<< Предыдущая

стр. 15
(из 25 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

обеспеченного им обязательства.
в погашение кредита, ранее им предо- и его подпись. В рассматриваемом
Таким образом, существующий залог
ставленного этому же заемщику, что пункте названного закона также
прекращается в связи с погашением
было подтверждено Департаментом предусмотрено, что «при заявлении
основного кредитного обязательства
банковского регулирования и надзора за счет средств рефинансирующего
Банка России4. банка, а новый кредитор должен при- 2
Положение ЦБР от 26.03.2004 г. № 254-П «О порядке
обрести права залогодержателя ана- формирования кредитными организациями резервов
Принимая во внимание изложенное, на возможные потери по ссудам, по ссудной и прирав-
логично тому, как их приобрел банк,
важно отметить, что до тех пор, пока ненной к ней задолженности».
3
предоставивший первоначальный
соответствующее разъяснение не Доступно на сайте: http://www.bankir.ru/news/newsline/
01.11.2005/40333.
кредит (например, на приобретение
будет внесено в Положение Банка 4
Ответ Банка России на запрос кредитной организа-
России № 254-П, банки будут обосно- квартиры). ции (исх. № 15-1-1-9/2491 от 15.09.2005).




37
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №4 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


му правилу на такого рода сделку
о осударственной регистрации права, ветствии с условиями первоначаль-
ограничения (обременения) права или ного договора, в том числе в связи
потребуется согласие действующего
сделки с объектом недвижимости в с изменением ставки рефинансиро-
залогодержателя, который, скорее
графу «Особые отметки» Единого вания Банка России, иной базовой
всего, такого согласия не даст из-за
государственного реестра прав вно- процентной ставки)». Данная норма
отсутствия желания потерять заем-
сится запись о данном заявлении, предполагает двоякое толкование.
щика. Поэтому данная схема может
которая указывает на существование С одной стороны, из буквального ее
быть применена только в отдельных
правопритязания в отношении данно- толкования (в связи с открытым пе-
случаях рефинансирования.
го объекта». Кроме того, в п. 2 ст. 28 речнем исключений) следует вывод
анализируемого закона отмечено: о том, что в случае, если в первона-
Второй способ перекредитования
«если права на объект недвижимого чальном кредитном договоре стороны
Перекредитование производится
имущества оспариваются в судебном установили, что размер процентной
в рамках уже существующих кредит-
порядке, государственный регистра- ставки может быть уменьшен банком,
ных обязательств между заемщиком
тор в графу «Особые отметки» вносит то при заключении соответствующего
запись о том, что в отношении данных и банком. В данном случае суть пе- дополнительного соглашения банку не
прав заявлено право требования со рекредитования состоит в том, что понадобится проводить дополнитель-
стороны конкретного лица».
Таким образом, основываясь на при-
В целях минимизации своих рисков рефинанси-
веденных нормах, в целях миними-
рующий банк после выдачи кредитных средств
зации своих рисков рефинансирую-
щий банк после выдачи кредитных
может направить в орган, осуществляющий госу-
средств может направить в орган,
дарственную регистрацию прав на недвижимое
осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление с просьбой
имущество и сделок с ним, заявление
занести в графу «Особые отметки» сведения о том,
с просьбой занести в графу «Особые
