<< Предыдущая

стр. 14
(из 25 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

ности по любому из этих вопросов независимости. При определении например, на получение или отстаи-
чревато серьезными юридическими вознаграждения глава отдела должен вание статуса лучшего юридического
рисками для бизнеса, и поэтому выступать посредником между бизне- отдела года или, скажем, если есть
именно глава юридического отдела сом и своими сотрудниками. такая потребность, можно постараться
должен стремиться к их успешному
сплотить работников корпоративными
Механизм установления вознагражде-
разрешению.
выездами на отдых, посещениями
ния должен быть прозрачным. Важно,
культурных мероприятий, регуляр-
чтобы каждый работник понимал, как
Какие факторы влияют ными совместными трапезами или
и за что он получает деньги и что он
на вознаграждение празднованием дней рождений.
должен сделать, чтобы ему платили
и стимулирование персонала? больше. Здесь большая роль отво-
Заключение
дится умению самого руководителя
Настоящая часть статьи не претенду- работать с людьми, его интуиции
ет на полноценный и универсальный Изложенные рекомендации очень ред-
и психологическим навыкам; однако
охват таких сложных управленческих и без объективных критериев оценки ко полностью претворяются в жизнь.
вопросов, как вознаграждение и сти- не обойтись, а в этом может помочь На практике все несколько сложнее
мулирование персонала. У каждого отдел кадров. и зависит от множества превалиру-
руководителя свой рецепт, который ющих факторов, которые не дают
Впрочем, не хлебом единым живет
формируется в зависимости от типа правильным, казалось бы, идеям по
отдел. На наш взгляд, равным по зна-
бизнеса, наличия ресурсов, внутрен- организации юридического отдела
чимости (с материальным) стимулом
ней культуры организации, персональ- реализоваться оптимальным обра-
хорошей работы является здоровая,
ного опыта и убеждений. зом. Любой бизнес – это прежде
дружеская, но при этом профессио-
всего люди и ресурсы: и тех и других
Однако мы хотели бы поделиться нальная атмосфера. Для ее создания
часто мало или они не того качества.
опытом, полученным в результате требуется грамотное управление
Поэтому для создания полноценной
почти десятилетней работы в инвес- отделом посредством дипломатии,
юридической службы, как минимум,
тиционно-банковской сфере. Объем уважительного отношения к работни-
абсолютно необходим талантливый
настоящей статьи не позволяет опи- кам и вовлечения их в процесс управ-
руководитель. Надеюсь, что эта ста-
сать весь имеющийся опыт, поэтому ления. Руководитель отдела обязан
тья будет полезна и интересна таким
остановимся лишь на ряде сущест- демонстрировать своим сотрудникам
венных моментов. людям.
лучшие лидерские качества, избегая




w w w . c l j .r u
33
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №4 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА




ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
РЕФИНАНСИРОВАНИЯ
ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
Некоторые банки уже сегодня проводят операции по рефинансированию
кредитов. Однако это практически не влияет на рынок ипотечного
кредитования из-за небольшого объема таких операций, проведение
которых ограничивается не только экономическими факторами,
но и отсутствием должного правового регулирования. Автор
статьи предлагает свое видение правовой модели и механизмов
рефинансирования ипотечных жилищных кредитов

