ОГЛАВЛЕНИЕ

246
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
§ 1. Право распоряжения жилыми помещениями
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения в числе других правомочий принадлежит право распоряжения жилым помещением. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения: продать, подарить, обменять на другое жилое помещение и т. п.
Гражданин — собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, может передать жилое помещение в собственность другому лицу путем заключения договора купли-продажи, мены,
дарения и др.
Наиболее полно проявляется право распоряжения жилым помещением в случаях, когда жилое помещение принадлежит лицу на праве собственности.
Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Вместе с тем право распоряжения жилым помещением может принадлежать не только собственнику, но в определенных пределах и лицу, не являющемуся его собственником. Например, наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального фонда вправе в установленном порядке произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, с согласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем.
По общему правилу объем права распоряжения жилым помещением у несобственника меньше, чем у собственника.
Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи жилого помещения в пользование другого лица. Так, юридические лица, созданные как частные собственники, могут приобрести жилое помещение в собственность, получить во владение или (и) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только путем передачи его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено такой функцией.
§ 2. Отдельные виды договоров с жилыми домами и жилыми помещениями
Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко являются объектом той или иной гражданско-правовой сделки.
Одни сделки (например, обмен, сдача в поднаем жилых помещений) совершаются нанимателями жилых помещений. Другие сделки (купли-продажи, мены, дарения, завещания и т. д.) могут совершаться только при условии, чти жилое помещение, отчуждаемое в результате сделки, принадлежит лицу на праве собственности.
Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например, при купле-продаже жилого помещения) влечет за собой переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаях сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме жилого помещения) и не влечет перехода права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ) устанавливает, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Важнейшей особенностью сделок с жилыми помещениями является установление в законе (ст. 675 ГК РФ) гарантии сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение. При этом важно подчеркнуть, что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом обеспечивается сохранение традиционного для российского законодательства принципа неизменности договора найма жилого помещения при перемене собственника помещения, которое занимает наниматель, что, несомненно, обеспечивает стабильность, устойчивость жилищных отношений пользования жилым помещением.
Сделки с жилыми помещениями могут совершаться в разных формах. Для действительности, например, договора об обмене неприватизированными жилыми помещениями достаточно заключения устного соглашения, но с обязательным получением участниками договора обменных ордеров.
Для договоров ренты, которые могут быть связаны с жилыми помещениями, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей ее регистрацией в государственных органах.
§ 3. Договор купли-продажи жилого помещения
248
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищно-эксплуатационных органах и налоговых органах^
§ 3. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома)
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
Жилое помещение (жилой дом) является довольно широко распространенным объектом договора купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать жилой дом, квартиру или иное жилое помещение в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Жилой дом, иное жилое помещение согласно гражданскому законодательству является видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы §7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. В связи с особенностями жилых домов, квартир как объектов гражданских правоотношений для их купли-продажи обычно в законодательстве устанавливается особый порядок оформления договора купли-продажи. Так, по ранее действовавшему законодательству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома, по общему правилу, заключался в нотариальном порядке с обязательной последующей его регистрацией в государственных органах исполнительной власти под страхом признания договора недействительным.
ГК РФ не предусматривает обязательного нотариального оформления договора купли-продажи жилого строения^ Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного
^ О порядке заключения договора аренды жилых помещений в г. Москве см. распоряжение мэра г. Москвы "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц" от II июня 1994 г. ^ Вместе с тем следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 г. впредь до введения в действие Закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним сохраняется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (установленных ст. 239 ГК РФ).
документа, подписанного сторонами. Вместе с тем закон сохранил для этих случаев перехода права собственности государственную регистрацию. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми — одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июне 1993 г. умерла.
Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований ст. 133 КоБС РСФСР органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.
Решением Измайловского межмуниципального народного суда ^ Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры признан недействительным, Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея — опекуну Приказчикову — квартиру, а Приказчиков — вернуть Кукушкиной 5288 руб.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство цо мотиву неполного исследования обстоятельств дела.
§ 3. Договор купли-продажи жилого помещения
Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.
Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки треоованиям ст. 133 КоБС РСФСР (1969 г. -П. С.) без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.
В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ст. 48 ГК РСФСР, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.
Вместе в тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма в связи с инфляцией значительно обесценилась и поэтому следовало применить к ней индексацию.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя признать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение^.
Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства.
Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.
Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. Их родители обменяли занимаемую ими двухком-
См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. §6. С. 3.
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
натную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.
С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т. е. Д.
При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения, последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних.
Согласно ст. 133 КоБС РСФСР опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.
В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих пооопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие оействия с жилой площадью не могут считаться действительными'.
Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).
В том случае, если отчуждаемое жилое помещение нажито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независи-
' См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 10. С. 12—13.
§ 3. Договор купли-продажи жилого помещения
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
мо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.
Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (сособственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправо в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление сособственников квартиры необходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену.
По договору купли-продажи здания (иди другой недвижимости) покупателю одновременно с передачей права соб-•ственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).
Продавец обязан передать товар, в данном случае жилое помещение, свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет указано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.
В ГК РФ (ст. 558) установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
По закону право пользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи собственника жилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу: такой переход права собственности, согласно ст. 222 ГК РФ, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Как сказано выше, сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймо-дателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 674 ГК РФ).
Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ, несомненно, направлены на обеспечение стабильности жилищных отношений пользования жилыми помещениями.
§ 4. Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации
Как сказано выше, граждане, занимающие по договору найма жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, могут получить бесплатно в собственность жилое помещение в порядке его приватизации на основе Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Передача жилого помещения в этих случаях происходит на основании заявления граждан по договору передачи квартиры в собственность граждан.
Договор передачи жилья в собственность граждан заключается органом местной администрации, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, устанавливаемом, соответствующим органом исполнительной власти.
Договор передачи жилья в порядке приватизации отличается от договора купли-продажи жилого помещения тем, что в отличие от договора купли-продажи, который носит возмездный характер, договор передачи жилья в порядке приватизации является безвозмездным. Договор передачи жилья имеет сходство с договором дарения; однако в отличие от договора дарения, по которому одаряемый лишь принимает дар (или отказывается от него), в договоре передачи жилья в порядке приватизации лицо, желающее приватизировать жилье, проявляет инициативу об этом, обращаясь с заявлением (просьбой) о передаче ему жилья.
§ 4. Передача квартиры в собственность граждан (приватизация) 253
Договор передачи квартиры в собственность граждан заключается в простой письменной форме, не подлежит нотариальному удостоверению, и по нему не взимается государственная пошлина (ст. 7 Закона о приватизации)^.
В заявлении граждан о передаче им жилого помещения в собственность указывается, в какую общую (совместную или долевую) собственность они просят передать занимаемую ими квартиру, указываются члены семьи нанимателя, их согласие на приватизацию.
В договор передачи жилого помещения в собственность граждан включаются также несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
В тексте самого договора передачи указываются условия договора, в том числе права граждан, ставших собственниками квартиры, продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Указываются также обязанности граждан, приватизирующих квартиру, в том числе принимать на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и его инженерного оборудования и придомовой территории на основе соглашения сторон.
На граждан возлагается также обязанность использовать жилое помещение только для проживания, производить переустройство и перепланировку в жилых помещениях лишь с разрешения органов местной администрации. Вместе с тем при приватизации гражданами квартиры в домах, требующих капитального ремонта, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Обслуживание и ремонт жилого дома в целом, согласно договору о передаче, осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими данный дом до начала приватизации (по догово-
^ Такой порядок оформления сделок по передаче жилья был установлен Законом РФ от 23 декабря 1992 г., которым в Закон о приватизации жилищного фонда были внесены изменения, предусматривающие, что при заключении договора передачи жилья гражданам в порядке приватизации нотариального удостоверения сделки не требуется.
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
рам с собственниками), кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации или формы для обслуживания этих квартир.
Договор передачи жилья в собственность граждан подлежит регистрации в соответствующих органах исполнительной власти. Например, в г. Москве регистрация договоров передачи осуществляется Департаментом муниципального жилья (управлением приватизации жилищного фонда).
