ОГЛАВЛЕНИЕ

НЕДВИЖИМОСТЬ
В НОВОМ ГРАЖДАНСКОМ КОДЕКСЕ РОССИИ
О.М. Козырь
атегория недвижимого имущества (недвижимости), известная российскому законодательству с начала XVIII века', в советском гражданском праве отсутствовала. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено"^. Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота"^ И только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.
Однако те правовые последствия, которые должно было повлечь восстановление такого деления, остались за пределами этого нормативного акта, который лишь определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Эти особенности должны были устанавливаться законодательными актами, однако
Термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра Первого о единонаследии 1714 г. Он заменил различные термины, использовавшиеся в законодательстве ранее, объединив ряд имуществ в единую правовую категорию, сгладив "различия между ветчинами и поместьями" - см. подробнее Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Вступительная статья Е.А. Суханова. - М., 1995, с. 98. СУ РСФСР, 1922, № 71, ст. 904. Статья 21 ГК РСФСР 1922 г.
271
какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не бып". Так, статья 50 Основ содержала правило о том, что право собственности у приобретателя имущества по договору, подлежащему государственной регистрации, возникает только в момент регистрации договора, однако норма о том, в каком случае договор подлежит регистрации и связано ли это с отнесением имущества к недвижимому, в Основах отсутствовала.
Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано (недвижимости по природе). В перечень, причем неисчерпывающий, того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий — возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. Этот критерий в Основах являлся главным, но не единственным. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимости в силу закона)^.
Статья 130 ГК РФ в построении определения недвижимости в основном уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев - (1) связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и (2) отнесения к недвижимости в силу закона. При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения недвижимости в зарубежных странах. Законодательство Российской Империи по этому вопросу полезным быть не могло, поскольку было известно, что оно "хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного призна-
За исключением, пожалуй, того, что были установлены различные сроки владения недвижимым и движимым имуществом для приобретения его в собственность на основании приобретательной давности (п.З ст. 50 Основ). В п. Зет. 7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" содержалась такая же норма о приобретательной давности. Однако, Закон никак далее не проводил деление имущества на недвижимое и движимое, равно как и не раскрывал понятие недвижимости. В период действия Основ подобные нормы не были приняты.
ка не дает"**. Однако российский ГК не использовал ту наиболее подробную троичную классификацию недвижимостей, которую содержит французский Гражданский кодекс и последовавшие за ним в этомгражданскиекодексыМексики 1928г..Бразилии 1916г.иряда других стран. Российский ГК не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как "недвижимости в силу назначения", под которыми понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости^. Отсутствие обособления этого вида недвижимости не смогут восполнить нормы ГК о главной вещи и принадлежности.
Перечень объектов, относимых к недвижимости, построен в ГК, разумеется, как примерный, неисчерпывающий. Категория недвижимости расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких, как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.
А такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей. Причем при осуществлении некоторых сделок с лесами они могут терять свое качество недвижимости. Так, срубленный лес перестает быть недвижимостью, подобно тому как здание может быть разобрано на составляющие его элементы, которые при этом также потеряют характер недвижимости. Полезные ископаемые и иные минералы являются недвижимостью, находясь в своем естественном состоянии, являясь частью недр*, и перестают быть недвижимостью с момента их добычи, извлечения их из состава недр.
Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих
^ Шершеневич Г.Ф. Указ. соч., с.96. Различие движимых и недвижимых вещей проводилось в части 1 тома Х Свода Законов Российской Империи.
" Статья 524 ФГК, статьи 750-751 ГК Мексики, статья 43 ГК Бразилии. Переводы ГК Мексики и ГК Бразилии см. в кн.: Гражданское и семейное право развивающихся стран: Сборник нормативных актов. Гражданские кодексы стран Латинской Америки / Отв. ред. В.В. Без-бах.- М„ 1988, с. 49, 68.
* Полезные ископаемые прямо отнесены к недвижимости, в частности, и ГК Нидерландов в пункте 1 статьи 3 книги 3.
272
273
объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие, как шахты и иные подземные сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая объективно имеет прочную связь с землей, на которой она расположена. Так, скамейку (или беседку) невозможно рассматривать в качестве недвижимости, поскольку она может быть перенесена на другое место без потери присущих ей свойств. В дореволюционном русском праве недвижимостью не считались строения, "воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения"". В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участке на законном основании, права на которые соответствующим образом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости.
Недвижимостями в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда'", суда внутреннего плавания и космические объекты, предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество".
См. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч., с. 97, с. 208. Ситуация не изменилась и после принятия в 1912 г. Закона о праве застройки. Сам закон вопрос о природе права на такие строения не решил, однако Правительствующий Сенат придерживался мнения, что такие строения являются движимостью (Подробнее см. Копылов А.В. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки. - В кн.: Гражданское право России при переходе к рынку: Сб. науч. статей преподавателей кафедры гражданского права юр. ф-та МГУ, посвященный памяти проф. В.П. Грибанова / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М., 1995, с. 109-110). Германское право (§ 95 ГТУ) также исключает из числа недвижимостей строение или иное сооружение, возведенное на земельном участке лицом, имеющим ограниченное право на чужой земельный участок. Наследственное право застройки (§§ 1012- 1017 ГГУ) было вообще отменено.
Итальянское законодательство придерживается другого подхода. Конструкция суперфиция позволяет считать лицо, в пользу которого учреждено право возвести строение на чужой земле, собственником возведенного здания (ст. 952 ГК Италии). Однако если суперфиций установлен на определенный срок, по окончании этого срока право собственности на здание, сооружение переходит к собственнику земли (ст. 953).
