<< Предыдущая

стр. 17
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

ного договора часто определяют
мены, аренды, долевого участия срока заключения основного договора
срок заключения основного договора
в строительстве, а для закрепления по следующим причинам.
следующим образом: в предвари-
юридической обязанности по со-
Если стороны намереваются под- тельный договор включается норма,
вершению таких сделок заключают
писать предварительный договор привязывающая момент заключения
предварительные договоры.
купли-продажи, мены или аренды основного договора исключительно
Однако при применении конструкции помещения, то им следует учитывать, к выполнению застройщиком условий
предварительного договора допуска- что основной договор может быть заключения основного договора. Так,
ется много ошибок, что обусловлено заключен только после ввода здания в предварительных договорах куп-
неправильным пониманием норм в эксплуатацию и государственной ли-продажи и аренды указывается,
гражданского и градостроительно- регистрации права собственности что заключение основных договоров
го законодательства. В результате продавца (арендодателя) в отношении должно производиться в течение
возникают существенные риски для здания в целом или хотя бы помеще- определенного количества дней после
одной или обеих сторон предвари- ний, являющихся объектом купли-про- государственной регистрации права
тельных договоров, заключенных дажи или аренды (п. 1 ст. 454, ст. 608
собственности продавца или арендо-
в отношении строящихся объектов не- ГК РФ). Естественно, точную дату
дателя на здание1.
движимости, включая подчас и самый государственной регистрации права
существенный риск – невозможность собственности на помещения заранее Подобные положения включают за-
понуждения одной стороной другой определить нельзя. стройщики и в предварительные до-
стороны заключить основной дого- говоры участия в долевом строитель-
Если стороны планируют заключить
вор купли-продажи, мены, долевого
предварительный договор участия
инвестирования в строительство или 1
в долевом строительстве, им важно Автору данной статьи недавно в очередной раз
аренды в будущем. пришлось столкнуться с предложением о включении
помнить, что застройщик вправе данной формулировки в предварительный договор
В целях настоящей статьи под за- заключить основной договор толь- аренды при представлении интересов российской до-
черней компании крупного немецкого производителя
стройщиком понимается лицо, осу- ко после получения разрешения на автомобилей перед застройщиком – арендодателем
строительство, опубликования и (или)
ществляющее строительство здания строящегося офисного центра в Москве.




38
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №1 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


стве. Примером из практики автора столкнуться с ситуацией, когда по вора. Данная норма выгодна не только
истечении года застройщик, не вы- для участника (арендатора, покупате-
может служить попытка застройщика
полнив необходимые для заключения ля) долевого строительства, поскольку
торгового комплекса в Самаре навя-
основного договора условия, уведом- стимулирует исполнение застройщи-
зать компании – владельцу крупной
ляет контрагента о прекращении пред- ком обязательств в установленный
сети торговых центров включение
варительного договора, и заключает срок. Она защищает и интересы
в предварительный договор условия
новый предварительный договор уже застройщика, поскольку он знает, что
о заключении основного договора
с иным покупателем или арендатором, до данной даты участник (арендатор,
в течение определенного количества
предложившим более выгодные для покупатель) долевого строительства
дней после выполнения застройщиком
застройщика условия. связан обязательством о заключении
всех требований ст. 3 Закона.
основного договора.
Для устранения указанного риска
Однако подобное «определение»
представляется возможным опре- Следующая проблема, на которой
срока заключения основного договора
делять срок заключения основного хотелось бы остановиться, – пропуск
противоречит ГК РФ и влечет риски
договора следующим образом: сторонами момента заключения ос-
как для застройщиков, так и для
их контрагентов. Согласно ст. 190
ГК РФ, срок может быть определен
Если одна сторона направит предложение о за-
как четкая календарная дата, период
времени или событие, которое должно ключении основного договора по истечении
неизбежно наступить. Иные варианты
срока для его заключения, предусмотренного
невозможны.
предварительным договором, такое предложение
При использовании указанных выше
не будет являться обязательным для другой сто-
формулировок момент заключения
основного договора привязывается
роны, поскольку предварительный договор уже
к дате государственной регистрации
утратил силу.
права собственности застройщика на
здание или дате выполнения им всех
требований ст. 3 Закона, т.е. к событи- • установить в предварительном новного договора. В практике имеют
ям, наступление которых вероятно, но место случаи, когда стороны ждут вы-
договоре четкую дату заключения
отнюдь не неизбежно (например, пра- полнения всех условий заключения ос-
основного договора, которая рас-
во собственности застройщика на зда- новного договора, после чего направ-
считывается с учетом максимально
ние не будет зарегистрировано, если ляют предложение о его подписании,
необходимого для продавца (арен-
здание не введено в эксплуатацию в то время как срок его заключения,
додателя) времени для завершения
вследствие нарушения строительных установленный в предварительном
строительства здания, ввода его
норм и правил при его возведении; договоре, уже истек.
в эксплуатацию и государственной
застройщик может не получить раз- регистрации права собственности
Однако, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ,
решение на строительство и потому на него, а для застройщика по
обязательства, предусмотренные
будет не вправе заключать договоры договору долевого участия в стро-
предварительным договором, пре-
на участие в долевом строительстве ительстве – для выполнения всех
кращаются, если до окончания срока,
и т.д.). условий ст. 3 Закона;
в который стороны должны заключить
Таким образом, в рассмотренных основной договор, он не будет заклю-
• одновременно предусмотреть, что
случаях срок заключения основного чен либо одна из сторон не направит
обязательными условиями заклю-
договора не определен событием, другой стороне предложение заклю-
чения основного договора являются
которое должно неизбежно наступить, чить этот договор.
регистрация права собственности
и не соответствует ни одному из иных продавца (арендодателя) на здание
Таким образом, если одна сторона
способов установления срока, предус- и выполнение застройщиком по
направит предложение о заключении
мотренных ст. 190 ГК РФ, а потому договору участия в долевом строи-
основного договора по истечении
должен считаться несогласованным. тельстве требований ст. 3 Закона.
срока для его заключения, предус-
В результате применяется правило
мотренного предварительным дого-
Таким образом, возможная норма
п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что срок за-
вором, такое предложение не будет
предварительного договора о сро-
ключения основного договора равен
являться обязательным для другой
ке, соответствующая требованиям
одному году с момента подписания
стороны, поскольку предварительный
ГК РФ, может выглядеть следующим
предварительного договора2.
договор уже утратил силу3. В резуль-
образом:
тате сторона, получившая указанную
Неправильное определение означен-
«основной договор заключается после оферту, может или вообще отказаться
ного срока приводит к тому, что по
выполнения продавцом (арендода- заключить основной договор, или
истечении одного года с момента
телем, застройщиком) по договору предложить заключить его на иных ус-
заключения предварительного дого-
долевого участия в строительстве ловиях, чем были определены предва-
вора он утрачивает силу, что может
следующих условий … (указать усло-
быть невыгодно для любой из его
вия), но в любом случае не позднее …
сторон. Например, застройщику мо- 2
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
(указать дату)».
жет оказаться мало годичного срока 07.06.2006 г. по делу № А82-6951/2005-7.
3
См., например: Постановление ФАС Московского
для выполнения всех условий заклю- В таком случае стороны будут четко округа от 03.03.2004 г. по делу № КГ-А40/825-04;
чения основного договора. С другой знать календарную дату, до которой Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2004 г.
по делу № Ф09-2611/04-ГК; Постановление ФАС
стороны, контрагент застройщика по застройщик должен выполнить все Восточно-Сибирского округа от 12.02.2004 г. по делу
предварительному договору может условия заключения основного дого- № А19-9849/03-22-Ф02-255/04-С2.