отметки» сведения о том, что в связи что в связи с заключением с правообладателем
с заключением с правообладателем
объекта недвижимости кредитного договора пос-
объекта недвижимости кредитного
договора после погашения регистра- ле погашения регистрационной записи об ипотеке
ционной записи об ипотеке объект го-
объект государственной регистрации подлежит
сударственной регистрации подлежит
обременению новой ипотекой в соответствии
обременению новой ипотекой в соот-
ветствии с определенными нормами
с определенными нормами федерального зако-
федерального законодательства. При
нодательства.
включении такой информации в ЕГРП
заемщику будет сложнее совершить
сделку с объектом недвижимого иму-
банк посредством заключения допол- ное формирование резерва. С другой
щества, поскольку добросовестный
стороны, Банк России указывает, что
нительного соглашения к кредитному
покупатель в обязательном порядке
изменение процентной ставки долж-
договору снижает заемщику процент-
затребует от продавца соответству-
но быть обусловлено определенной
ную ставку. Этот способ, в отличие от
ющую выписку из ЕГРП, из которой
конъюнктурой рынка. Следовательно,
первого, технически прост в реализа-
узнает, что данный объект подлежит
и в отношении второго способа пе-
ции, так как не требует переоформле-
залогу. В случае если сделка все-таки
рекредитования в настоящее время
ния залоговых отношений и не несет
состоится, покупатель недвижимости
отсутствует ясное понимание того,
рисков, связанных с отсутствием
не будет являться добросовестным,
при наступлении каких обстоятельств
обеспечения кредита. Однако и он
в связи с чем процедура оспаривания
должен формироваться резерв на
имеет свои подводные камни. Так,
его права собственности, к примеру со возможные потери по ссуде. Стоит
согласно п. 3.7.2.2. Положения Банка
стороны банка, будет упрощена. Банк также заметить, что, как правило,
России № 254-П, обслуживание по
сможет в судебном порядке требовать банки прибегают к данному способу,
ссуде не может быть признано хоро-
внесения сведений о нем как о зало- когда боятся потерять своего клиента
шим, если «ссуда реструктурирована,
годержателе объекта, после чего на либо когда существует реальная воз-
то есть на основании соглашений
законных основаниях требовать обра- можность рефинансирования кредита
с заемщиком изменены сущес т-
щения взыскания на предмет залога, заемщика сторонним банком.
венные условия первоначального
находящийся у нового собственника
договора по ссуде в сторону, более Итак, на сегодня вопрос рефинанси-
(как известно, при переходе права
благоприятную для заемщика, в том рования кредитов не урегулирован
собственности на предмет ипотеки
числе если указанные соглашения законодательством РФ детальным
право залога сохраняется за залого-
предусматривают увеличение сроков образом. Для достижения полезно-
держателем).
возврата основного долга, снижение го результата изменениям должны
В целях минимизации риска отказа процентной ставки, за исключением подвергнуться нормы Закона об
заемщика от заключения договора изменения процентной ставки, осу- ипотеке, Федерального закона «О го-
ипотеки рефинансирующий банк мо- ществляемого в соответствии с усло- сударственной регистрации прав на
жет заключить с ним последующий виями договора (например, в случае недвижимое имущество и сделок
договор ипотеки имущества еще до плавающей процентной ставки, если с ним», а также нормы банковского
выдачи кредита. Однако по обще- законодательства.
ее изменение осуществляется в соот-



