<< Предыдущая

стр. 15
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

тельным регламентом. «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»
Как видно, в отличие от ЗК РФ, пред-
Правовой режим земель усматривающего определение право-
ции с учетом результатов публичных
вого режима участка в зависимости от
слушаний1.
Многофункциональный торговый двух аспектов: 1) целевого назначения
комплекс может быть размещен на (категории земель) и 2) разрешенного Таким образом, действующее рос-
земельном участке, находящемся использования – Градостроительный сийское градостроительное законода-
в составе земель промышленности, кодекс РФ придает градостроительно- тельство не исключает возможности
при условии, что для такого участка му регламенту (разрешенному исполь- установления для земельных участков
будет установлено соответствующее зованию) исключительное значение. в составе земель промышленности
разрешенное использование. Если квалифицировать это различие градостроительного регламента,
как противоречие между двумя феде-
При буквальном толковании п. 2 ст. 7, в котором одним из видов разрешен-
ральными законами, то приоритет, по
пп. 2 п. 1 ст. 40 и ст. 88 Земельного ного использования будет являться
общим правилам разрешения колли-
кодекса РФ (далее – ЗК РФ) созда- «размещение многофункциональ-
зий, следует отдавать нормативному
ется впечатление, что раз многофунк- ного торгового центра». Этот вывод
акту, принятому позднее, т.е. Градо-
циональный торговый комплекс не полностью соответствует принци-
строительному кодексу РФ.
относится к «объектам промышлен- пу дифференцированного подхода
ности», то он не может располагаться к установлению правового режима
Здесь важно подчеркнуть, что дейст-
на участках, относящихся к категории земель (ст. 1 ЗК РФ), в соответствии
вующий Градостроительный кодекс
земель промышленности. Такая точка с которым при определении правового
РФ 2004 г. допускает возможность
зрения, разумеется, имеет право на режима земель должны учитываться
подготовки правил землепользова-
существование, поскольку наибо- природные, социальные, экономиче-
ния и застройки, включающих в себя
лее подходящими для размещения градостроительные регламенты, не ские и иные факторы.
торговых объектов являются земли только для поселений (населенных
Действительно, сложно найти ра-
поселений. В то же время системное пунктов), но и для межселенных тер-
зумное объяснение ситуации, когда
толкование ЗК РФ во взаимосвязи риторий (ст. 31, 36), в том числе и для
участок, пригодный по санитарным,
с градостроительным законодательст- земель промышленности.
экологическим, техническим и иным
вом позволяет прийти к выводу, что
Градос троительные регламенты нормам для размещения торгового
при определенных условиях торговые
устанавливаются в рамках подготовки объекта, не может использоваться
объекты могут располагаться и за
правил землепользования и застрой- подобным образом только из-за от-
пределами черты поселений на землях
ки, которые применительно к межсе- сутствия вблизи населенного пункта.
промышленности.
ленным территориям утверждаются ЗК РФ позволяет располагать в гра-
В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ представительным органом местного ницах земель определенной категории
правовой режим земель определяется самоуправления муниципального «чуждые» объекты, например объекты
исходя из их принадлежности к той района (ст. 31, 32 Градостроитель- промышленности в пределах земель
или иной категории и разрешенного ного кодекса РФ). До принятия таких поселений (п. 7 ст. 85) или нацио-
использования в соответствии с зо- правил решение об изменении одного нальных парков (п. 6 ст. 95). Тем
нированием территорий, общие прин- вида разрешенного использования самым подтверждается, что деление
ципы и порядок проведения которого земельных участков и объектов ка-
устанавливаются федеральными за- питального строительства на другой 1
Пункт 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 г.
конами и требованиями специальных вид такого использования может быть «О введении в действие Градостроительного кодекса
федеральных законов. принято главой местной администра- Российской Федерации».




