<< Предыдущая

стр. 19
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

мостоятельную правовую природу.
касающейся возможности уплаты за- необходимо кратко упомянуть следующую проблему.
Судебная практика также признает
датка по предварительным договорам, Нельзя полностью исключать риск, что налоговые
органы, используя указанные выше аргументы, могут
действительность такого способа
существует следующий существенный отказываться квалифицировать авансовые платежи
обеспечения исполнения и возмож-
риск для застройщика. Плательщик или суммы задатка по предварительному договору
как расходы, уменьшающие базу по налогу на при-
ность его использования8. Представ-
аванса или задатка по предваритель- быль, ссылаясь на то обстоятельство, что данные
ляется, что при четкой регламентации
ному договору после осуществления платежи не могут считаться экономически обосно-
ванными и надлежащим образом документально под-
правовой природы гарантийной суммы
платежа может оспорить положение твержденными в силу их противоречия гражданскому
плательщику трудно будет оспорить
об авансе/задатке как недействитель- законодательству РФ.
8
См., например: постановления ФАС Московского
действительность положений предва-
ное и потребовать возврата аванса/ округа от 18.05.2004 г. по делу № КГ-А40/3078-
рительного договора о данной сумме
задатка назад с уплатой процентов 04, от 02.09.2005 г. по делу № КГ-А40/8084-05,
от 29.06.2006 г. по делу № КГ-А41/5127-06-2;
в суде и потребовать ее возврата
по ст. 395 ГК РФ (ст. 167, 168, пп. 1 Постановление ФАС Поволжского округа от
ст. 1103, п. 2 ст. 1107 ГК РФ)7. назад с уплатой процентов. 18.04.2006 г. по делу № А12-13721/05-С7.




42
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №1 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


