<< Предыдущая

стр. 18
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

ком по основному договору. Данные
добросовестный контрагент сохраняет
первый предварительный договор, не
проблемы обусловлены тем, что
возможность предъявить иск о призна-
извещается о выполнении застрой-
в предварительном договоре нельзя
нии такой сделки недействительной
щиком всех условий заключения
указать по причине незавершенности
основного договора, срок действия и требовать понуждения застройщика
строительства такую характеристику
предварительного договора с ним к заключению основного договора,
объекта недвижимости, как условный
истекает и контрагент теряет право на а если объект недвижимости уже
(кадастровый) номер, а также прило-
заключение основного договора. был передан в собственность треть-
жить план БТИ с указанием границ
ему лицу, потребовать возмещения
объекта недвижимости.
Представляется возможным исполь-
убытков (ст. 398 ГК РФ). Решающими
зовать следующие средства защиты
для такого спора станут следующие К сожалению, в практике для опреде-
интересов добросовестного контраген-
обстоятельства: 1) предварительный ления объекта недвижимости иногда
та, заключившего предварительный
договор был заключен с добросове- используют только указание таких
договор в отношении строящегося
стным контрагентом ранее, а также характеристик, как адрес, общая пло-
объекта недвижимости первым:
2) направление добросовестным щадь, этаж здания, где расположен
контрагентом требования о заключе- объект. Одним из последних примеров
• предусмотреть в предварительном
нии основного договора застройщику из практики автора может служить
договоре обязанность застройщика
в надлежащий срок, в результате чего предложение застройщика торгового
уведомлять контрагента о выполне-
обязательства застройщика по заклю- центра в адрес компании – собствен-
нии условий заключения основного
чению основного договора с ним не ника крупной торговой сети опреде-
договора и неустойку за ее наруше-
ние; прекратились. лить в предварительном договоре



40
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №1 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