Признание транспортных средств недвижимым имуществом не является типичным для законодательства зарубежных стран. Например, ГК Мексики 1928 г. в статье 756 прямо устанавливает, что "суда любого вида являются движимостями". Смысл отнесения к недвижимости таких объектов - распространение на них особенностей режима, который устанавливается для недвижимости. Однако было бы неправильным утверждать, что последствия
Важно отметить, что ГК РФ по сравнению с Основами граж-данскогозаконодательства 1991 г.применительнокделениюнане-движимости и движимости оперирует более точным понятием - "недвижимые вещи", - поскольку, исходя из содержащегося в Кодексе определения недвижимости, иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона^.
Такое решение не соответствует тенденции определения недвижимости в иностранном законодательстве, где понятие недвижимости является более широким. Так, во французском Гражданском кодексе, Германском гражданском уложении и в разрабатывавшихся под их влиянием других гражданских кодексах, в частности в итальянском, мексиканском, бразильском и некоторых иных кодексах, в понятие недвижимости включаются и имущественные права на недвижимые вещи. Это достигается либо путем исчерпывающего перечисления конкретных прав (сервитуты, земельные повинности, узуфрукты и иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества-ст. 526 ФГК), либо указанием на вещные права в отношении недвижимых вещей (ст. 813 ГК Италии, ст. 750 ГК Мексики, ст. 44 ГК Бразилии 1916 г.), или на права, связанные с правом собственности на недвижимость (ст. 96 ГГУ)^.
Наиболее широким образом права на имущество включаются в понятие "реального имущества", являющееся аналогом понятия недвижимости континентального права в правовой системе, которая не знает деления прав на вещные и обязательственные. Речь идет об англосаксонском праве, в котором деление на недвижимости и движимости проводится только в сфере международного частного права, в остальных же случаях используются категории реального и персонального имущества. При этом понятие реального имущества, как и понятие недвижимости, конструируется вокруг земли. Так, в Законе Великобритании "О толковании" 1978 г. впервые данное за-
признания судов недвижимостыб автоматически приводят к распространению на них соответствующего режима в полном объеме. Даже сам ГК делает в этом отношении ряд исключений. Так, если общим правилом является регистрация договоров аренды недвижимости (п.2 ст. 609), то в силу статей 633 и 643 ГК это правило к аренде транспортных средств не применяется. Единственным исключением является признание недвижимостью такого сложного имущественного комплекса, как предприятие (ст. 132 ГК).
В то же время ГК Нидерландов не включает в понятие недвижимости имущественные права, оперируя в статье 3 книги 3 понятием "вещи".
274
275
конодателем универсальное понятие земли охватывает любое право по отношению к земле. В понятие реального имущества включаются практически все права и обязательственные требования, связанные с землей и расположенными на ней строениями^.
Таким образом, законодательство других стран оперирует в большинстве случаев термином "недвижимое имущество" для определения рассматриваемой правовой категории. Российский же законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами.
Недвижимое имущество в статье 130 ГК-это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. Ддля возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация. Интересно, что гражданское законодательство Нидер-ландов, являющееся наиболее современной европейской кодификацией, признавая и определяя категорию недвижимого имущества, оперирует главным образом другой категорией - регистрируемого имущества, связывая правила оборота соответствующих объектов с необходимостью государственной регистрации возникновения и перехода прав на такие объекты.
На практике часто возникает вопрос о природе объектов незавершенного строительства - могут ли они считаться недвижимостью? Возможны разные подходы к ответу на этот вопрос, но с точки зрения закона в настоящее время незавершенный строительством объект по общему правилу является движимым имуществом. Это вытекает из положений ГК о том, что право собственности на недвижимость возникает лишь с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 219). Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым". А из положений ГК о регистрации недвижимости и об объектах, которые могут
interprelalion Acl 1978 - The Public General Acts and Church Assembly Measures of 1978. - L„ 1979, chap. 30.
Такое же мнение высказано Е.А. Сухановым - см. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / М. И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Звеков и др. -М., 1995, с. 241.
быть зарегистрированы, возможность регистрации незавершенных строительством объектов не вытекает. До недавнего времени и иное действующее законодательство не давало возможности зарегистрировать незавершенный строительством объект, а следовательно, признать его недвижимостью. В Москве до введения общероссийской регистрации действует обширная система местных правил, которые в числе прочего закрепляют порядок, по которому объект может быть зарегистрирован как принадлежащий кому-либо на праве собственности только после завершения строительства и приемки объекта в установленном порядке.
Однако в дальнейшем законодательство пошло по иному, чисто прагматическому пути - так, Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года №485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"", регулирующий в числе прочих вопросы приватизации незавершенных строительством объектов, содержит норму о возможности регистрации права собственности на приватизируемые незавершенные строительством объекты, хотя и обуславливает регистрацию представлением регистрирующему органу значительного числа документов. Такое решение, вводящее регистрацию некоторой части объектов незавершенного строительства, вероятно, связано со стремлением максимально заинтересовать потенциальных покупателей в приобретении недостроенных государственных объектов, в том числе и с помощью формализации государственного признания и защиты прав приобретателя сразу же, не дожидаясь окончания строительства объекта. Однако отметим, что в Указе сам незавершенный строительством объект недвижимым имуществом не называется, да и кроме того, мы не видим никаких правовых оснований решать по-разному вопрос об отнесении к недвижимому имуществу объектов незавершенного строительства в зависимости от того, кому они принадлежат. Кроме того. Указ Президента при всем его значении не является нормативным актом того уровня, который согласно ГК может расширять круг прав и сделок, подлежащих регистрации, и с введением в действие Закона о регистрации он должен утратить силу.
В недавно принятом Законе о регистрации^ допускается регистрация прав на незавершенные строительством объекты, но лишь
^ СЗ РФ, 1997, № 20; ст. 2240.