§ 5. Продажа квартир на аукционах. Договор на покупку квартиры на аукционе
Аукцион— одна из форм проведения продажи товара, в том числе по продаже квартир. Аукционы по продаже квартир проводятся предприятиями и организациями строительного комплекса Российской Федерации, которые осуществляют продажу квартир, построенных за счет средств этих предприятий и организаций или банковских кредитов. Согласно ГК РФ (ст. 447—449) аукционы являются одной из форм проведения торгов, в том числе и публичных торгов, проводимых в порядке исполнения решения суда.
Порядок проведения аукционов по продаже квартир предприятий и организаций строительного комплекса определялся в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 27 июня 1991 г. № 372 Положением о проведении аукционов по продаже квартир предприятиями и организациями строительного комплекса РСФСР, утвержденным Государственным комитетом РСФСР по архитектуре и строительству 3 сентября 1991 г^
Решение об аукционной продаже квартир принимается совместно с администрацией, советом трудового коллектива и утверждается местной администрацией по месту расположения дома, квартиры в котором подлежат продаже. Процесс аукционной продажи квартир включает: —публикацию в средствах массовой информации и специализированных изданиях информации об условиях проведения аукциона, а также о типе и местонахождении квартир и других данных;
— проведение аукциона и юридическое оформление совершенной покупки.
В аукционах по продаже квартир могут участвовать любые российские и иностранные юридические лица и граждане.
' См.: Жилищное законодательство. М„ 1966. С. 189.
§ 5. Продажа квартир на аукционах
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
Проведение аукциона осуществляется предприятием или организацией строительного комплекса — продавцом или уполномоченным им посредником.
В случае, если проведение аукциона возлагается на посредника, продавец заключает с ним договор, в котором оговариваются обязанность посредника выставить объект на аукцион, стартовая цена, перечень документации по каждой квартире, предоставляемой продавцом, сроки проведения аукциона, условия снятия с аукциона и повторного выставления, взаимные обязательства и имущественная ответственность сторон, срок действия договора, условия его расторжения. Организатором аукциона (продавцом или посредником) изготавливаются типографским Способом билеты участия с указанием в них порядкового номера, под которым владелец билета участвует в аукционе, а также цены билета. На оборотной стороне билета приводятся условия проведения конкурса.
Юридическое лицо или гражданин получают статус участника аукциона с момента оплаты билета участия.
На каждую заявленную на аукцион квартиру составляется характеристика, рассылаемая по запросам юридических лиц и граждан, изъявивших желание участвовать в аукционе.
Согласно указанному положению основой для расчета стартовой ценЬг является сметная стоимость квартир, определенная по данным сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома в действующих ценах с учетом компенсационных коэффициентов. В Положении указывается порядок определения сметной стоимости квартир (п. 10).
Положение устанавливает права участников аукциона. Участник аукциона имеет право:
— приобретать копии необходимой проектно-сметной документации;
— осматривать квартиры на месте;
— получать, в том числе за плату, необходимые консультации от проектных, строительно-монтажных и других организаций, участвовавших в строительстве;
— выдавать доверенность на участие в аукционе юридическим лицам и гражданам, представляющим интересы покупателя;
— отказываться от участия в аукционе (без возмещения понесенных расходов);
— обращаться в суд или арбитражный суд (третейский суд) в случаях нарушения прав и охраняемых законом интересов покупателей.
Положением на участников аукциона возлагаются также и некоторые обязанности, а именно: они обязаны в случае выигрыша аукционного торга оформить в 3-дневный срок договор на приобретение квартиры, в частности, оговорив в нем порядок оплаты и меру ответственности за невыполнение принятых обязательств; соблюдать порядок проведения аукциона.
Согласно указанному Положению аукцион проводит ведущий, который дает краткую характеристику продаваемой квартиры и называет стартовую цену. В зависимости от сложившейся к моменту проведения аукциона конъюнктуры спроса на квартиры ведущий аукциона может по согласованию с продавцом установить на них более высокую стартовую цену, чем было оговорено ранее. На аукционе не подлежат продаже квартиры по цене ниже опубликованной стартовой цены.