проведении таких работ по отделке В основном договоре указывается, что
на финансирование отделочных работ
обязанность по уплате Суммы 2 как
покупатель/арендатор несет следую- в данные убытки не входят).
части арендной платы или покупной
щий существенный риск. Если право
Представляется возможным исполь- цены полностью зачитывается либо
собственности застройщика на зда-
зовать следующие способы миними- в счет обязанности продавца/арендо-
ние/помещения не будет зарегистри-
зации риска покупателя или аренда- дателя возвратить покупателю/арен-
ровано, сторона по предварительному
тора по потере стоимости отделочных датору полученную по предваритель-
договору, осуществившая отделку
работ: ному договору гарантийную сумму,
помещений за свой счет, фактически
либо в счет обязанности продавца/
теряет результаты таких работ и не • в предварительном договоре уста-
арендодателя возвратить Сумму 1.
сможет взыскать их стоимость с за- навливается, что основной договор
Таким образом, Сумма 1, уплачен-
должен заключаться при условии
стройщика.
ная на основании предварительного
выполнения застройщиком в поме-
Если рассматривать конструкцию договора с экономической целью
щениях определенных отделочных
предварительного договора аренды, финансирования отделочных работ,
работ, необходимых будущему
стоимость таких работ не может быть остается у застройщика.
покупателю/арендатору, перечень
квалифицирована как стоимость не- которых устанавливается предва- Данная конструкция юридически пере-
отделимых улучшений, подлежащая рительным договором. кладывает обязанность по производ-
компенсации арендатору, поскольку
ству работ на застройщика, но за счет
Стоимость таких работ компенсиру-
режим неотделимых улучшений воз-
финансирования, предоставляемого
ется застройщику путем увеличения
никает только из основного договора
будущим покупателем или арендато-
покупной цены или размера арендной
аренды и обязанность по возмещению
ром помещений. Дело в том, что га-
платы по основному договору (воз-
стоимости неотделимых улучшений рантийная сумма после ее получения
можно, даже с учетом банковского
может быть возложена исключитель- никогда не продолжает оставаться на
процента, начисленного за период
но на арендодателя – собственника банковском счете застройщика нетро-
с момента, когда застройщик произ-
помещений (ст. 623 ГК РФ). нутой, а расходуется застройщиком,
вел расходы на проведение работ,
в том числе для финансирования
Кроме того, существует риск невоз- до момента уплаты покупной цены
работ по строительству и отделке по-
можности взыскания стоимости таких или арендной платы по основному
мещений. Это нисколько не угрожает
работ с застройщика и убытков по договору);
интересам стороны предварительного
следующим причинам. Во-первых,
договора, уплатившей гарантийную
• если застройщику потребуется
данные расходы не соответствуют
сумму, поскольку застройщик несет
финансирование работ немедлен-
признакам убытков, определенным
обязанность по ее возврату в установ-
но, можно предложить следующую
в ст. 15 ГК РФ. Во-вторых, отсутству-
ленных договором случаях.
альтернативу, которая была исполь-
ет требуемая причинная связь между
зована автором при сопровождении
неисполнением застройщиком обязан- При заключении основного договора
проекта по переезду дочерней ком-
ности по государственной регистрации в будущем расходы застройщика на
пании крупного немецкого фарма-
права собственности на помещения проведение отделочных работ оста-
цевтического концерна в офисные
и заключением договора, с одной ются равными нулю. Однако в случае
помещения класса «А». незаключения основного договора по
стороны, и понесенными расходами по
вине застройщика (его уклонение от
отделке помещений, с другой стороны Размер гарантийной суммы по пред-
заключения договора или неосущест-
(п. 1 ст. 393 ГК РФ). В самом деле, варительному договору дополни-
вление государственной регистрации
расходы не являются следствием не- тельно увеличивается на стоимость
права собственности застройщика на
исполнения обязанности застройщика требуемых покупателю/арендатору
помещения) застройщик будет обя-
по заключению основного договора, отделочных работ (назовем ее условно
зан возвратить гарантийную сумму,
а производятся стороной по предва- «Сумма 1»). В предварительном дого-
включающую Сумму 1, контрагенту
воре устанавливается, что основной
рительному договору на основании
по предварительному договору. Таким
договор должен заключаться после
договоров подряда, заключаемых
образом, Сумма 1, внесенная сторо-
выполнения застройщиком в помеще-
с третьими лицами. Кроме того, дата
ной по предварительному договору
ниях определенных отделочных работ,
неисполнения обязанности по заклю-
в составе гарантийной суммы для
перечень которых устанавливается
чению основного договора наступает
финансирования работ, вернется к ней
предварительным договором и стои-
позже даты несения расходов, что
назад в полном объеме.
мость которых равна Сумме 1. В пред-
исключает причинно-следственную
варительном договоре указывается,
зависимость между ними. Представляется, что такой вариант спо-
что гарантийная сумма, уплаченная по собствует справедливому распределе-
Попытка минимизировать риск по- предварительному договору, зачиты- нию рисков между сторонами (застрой-
тери стоимости отделочных работ вается в счет гарантийной суммы по щик должен нести ответственность за
путем установления высокого раз- основному договору за вычетом вели- неблагоприятные последствия, связан-
мера неустойки, подлежащей уплате чины, равной Сумме 1, которая подле- ные с незаключением основного дого-
застройщиком в случае незаключения жит возврату покупателю/арендатору. вора по его вине), помогает защитить
основного договора, не является оп- В том случае, если гарантийная сумма интересы контрагента застройщика по
тимальным решением. Суд в случае уплате по основному договору не под- предварительному договору, а также
спора будет оценивать разумность лежит, в предварительном договоре позволяет осуществить необходимое
размера такой неустойки и может ее фиксируется обязательство застрой- финансирование работ по отделке
снизить (ст. 333 ГК РФ), поскольку ее щика вернуть гарантийную сумму помещений.
величина явно не будет соответство- в полном объеме после заключения
вать размеру убытков, понесенных основного договора. Размер покупной 9
Для предотвращения резких колебаний размера
истцом вследствие неисполнения суммы или арендных платежей по арендной платы по основному договору аренды
застройщиком обязанности по за- основному договору повышается на и исключения риска применения ст. 40 НК РФ Сумма 1
может, например, распределяться равными частями
ключению основного договора (по сумму, равную Сумме 1 (назовем ее на увеличение периодических арендных платежей за
условно «Сумма 2»)9.
изложенным выше причинам, расходы весь период их уплаты.




43
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №1 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА




ДОГОВОР АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА
С ПРАВОМ ВЫКУПА
В практике нередки случаи оспаривания действительности
факта заключения договоров аренды недвижимого
имущества с правом выкупа по причине того, что договор
не содержит условия о цене выкупаемого имущества.
Какова природа такого арендного договора? Относится
ли выкупная цена к числу его существенных условий?