К перекредитованию заемщики, как 4) после погашения кредита заемщик
Артем Коновалов
совместно с кредитором осущест-
правило, прибегают в следующих
заместитель Директора
вляет действия по погашению ре-
случаях:
Юридического департамента
гистрационной записи об ипотеке
ОАО «БИНБАНК» • получен кредит, но ставка за поль- заложенного имущества;
зование денежными средствами
5) между заемщиком и рефинансиру-
гораздо выше рыночной;
ющим банком заключается договор
• кредит получен, например, на од- ипотеки недвижимого имущества,
Огромную роль в развитии ипотеки
нокомнатную квартиру, а спустя высвобожденного из-под залога.
играет рефинансирование ипотечных
несколько лет заемщик решил
кредитов, т.е. возможность уступать
Теперь охарактеризуем риски, кото-
требования по ипотечным кредитам приобрести квартиру большей пло-
рый несет рефинансирующий банк
другому финансовому институту, щади также на заемные деньги.
при осуществлении процедуры пере-
который самостоятельно выпускает
кредитования заемщика.
С учетом имеющейся практики можно
ипотечные ценные бумаги и разме-
выделить два способа перекредито-
щает их на фондовом рынке. За счет Риск № 1. В соответствии со сло-
вания. Проанализируем подробнее
этого банки могут расширять объемы жившимися на рынке ипотечного
особенности каждого из них.
кредитования даже в условиях огра- кредитования правилами, погашение
ниченного доступа к долгосрочным кредита производится путем попол-
Первый способ перекредитования
финансовым ресурсам, снижать про- нения счета, открытого заемщиком
центные ставки по кредитам и увели- в банке-кредиторе, с последующим
Заемщик получает кредит у нового
чивать срок кредитования. списанием оттуда средств банком
банка и гасит за счет этих средств
в счет погашения обязательств на ос-
ранее полученный заем. Технология
В первую очередь важно определить,
новании так называемого длительного
что представляет собой модель ре- такого рефинансирования заключа-
распоряжения заемщика о списании.
финансирования ипотечных кредитов. ется в следующем:
Более того, согласно требованиям
Данный вопрос необходимо рассмат-
п. 2.1.2. Положения ЦБР от 31 авгус-
1) заемщик одобряется рефинанси-
ривать и в плоскости отношений по ре-
та 1998 г. № 54-П1, предоставление
рующим банком и получает там
финансированию между банком и за-
кредитных средств заемщику может
подтверждение на выдачу кредита
емщиком, и в плоскости отношений
осуществляться банками посредст-
на цели погашения ранее получен-
между кредитными организациями.
вом зачисления этих средств на
ного кредита в другой кредитной
банковский счет клиента – заемщика
организации;
Рефинансирование ипотечных физического лица. Следовательно,
кредитов при субъектном составе 2) заемщик запрашивает у своего рефинансирующий банк не вправе
кредитора расчет суммы задол-
«банк – заемщик» единовременно направить кредитные
средства для погашения кредитных
женности на определенную дату
Зачастую в банковской практике такой обязательств на корреспондентский
и передает его в рефинансирующий
способ рефинансирования называют счет кредитора заемщика.
банк;
терминами «перекредитовка» или
Таким образом, рефинансирующий
3) в день, на дату которого рассчитана
«перекредитование», которые в самом
банк после предоставления кредита
сумма задолженности заемщика,
общем виде обозначают досрочное
рефинансирующий банк предостав-
погашение одного кредита за счет
ляет кредит, который направляется 1
кредитных средств, полученных за- Положение ЦБР от 31.08.1998 г. № 54-П «О порядке
предоставления (размещения) кредитными органи-
заемщиком в погашение первона-
емщиком по новому кредитному зациями денежных средств и их возврата (погаше-
чального кредита;
договору. ния)».




36
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №4 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


