменены, а дома, выстроенные на этом титуле, считались принадлежащими застройщикам на праве личной собственности. Таким образом, застройка как отдельный институт вещного права была упразднена и больше в нашем гражданском законодательстве уже не упоминалась.
Правда, Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.1 в ч. 1 п. 2 ст. 27 упоминали о праве граждан-арендаторов строить на арендованном участке жилые дома, но по согласованию с арендодателем и при соблюдении правил застройки. При этом здания и сооружения становились собственностью арендатора, если иное не было предусмотрено договором аренды. Последнее положение, вероятно, послужило основанием признания за гражданином особого вещного права владеть и пользоваться земельным участком для строго определенных нужд2.
Однако Основы законодательства об аренде ничего не говорили о судьбе строений по истечении срока аренды: мог ли арендатор требовать пролонгации договора, должен ли он был снести дом по требованию арендодателя, обязан ли последний компенсировать затраты на возведение постройки. Также не был решен вопрос о праве распоряжения зданием во время действия договора аренды земли. Мог ли арендатор продать строение, оставаясь при этом стороной договора аренды; если мог, то на каком титуле пользовался участком приобретатель сооружения? Единственным, что действительно приближало арендатора к субъекту ius in re aliena, была защита его права на имущество, полученное им по договору аренды, наравне с защитой, установленной в отношении права собственности (п.1 ст. 15 Основ об аренде).
1 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.
2 См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М, 1991. С. 205.
158

3. Право застройки в современном российском гражданском праве
Перспективы права застройки в современном законодательстве
В настоящее время, как уже было отмечено, институт застройки в качестве самостоятельного ius in re aliena в действующем российском законодательстве нигде прямо не упоминается. Отсутствует он и в новом ГК РФ, и в упоминавшемся ранее проекте Земельного кодекса РФ, принятом Государственной Думой 11 июня 1997 г. Хотя в п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ, а также в п. 1 ст. 63, подп. 3 п. 1 ст. 78 и п. 1 ст. 79 проекта Земельного кодекса РФ предусмотрено право владельцев и пользователей чужой земли возводить на ней строения, приобретая на последние право собственности. При отчуждении недвижимости, находящейся на чужой земле, приобретатель получает и право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник здания, строения, сооружения (ч. 1 п. 2 ст. 271 и ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ). Таким образом, можно сказать, что здесь мы имеем дело с правом застройки не как с самостоятельным институтом iura in re aliena, а как с отдельным правомочием, входящим в содержание других ограниченных вещных прав (пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования).
Отличия этого правомочия от суперфиция Древнего Рима и права застройки в Российской империи сводятся к следующему:
во-первых, как только что было замечено, в настоящее время право застройки в законодательстве рассматривается не как особое ius in re aliena, а лишь как одно из правомочий, составляющих содержание других вещных прав;
во-вторых, хотя право застройки не может отчуждаться как самостоятельное ius in re aliena, законодатель установил возможность отчуждения застройщиком самого строения, находящегося на чужом участке (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ), что влечет переход к приобретателю не только права собственности на дом, но и соответствующего ограниченного вещного права на землю;
в-третьих, предоставление владельцу или пользователю права застроить участок носит по действующему законодательству безвозмездный характер, поскольку собственник не имеет права требовать от застройщика вознаграждения ни за возведение, ни за дальнейшее пользование этой недвижимостью на его участке;
в-четвертых, если в римском и русском дореволюционном праве возведение постройки рассматривалось как обязанность застройщика, то в
159
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО права застройки
настоящее время владельцы и пользователи чужой земли решают вопрос о строительстве по своему усмотрению (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ПС РФ и п. 1 ст. 63, подп. 3 п. 1 ст. 78, п. 1 ст. 79 проекта Земельного кодекса РФ), если из условий пользования участком не вытекает иное.
Нужно заметить, что проект ЗК РФ (п. 6 ст. 61) предусматривает возможность предоставления земли в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование лицу с обязанностью застроить участок в определенные сроки. Но и в этом случае обязанность застройки не будет являться самостоятельным ius in re, представляя собой лишь одну из обязанностей, лежащих на владельце и пользователе земли. Невыполнение этой обязанности может повлечь для застройщика, если это предусмотрено в договоре, потерю соответствующего титула на участок (пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования).
Наконец, и в Гражданском кодексе РФ, и в проекте Земельного кодекса строения не рассматриваются как принадлежность к главной вещи (земле). Это подтверждается и тем, что застройщик приобретает право собственности на строение, возведенное им на чужой земле (отрицается принцип superficies solo cedit как частный случай действия ст. 135 ГК РФ), и тем, что переход права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом участке, влечет перенос соответствующего ограниченного вещного права на землю на нового собственника строений (ч. 1 п. 2 ст. 271, ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ).
Перечисленные различия объясняются, вероятно, тем, что в современном гражданском праве не проводится разграничения между пользованием чужой землей с целью сельскохозяйственной обработки (эмфитев-зис и чиншевое право) и использованием ее с целью застройки (суперфи-ций и право застройки) как отдельными категориями iura in re aliena, что имело место в римском и русском дореволюционном праве.
Целесообразно ли возвращение права застройки как самостоятельного ius in re в современное российское право? Существуют ли перспективы для развития этого института в современной России?
Думается, да. Такой вывод основывается на комплексе причин политического, экономического и юридического характера.
Политические предпосылки введения института застройки в современный имущественный оборот определяются универсальным характером данного ius in re aliena, которое может существовать как при наличии права частной собственности на землю и ее свободной купли-продажи, так и при отсутствии возможности обособления земельных участков на данном титуле.