из соглашения сторон или существа
Александр Сергеев Татьяна Терещенко
договора. старший преподаватель кафедры
доктор юридических наук,
гражданского права СПбГУ
профессор, Из смысла закона следует, что о сме-
экономики и финансов,
зав. кафедрой гражданского права шанном договоре речь идет лишь
юрист правового департамента
СПбГУ экономики и финансов,
тогда, когда в законе или ином пра-
АКГ «Прайм Эдвайс, Семеняко
советник юридической фирмы
вовом акте не закреплена данная
и партнеры»
DLA Piper
договорная конструкция. В противном
случае к этой категории можно было
бы отнести большинство гражданско-
правовых договоров, поскольку почти
Юридическая природа договора которое, в частности, может быть
любой из них содержит какие-то эле-
приобретено лицом на основании до-
менты других договоров (например,
Вопрос о юридической природе дого- говора купли-продажи, мены, дарения
в договоре ренты имеются элементы
вора аренды, предусматривающего или иной сделки об отчуждении этого
договора купли-продажи, в договоре
право арендатора на выкуп арендо- имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ)3.
банковского счета – элементы догово-
ванного имущества, является дискус- ров займа и хранения и т.д.).
сионным. Существует точка зрения, Существенные условия
Для рассматриваемого случая ГК РФ
что данный договор необходимо
(ст. 624) прямо предусматривает воз-
считать смешанным, поскольку он Как известно, существенными, т.е.
можность включения в договор аренды
сочетает в себе элементы договора необходимыми и достаточными усло-
условия о выкупе имущества аренда-
аренды и договора купли-продажи1. виями любого договора, в силу ст. 432
тором, если только это не запрещено ГК РФ являются: а) условие о пред-
Согласно иной позиции, условие законом. А для такой разновидности мете (во всех случаях); б) условия,
о переходе права собственности на аренды, как лизинг, выкуп имущества которые названы в законе или иных
имущество по окончании договора лизингополучателем является хотя правовых актах как существенные или
аренды, а также при досрочном вы- и не конститутивным, но характерным необходимые для договоров данного
купе не порождает отношений по признаком. Реализуя данное пра- вида; в) условия, относительно кото-
купле-продаже. Термин «выкуп», ис- во, арендатор не выходит за рамки рых по заявлению одной из сторон
пользуемый законодателем, в данном арендных отношений, которые при должно быть достигнуто соглашение.
случае обозначает не куплю-продажу, осуществлении им выкупа имущест-
а переход права собственности от Применительно к договору аренды
ва прекращаются. В частности, ему
арендодателя к арендатору в силу недвижимого имущества закон ука-
не требуется заключать отдельный
условий самого договора аренды2. зывает на необходимость согласо-
договор купли-продажи имущества,
вания сторонами предмета договора
если соответствующие условия согла-
Более обоснованной представляется
и размера арендной платы (ст. 654
сованы в договоре аренды.
вторая точка зрения. В самом деле,
ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ). При этом усло-
в силу принципа свободы договора Таким образом, договор аренды,
стороны могут заключить договор, которым арендатору предоставлена 1
в котором содержатся элементы раз- См., например: Брагинский М. И., Витрянский В. В.
возможность выкупить арендованное Договорное право. Книга вторая. Договоры о переда-
личных договоров, предусмотренных имущество, по действующему зако- че имущества. М., 2000. С. 483; Гражданское право:
Учебник/Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Т. 2.
законом или иными правовыми ак- нодательству должен оцениваться Изд. 4-е. М., 2003. С. 171.
тами (ст. 421 ГК РФ). Такие догово- в качестве самостоятельного основа- 2
См., например: Комментарий к Гражданскому кодек-
су Российской Федерации. Части второй/Под ред.
ры принято называть смешанными. ния перехода права собственности по Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина М., 2002. С. 292;
К отношениям сторон по смешанному договору, отличного от купли-прода- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации. Части второй/Под ред. О. Н. Садикова.
договору применяются в соответству- жи. Данный способ получения права Изд. 4-е. М., 2003. С. 237–238.

<< Предыдущая

стр. 19
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>