'" См. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. - СЗ РФ, 1997 № 30, ст. 3594.
276
277
в исключительном случае - в случае необходимости отчужденияятакого объекта, причем возможность регистрация обусловлена в законе помимо представления документов, подтверждающих право застройщика на земельный участок, выполнением значительного числа других формальных требований (п. 2 ст. 25 Закона о регистрации). Значение подобной регистрации - обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина "необходимость совершения сделки", ориентирующего на нестандартную ситуацию. К сожалению, введение в закон оценочной категории "необходимость" не сопровождено указанием на то, кто правомочен давать оценку наличия такой необходимости. Общим же правилом Закона о регистрации остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25).
Разумеется, законодательное решение, когда незавершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта ("объекта строительства" по терминологии параграфа 3 главы 37 ГК), подлежащего государственной регистрации, возможно. В этом случае после регистрации такой объект мог бы рассматриваться как разновидность недвижимого имущества. Действующее же законодательство не дает легальных оснований по общему правилу рассматривать незавершенные строительством объекты в качестве недвижимости, а лишь предусматривает ряд случаев, в которых допускает регистрацию таких объектов и, следовательно, придание им статуса недвижимости. Все это, разумеется, влияет и на решение вопроса о том, кто является собственником такого имущества^. Однако отметим, что вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества в процессе исполнения договора строительного подряда императивно решен в законодательстве. Статья 741
С.А. Хохлов отмечал, что применение формального критерия, согласно которому право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, отразится на практике разрешения споров между заказчиками и подрядчиками по вопросу о праве собственности. - см. Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права. - Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1995, № 8, с. 125.
ГК возлагает на подрядчика риск в отношении объекта строительства до момента его приемки заказчиком. Что касается строительных материалов, то в силу статьи 705 ГК риск их случайной гибели или повреждения несет предоставившая материалы сторона.
В этой связи отметим также, что нормы ГК о самовольной постройке, хотя и оперируют термином "недвижимость" (п. 1 ст. 222), используют этот термин не в его правовом значении, поскольку не рассматривают такую постройку в качестве объекта какого-либо права. Лишь в случае, если право собственности на самовольную постройку будет признано судом и зарегистрировано на основании судебного решения, она сможет стать объектом гражданского права. В противном случае постройка подлежит сносу и уже в силу физических причин как таковая объектом какого-либо гражданского права стать не сможет.
Несколько особняком среди объектов гражданских прав в новом ГК стоит предприятие, которому впервые посвящена самостоятельная статья^. Упоминание о предприятии как объекте прав содержалось уже в Основах гражданского законодательства, но лишь в ряду других объектов в перечне имуществ, относимых к недвижимости (п. 2 ст. 4). Статья 132 ГК, определив предприятие как имущественный комплекс, имеющий "целевое" назначение - использование для
Российское гражданское право решительно вернулось к пониманию "предприятия" не как самостоятельного субъекта права, а как объекта гражданских прав. Так, еще в Законе СССР от 4 июня 1990 г. "О предприятиях в СССР" (Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1990, № 25, ст. 460) и в Законе РСФСР от 25 декабря 1990 г. "О предприятиях и предпринимательской деятельности" (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № 30, ст. 418) предприятие рассматривалось исключительно как самостоятельный хозяйствующий субъект. При этом союзный закон в ст. 2 говорил о видах предприятий, а глава вторая российского закона определяла организационно-правовые формы предприятий, подменяя этим термином понятие коммерческой организации. И союзное, и российское законодательство о собственности 1989-1990 г.г. также не позволяло рассматривать предприятие в качестве объекта гражданских прав, да и категории недвижимого имущества оно не выделяло. Объектом права предприятие впервые было названо в 1991 г. в Основах гражданского законодательства, однако само это понятие тогда раскрыто не было.
В этой связи грубой ошибкой представляется использование в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним понятия "предприятия как юридического лица" (см. п. 2 ст. 22 названного закона).
278
279
осуществления предпринимательской деятельности, - указала также и те виды имущества, которые могут входить в состав предприятия. Это лишь "первое приближение", и Кодекс оставляет возможность как закону, так и сторонам в договоре откорректировать состав такого имущественного комплекса. Так, в определении предприятия, содержащемся в ГК, не названы такие его нематериальные элементы, имеющие стоимостную оценку, как репутация предприятия, его деловые связи или положение на рынке, которые в странах с развитой рыночной экономикой объединяются понятием goodwill^. Этот пробел по желанию сторон можно в некоторых случаях восполнить в договоре, однако нужно иметь в виду, что законодательная конструкция договора купли-продажи предприятия не позволяет учитывать goodwill при его продаже, поскольку согласно статье 561 ГК "состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации", которая завершается составлением акта инвентаризации. Действующие правила инвентаризации не содержат положений, позволяющих оценить стоимость такого рода нематериальных элементов.
Что касается предприятия как недвижимости, то законодатель относится к нему как к особому объекту прав. Это проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а "вводится" в статье 132, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права) к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей", а по решению законодателя распро-
Некоторые авторы выделяют в качестве самостоятельного элемента предприятия "клиентеллу", под которой понимается "наличие постоянных клиентов у предприятия, перспективы его развития". Этот элемент может быть включен и в более широкое понятие "фактических отношений предприятия со своими контрагентами". - См. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада.-М„ 1992, с. 66. Современные предприятия в ряде случаев могут быть перемешаемы без особого для них ущерба. Так, например, перенесение кафе или
странить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.