38
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №4 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


регистрацию. Таким образом, уступка Таким образом, поскольку договор
Рефинансирование ипотечных
прав по ипотечному кредиту, не удос- ипотеки подлежал обязательному
кредитов при субъектном составе
товеренному закладной, является до- нотариальному удостоверению и го-
«банк – банк» вольно длительной и дорогостоящей сударственной регистрации, сделка по
процедурой. передаче прав по закладной, которая
В условиях роста объемов ипотечного
подтверждает права залогодержателя
кредитования в нашей стране многие Использование закладной при ипо-
по кредитному обязательству и обя-
банки, выдающие населению кредиты течном кредитовании призвано обес-
зательству, возникающему из залога
под залог недвижимого имущества, печить более быструю и упрощенную
недвижимого имущества, также тре-
вынуждены прибегнуть к поиску процедуру уступки прав по кредитам
бует нотариального удостоверения
финансирования данной программы. (передачу прав по закладным), так как
и государственной регистрации.
Наиболее часто кредитные органи- такая сделка не требует нотариально-
зации используют такие способы го удостоверения и государственной Представляется, что такое толкование
привлечения денежных средств, как регистрации, а следовательно, может указанных норм не может считаться
выпуск ценных бумаг, продажа части быть заключена в более короткий верным по следующим причинам:
сформированного портфеля ипотеч- срок.
1. В п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке
ных кредитов и получение целевой
Вместе с тем отнюдь не все участники указано, что «передача прав по за-
кредитной линии (кредита) на данный
гражданского оборота считают, что кладной совершается путем заклю-
проект.
Рассмотрим более подробно два
наиболее интересных способа рефи- Использование закладной при ипотечном кре-
нансирования ипотечных кредитов,
дитовании призвано обеспечить более быструю
а именно продажу пулов закладных
и упрощенную процедуру уступки прав по креди-
и привлечение кредита, обеспеченно-
го залогом пула закладных.
там (передачу прав по закладным), так как такая
сделка не требует нотариального удостоверения
1. Продажа пулов закладных
и государственной регистрации, а следовательно,
как способ рефинансирования
ипотечных кредитов может быть заключена в более короткий срок.
В связи с появлением на рынке
ипотечного кредитования «нового» чения сделки в простой письменной
процедура уступки прав по заклад-
инструмента, удостоверяющего пра- ной имеет упрощенный характер. форме». Более того, вышеприве-
ва банков-кредиторов на получение В связи с этим, одним из вопросов, денная норма абз. 2 ст. 48 данного
подлежащих рассмотрению, явля-
исполнения по денежному обязатель- закона не регламентирует условия
ется обязательность нотариального
ству, обеспеченному залогом недви- и порядок передачи этих прав,
удостоверения и государственной
жимого имущества, в виде закладной, а определяет лишь последствия
регистрации сделки по передаче прав
в правоприменительной практике все их передачи. Итак, действия, пре-
по закладной.
чаще возникают вопросы в отноше- дусмотренные Законом об ипотеке
нии порядка заключения сделки по и необходимые для передачи прав
Сторонники подхода, в соответствии
передаче прав, удостоверенных такой по закладной, влекут последствия,
с которым при сделке по передаче
ценной бумагой. обусловленные переменой лиц
прав по указанной ценной бумаге
в обязательстве.
нотариальное удостоверение и госу-
На практике при уступке прав по ипо-
дарственная регистрация необходимы,
течному кредиту права кредитора по 2. Предметом сделки является ценная
основываются на следующих положе-
которому не подтверждены закладной, бумага (закладная), в связи с от-
ниях законодательства РФ. В абз. 2
в соответствии с нормами ст. 355, чуждением и передачей которой
ст. 48 Закона об ипотеке указано, что
382–390 ГК РФ и Приказом Минюс- к ее приобретателю переходят пра-
передача прав по закладной влечет
та РФ, Госстроя РФ и Федеральной ва, которые она удостоверяет. Для
последствия уступки требований (цес-
комиссии по рынку ценных бумаг от отчуждения ценной бумаги закон не
сии). Нормы гражданского кодекса,
16 октября 2000 г. № 289/235/290 предъявляет каких бы то ни было
регламентирующие уступку требова-
заключаются договоры уступки прав специальных требований в отноше-
ния, в частности п. 1 и п. 2 ст. 389,
по кредиту и обязательству, обес- нии формы совершения сделки и ее
определяют, что:
печивающему исполнение кредит- государственной регистрации.
ного обязательства. Эти договоры
1) уступка требования, основанного Таким образом, для передачи прав
в обязательном порядке нотариально
на сделке, совершенной в простой по закладной по Закону об ипотеке
удостоверяются и передаются в Орган
письменной или нотариальной требуется выполнение двух условий,
по государственной регистрации прав
форме, должна быть совершена а именно:
на недвижимое имущество и сде-
в соответствующей письменной
лок с ним в целях государственной 1) должен быть подписан договор пе-
форме;
регистрации. Государственная ре- редачи прав по закладной;
гистрация договора осуществляется 2) уступка требования по сделке,
2) залогодержателем на закладной
в установленный Федеральным зако- требующей государственной регист-
должна быть проставлена отметка о
ном № 122-ФЗ «О государственной рации, должна быть зарегистриро-
новом владельце этой ценной бума-
регистрации прав на недвижимое вана в порядке, установленном для
ги в соответствии с требованиями
имущество и сделок с ним» месячный регистрации этой сделки, если иное
Закона об ипотеке.
срок при условии внесения платы за не установлено законом.


<< Предыдущая

стр. 15
(из 25 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>