объект недвижимости как помещения ную документацию. В результате таких мых средств для завершения работ
по строительству и отделке здания
на первом этаже строящегося по опре- изменений характеристики и планы
и т.д. Такая сумма часто именуется
деленному адресу здания с конкрет- помещений здания могут измениться,
авансовым покупным или авансовым
ной общей площадью и приложением а первоначально приложенный план
арендным платежом либо задатком.
к договору приблизительного плана уже не сможет определить помеще-
Вместе с тем понимание самой воз-
разреза здания без указания на нем ния, являющиеся объектом основного
можности уплаты денежных средств
помещений, которые будут подлежать договора.
по предварительному договору и пра-
передаче в собственность покупателя
В связи с проблемой определения объ- вильное определение правовой приро-
по основному договору.
екта недвижимости в предваритель- ды подлежащих уплате сумм является
В таких случаях объект недвижимости ном договоре особую актуальность непростым вопросом.
не может считаться определенным, обретает вопрос о защите интересов
Если предварительный договор пре-
поскольку неизвестно его точное покупателя (арендатора, инвестора)
дусматривает уплату авансового
расположение в составе здания, не в том случае, если в процессе строи-
платежа в счет покупной суммы
обозначены его границы. В результате тельства в проектную документацию
или аренд ной платы, необходимо
существенное условие основного до- в установленном действующим зако-
учитывать следующее. Согласно
говора об объекте недвижимости не нодательством порядке вносятся из-
императивной норме п. 1 ст. 429
согласовано в предварительном дого- менения, в результате которых меня-
ГК РФ, предметом предварительного
воре, что влечет риск невозможности ются описание объекта недвижимости
договора является исключительно
для одной из сторон понудить другую и его расположение. Представляется,
обязательство сторон заключить в бу-
сторону к заключению основного до- что для достижения этой цели в пред-
дущем основной договор на условиях,
говора в будущем4. варительный договор можно включить
предусмотренных предварительным
следующие положения:
Для минимизации указанного риска договором. Таким образом, в рамках
в предварительном договоре можно • установить обязанность застройщи- предварительного договора не может
рекомендовать указывать следующие ка уведомлять контрагента о внесе- осуществляться полное или частич-
характеристики объекта недвижи- нии в проектную документацию из- ное исполнение сторонами своих обя-
мости: менений, касающихся помещений, зательств по еще не заключенному
выступающих объектом основного основному договору.
• местонахождение и описание строя-
договора, а также обязанность за-
щегося здания, где находятся по- Обязанность по уплате аванса в счет
стройщика согласовывать с контр-
мещения, выступающие объектом покупной цены недвижимости или
агентом такие изменения до их
основного договора; арендной платы является составной
внесения;
частью обязательства по уплате
• описание помещений (включая об-
• установить обязанность сторон покупной цены или арендной платы,
щую площадь) и их расположения
в случае внесения изменений основанием возникновения которого
в строящемся здании;
в проектную документацию заклю- является именно основной договор
• приложение к предварительному чить дополнительное соглашение (п. 1 ст. 454, ст. 606 ГК РФ). Пока
договору плана помещений с указа- к предварительному договору, уточ- основной договор не заключен, такое
нием их расположения на соответст- няющее характеристики объекта обязательство возникнуть не может.
вующем этаже с обозначением гра- недвижимости, с приложением его
Кроме того, право на получение
ниц. Пока такой план не приложен, нового плана;
платежей в счет покупной суммы
расположение помещений нельзя
• для обеспечения соблюдения за- или арендной платы принадлежит
считать согласованным.
стройщиком указанных требований продавцу или арендодателю, который
Поскольку план БТИ в момент заклю- можно предусмотреть неустойку, является собственником продаваемых
чения предварительного договора не подлежащую уплате в случае их или сдаваемых в аренду помещений
существует (технический учет прово- нарушения, а также право участ- (п. 1 ст. 454, ст. 554, п. 3 ст. 607,
дится после завершения строитель- ника (покупателя, арендатора) ст. 608 ГК РФ). В момент заключения
ства здания), можно рекомендовать долевого строительства отказаться предварительного договора застрой-
приложить к предварительному дого- от исполнения предварительного щик собственником помещений не
вору план помещений, оформленный договора в случае неисполнения является, а сам объект недвижимости
в соответствии с проектной докумен- застройщиком таких требований. отсутствует, поскольку здание как
тацией на здание, утвержденной за- объект недвижимого имущества еще
стройщиком после получения положи- на создано и право собственности
Платежи по предварительному
тельного заключения государственной на него в Едином государственном
договору
экспертизы (п. 15 ст. 48 Градострои- реестре прав на недвижимое иму-
тельного кодекса РФ). щество не зарегистрировано. Таким
Нередко предварительные договоры
образом, у застройщика отсутствует
предусматривают уплату определен-
Следует учитывать, что если к пред-
право получать авансовые платежи по
ной денежной суммы будущим покупа-
варительному договору прилагается
предварительному договору.
телем или арендатором строящегося
план, составленный до момента про-
объекта недвижимости в пользу за-
ведения государственной экспертизы В связи с этим представляется, что
стройщика. Экономическая цель дан-
проектной документации, существует уплата авансовых платежей по пред-
ного платежа может быть различной:
следующий риск. Органы, осущест-
предоставление застройщику обес-
вляющие государственную экспер- 4
См., например: Постановление ФАС Дальневосточ-
печения исполнения обязательства
тизу проектной документации, могут ного округа от 19.04.2004 г. по делу № Ф03-А16/04-
плательщика такой суммы заключить
дать в отношении нее отрицательное 1/719; Постановление ФАС Центрального округа от
28.09.2004 г. по делу № А23-3492/03Г-4-254; Поста-
основной договор в будущем, пре-
заключение, что повлечет необходи- новление ФАС Центрального округа от 02.11.2005 г.
мость внесения изменений в проект- доставление застройщику необходи- по делу № А54-1126/2005-С9.




41
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №1 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