33
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №1 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ПРЕДДОГОВОРНЫЙ ПРОЦЕСС


земель на категории не имеет абсо- апелляционной инстанции, указал ... Доводы жалобы, что земли про-
на следующее: «Как усматривается
лютного значения для определения мышленности не могут быть застрое-
из обстоятельств дела, ЗАО «АВТ
возможности застройки конкретного ны культурно-развлекательным ком-
Моторс» на праве собственности
участка теми или иными объектами. плексом, не основаны на материалах
принадлежат земельные участки,
Главное – это отсутствие негативного дела, поскольку земельный участок
расположенные в районе деревни
влияния со стороны таких объектов имеет целевое назначение. В сви-
Сколково Новоиваньковского с/сове-
на участки и наоборот, а также на- детельстве о праве собственности
та Одинцовского района. Земельные
рушений прав и законных интересов указан вид использования земельного
участки относятся к категории земель
граждан и юридических лиц. участка – строительство торгово-раз-
промышленности и иного специально- влекательного центра»5.
го назначения с видом разрешенного
Правоприменительная
Возможность размещения многофунк-
использования – для строительства
практика ционального торгового комплекса на
производственной базы, торгово-раз-
влекательного комплекса и складских землях промышленного назначения
Анализ ненормативных правовых
помещений. будет, прежде всего, зависеть от
актов федерального и регионального
уровня и судебной практики подтверж-
дает сделанные выше выводы.
Действующее российское градостроительное
Например, в Московской области законодательство не исключает возможности
широко распространена практика
установления для земельных участков в составе
перевода земельных участков из
земель промышленности градостроительного
категории земель сельскохозяйст-
венного назначения в состав земель
регламента, в котором одним из видов разрешен-
промышленности и дальнейшего их
ного использования будет являться «размещение
предоставления для строительства
торговых объектов2. многофункционального торгового центра».
Существуют аналогичные случаи раз-
мещения складов и автозаправочных
... Согласно ст. 40 Земельного ко- разрешенного использования такого
станций. Подобные объекты, так же
декса РФ собственник земельного земельного участка. При этом с уче-
как и торговые комплексы, не отно-
участка имеет право возводить на том возможности неоднозначного
сятся к промышленным и прямо не по-
земельном участке жилье, производст- толкования противоречивых поло-
именованы в ст. 88 ЗК РФ. Между тем
венные, культурно-бытовые и иные жений ЗК РФ и Градостроительного
распоряжениями Правительства РФ
здания, строения, сооружения в со-
кодекса РФ в описанной ситуации
земли лесного фонда часто перево-
ответствии с целевым назначением
дятся в состав земель промышленно- особо важное значение приобретает
земельного участка и его разрешен-
сти для строительства на них складов3 строгое соблюдение норм санитар-
ным использованием с соблюдением
и автозаправочных станций4. ного и природоохранного законода-
требований градостроительных регла-
тельства, в частности получение всех
ментов, строительных, экологических,
Исследуемый вопрос был предметом
необходимых санитарных заключений
санитарно-гигиенических, противопо-
рассмотрения в арбитражных судах
и заключений государственной эколо-
жарных и иных правил и нормативов.
Московской области. Так, админист-
рация Одинцовского района Москов- гической экспертизы.
В имеющихся материалах дела сви-
ской области отказала собственнику
детельствах на право собственности
земельного участка в согласовании 2
См., например: постановления Правительства Мос-
земельных участков указано, что
размещения многофункционального ковской области от 24.01.2005 г. «О предоставлении
земельные участки предназначены земельного участка, расположенного вблизи микро-
семейного торгово-досугового центра, района Левобережный г. Химки»; от 05.05.2004 г. «Об
для строительства, в том числе тор-
в том числе по той причине, что этот изменении целевого назначения земельного участка,
гово-развлекательного комплекса расположенного вблизи п. Битца Ленинского района»;
участок относится к землям промыш-
и складских помещений. Все согла- от 08.12.2004 г. «О предоставлении земельного уча-
ленности. Собственник земельного стка, расположенного вблизи д. Вешки Мытищинского
сования, которые необходимо иметь района» и др.
участка оспорил этот отказ в судебном
собственнику земельного участка для 3
Приложение к Распоряжению Правительства РФ от
порядке, и его исковые требования 28.01.2005 г. № 93-р.
получения разрешения администра-
были удовлетворены. 4
Приложение к Распоряжению Правительства РФ от
ции района на размещение объекта 28.01.2005 г. № 88-р; Приложение к Распоряжению
строительства, как это предусмотрено
При этом суд кассационной инстанции, Правительства РФ от 04.11.2004 г. № 1409-р.
5
Постановление ФАС Московского округа от
ст. 40 Земельного кодекса РФ, у Об-
оставляя без изменения решение суда 22.08.2005 г. по делу № КА-А41/7812-05. Сохранена
первой инстанции и постановление щества имелись. орфография и пунктуация оригинала.