3. Право застройки в современном российском гражданском праве
Вопрос о праве частной собственности имеет в современной России не столько юридическое, сколько политическое значение. Вокруг него сломано немало копий. В настоящее время в российском обществе нет единства мнений в решении этой проблемы. Ситуация, сложившаяся вокруг проекта нового Земельного кодекса РФ, который до сих пор не принят, служит тому подтверждением. Между тем история возникновения и развития суперфиция в Древнем Риме и права застройки в советской России убедительно доказывает, что данное ius in re (как и эмфитевзис) способно развиваться как на государственной, так и на частной земле. Для суперфиция не имеет принципиального значения, кто предоставляет участок под застройку: частный собственник или государство.
Следовательно, причин политического характера, препятствующих введению института застройки в гражданское право России, в настоящее время не существует. Более того, предоставление гражданам возможности владеть земельными участками на данном титуле позволит расширить перечень правовых форм реализации отношений земельной собственности - не столько через право частной собственности, сколько через систему ограниченных вещных прав на землю.
Не менее привлекательно выглядят перспективы права застройки и с экономической точки зрения. Существует несколько вариантов решения жилищного вопроса. С одной стороны, это приобретение земли в собственность с целью ее последующей застройки. Однако этот способ рассчитан в первую очередь на инвесторов-застройщиков, обладающих очень высокой платежеспособностью, что делает его недоступным в настоящий момент для подавляющего большинства россиян.
С другой стороны, возможна простая аренда земли с условием застройки. Этот вариант, несмотря на свою относительную дешевизну, также не лишен ряда недостатков. Во-первых, право арендатора по своей природе является срочным, что не порождает у застройщика уверенности в завтрашнем дне, во-вторых, в действующем гражданском законодательстве прямо не решен вопрос о том, кто является собственником жилого дома, возведенного на арендованном участке (арендатор-застройщик или арендодатель-собственник).
Наконец, существует еще один вариант: получить чужую землю в пользование на ограниченном вещном праве с обязанностью ее застройки. Этот путь не требует значительных расходов на приобретение самой земли (более того, государство может предоставлять участки под застройку вообще безвозмездно). Кроме того, у застройщика возникает не обязательственное, а ограниченное вещное (а значит, бессрочное) право как на
160
767
6'/4 А. В. Копылов