Статья 132 ГК определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственно имущество (вещи, права требования), так и комплекс исключительных прав, а также имеющие "отрицательную стоимость" долги, связанные с деятельностью предприятия. Что же касается "прав и обязанностей предприятия (его собственника) в области трудовых отношений", то предложение об отнесении их к составу предприятия" не соответствует конструкции предприятия как объекта прав гражданских. Высказываемые авторами этого предложения опасения о том, что "предприятие на ходу" не сможет быть объектом гражданско-правовых сделок, поскольку закон не включил в его состав права и обязанности в отношении работников, проистекают из недооценки трудового права как самостоятельной отрасли, вторгаться в положения которой у гражданско-правового регулирования просто нет оснований. Право рабочих и служащих на продолжение действия трудового договора при смене собственника предприятия не имеет гражданско-правовой природы (подобно обременению нового собственника правами арендатора, возникшими из договора аренды, заключенного с предшествующим собственником) и не может ее обрести, даже если бы законодатель пожелал вернуться к популярным во времена социалистической экономики конструкциям, в которых трудовой коллектив являлся "активным элементом" предприятия. Но и в этих конструкциях в состав имущества трудовые права не включались.
Интересно, однако, то, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его автоматически всем общим
магазина из одного помещения (арендуемого) в другое (арендуемое или приобретенное в собственность) не будет означать прекращения существования одного объекта или появление другого. Перемещение, конечно, отразится на составе предприятия: изменятся входящие в него права, может измениться и общая стоимость имущественного комплекса, однако само предприятие как объект при этом сохранится.
Такое предложение высказано В.П. Мозолиным. - См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин; Ин-тгос-ва и права РАН.- М., 1996, с. 229.
280
281
правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями особый, более формализованный и строгий режим, некоторые аспекты которого будут рассмотрены далее.
т
1 аким образом, в Основах гражданского законодательства 1991 г. и вслед за ними в главе 6 ГК был сделан первый шаг — восстановлена категория недвижимого имущества и определено, какие объекты к недвижимости относятся или могут быть отнесены. Но этого, разумеется, недостаточно для того, чтобы недвижимое имущество стало нормальным, полноценным объектом гражданского оборота. Основы гражданского законодательства в статье 4 предполагали регулирование особенностей возникновения и прекращения прав на недвижимости. Эти особенности должны были быть связаны с формализацией и государственным "признанием" посредством государственной регистрации возникновения, изменения и прекращения соответствующих прав.
Какие же нормы должны содержаться в законодательстве для того, чтобы деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые имело не схоластическое, а реальное практическое значение? Речь идет, разумеется, не только о 1ражданском законодательстве, хотя в первую очередь о нем. Предметом настоящей статьи является анализ правового режима недвижимостей именно в гражданском законодательстве, которое устанавливает основу этого режима. Особенности правового режима, проистекающие из особенностей отдельных объектов недвижимости, не в полной мере укладываются в рамки гражданского законодательства. Кроме того, система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принципы которой определены в ГК, должна быть установлена в комплексном правовом акте, содержащем в значительной степени административно-правовые нормы".
Для того, чтобы недвижимость ввести в гражданский оборот, необходимо, во-первых, определить те права, объектом которых может выступать недвижимое имущество. Круг прав, объектом которых является недвижимость, по российскому законодательству, - это практически любые вещные^ и обязательственные права. По-
" Такой акт в настоящее время принят. - См. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. Он будет введен в действие одновременно на всей территории РФ через шесть месяцев после его опубликования, т.е. с 30 января 1998 г.
^ В перечень вещных прав в статье 216 ГК включены и специальными правилами ГК регулируются те вещные права, которые могут возни-
282 —
этому более важным становится вопрос об объеме правомочий, которые предоставляются обладателям соответствующих прав.
Основным правом, предоставляющим его обладателю наибольшие возможности в отношении недвижимости, является право собственности". Это право включает те же три правомочия, что и право собственности на любое иное имущество, - правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако содержание такого правомочия, как распоряжение, может быть существенно сужено по сравнению с распоряжением иными объектами — в том случае, когда недвижимость ограничена в обороте. Иных общих ограничений правомочий 'собственника в силу самой природы объекта ГК не содержит. Норма пункта 3 статьи 209 о том, что "владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами ... осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц", основывается на положениях статьи 36 Конституции Российской Федерации. Гражданско-правовое значение ее состоит в том, что она конкретизирует положения ГК о пределах осуществления гражданских прав, а не является нормой, специально ограничивающей права собственников отдельных объектов.
Однако в соответствии с ГК на земельные участки и здания может быть наложено обременение, в виде сервитута (ст. 274, 276)^. Например, право прохода через земельный участок может создать для собственника участка невозможность строительства на нем, а обременение сервитутом здания или иного сооружения -
кать только в отношении недвижимости, в частности, земли, среди которых право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты. Право застройки российское гражданское законодательство особо не выделяет) хотя и допускает право собственника разрешить другим лицам строительство на своем участке (ст. 263 ГК) и регулирует права собственника здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу (ст. 271,272 ГК). Однако следует иметь в виду, что названные нормы главы 17 ГК до сих пор в действие не введены.
Неизбежным последствием признания права собственности на недвижимость не только государства, но и иных субъектов гражданского права, стало рассмотрение недвижимости как самостоятельного объекта специального налогообложения. Рассмотрение этого вопроса, однако, выходит за рамки настоящей статьи. И хотя соответствующие статьи ГК до сих пор в действие не введены, законодательство и практика последних лет начинают оперировать понятием сервитута.
283
привести к невозможности его сноса. И хотя пункт 2 статьи 274 ГК устанавливает, что "обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком", названные правомочия могут в такой ситуации существенно ограничиваться. Конечно, в этом случае собственник может требовать по суду прекращения сервитута, однако он должен будет доказать, что участок при сохранении сервитута более не может использоваться в соответствии с его назначением, что в названных случаях доказать достаточно трудно. Применение же правил статьи 451 в данной ситуации вряд ли возможно.
