стр. 1
(из 2 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

ISSN 1816-109X




Эпитафия файлингу

Заявление о выходе из ООО

Соглашение между акционерами




тема номера:
Недвижимость
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №11 • 2006




В НОМЕРЕ:
СОДЕРЖАНИЕ
1
ОТ РЕДАКЦИИ
2 Р. Сбоев. Инвестирование в недвижимость

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ
5 Интервью с директором Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России
А. Поповой
8 Л. ПЕПЕЛЯЕВА Налогообложение дивидендов, полученных от стратегических инвестиций
10 А. МИНАЕВА Приобретение земельного участка под зданием в г. Москве
Ф. ТИШЕНДОРФ
14 И. ЛИПАТОВА Приватизация расположенных в г. Москве земельных участков ФГУП
при приватизации ФГУП путем преобразования в ОАО

18 В. БЕЛОВ Эпитафия файлингу
М. БЕЛОВА

УПРАВЛЕНИЕ КОМПАНИЕЙ
24 Л. НОВОСЕЛОВА Заявление о выходе из ООО: судебная практика

27 И. БУЛГАКОВ Соглашение между акционерами в российском праве: есть ли альтернатива?
И. НИКИФОРОВ

33 А. ЕФРЕМОВ Облигации: новеллы правового регулирования

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

36 А. ТОКАЙ Рынок недвижимости в Польше

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА

39 А. ВОСТРОКНУТОВ Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений

44 К. КОРОБКОВА Сила и назначение предварительного договора

РАЗРЕШЕНИЕ КОНФЛИКТОВ
48 А. ЖАВОРОНКОВ Корпоративные конфликты: стратегия и тактика защиты

51 С. ГОЛУБОК Уважение частной собственности: страсбургский подход

54 Е. АЛИСИЕВИЧ Исчерпание внутренних средств правовой защиты как условие приемлемости
жалоб для Европейского Суда по правам человека

56 Обзор судебной практики ВАС РФ (июль – сентябрь 2006 г.)

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ РОСТ
59 Семинары в ноябре – декабре

61 Международные юридические конференции


1
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №11 • 2006




ОТ РЕДАКЦИИ
В качестве введения в тему номера редакция журнала предлагает вам общий обзор
правового регулирования российского рынка инвестиций в недвижимость

в долевом строительстве, поскольку
сиональных участников рынка, но
такие отношения регулируются ГК РФ
и рядовых английских граждан, стало
и законодательством об инвестицион-
национальной трагедией.
ной деятельности (п. 3 ст. 1 Закона).
Недвижимость, введенная в эксплуа-
Таким образом, отношения, регулиру-
тацию, практически всегда была са-
емые рассматриваемым нормативным
мым надежным объектом инвестиро-
актом, не считаются инвестиционны-
вания, а вот вложения в строительство
ми. И это исключило из инвестиций
новой считались более рискованными.
в недвижимость значительный объем
Особо следует подчеркнуть, что при
Руслан Сбоев денежных средств, которые ранее
подготовке инвестиционного проекта
поступали от граждан. Эффектив-
строительства приходится изучать
заместитель Генерального директора
ность подобных нововведений будет
целый комплекс законодательных
по юридическим вопросам
проверена временем, однако уже
ЗАО «Инвестиционная норм и правил. Именно поэтому для
сейчас понятно, что процесс измене-
Компания “Дружба”» проведения надлежащего юридиче-
ния сознания граждан и иных заин-
ского анализа, итогом которого будет
тересованных лиц достаточно долог
заключение о соответствии (либо
и сопряжен со значительными пробле-
несоответствии) проекта и его стадий
мами. Так, например, по состоянию
требованиям действующего законо-
Инвестирование на март 2006 г. Главное управление
дательства, необходим комплексный
в недвижимость Федеральной регистрационной служ-
подход к исследуемому правовому
бы по Московской области не заре-
материалу.
Правовые проблемы инвестирования
гистрировало ни одного договора об
в строительство недвижимости в Рос- Очевидно, что вступивший в действие участии в долевом строительстве, хотя
сии заслуживают особого внимания. 1 апреля 2005 г. Федеральный закон с момента введения Закона о долевом
Ни для кого не секрет, что к рынку от 30 декабря 2004 г. «Об участии участии прошел год.
недвижимости и федеральные орга- в долевом строительстве многоквар-
Основные участники рынка инвести-
ны исполнительной власти, и органы тирных домов и иных объектов не-
рования в недвижимость – строитель-
исполнительной власти субъектов Фе- движимости и о внесении изменений
ные организации, профессиональные
дерации в последнее время относятся в некоторые законодательные акты
инвесторы, риэлтеры и иные лица.
с более пристальным вниманием, Российской Федерации» (в ред. от
Довольно часто на практике исполь-
и связано это не только с реализа- 18 июля 2006 г., далее – Закон о до-
зуется термин «девелопер» приме-
цией приоритетного национального левом участии, Закон) породил массу
нительно к лицу, профессионально
проекта «Доступное и комфортное вопросов как среди застройщиков,
занимающемуся организацией про-
жилье – гражданам России». так и среди иных участников этого цедур проектирования, реконструкции
рынка.
Учитывая постоянное увеличение сто- и строительства зданий и сооружений.
имости недвижимости и неугасающую Происходит это слово от английского
У исследователей и участников рынка
«to develop» – развивать, совершенст-
потребность в таковой на рынке, ее недвижимости отсутствует единая
вовать. По мнению С. Н. Максимова,
строительство (и это общепризнано) точка зрения на правовую природу
«девелопер» – это предприниматель,
является одним из наиболее надежных договора участия в долевом строи-
инициирующий и обеспечивающий ре-
объектов инвестирования, принося- тельстве, введенного Законом. Ос-
ализацию наилучшего из возможных
щих значительный доход. А. В. Май- новной вопрос – инвестиционный или
вариантов развития недвижимости
фат указывает, что «по некоторым потребительский это договор – был
(проектирования, реконструкции,
оценкам, инвестиции в недвижимость, снят только с внесением изменений
строительства), включая организацию
например в США, достигают 10% в указанный нормативный акт 18 июля
финансирования проекта2. Отечест-
внутреннего продукта»1. Практически 2006 г., согласно которым действие
венное право пока не восприняло этот
во всех странах мирах наблюдается Закона о долевом участии не распро-
термин. Российское законодательство
рост стоимости недвижимости, есть страняется на отношения юридических
(преимущественно градостроительное
лишь разница в его темпах. Так, когда лиц и индивидуальных предпринима-
и инвестиционное) использует понятие
в конце прошлого столетия в Велико- телей, связанные с инвестиционной
британии цены на недвижимость (как деятельностью по строительству
1
на строящуюся, так и на введенную (созданию) объектов недвижимости Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции
инвестирования. М., 2006. С. 162.
(в том числе многоквартирных домов)
в эксплуатацию) незначительно упали, 2
Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимо-
и не основанные на договоре участия
то это, по мнению не только профес- сти). СПб., 2003. С. 10.