Участник аукциона (уполномоченный или доверенное лицо), предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан в течение 30 минут объявить представителям организаторов аукциона свой билет и подписать преддоговорное соглашение на покупку.
При отсутствии со стороны участников аукциона предложений по цене выше стартовой данная квартира снимается с аукциона.
Расчеты между продавцом и покупателем могут осуществляться как единовременно, так и по частям в течение установленного продавцом и опубликованного им заранее срока.
§ 6. Договоры мены (обмена) жилыми помещениями, жилыми домами
Законодательство различает две разновидности обмена имуществом: договор мены товарами (имуществом) между их собственниками и договор обмена товарами (в частности, обмена жилыми помещениями) между лицами, не являющимися собственниками.
1. По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.
Договор мены жилыми помещениями на практике становится довольно распространенным видом договора. Это связано с расширением частного жилищного фонда, вызванного прежде всего приватизацией жилых помещений и возможностью для граждан свободного распоряжения этими поме-
§ 6. Договоры мены (обмена) жилыми помещениями (домами)
257
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
щениями, а также рядом других факторов политического, социально-экономического и иного порядка^.
Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением (о договоре обмена жилыми помещениями см. ниже).
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое помещение другой стороны.
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей) одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.
Поскольку каждый из участников договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателем другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (см. ст. 567 ГК РФ). Сказанное свидетельствует о сходстве правовой природы договоров купли-продажи и мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передается имущество. Вместе с тем нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а путем двух договоров купли-продажи: по одному из этих договоров передается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору — передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактически купле-продаже) более четко вводятся рыночные элементы: производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделок. Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в сто-
имости каждого из обмениваемых жилых помещений. При этом возможны несколько вариантов обмена, например:
1) мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой в стоимости этих помещений;
2) мена жилого помещения, расположенного в престижном районе (городе), на помещение, расположенное в менее престижном районе (городе), с доплатой разницы в ценах, складывающихся в этих районах (городах).
Одной из разновидностей мены являются случаи предоставления в установленном порядке жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда членам ЖК и ЖСК и гражданам, имеющим жилой дом или квартиру в собственности.
Согласно ст. 28 ЖК РСФСР такие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. Поэтому после получения нового жилого дома зачастую эти граждане взамен передают принадлежавшие им ранее жилые дома, квартиры в ведение (собственность) организациям, предоставившим им жилое помещение. Следует отметить, что такая практика не бесспорна, поскольку влечет за собой фактически лишение гражданина права собственности на жилое помещение, так как другое жилое помещение передается ему в пользование, а не в собственность.
Исходя из ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах федеральной жилищной политики объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от вида собственности.
На практике, однако, это правило нередко не соблюдается. Так, не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, т. е. находящуюся в составе государственного или муниципального жилищного фонда. В этих случаях для того, чтобы обменять приватизированную квартиру на неприватизированную, жилищные органы, совершающие мену, обмен, нередко ставят условием заключения договора, предусматривающего "приватизирование" первой квартиры, установление единого правового режима обмениваемых квартир'. В некоторых случаях практически это сделать невозможно, например с квартирами в ЖСК и ЖК, где после полного внесения пая квартира автоматически становится собственностью члена кооператива; поэтому отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых по-
' См.: Толстой Ю. К. Заметки по жилищному праву. Обмен жилых помещений //Правоведение. 1994 г. № 4. С. 26.
' См.: Московская правда. 1995. 8 дек.
§ 6. Договоры мены (обмена) жилыми помещениями (домами) 259
мещений является незаконным, ущемляющим права граждан — собственников этих помещений^.
2. По договору обмена жилыми помещениями наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте^.
Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей нанимателями прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом кооператива — с соблюдением требований, предусмотренных ст. 119 ЖК РСФСР (т. е. при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение, и соблюдении других требований, установленных Жилищным кодексом и уставом ЖСК). В практике нередко возникает вопрос о том, в каком порядке разрешаются споры об обмене жилыми помещениями, возникающие между членами семьи нанимателя. Если между членами семьи .не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). Споры, связанные с таким обменом, нередко затрагивают интересы граждан, проживающих в обмениваемых помещениях, а иногда и существенно ущемляют права этих граждан (например, связаны с предоставлением им худшего помещения или помещения в отдаленном районе). Если спор возник между членами семьи, не достигшими соглашения об обмене, суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.
На практике при рассмотрении таких дел суды учитывают сложившиеся взаимоотношения сторон, препятствующие проживанию в одном помещении, в частности в связи с расторжением брака, а также другие обстоятельства.
Если при рассмотрении суяом дела будет установлено.что отказ в даче согласия на обмен был необоснованным, суд может вынести решение об обмене жилыми помещениями, несмотря на несогласие на обмен члена семьи, вопреки его
См.: Толстой Ю. К. Заметки по жилищному праву// Правоведение 1994. №4. С. 27. . j f л/f
^ cm.: ст. 67 ЖК РСФСР, ст. 20 Закона об основах федеральной жилищной политики.
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
воле. Один из случаев такого обмена (невозможность совместного проживания) прямо предусмотрен ст. 98 ЖК РСФСР.
В ст. 69 ЖК РСФСР предусмотрено, что обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. В результате такого обмена происходит смена пользователей жилыми помещениями, что может быть небезразлично для наймодателей. Вместе с тем отказ в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Так, по одному делу производственное объединение — владелец домов — отказало в обмене занимаемых гражданами 3. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из жилых помещений находится в общежитии. Народный суд, куда обратились граждане 3. и Б. с исковым требованием об устранении препятствий в производстве обмена жилыми помещениями, отказал в удовлетворении иска.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменила решение народного суда, указав, в частности, следующее:
"Производственное объединение, зная, что Б. выдан ордер и что это влияет на правовой режим жилого помещения, в установленный срок и в предусмотренном законом порядке его действительность не оспорило.
Как видно из копии списка предоставления жилой площади работникам завода, утвержденного 11 февраля 1988 г. на заседании заводского комитета профсоюза, Б. с семьей предоставлялась комната жилой площадью 27 кв. м с общей кухней, и в этом тексте допечатано, что предоставляемое жилое помещение общежитие.
Однако суд не истребовал подлинник списка и не выяснил, в связи с чем текст дополнен.
В судебном заседании и в кассационной жалобе истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен договор жилищного найма, ей была выдана домоуправлением расчетная книжка на оплату квартиры и коммунальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты.
Однако эти доводы истицы суд с достаточной полнотой не проверил, хотя выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение по делу.
Так, если жилая площадь предоставлена истице в порядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен
§ 6. Договоры мены (обмена) жилыми помещениями (домами)
261
262
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием. Поэтому принятое решение подлежит отмене" '.
Закон (ст. 70 ЖК РСФСР) предусматривает право совершеннолетнего члена семьи нанимателя с письменного согласия нанимателей и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что выезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения (так называемый родственный обмен).
В ЖК РСФСР (ст. 71) указывается, что соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.
В ЖК РСФСР (ст. 73) содержится перечень условий, при которых обмен жилого помещения не допускается. Обмен жилого помещения не допускается: 1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер;
3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;
4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
5) если помещение является служебным или находится в общежитии;
6) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Содержащийся в Кодексе перечень условий (оснований), при которых обмен жилого помещения не допускается, не является исчерпывающим. Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством РФ.
ЖК РСФСР (ст. 74) устанавливает, что обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:
1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом; 2) по основаниям, установленным гражданским законо-
См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. №7. С. II.
дательством для признания сделки недействительной (например, совершения сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с Другой и т. д.). По этим же основаниям может быть признан недействительным и договор мены жилыми помещениями. Так, договор мены жилыми помещениями (или обмена жилыми помещениями) может быть признан недействительным, если у участника договора сложилось неправильное представление о существенных элементах сделки или в связи с неведением участника сделки относительно этих элементов (сделка под влиянием заблуждения). В этом случае, если заблуждение имело существенно значение [например, обнаружение после мены (обмена) таких неустранимых недостатков жилого помещения, которые создают объективную невозможность проживания в данном помещении], то при признании такой сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах (двусторонняя реституция).
Отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными.
Приведем следующий пример. Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в однокомнатной квартире. В апреле 1985 г. Шульгиной с ребенком была предоставлена двухкомнатная квартира в ЖСК "Калиновский", в которую она переехала с сыном.
В декабре 1985 г. Мельникова и ее дочь произвели родственный обмен жилой площади, согласно которому Шульгина с сыном прописалась в однокомнатной государственной квартире, а ее мать ˜ в кооперативной.
В связи с обменом жилой площади Мельникова была принята в члены ЖСК "Калиновский", а Шульгина исключена из кооператива. Однако в кооперативную квартиру Мельникова не вселилась. В декабре 19-93 г. она обратилась в суд с иском о выселении Шульгиной, указав, что дочь препятствует в пользовании кооперативной квартирой, освободить жилое помещение добровольно отказывается, не желая переселиться в однокомнатную квартиру, где прописана с ребенком.
Шульгина предъявила встречные требования о признании произведенного обмена недействительным по мотивам его фиктивности, без намерения сторон вселяться в полученные по обмену жилые помещения.
§ 7. Договор пожизненного содержания с иждивением
264
Глава 13.' Распоряжение жилыми помещениями
Решением Орджоникидзевского районного народного суда г. Екатеринбурга в иске Мельниковой отказано, встречный иск Шульгиной удовлетворен.
Заместитель Генерального прокурора РФ поставил в протесте вопрос об отмене решения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 27 марта 1995 &• протест оставила без удовлетворения, указав следующее: "При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселиться в другие жилые помещения...
Вывод суда в этой части подтвержден объяснениями сторон, показаниями допрошенных свидетелей о том, что, несмотря на оформленный обмен, стороны остались проживать в прежних жилых помещениях...
... Обстоятельства, связанные с заключением договора обмена, судом исследованы полно, собранным доказательствам дана правильная оценка в порядке ст. 56 ГПК РСФСР.
При таких данных суд обоснованно признал, что обмен жилыми помещениями носил фиктивный характер, и в соответствии сост. 73' ЖК РСФСР, ст. 49 ГК РСФСР признал его недействительным. В силу ст. 4 ГК РСФСР (в ред. Закона РСФСР от 11 июня 1964 г. ), действовавшей на день рассмотрения спора, гражданские права и обязанности возникают из сделок, предусмотренных законом, а также из сделок хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Права и обязанности Мельниковой, связанные с членством в кооперативе, а затем и с собственностью на жилое помещение, возникли на основании сделки, которая судом признана недействительной как противоречащая требованиям закона. По этим мотивам отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными с момента совершения сделки (ст. 59 ГК РСФСР).
Решение суда соответствует собранным доказательствам и требованиям закона" '.
§ 7. Договор пожизненного содержания с иждивением
Гражданский кодекс регламентирует особый случай пользования жилым помещением на основании договора пожиз-
' См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. № 8. С. 1—2.
ценного содержания с иждивением. Согласно ст. 610 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Раньше аналогичные отношения регламентировались ГК РСФСР (ст. 253—254). Кодексом был предусмотрен .особый вид договора — договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Этот договор в последнее время находил довольно широкое применение^. По этому договору продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его за предоставление последним продавцу до конца его жизни соответствующего материального обеспечения (в натуре — в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи).
В ГК РФ сфера применения договора (получившего новое название — "договор пожизненного соединения с иждивением") существенно расширена. Особенностью обязательства пожизненного содержания с иждивением, которой это обязательство отличается от других видов ренты, является наличие в качестве объекта только недвижимого имущества (жилого дома, квартиры и т. п.). Получение пожизненного содержания с иждивением (как и получение ренты вообще) не ставится, как это было по ГК РСФСР 1964 г., в зависимость от состояния здоровья, возраста, трудоспособности гражданина. Получателями ренты, пожизненного содержания с иждивением могут быть любые граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое ценное имущество (жилой дом, квартиру и т. п.) тому, кто за это согласится выплачивать ренту (предоставлять содержание с иждивением)^ В Гражданском кодексе предусмотрены гарантии стабильности отношений пожизненного содержания с иждивением. Так, ст. 604 ГК РФ предусматривается, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания (жилой дом, квартиру и т. п.), только с предварительного согласия получателя
' См.: Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. с. 44—45.