w w w . c l j .r u
34
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №1 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА




ДОГОВОР КАК СРЕДСТВО
ЭКОНОМИЧЕСКИ ЭФФЕКТИВНОГО
РАСПРЕДЕЛЕНИЯ РИСКОВ
Одна из важнейших функций договора – распределение рисков,
возникающих в хозяйственном обороте. Статья посвящена способам
и рационализации распределения рисков, что поможет упростить
заключение договора, сделав этот процесс менее затратным



рисков, возникающих в хозяйственном лежащим исполнением освободиться
Денис Архипов
обороте. Последнее утверждение от принятой на себя обязанности. Это
магистр частного права,
особенно справедливо для тех догово- понятие можно с успехом формализо-
адвокат Адвокатской
ров, в которых момент заключения вать, представив выражением PL, где
консультации № 172
разорван во времени с моментом L есть величина возможных убытков,
Межреспубликанской
исполнения встречных обязательств а P – вероятность их наступления.
коллегии адвокатов
его сторонами. В основе этого лежит
Гражданское право не может устранить
определенная экономическая логика.
риски, возникающие в хозяйственном
Все лица делятся на группы в зависи-
обороте, но оно в силах ограничить
мости от своего отношения к риску:
Общепризнано, что гражданско-пра- объем рисков, принимаемых на себя
1) предпочитающие риск (risk seeking);
вовой договор является средством конкретным участником, распределив
2) безразличные к риску (risk neutral);
координации автономных участников их между несколькими лицами – сто-
а также 3) не расположенные к риску
имущественного оборота, позволяю- ронами договорного обязательства.
(risk aversion) 2. Участники оборота,
щим организовать товарный обмен Можно выделить два способа распре-
относящиеся к первой группе (как
на эквивалентно возмездных началах.
деления рисков в гражданском праве:
правило, это профессиональные
Любой добровольный акт товарного
1) императивный, когда риск возлага-
предприниматели), склонны за допол-
обмена создает прибавочную стои-
ется на ту или иную сторону договора
нительное вознаграждение принимать
мость, которая заключается в разни-
императивной нормой, которая не
на себя риски, лежащие на других
це между совокупными издержками
может быть изменена соглашением
лицах, относящихся ко второй или
продавца товара (либо стоимостью
сторон (например, п. 1 ст. 595, ст. 600,
товара по его собственным оценкам) третьей группе. По своей природе этот
696, 775 и 776 ГК РФ), и 2) диспозитив-
и полезностью товара для покупателя механизм аналогичен страхованию.
ный, когда стороны договора вправе
(выражается в цене, которую он готов Каждый, кто действует на постоянной
изменить предложенное законодате-
за него заплатить). Прибавочная сто- основе на определенном товарном
лем общее правило распределения
имость в нормальных экономических рынке, имеет возможность заложить
рисков (например, п. 1 ст. 459, ст. 705,
условиях является положительной в цену товара известную премию за
п. 3 ст. 781 ГК РФ). Естественно, что
величиной (чем она выше, тем лучше риск и тем самым способствовать об-
последний способ в силу особенностей
для общества), поскольку товар при разованию «страхового» (резервного)
метода гражданского права является
условии невысоких транзакционных денежного фонда, способного покрыть
преобладающим.
издержек должен переходить в руки потери при материализации риска по
того лица, которое в нем больше отдельным договорным связям. Даже Для большинства из нас существова-
всего нуждается, а значит, готово тогда, когда обоими участниками ние в договорном праве тех или иных
предложить за него наивысшую цену1. обязательства являются лица, пред- правил распределения рисков явля-
Этим достигается экономически эф- почитающие риск, указанная логика ется очевидным, чем-то само собой
фективный обмен ограниченными сохраняет свою силу, поскольку они, разумеющимся. Довольно редко кто

<< Предыдущая

стр. 15
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>