<< Предыдущая

стр. 2
(из 2 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

года). Например, подобные документы
ство и собственно с проектированием недвижимости нередко приходится за-
были представлены в отношении ряда
и строительством, исследовались не- ниматься вопросами выкупа строений,
жилых домов в Красногорском районе
достаточно. Меж тем опыт инвестиро- жилых и нежилых помещений в здани-
вания в строительство недвижимости, Московской области («Павшинская
ях, находящихся на земельных участ-
накопленный нашим государством пойма»), и такая практика встречается
ках. В последнее время большинство
за советский период, заслужива- повсеместно.
земельных участков предоставляются
ет тщательного переосмысления 4. со значительными обременениями,
Самая важная часть в процессе
Большинство научных работ по этой в том числе с находящимися на них
инвестирования строительства – это
проблематике посвящено, прежде действующими автобусными и трол-
оформление правоотношений между
всего, анализу отношений долевого лейбусными парками, промышленны-
всеми участниками инвестиционного
участия в строительстве. При этом без ми предприятиями, садоводческими
проекта (застройщиком и инвесто-
рассмотрения остаются важнейшие и огородническими товариществами
ром; соинвесторами, вкладывающими
проблемы взаимосвязи организации и др. При этом органы местного са-
инвестиции, и иными заинтересован-
процессов инвестирования, проекти- моуправления довольно неохотно идут
рования и строительства. ными лицами). Здесь, как правило,
на принудительное изъятие участков
возникает множество вопросов как
у таких пользователей и арендато-
Любое инвестирование в строитель-
экономического, так и правового ха-
ров. Как правило, инвестиционные
ство недвижимости начинается с ана-
рактера.
контракты, заключенные с органами
лиза имеющегося проекта строитель-
государственной власти или местного
ства и изучения исходно-разреши-
3
самоуправления, декларируют лишь
тельной документации на его объект. Семилютина Н. Г. Российский рынок финансовых услуг
(формирование правовой модели). М., 2005. С. 35.
обязанность этих органов помогать
В последнее время среди инвесторов 4
См.: Фархутдинов И. З. Инвестиционное право.
инвестору своим административным
стали пользоваться популярностью М., 2006. С. 59–64, 124.




3
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №11 • 2006


ного участника рынка инвестиций, за- Так, С. Н. Максимов выделяет пять
До введения в действие Закона о до-
левом участии в соответствующих групп рисков при инвестировании
стройщика и органа государственной
в недвижимость5:
целях применялись разные меха- власти (органа местного самоуправ-
низмы. Привлечение средств могло ления) носит комплексный характер. 1) юридические (например, наличие
осуществляться: При этом задействуются механизмы не выявленных ранее обремене-
участия в хозяйственных обществах
• на основании договоров об инвести- ний);
и товариществах; предоставления
ровании в строительство, договоров
2) градостроительные, проектные,
синдицированных займов и кредитов
о долевом участии в строительстве
технологические (ошибки в про-
и иных договоров, в результате под соответствующее обеспечение;
екте, неправильный выбор места
исполнения которых у инвестора заключения договоров купли-продажи,
реализации и т.д.);
возникает обязательство оплатить предварительных договоров, инве-
инвестиционный взнос, а у второй стиционных договоров и соглашений; 3) административные (изменение
стороны – передать инвестору жи- привлечения персонала и возможно- налогового законодательства, вве-
лое помещение (объект строитель- стей друг друга для достижения общих дение дополнительных ограниче-
ства);
целей и ряд иных. Практически всегда ний);
• через вступление в товарищество
на вере (коммандитное товарище-
При приобретении земельного участка под стро-
ство), когда лицо вносит денежные
средства и при выходе из товари- ительство юристам следует обратить пристальное
щества получает в качестве экви-
внимание на историю такого земельного участка,
валента своего взноса жилое или
нежилое помещение; процедуры перевода его из одной категории в дру-
• через организацию жилищных гую, а также обременения участка и ограничения
и жилищно-строительных коопера-
по его использованию.
тивов;
• посредством использования пред-
приходится заниматься анализом на- 4) экономические и организационно-
варительного договора купли-про-
экономические (неверный макро-
логовых последствий совершаемых
дажи недвижимости и механизма
экономический прогноз, ошибки
сделок.
оплаты путем приобретения век-
в оценке конъюнктуры);
селя строительной организации Мы можем констатировать, что ни
и ряда иных. 5) финансовые (качество финансового
один крупный инвестиционный проект
сопровождения проекта).
не может быть основан только на ме-
Перечисленные способы (за исклю-
ханизме долевого участия в строитель-
чением первого) практически не От преодоления таких рисков и зави-
стве или механизме долевого участия
позволяли должным образом обеспе- сит успешность реализации инвести-
в хозяйственных товариществах или
чить права инвесторов. Более того, ционного проекта.
обществах. Именно поэтому для пра-
существуют серьезные сомнения в их
Интересно, что инвестиционные от-
вового сопровождения процедуры
правомерности, но, несмотря на это,
ношения могут быть замаскированы
инвестирования в недвижимость (как
некоторые застройщики используют
под отношения, не имеющие ничего
и в практически любой иной объект
такие механизмы вплоть до настоя-
общего с данной сферой, но при
инвестиций) необходимо привлекать
щего времени.
этом по содержанию и своей природе
специалистов из разных отраслей пра-
Сходные правовые механизмы при- они будут именно инвестиционными.
ва – гражданского, предприниматель-
влечения инвестиций использовались Доход от инвестирования в недвижи-
ского, административного, налогового,
и профессиональными инвесторами. мость, как правило, существует не
земельного и иных.
Исключения составляли способы, в деньгах, а в возросшей стоимости
применяемые при строительстве построенной недвижимости, которую
Введение Закона о долевом участии
крупных объектов недвижимости со инвестор не всегда стремится продать
в строительстве, конечно, позволит
значительными суммами инвестиций. сразу по завершении строительства.
упорядочить отношения между потре-
В подобных случаях, как правило, Напротив, учитывая рост российского
бителями и профессиональными участ-
инвестор становился стороной ин- рынка недвижимости, он нередко вы-
никами рынка инвестиций (застрой-
вестиционного контракта либо ему жидает, чтобы получить еще больший
щиками, инвесторами, инвестицион-
продавались акции (доли) в уставном доход. Правовая оценка возникающих
ными фондами и иными). При этом
капитале организации, арендующей при этом отношений, особенно при
хочется надеяться, что законодатель
земельный участок под строительство разрешении судебных споров, крайне
не обойдет вниманием и отношения
и являющейся заказчиком проекта, затруднительна и требует серьезных
между такими лицами. Инвестор не
а соответственно – собственником межотраслевых познаний для успеш-
покупает конкретный товар, а вклады-
построенного объекта недвижимости. ного разрешения конфликта.
вает средства в деятельность другого
лица, что связано с определенными
Сегодня правовое оформление отно-
5
шений инвестора – профессиональ- рисками. Максимов С. Н. Указ. соч. С. 45.




www.clj.ru
4

<< Предыдущая

стр. 2
(из 2 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