2
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №11 • 2006


ресурсом в урегулировании спорных
застройщик, которое употребляется проекты, начинающиеся практически
для обозначения лица, осуществляю- с нуля – с приобретения земельного ситуаций с организациями и лицами,
щего проектирование, реконструкцию участка под строительство, поскольку имеющими права на земельные участ-
и строительство зданий и сооружений, в финансовом отношении это дает ки, подлежащие застройке. Особого
а также лица, организующего процесс еще большую прибыль на объем вло- внимания заслуживают вопросы, свя-
инвестирования в эту деятельность. женных денежных средств. При этом занные с выявлением на территории
особо пристальное внимание юристам участков водоохранных и иных зон
Примечательно, что в зарубежных
следует обратить на историю такого обременений.
правопорядках организация процес-
земельного участка, процедуры пере-
са инвестирования в строительство К сожалению, многие застройщики
вода его из одной категории в другую,
недвижимости детально регламен- приступают к строительству, не выпол-
а также обременения участка и огра-
тируется и исследуется, у нас же нив все необходимые процедуры со-
ничения по его использованию. На
этот значительный пласт отношений
гласования проектной документации,
практике часто встречаются случаи,
остается слабо урегулированным.
что довольно часто приводит к пробле-
когда крупный земельный участок
Так, по мнению Н. Г. Семилютиной,
под строительство, присоединенный мам на завершающей стадии строи-
«норм Гражданского кодекса России
явно недостаточно для описания
строительного цикла не только с точки
Действие Закона о долевом участии не распро-
зрения собственно производственного
страняется на отношения юридических лиц и ин-
цикла, но и с позиции правовых форм
аккумулирования средств для финан- дивидуальных предпринимателей, связанные
сирования строительства, описания
с инвестиционной деятельностью по строитель-
взаимодействия между инвестором,
реципиентом инвестиций (в договоре ству объектов недвижимости и не основанные
подряда это, вероятнее всего, будет
на договоре участия в долевом строительстве,
заказчик) и подрядчиком»3.
поскольку такие отношения регулируются ГК РФ
Проявляемое ныне пристальное вни-
и законодательством об инвестиционной деятель-
мание органов государственной вла-
сти к данной сфере правоотношений
ности.
воспринимается профессиональными
участниками рынка как серьезное
тельства – при приемке законченного
к населенному пункту совсем не-
вмешательство в их деятельность,
давно, был переведен из категории объекта государственной приемочной
которое не способно сколь-нибудь
земель сельскохозяйственного назна- комиссией. Автору настоящих строк
существенно помочь в решении про-
чения в категорию земель поселений.
блем, а ведет лишь к увеличению приходилось видеть документы на
В подобных ситуациях очень важно
издержек, внедрению дополнительных многоквартирные жилые дома, разре-
административных процедур и ро- проследить, чтобы были соблюдены шения на строительство которых были
сту количества поборов, взимаемых соответствующие нормы законода- получены за неделю до утверждения
с предпринимателей. тельства, а также выявить обреме- акта государственной приемочной
нения прав на участок и ограничения комиссии о приемке оных в эксплуата-
Вплоть до последнего времени в юри-
прав пользования им. цию (и это при том, что технологически
дической литературе правовые про-
срок строительства таких объектов при
блемы, связанные с организацией В процессе реализации крупных инве-
всех оговорках не может быть меньше
процесса инвестирования в строитель- стиционных проектов по строительству

стр. 1
(из 2 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>