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО права застройки
землю, так и на постройку, что стимулирует его безбоязненно инвестировать средства в жилищное строительство. Думается, приобретение земли на праве застройки способно будет в первую очередь удовлетворить жилищные потребности формирующегося сегодня в России «среднего» класса.
Юридические предпосылки возвращения права застройки в лоно семьи iura in re aliena очевидны. Во-первых, сама история российской цивилистики свидетельствует в пользу этого. И принятый в 1912 г. Закон о праве застройки, и особенно существование аналогичного правового института в советском гражданском праве с 1922 по 1949 г. (ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г.) позволяют с уверенностью утверждать, что право застройки - органичный элемент российской системы ограниченных вещных прав.
За период существования права застройки накоплен немалый опыт его практического применения, который позволит избежать повторения некоторых ошибок в правовом регулировании этого института в будущем. Например, совершенно ясно, что в случае восстановления института застройки в российском законодательстве необходимо будет предусмотреть не только публичный, но и частноправовой (договорный) порядок установления права застройки, а также ясно решить вопрос о титуле застройщика в отношении возведенного им на участке строения.
Во-вторых, именно сегодня возврат права застройки в систему iura in re может пройти наиболее безболезненно. Дело в том, что институт вещных прав на землю в российском праве в настоящее время еще окончательно не сформировался (гл. 17 Гражданского кодекса РФ не вступила в силу, а новый Земельный кодекс РФ до сих пор не принят). Следовательно, в настоящий момент легче всего внести изменения в упомянутую главу ГК РФ, а также дополнить соответствующими нормами проект ЗК с тем, чтобы перечисленные законодательные акты сразу были приняты в редакции, включающей в себя не только пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, но и право застройки чужой земли как самостоятельное ограниченное вещное право.
Полагаем, что необходимо внести следующие изменения в гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации:
во-первых, дополнить ст. 263 ГК РФ пунктами третьим, четвертым и пятым:
«3. Собственник земельного участка вправе предоставить его под застройку другому лицу по договору за вознаграждение.
162

3. Право застройки в современном российском гражданском праве
Право застройки устанавливается по соглашению сторон на срок не менее... лет1 или бессрочно.
4. Договор о застройке земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора о застройке земельного участка влечет его недействительность.
5. Право застройки земельного участка подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация права застройки проводится на основании заявления лица, в пользу которого установлено право застройки, при наличии у него договора о застройке.
Право застройки вступает в силу с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
во-вторых, включить в Гражданский кодекс ст. 263 и 263 в следующей редакции:
«Статья 263. Права и обязанности застройщика.
1. Застройщик владеет и пользуется строением на чужой земле; принадлежащее ему право застройки переходит по наследству, отчуждается, может быть заложено и обременено сервитутами без согласия собственника земли.
2. Право застройки распространяется и на такую часть предоставленного по договору участка, которая хотя и не предназначена под строение, но должна служить для обслуживания самой постройки.
3. Застройщик вправе для возведения и хозяйственного обслуживания строения использовать находящиеся на участке строительные материалы, а также пользоваться источниками воды для собственных нужд.
4. Застройщик несет публичные повинности, лежащие на земельном участке.
5. Застройщик обязан уплачивать вознаграждение за пользование участком собственнику земли, размер и сроки внесения которого определяются в договоре.
6. Застройщик не пользуется правом выкупа в собственность предоставленного ему земельного участка, если иное не установлено договором.
1 В любом случае минимальный срок договора о застройке должен превышать максимальный срок для аренды недвижимости, если последний будет установлен в порядке, предусмотренном в ч. 1 п. 3 ст. 610 ГК РФ. В проекте же ЗК РФ (п. 3 ст. 50) предельный срок аренды земельного участка, например, равен пятидесяти годам. 163
Глава HI. Строение на чужой земле: от суперфиция до правя застройки

7. Застройщик обязан возвести на полученной земле строение в срок, установленный договором, с соблюдением строительных норм и правил и иных условий, предусмотренных соглашением сторон.
8. Право собственности на возведенные постройки приобретает собственник земельного участка».
Следует заметить, что застройщик вправе отчуждать другим лицам не само отдельно взятое здание на чужой земле, а ограниченное вещное право, размер вознаграждения за уступку которого, несомненно, будет зависеть от стоимости строений и сооружений, находящихся на участке. В связи с этим необходимо подчеркнуть, что к отношениям застройки нельзя будет применить положение, установленное в ч. 1 п. 2 ст. 271 и ч. 2 п. 3 ст. 52 ГК РФ, так как в предлагаемой нами редакции института застройки исключается возможность несовпадения в одном лице права собственности на землю и на возведенные на ней по договору о застройке строения.
«Статья 263 . Основания прекращения права застройки.
Право застройки прекращается:
1) по соглашению сторон;
2) истечением срока, если право застройки было установлено на срок;
3) наступлением отменительного условия, предусмотренного сторонами договора;
4) совпадением в одном лице права застройки с правом собственности на земельный участок;
5) по требованию собственника, если застройщик не исполняет обязанности, установленные в пунктах 4, 5, 7 статьи 263 ;
6) по иным основаниям, предусмотренным в договоре.
При прекращении права застройки соглашением сторон или в силу пунктов 2, 3 настоящей статьи собственник земли обязан компенсировать застройщику средства, затраченные на строительство предусмотренных договором зданий и сооружений.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения права застройки, которое сохраняет свою силу и для нового собственника земли».