Право собственности на недвижимость, приобретенное по некоторым специальным основаниям, получает и особое содержание. Речь идет о недвижимости, приобретенной под выплату ренты. Такая недвижимость находится в законном залоге у получателя ренты (ст. 587 ГК), а в случае пожизненного содержания возможность отчуждения или обременения имущества, переданного в собственность плательщика, связывается с согласием получателя ренты (ст. 604 ГК). Помимо этого, в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 599 и п. 2 ст. 605 ГК) на протяжении всего действия договора ренты у получателя ренты, если он передал недвижимость в собственность плательщика бесплатно, при ненадлежащем исполнении плательщиком ренты своих обязанностей сохраняется право требовать возврата имущества.
Иные вещные права на недвижимость предоставляют их обладателям весьма широкие правомочия. Достаточно указать право хозяйственного ведения, обладатель которого может, получив согласие собственника, распоряжаться недвижимостью вплоть до ее отчуждения.
Что касается содержания обязательственных прав на недвижимость, то круг правомочий здесь определяется как в законе, так и в договоре. В некоторых случаях закон определяет их весьма широко. Доверительный управляющий, например, осуществляет в отношении недвижимости в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника, с одним ограничением - случаи распоряжения недвижимостью должны быть предусмотрены непосредственно договором доверительного управления.
Определяя круг прав на недвижимость, ГК последовательно проводит принцип равенства субъектов гражданского права, не ставя возможность возникновения и реализации того или иного права
284
на недвижимость в зависимость от того, кто предполагается его субъектом - гражданин, юридическое лицо, государство или муниципальное образование.
Однако при этом ГК исходит из того, что не должно существовать бесхозяйной недвижимости. Пункт 2 статьи 214 устанавливает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, либо муниципальных образований, являются государственной собственностью". Одновременно в ГК закреплен механизм обращения бесхозяйных недвижимостей в собственность: в силу правил пункта 3 статьи 225 бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и по истечении года со для постановки на учет на них может быть признано в судебном порядке право муниципальной собственности. И только если такое признание не состоится, может идти речь о применении института приобретательной давности, а значит, и о признании факта отсутствия собственника на протяжении определенного срока, и о "формировании" нового собственника из того, кто владеет недвижимостью добросовестно, открыто и непрерывно как своей собственной".
Во-вторых, для введения недвижимого имущества в гражданский оборот закон должен определить границы, в которых осуществляется оборот недвижимости, установив, какого рода сделки с ней совершаться не могут. Если ранее недвижимость была исключена из оборота практически полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимость предполагается находящейся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда она
На значение этой нормы именно для решения вопроса о бесхозяйных землях обращал внимание С.А. Хохлов. - См. Хохлов С.А. Указ. соч., с. 129.
Авторы уже цитированного нами научно-практического комментария к ГК РФ исходят из другой презумпции. По их мнению, суд обязан обеспечить действие норм о приобретательной давности, и даже если требуемый законом пятнадцатилетний срок еще не истек, но какое-либо лицо осуществляет добросовестно, открыто и непрерывно владение бесхозяйной недвижимостью как своей собственностью, суд должен отказать муниципальному образованию в иске (с. 374 - 375). Представляется, что оснований для такого толкования буквальное прочтение абзаца 3 пункта 3 статьи 225 ГК не дает: "Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть... приобретена в собственность в силу приобретательной давности".
285
исключается из оборота или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона".
Российское гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Однако в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК^°). Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта — лицензии) говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным. В отношении земли российское законодательство, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для земель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен. Однако в настоящее время, когда Земельный кодекс России 1991 г. действует лишь в незначительной части, сложилась парадоксальная ситуация, состоящая в том, что законом оборот земельных участков практически не ограничен. Единственным серьезным ограничением является установленное изданным еще до принятия ГК указом Президента РФ правило о том, что для продажи земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением их целевого назначения необходимо
^ Законодательство некоторых стран различает исключение из оборота в силу прямого указания закона и в силу особенностей природы самой недвижимости - в тех случаях, когда недвижимость не может находиться в "исключительном обладании одного лица". Подобное разграничение содержится, например, в статье 749 ГК Мексики. Такое деление имеет исторические корни в римском праве. Римские юристы выделяли и исключали из оборота недвижимые вещи, которые "по самой природе не могут быть предметами исключительного частноправового господства отдельных лиц". Подробнее см. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. - М., 1996, с. 133-137.
" См. также статью 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ, 1996, № 5, ст. 411).
получить разрешение органа исполнительной власти субъекта федерации^.
В-третьих, следует определить особенности возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, не связанные с установлением ограничений ее оборота. Особенности возникновения права собственности на недвижимость связаны главным образом с формой возникновения и признания прав. Как для первоначальных, так и для производных способов возникновения права собственности на недвижимость необходима регистрация этого права. Что касается особенностей отдельных способов возникновения прав, то они также устанавливаются только законом. Отметим в первую очередь возникновение права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности, при котором срок предшествующего владения составляет не пять, а пятнадцать лет (ст. 234 ГК).
Помимо этого могут и должны быть установлены специальные требования к сделкам как основаниям возникновения прав на недвижимое имущество. Речь идет не только о форме, но и о требовании государственной регистрации сделок.
Закон в большинстве случаев предписывает письменную форму сделок с недвижимостями (например, для договора найма жилого помещения независимо от срока договора), причем в отношении ряда таких договоров требуется составление единого документа, подписанного сторонами. В некоторых случаях предусмотрена обязательность нотариального удостоверения соответствующей сделки. ГК устанавливает ее для ипотеки (ст. 339) и ренты (ст. 584), а кроме того, сохраняет временно, до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также для договоров продажи недвижимости, продажи предприятия и дарения недвижимости.