варительному договору противоречит Для минимизации указанного риска Проведение работ
требованиям гражданского законода- представляется возможным опреде-
по отделке помещений
тельства. В результате существует лить уплачиваемую в договоре сумму
риск, что норма предварительного как «гарантийную сумму» («обес- На практике в предварительные дого-
договора о таких платежах может быть печительную сумму», «гарантийный
воры нередко включается положение
признана недействительной как проти- платеж», «гарантийный/страховой
о том, что застройщик еще до мо-
воречащая закону (ст. 168 ГК РФ). депозит»), обеспечивающую испол-
мента ввода здания в эксплуатацию,
нение обязательств плательщика
Несколько сложнее выглядит вопрос регистрации права собственности на
перед застройщиком по заключению
о возможности уплаты задатка по него и заключения основного догово-
основного договора. В предваритель-
предварительному договору в качест- ра допускает покупателя/арендатора
ном договоре также можно установить
ве обеспечения исполнения обяза-
в помещения, которые будут объектом
следующие правила относительно
тельства плательщика по заключе-
использования данной суммы: купли-продажи или аренды по основ-
нию основного договора в будущем.
При выборе данной конструкции
в предварительном договоре нередко
Обязанность по уплате аванса в счет покупной
указывается, что в случае неиспол-
цены недвижимости или арендной платы явля-
нения застройщиком обязанности по
заключению основного договора он
ется составной частью обязательства по уплате
возвращает плательщику двойную
покупной цены или арендной платы, основанием
сумму задатка, а в случае неиспол-
нения плательщиком задатка той же
возникновения которого является именно основ-
обязанности сумма задатка остается
ной договор.
у застройщика. Казалось бы, данная
конструкция укладывается в рамки
ст. 381 ГК РФ, и некоторые суды при-
• из гарантийной суммы в случае ному договору, для проведения работ
знают законность таких соглашений5.
по отделке таких помещений.
неисполнения плательщиком обя-
При этом, однако, игнорируется сле- занности по заключению основного
Данное положение обусловлено тем,
дующее. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, договора подлежит удержанию сум- что застройщик, как правило, произ-
обязательным признаком задатка
ма неустойки, подлежащая уплате водит либо стандартную отделку поме-
является уплата его в счет платежей,
застройщику. В случае незаклю- щений, либо передает их по основно-
причитающихся застройщику от пла-
чения основного договора по вине му договору в состоянии shell & core.
тельщика. Таким образом, задаток,
застройщика гарантийная сумма Вместе с тем у будущего покупателя
как и авансовый платеж, всегда
подлежит возврату плательщику; или арендатора есть свои требования
уплачивается в счет покупной цены
к отделке помещений и стоимость
или арендной платы. Вместе с тем • в случае заключения основного до-
такой отделки подчас весьма велика.
возможность уплаты даже части говора судьба гарантийной суммы
В связи с этим застройщик предо-
покупной цены или арендной платы определяется в соответствии с его ставляет доступ контрагенту по пред-
по предварительному договору пред- условиями: она либо возвращается варительному договору в помещения
ставляется крайне сомнительной по плательщику, либо зачитывается с целью проведения отделки за свой
причинам, изложенным выше. В ре- в счет платежей по основному до- счет, чтобы уже к моменту заключе-
зультате существует риск, что норма говору, либо зачитывается в счет ния основного договора помещения
предварительного договора о задатке гарантийной суммы по основному соответствовали требованиям, предъ-
также может быть признана недейст- договору (если таковая предусмот- являемым покупателем/арендатором,
вительной как противоречащая закону рена), которая также обеспечивает и были готовы к использованию.
(ст. 168 ГК РФ). Следует подчерк- исполнение покупателем или арен-
При этом, к сожалению, часто игно-
нуть, что позиция о невозможности
датором своих обязательств перед
рируется то обстоятельство, что при
уплаты задатка по предварительному
собственником помещений.
договору аренды или купли-продажи
недвижимости также разделяется Таким образом, гарантийная сумма 5
См., например: Постановление ФАС Западно-Сибир-
в судебной практике6. представляет собой особый спо- ского округа от 21.01.2004 г. по делу № Ф04/297-2312/
А45-2004; Постановление ФАС Московского округа от
соб обеспечения исполнения обяза-
Таким образом, с учетом требований 17.10.2005 г. по делу № КГ-А40/9765-05.
тельств, не предусмотренный ГК РФ 6
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от
к предмету предварительного дого- 17.06.2004 г. по делу № Ф04/3281-399/А67-2004.
(ст. 329 ГК РФ). Она не является ни
вора по ст. 429 ГК РФ и отсутствия 7
Предметом данной статьи не являются налоговые
авансом, ни задатком, а имеет са-
единообразной судебной практики, риски, связанные с уплатой сумм задатка и аванса
на основании предварительного договора, однако

<< Предыдущая

стр. 18
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>