" О ренте и пожизненном содержании с иждивением см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст. Комментарии. М., 1996. С. 55—60; 318—328.
§ 8. Договор дарения жилого помещения
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Закон предоставляет получателю пожизненного содержания с иждивением право требовать возврата квартиры, жилого дома (или иного недвижимого имущества), переданных в обеспечение пожизненного содержания с иждивением (либо выплаты ему покупной цены), если плательщик ренты допускает существенное нарушение своих обязательств (ст. 605 ГК РФ).
§ 8. Договор дарения жилого помещения (жилого дома)
По договору дарения одна сторона передает безвозмездно или обязуется передать другой стороне имущество (жилое помещение, жилой дом и т.п.) в собственность. Заключению договора дарения жилья (либо строительных материалов для строительства или ремонта жилого дома) может предшествовать издание компетентным государственным или муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации, владеющей имуществом, произвести его дарение гражданину. По договору дарения требуется согласие одаряемого на получение дара. Для договора дарения характерна также его безвозмездность. Поэтому если на одаряемого возлагается договором какое-либо встречное обязательство, например обязанность предоставлять дарителю — бывшему собственнику квартиры содержание, иждивение, то налицо другой договор, а не договор дарения. Вместе с тем даритель вправе указать в договоре дарения денег цель использования имущества, например, в договоре дарения денег сторона может указать, что одаряемый принимает в дар деньги в связи, например., с вступлением в жилищный или жилищно-строительный кооператив либо в связи с приобретением жилого дома, квартиры в собственность.
По закону требуется, чтобы договор дарения жилого дома, квартиры был заключен в нотариальном порядке, если хотя бы одной из сторон, является гражданин, а жилой дом находится в городе или рабочем поселке, и, кроме того, договор должен быть зарегистрирован в органах местного самоуправления. Если дом находится в сельском населенном пункте, то договор дарения жилого дома должен быть совершен в
письменной форме и зарегистрирован в органах сельской администрации.
§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каким являются согласно ст. 130 ГК РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге — договором об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
По договору ипотеки может быть заложено также недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части^
При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строитель-
См.: Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 // Российская газета. 1996. 6 марта. ^ См.: П. 3 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.
§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
ством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю'.
Не допускается ипотека, в частности, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков^.
Договор об ипотеке заключается в нотариальном порядке (подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 339 ГК РФ). Если залог жилого помещения непосредственно связан с залогом земли, договор ипотеки должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (БТИ) (п. 1 ст. 131, п. 4 ст. 339 ГК РФ). Договор о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.
Согласно "Основным положениям о залоге недвижимого имущества — ипотеке" (одобренным распоряжением заместителя Председателя Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-ра) договор ипотеки заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государствен-
' Си.: Свой дом, своя квартира. Федеральные законы, нормативные документы, комментарии. Вып. № 12. М„ 1996. ^ См.: П. 5 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.
ной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования по ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке.
Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена, в частности, на жилые дома и квартиры.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).
Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ.
При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жил,ой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье^.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. В соответствии с "Основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке" ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения
См.: Ст. 13 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.
§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры)..Жилой дом (квартира) также может быть предметом ипотеки, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодержатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодателя. Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодателя по срочному договору коммерческого найма жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор найма.
Независимо от того, кто пользуется жилым помещением — залогодатель или залогодержатель, он не должен допускать ухудшения качества заложенного жилого помещения. Передача жилого помещения в залог ограничивает залогодателя в праве распоряжения этим помещением: он не может продать, обменять, подарить заложенное жилое помещение (если в договоре залога не оговорено иное).
В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной подписи нотариуса не допускает-
ся. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.



ОГЛАВЛЕНИЕ