Последствия несоблюдения требований к форме сделок с недвижимостями различаются в зависимости от того, какова эта форма—простая письменная или нотариальная. Во втором случае, разумеется, это недействительность, точнее - ничтожность сделки. В случаях, когда предписывается простая письменная форма, ее несоблюдение по общему правилу не влечет недействительности сделки, если только недействительность не предусмотрена законом или
См. пункт 8 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993, №44, ст. 4191).
287
договором". В отношении сделок с недвижимостью ГК предусматривает наиболее жесткое последствие - недействительность сделки - в отношении договоров продажи недвижимости, продажи предприятия, аренды зданий, сооружений, аренды предприятий и т.п. Регистрация большинства сделок с недвижимостью обязательна в силу требований ГК. Дополнительные случаи регистрации могут быть введены законом, в первую очередь законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Прекращение права собственности на недвижимость также формализовано и требует регистрации. Не случайно конструкция прекращения права собственности на "брошенные вещи" применяется в статье 226 ГК только к движимым вещам. Что касается недвижимости, то до момента регистрации в качестве собственника нового субъекта право собственности предшествующего не считается прекращенным. Специальный случай прекращения права собственности установлен статьей 239 ГК, которая регулирует отчуждение зданий, сооружений и иных недвижимостей в связи с изъятием земельного участка, на котором они расположены. Смысл этой нормы состоит не в дополнительном ограничении прав собственника, а в создании механизма выкупа этого имущества с предоставлением собственнику справедливой компенсации, если сохранение права собственности на недвижимость становится невозможным в связи с изъятием земельного участка.
В-четвертых, для недвижимости могут быть установлены "пообь-ектные" особенности правового режима самого различного характера. Помимо тех, которые установлены для природных ресурсов и упоминались в настоящей статье, в ГК содержатся специальные правила в отношении предприятий, а также жилых помещений и зданий.
Приравнивание предприятия к недвижимости служит лишь первым "уровнем" правового режима предприятия, обеспечивая требования к регистрации возникновения и перехода прав на предприятие как недвижимого имущества", распространение на залог пред-
" Сделка, требующая государственной регистрации, должна быть совершена в письменной форме. Однако в таких случаях при несоблюдении письменной формы недействительность сделки будет влечь не дефект формы как таковой, а отсутствие ее регистрации.
" Педприятие "оказалось" настолько сложным объектом с точки зрения регистрации прав на него, что законодатель предусмотрел в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним помимо регистрации прав на предприятие в целом самостоятельную регистрацию прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.
приятия правил об ипотеке (залоге недвижимости) и т.д. А для сделок купли-продажи и аренды предприятия в четвертом разделе ГК предусматриваются уже особые правила, которые выделяют эти сделки по поводу предприятия из сделок купли-продажи и аренды других видов недвижимого имущества. Помимо более жестких формальных требований к заключению договора, передаче имущества и регистрации, закон в этих случаях сохраняет солидарную ответственность продавца или арендодателя соответственно с покупателем или арендатором по долгам, включенным в состав проданного (переданного в аренду) предприятия без согласия кредитора. Однако в той же конструкции договора аренды предприятия ГК предоставляет арендатору наиболее широкие (по сравнению с арендатором любого другого имущества) права по пользованию объектом и даже распоряжению отдельными его составляющими (ст. 660 ГК). Разрешая арендатору вносить любые улучшения в арендованное предприятие, независимо от согласия арендодателя, закон возлагает на собственника обязанность возмещения стоимости таких улучшений, если только при осуществлении этих улучшений не были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК).
Жилые помещения могут принадлежать на праве собственности любому субъекту. Собственники квартир в многоквартирных домах являются помимо этого и обладателями доли в праве собственности на общее имущество дома. Причем эта доля не может отчуждаться отдельно от права собственности на квартиру. Содержание прав на жилые помещения во многом определяется специальным назначением объекта - для проживания граждан - вследствие чего в нашем ГК не только нормы о найме жилых помещений, как в развитых странах Запада, но и нормы, регулирующие права собственника и его взаимоотношения с членами семьи в связи с пользованием жилым помещением, носят ярко выраженный социальный характер. Поэтому, в частности, владение, пользование и распоряжение собственником принадлежащим ему жильем должно осуществляться в строгом соответствии с назначением этой недвижимости, а в случае бесхозяйственного содержания жилого помещения право собственности на него может быть по решению суда прекращено. Более того, если в отношении других видов недвижимости закон регулирует права и обязанности только самого собственника, то в отношении жилого помещения он устанавливает и определенные права членов семьи собственника, проживающих вместе с ним. Природа этих прав членов семьи может быть определена как право пользова-
288
289
ния, основанное на законе (законное пользование), которое, подобно праву арендатора, сохраняется и при смене собственника".
Жилое помещение может стать объектом различных сделок, причем передача его во временное владение и пользование другим лицам с сохранением целевого использования возможна по договору одного из трех видов, урегулированных ГК, - жилищного найма, аренды или безвозмездного пользования. Из них жилищный наем в наибольшей степени защищает интересы как самого нанимателя, так и лиц, постоянно с ним проживающих. Использование же жилых помещений для целей, не связанных с проживанием, вообще невозможно, так как прежде, чем допустить такое использование, собственник должен в установленном законодательством порядке "лишить" помещение характера жилого, то есть перевести его в нежилое.
Несмотря на то, что здания и сооружения по определению являются недвижимым имуществом, поскольку они соединены с землей, их правовой режим, в особенности для случаев, когда собственник здания и собственник земли не совпадают, в действующем российском законодательстве конструируется так, как если бы здания являлись главной вещью по отношению к земельному участку, по крайней мере к тому, на котором они расположены и который необходим для их эксплуатации. Подтверждением этому служит тот факт, что согласно ГК у собственника или арендатора здания, который не является собственником земельного участка под этим зданием, возникает основанное на законе право пользования землей (см., например, ст. 273, 552, 553, 652 ГК РФ).