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ ЦИТИРУЕМЫХ ЛАТИНСКИХ ИСТОЧНИКОВ
С. - Кодекс Юстиниана.
Например, С. 4.66.1 означает: Кодекс Юстиниана, книга 4, титул 66, конституция 1.
D. - Дигесты Юстиниана.
Например, D. 8.1.14.1 означает: Дигесты Юстиниана, книга 8, титул 1, фрагмент 14, параграф 1.
G. - Институции Гая.
Например, G. 3.145 означает: Иснституции Гая, книга 3, параграф 145.
I. - Институции Юстиниана.
Например, I. 2.4.3. означает: Институции Юстининана, книга 2, титул 4, параграф 3.
UIp. Fr. - Фрагменты Домиция Ульпиана.
Например, Ulp. Fr. 19.1 означает: Фрагменты Домиция Ульпиана, фрагмент 19, параграф 1.
6 А. В. Копылов

Список использованной литературы
/. Нормативные акты


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
I. Нормативные акты
Декрет «О земле» от 26 октября (8 ноября) 1917г.// Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 1.Ст. 3.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. №71. Ст. 904.
Земельный кодекс РСФСР. Принят 30 октября 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901.
Положение о социалистическом землеустройстве 1919 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1919. № 4. Ст. 43.
Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.
Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г. «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1949. № 8.
Постановление Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. № 152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»» // Собрание постановлений и распоряжений Совета Министров РСФСР. 1949. № 1. Ст. 6.
Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты Верховным Советом СССР 13 декабря 1968 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1968. № 51. Ст. 485.
Земельный кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР 1 июля 1970 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты Верховным Советом СССР 8 декабря 1961 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1961. № 50. Ст. 525.

Гражданский кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР И июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. №24. Ст. 406.
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. № 10. Ст. 129.
Закон СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. №11. Ст. 164.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733.
Земельный кодекс РСФСР от 21 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №22. Ст. 768; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. №21. Ст. 748; Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52. Ст. 5085.
Закон РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №26. Ст. 327.
Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №26. Ст. 324; 1991. № 1. Ст. 5; Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52. Ст. 5085.
Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
Федеральный закон «О введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302.
167
166

Список использованной литературы
/. Нормативные акты


Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Принята Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 1995 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.
Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 411.
Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 47. Ст. 4471.
Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 5. Ст. 610.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 19. Ст. 2069.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24 июня 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400.
Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 17 июня 1996 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №25. Ст. 2963.
Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 3 марта 1993 г. «О некоторых вопросах применения законодательства Союза ССР на территории Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 11. Ст. 393.
Указ Президента СССР от 5 января 1991 г. № 1285 «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы» // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991.№2.Ст. 58.
Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52. Ст. 5085.
Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года. Утверждены Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. № 1535 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 13. Ст. 1478.

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 44. Ст. 4191.
Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 50. Ст. 4869.
Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 10. Ст. 880.
Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 20. Ст. 2240.
Соборное уложение 1649 года // Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 3: Акты Земских соборов. М., 1985.
Местное положение о поземельном устройстве крестьян, водворенных на помещичьих землях в губерниях Великороссийских, Новороссийских и Белорусских от 19 февраля 1861 г. // Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 7: Документы крестьянской реформы. М., 1989.
Свод законов гражданских Российской Империи // Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.
Положение о нотариальной части // Свод законов Российской империи. Т. XVI.
Устав гражданского судопроизводства // Свод законов Российской империи. Т. XVI.
Устав о благоустройстве в казенных селениях // Свод законов Российской империи. Т. XII.
Закон о праве застройки от 23 июня 1912 г. // Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.
Устав горный // Свод законов Российской империи. Т. VII.
Устав лесной // Свод законов Российской империи. Т. VIII.
Высочайший Указ от 25 июня 1840 г. «О распространении силы и действия Российских гражданских законов на все Западные возвращенные от Польши области» // Полное собрание законов Российской империи. Собр. 2-е. Т. XV. № 13591.
169
168

<< Предыдущая

стр. 7
(из 11 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>