39
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №1 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


рительным договором. В связи с этим • установить в предварительном до- Определение объекта
любой стороне предварительного говоре высокий размер неустойки
недвижимости
договора необходимо четко помнить за неисполнение застройщиком
в предварительном договоре
срок заключения основного догово- обязанности по заключению основ-
ра и направлять предложения о его ного договора после выполнения
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, предва-
заключении до момента истечения всех условий, предусмотренных
рительный договор должен содержать
такого срока. предварительным договором;
условия, позволяющие установить
Важно подчеркнуть, что если одна предмет, а также другие существен-
• направить застройщику требование
сторона направила предложение ные условия основного договора.
о заключении основного договора
о заключении основного договора Одним из существенных условий
до истечения срока его соверше-
в установленный предварительным основного договора является четкое
ния, предусмотренного предвари-
договором срок, то в случае уклонения тельным договором. определение объекта недвижимости,
другой стороны от заключения ос-
новного договора оферент сохраняет
Если условия заключения основного договора
право на предъявление иска о по-
нуждении к заключению основного
были выполнены и застройщик недобросовест-
договора даже по истечении срока
но совершил сделку с иным лицом в отноше-
для его заключения, установленного
предварительным договором, посколь- нии объекта недвижимости, предусмотренного
ку волеизъявление на совершение
предварительным договором, добросовестный
основного договора было выражено
истцом своевременно. контрагент сохраняет возможность предъявить
Важной проблемой, связанной со сро- иск о признании такой сделки недействительной
ком заключения основного договора,
и требовать понуждения застройщика к заключе-
является защита прав и законных
интересов участника (покупателя, нию основного договора, а если объект недвижи-
арендатора) долевого строительства,
мости уже был передан в собственность третьему
если застройщик по предварительно-
му договору ведет себя недобросовест- лицу, потребовать возмещения убытков.
но и не сообщает о выполнении им
всех условий заключения основного
Если застройщик не выполнил усло- подлежащего передаче застройщиком
договора, даже если такое выполне-
участнику (покупателю, арендатору)
вия заключения основного договора,
ние имело место. В практике, к сожа-
долевого строительства в будущем
то последнее из вышеперечисленных
лению, встречаются ситуации, когда
(ст. 554, п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 4 ст. 4
требований объективно не может быть
недобросовестный застройщик после
Закона). Следовательно, такой объект
исполнено, о чем застройщик уведо-
подписания предварительного догово-
недвижимости должен быть однознач-
мит контрагента, однако сам факт
ра находит нового покупателя (арен-
но определен и в предварительном
направления требования никоим об-
датора, инвестора), предложившего
договоре.
разом не ущемляет интересы сторон
более выгодные для застройщика
предварительного договора. Однако
условия, заключает с ним еще один
Вместе с тем при заключении пред-
если условия заключения основного
предварительный договор в отноше-
варительных договоров стороны
договора были выполнены и застрой-
нии того же объекта недвижимости,
нередко сталкиваются с проблемой
щик недобросовестно совершил
а после выполнения условий заклю-
правильного определения объек-
сделку с иным лицом в отношении
чения основного договора – и сам
та недвижимо сти, который будет
объекта недвижимости, предусмот-
основной договор. При этом добро-
подлежать передаче застройщи-
ренного предварительным договором,
совестный контрагент, заключивший

<< Предыдущая

стр. 17
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>