Такая ситуация сложилась в России в связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате собственники зданий часто Йриобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство. Достаточно напомнить, что в Москве право частной собственности на землю практически не признается, а в обороте находится право на заключение договора аренды земли, принадлежащей городу. В связи с этим закон и установил в ряде случаев приоритет интересов собственников зданий, расположенных на чужой земле. С развитием оборота земель, когда станет возможно определить усредненное соотношение рыночной стоимости зданий и зе-
" Конкретные механизмы реализации права пользования жилым помещением членов семьи собственника - это предмет специального (жилищного) законодательства.
290
мельных участков, может потребоваться корректировка некоторых правовых норм. Однако однозначное решение для всех случаев вряд ли может быть выработано. Нет его и в иностранном законодательстве. За рубежом в некоторых случаях приоритет отдается правам собственника участка. Так, срочное право застройки или долгосрочный договор аренды земель под строительство, по общему правилу, приводят к переходу здания по окончании определенного срока в собственность землевладельца. В других случаях законодатель отдает приоритет интересам собственника расположенной на чужом участке недвижимости. Соответствующий баланс интересов может быть достигнут и в договоре. Важно, чтобы был найден баланс экономических интересов и адекватное ему правовое решение.
И еще одна сфера гражданско-правовых отношений, на которую необходимо обратить внимание в связи с рассмотрением недвижимости. По русскому дореволюционному праву деление имущества на движимое и недвижимое влекло последствия и в сфере наследственного права, в частности, при наследовании по закону размер доли, которая причиталась в недвижимости женщине (дочери, жене), был значительно меньше, чем в движимости. Гражданское законодательство советского периода, устранив деление имущества на движимое и недвижимое, ликвидировало и особенности наследования в зависимости от вида наследуемого имущества. Особенности режима наследования недвижимости существовали лишь в сфере международного частного права. Так, Основы гражданского законодательства 1991 г. в пункте 3 статьи 169 установили, что наследование строений и другого недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, а также прав на это имущество, определяется по российскому праву, даже если наследодатель имел последнее постоянное место жительства за границей".
Проект части третьей ГК исходит из того, что недвижимость может быть передана по наследству, но при этом он не возвращается к идее установления различий в порядке наследования недвижимого и движимого имущества^. Проект рассматривает имущество, остающееся после смерти гражданина, как единую наследственную
Проект части третьей ГК содержит сходные коллизионные нормы, а также целый ряд коллизионных норм в отношении вещных прав на недвижимое имущество (Проект раздела VII "Международное частное право" опубликован в Ведомственном приложении "Российской газеты" 30 ноября 1996 г.).
Проект раздела VI "Наследственное право" опубликован в Ведомственном приложении "Российской газеты" 8 февраля 1997 г.
291
массу, не препятствуя разделению недвижимости между любым числом наследников, разумеется, при условии делимости самого объекта. В то же время включение в проект на случай раздела наследства правил о преимущественном праве на приобретение таких недвижимостей, как жилой дом, квартира и т.п., наследниками, проживавшими в них, предоставляет возможность самим обладателям права без вмешательства закона предотвратить ненужное раздробление единого объекта недвижимости либо установление на него права общей долевой собственности.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это основа механизма реализации особенностей правового режима недвижимости. Она является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в некоторые цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Поэтому статья 131 ГК и предусматривает осуществление регистрации в едином государственном реестре с предоставлением информации о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Естественно, сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания в зарубежных государствах еще в XIX веке.
Практически во всех случаях, когда Гражданский кодекс или иной закон требует осуществления регистрации, она носит право-устанавливающий характер. В этом ГК следует германской модели, согласно которой вещное право на недвижимость не может ни возникнуть, ни прекратиться без регистрации (в отличие от французской системы, при которой регистрация имеет значение для третьих лиц, а в отношениях между сторонами сделка действительна с момента ее совершения в надлежащей форме).
Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после регистрации этого права проводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст. 219), право собственности у приобретателя по договору (п. 2 ст. 223) и иное право на недвижимость (п. 2 ст. 8) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки же с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК). Таким образом, исключения из обязательности регистрации содержатся и в самом ГК (не требуется, например, реги-
страция аренды зданий и сооружений на срок до одного года), и могут быть предусмотрены специальным законом".
Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от "ничтожности" (п. 3 ст. 165). При этом действия сторон по исполнению сделки до вынесения судом такого решения не могут влечь возникновения или изменения прав этих сторон в отношении недвижимости даже между ними.
Если договор подлежит государственной регистрации, он считается по общему правилу заключенным с момента такой регистрации (ст. 433). ГК последовательно придерживается этого принципа в отношении договоров, предметом которых является недвижимость, повторяя это правило, в частности, в статьях 560, 651 и 658.
Однако из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью существует ряд исключений. Одно из них установлено в самом ГК в отношении договора продажи недвижимости^. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. Поэтому вопрос о ничтожности самого договора по мотивам неосуществления его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК допускает исполнение сто-
В связи с этим не должно применяться как не соответствующее закону, в частности, правило постановления Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" (СЗ РФ, 1995, № 7, ст. 534), определяющее в качестве момента возникновения права собственности на земельную долю дату принятия административного решения о передаче земли в общую собственность, а не дату регистрации. Правило ГК о регистрации не договора, а перехода права на основании договора купли-продажи недвижимости не применимо к случаям, когда объектом купли-продажи является жилое помещение. Пункт 2 статьи 558 ГК исходит из общего правила о правоустанавливающей государственной регистрации такого договора. Подобное правило предусмотрено и в отношении договора продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК).