и зачисления денежных средств на ванно опасаться проводить сделки по Надо иметь в виду, что даже при вве-
открытый в банке-кредиторе счет рефинансированию кредитов в связи дении нормы о возникновении ипотеки
заемщика может столкнуться с тем, с необходимостью формировать столь в силу закона в пользу рефинансиру-
что заемщик, будучи владельцем сче- большой резерв на возможные потери ющего банка будет присутствовать
та, воспользуется денежными средс- по ссуде. временной разрыв между моментом
твами нецелевым образом (например, погашения регистрационной записи
Риск № 3. При перекредитовании по
получит их через кассу либо направит об ипотеке и моментом регистрации
приведенной модели заемщик сначала
на свой счет в каком-либо ином банке). новой записи об ипотеке в Еди-
гасит кредит, затем прекращает об-
Банк-кредитор, выступающий также ном государственном реестре прав
ременение и только потом заключает
в роли обслуживающей организации, на недвижимое имущество (далее
договор ипотеки с рефинансирующим
не в праве препятствовать заемщику
– ЕГРП). Этот разрыв позволит не-
банком, а последний все это время
в реализации его планов и обязан
добросовестному заемщику после
остается без должного обеспече-
выполнять поручения заемщика как
погашения регистрационной записи,
ния выданного кредита. Более того,
клиента банка. В данном случае при
к примеру, произвести отчуждение
у рефинансирующего банка вовсе
недобросовестных действиях заем-
ранее заложенного и подлежащего
отсутствуют гарантии того, что заем-
щика риск рефинансирующего банка
новому залогу объекта недвижимости.
щик придет заключать с ним договор
заключается в том, что, во-первых,
ипотеки. Однако рефинансирующий банк все
кредитные средства будут использова-
ны не по целевому назначению, а во-
вторых, выданный кредит останется
Даже при введении нормы о возникновении ипо-
без должного обеспечения.
теки в силу закона в пользу рефинансирующего
Риск № 2. При выдаче кредита банк,
банка будет присутствовать временной разрыв
проведя необходимый анализ рисков,
должен сформировать резерв на между моментом погашения регистрационной
возможные потери по ссуде. Размер
записи об ипотеке и моментом регистрации новой
такого резерва зависит от множества
факторов. При этом чем больше риск записи об ипотеке в ЕГРП. Этот разрыв позволит
по невозврату кредита, тем больше
недобросовестному заемщику после погашения
резерв и, наоборот, чем меньше риск,
тем меньше резерв. регистрационной записи, к примеру, произвести
Согласно п. 3.7.2.4. Положения ЦБР от отчуждение ранее заложенного и подлежащего
26 марта 2004 г. № 254-П, обслужи-
новому залогу объекта недвижимости.
вание долга по ссуде не может быть
признано хорошим, если «ссуда прямо
либо косвенно (через третьих лиц)
Сложность ситуации состоит в том, же сможет при этом использовать не-
предоставлена заемщику кредитной
которые способы защиты своих прав.
что действующее законодательство
организацией в целях погашения
Рассмотрим один из них.
РФ не предусматривает в качестве
долга по ранее предоставленной
обстоятельства для возникновения
ссуде…» 2. Следовательно, исходя В соответствии с п. 6 ст. 12 Феде-
ипотеки в силу закона предостав-
из рассматриваемого нормативно- рального закона от 21 июля 1997 г.
ление кредита на погашение ранее
правового акта и с учетом анализа «О государственной регистрации прав
выданного. При наличии такой нор-
прочих обстоятельств, выдаваемый на недвижимое имущество и сделок
мы и соответствующих подзакон-
на означенные цели кредит попадает с ним» ЕГРП состоит из отдельных
ных правовых актов банк был бы
в 3-ю категорию качества, а резерв по разделов, содержащих записи о каж-
гарантирован в том, что он обладает
нему составляет до 50% от суммы ос- дом объекте недвижимого имущества.
правами залогодержателя на при-
новного долга. Г. Симонова высказала Каждый раздел включает три подраз-
надлежащее заемщику недвижимое
опасение, что «в соответствии с бан- дела. В подраздел III вносятся записи
имущество с момента предоставле-
ковским законодательством, под сдел- об ограничениях (обременениях)
ку по выдаче кредита на погашение ния и зачисления кредита в погаше- права собственности и других прав на
предыдущего банку будет необходимо ние обязательств заемщика перед недвижимое имущество (сервитуте,
создать 100-процентные резервы, что рефинансируемым банком. Логика ипотеке, доверительном управлении,
ему крайне невыгодно»3. Указанное предлагаемой нормы также заклю- аренде, аресте имущества, заявле-
мнение специалиста представляется чается в том, что основанием для нии о праве требования в отношении
спорным, поскольку данная норма прекращения залога по гражданс- объекта недвижимого имущества
распространяется лишь на те случаи, и других), дата внесения записи,
кому кодексу является прекращение
когда банк предоставляет кредит имя государственного регистратора

<< Предыдущая

стр. 14
(из 25 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>