ронами договора продажи недвижимости до государственной регистрации, однако указывает, что такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом в случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения с третьими лицами это никоим образом не повлияет. При этом, как уже было сказано, суду предоставлено право вынести решение о регистрации перехода права собственности, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Целый ряд исключений существует в отношении регистрации права собственности на недвижимое имущество, когда в основании возникновения этого права лежит не договор.
В первую очередь это относится к возникновению права собственности на имущество, переходящее в порядке наследования. Нормы статьи 528 ГК РСФСР о том, что временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, и статьи 546 ГК РСФСР о том, что наследник считается собственником унаследованного имущества со дня открытия наследства, можно трактовать как специальное правило по отношению к норме о том, что право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента регистрации. В этом случае регистрация будет иметь не пра-воустанавливающее, а правоподтверждающее значение, а само право будет признаваться и защищаться со дня открытия наследства. Регистрация же будет необходима новому собственнику для осуществления распоряжения недвижимостью.
И еще одно исключение, но, как это ни парадоксально, самое распространенное, связано с тем, что право собственности на один из наиболее жизненно важных для многих граждан объектов недвижимости было признано за несколько лет до начала создания системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Речь идет о праве собственности граждан на кооперативные квартиры, предусмотренном впервые статьей 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР"^. Это право возникает с момента выплаты пая в ЖСК и не связано с каким-либо формальным закреплением титула и государственной регистрацией. Государство признает и защищает собственников квартир в ЖСК, не лишая их права
Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1990, № II, ст. 164.
в любое время после выплаты пая оформить документы и зарегистрировать свое право. Разумеется, распорядиться своим правом путем его отчуждения гражданин не сможет, не получив соответствующие документы, подтверждающие право собственности на квартиру в кооперативном доме. Таким образом, и здесь государственная регистрация имеет правоподтверждающее, а не правоустанав-ливающее значение.
Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним долгое время не имела законодательной базы, хотя принятие специального закона о ней было предусмотрено Кодексом уже в 1994 г. Содержащиеся в статьях ГК, а также в указах Президента РФ и принятых в их развитие актах требования регистрации не привели к введению в России единой системы регистрации. А только единая система публичной регистрации прав на недвижимое имущество могла бы придать обороту недвижимости необходимую степень гласности и достоверности, которые в странах с развитой рыночной экономикой являются основными чертами такого оборота.
Принятый 21 июля 1997 г. Федеральный закон о регистрации в основном развивает заложенные в ГК принципы регистрации (осуществление регистрации учреждениями юстиции, ведение единого реестра, открытость реестра, правоустанавливающий, по общему правилу, характер регистрации, судебная защита при отказе в регистрации или уклонении от нее) и создает механизмы реализации этих принципов. Согласно статье 33 Закона к двухтысячному году предполагается создать в России не только сам реестр, ведущийся по единым для всей страны правилам, но и профессионально подготовленные учреждения юстиции, которые будут осуществлять регистрацию в едином реестре.
К сожалению, конструкция единого реестра в рассматриваемом Законе ограничивается едиными правилами осуществления записей и созданием специальной системы органов регистрации. Еще один элемент, присущий единому реестру, а именно доступность всей информации в любом отделении реестра либо сведение всей информации в единую базу данных, которой будет располагать центральное учреждение системы регистрирующих органов, Закон о регистрации не обеспечивает. Провозглашенный статьей 131 ГК принцип открытости реестра реализуется в Законе частично - путем определения объема информации, которая может быть получена из реестра третьими лицами. Что же касается возможности получения информации из реестра, то до создания системы электронного обмена
информацией между регистрирующими органами такая информация, согласно статье 33 Закона, будет предоставляться по месту совершения регистрации. Однако необходимо отметить, что время создания такой системы обмена в Законе не определено, равно как и не дано никаких поручений по развитию такого обмена информацией. Что касается сосредоточения всей информации, содержащейся в реестре, в центральном органе, то в числе функций "уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подобная функция не предусмотрена (ст. 10 Закона). Таким образом, принципы единства и открытости реестра, хотя и проводятся в законе о регистрации, но не в достаточной степени.
^Ц,еление объектов гражданских прав на недвижимое и движимое имущество является общераспространенным и в последние годы стало неотъемлемой чертой российского гражданского права. Однако правовые последствия такого деления определяются постепенно. В настоящее время в соответствии с мировой тенденцией регулирования прав на недвижимость основные особенности ее правового режима прослеживаются в сфере возникновения и прекращения прав на недвижимость. Нормами Гражданского кодекса определяются, в частности, особые требования к форме сделок с недвижимостью, а также требования к публичной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
В меньшей степени складывающийся режим недвижимости предполагает установление особенностей содержания тех или иных прав на недвижимость. Его законодательное закрепление не предусматривает принятия особого, помимо норм ГК, законодательства, регулирующего отдельные сделки с недвижимым имуществом, в то время как в ряде зарубежных стран подобное законодательство принимается. Например, сельскохозяйственная аренда регулируется специальными нормативными актами не только в Великобритании, где отсутствие единого кодифицированного акта в полной мере компенсируется наличием отдельных законов, имеющих своим предметом недвижимость или отдельные сделки с ней, но также и во Франции и некоторых других странах континентальной правовой системы.
Провозглашение недвижимого имущества объектом гражданских прав, разумеется, не может означать невозможности устанавли-
вать ограничения оборотоспособности относящихся к недвижимости объектов. Однако вопрос об ограничении оборотоспособности недвижимости выходит за рамки гражданского права и может решаться в законодательстве о природных ресурсах и в ином отраслевом законодательстве.
296
297



ОГЛАВЛЕНИЕ