<< Предыдущая

стр. 16
(из 25 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>


39
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №4 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


Применительно к сделкам по пере- и предъявления заемщику докумен- Однако надо иметь в виду, что в слу-
чае заключения сделки по продаже
даче прав по закладной существует тов, подтверждающих факт такой
кредитного портфеля с большим
еще одна проблема – определения регистрации.
количеством закладных между кре-
обязательности регистрации приобре-
В то же время отсутствие или наличие дитными организациями установ-
тателя прав по закладной (владельца
в ЕГРП записи о регистрации приобре- ленный законодательством срок для
закладной) в ЕГРП в качестве зало-
регистрации законного владельца
тателя закладной (законного владель-
годержателя.
закладной в ЕГРП заведомо невыпол-
ца закладной) в качестве залогодер-
Как уже указывалось, ст. 48 Закона об ним. К примеру, в 2004 г. предметом
жателя не влияет на действительность
ипотеке определяет способ и форму подобной сделки одного ипотечного
сделки по передаче прав по заклад-
совершения сделки по передаче прав банка стали более 300 закладных
ной. Регистрация законного владельца
по закладной. В п. 3 этой статьи гово- на сумму несколько десятков милли-
закладной в ЕГРП не является сделкой
рится, что приобретатель закладной онов долларов США. Крайне сложно
гражданско-правового характера
считается ее законным владельцем, представить, чтобы регистрирующий
и тем более не входит в состав дейст-
если его права основываются на орган в течение одного рабочего дня
вий, необходимых для надлежащего
сделке по передаче прав по закладной зарегистрировал этот банк в качестве
оформления сделки по передаче прав
и отметке на закладной, произведен- залогодержателя по указанному коли-
ной предыдущим владельцем. по закладной в целом. честву закладных.
Вместе с тем ст. 16 Закона об ипотеке
предоставляет законному владельцу Предоставленное заемщику право требовать от
закладной право потребовать от орга-
законного владельца предъявления ему закладной
на, осуществившего государственную
регистрацию ипотеки, зарегистриро- не может быть реализовано после регистрации
вать его в ЕГРП в качестве залогодер-
приобретателя закладной в ЕГРП в качестве залого-
жателя с указанием его имени и места
держателя и предъявления заемщику документов,
жительства (для юридического лица
– наименования и места нахождения). подтверждающих факт такой регистрации.
Подчеркнем, что указанная статья
лишь предоставляет право приобрета-
телю прав по закладной зарегистриро- Учитывая изложенное и принимая Еще одним важным преимуществом
ваться в ЕГРП, но никак не обязывает во внимание, что регистрация закон- сделки по приобретению прав по
его сделать это. Законный владелец ного владельца закладной в ЕГРП ипотечному кредиту с использованием
осуществляется в административном закладной является возможность ми-
закладной может использовать данное
порядке и является самостоятельным нимизировать расходы приобретателя
право в целях упрощения процедуры
правоотношением, не зависящим от прав в части оплаты государственной
взаимодействия с заемщиком при
правоотношения по передаче прав пошлины, взимаемой при регистрации
доказывании своих прав на получение
по закладной, можно сделать вывод договоров. Как правило, на прак-
исполнения по денежному обязательст-
о том, что государственная регистра- тике расходы по оплате указанной
ву, обеспеченному ипотекой.
ция законного владельца закладной пошлины несет приобретатель прав
Статьей 17 Закона об ипотеке преду- не влияет на действительность сдел- (цессионарий). Но при передаче прав
смотрено, что при осуществлении сво- ки по передаче прав по закладной. по закладной сама сделка не требует
их прав владелец закладной обязан Следовательно, в связи с тем, что обязательной государственной регист-
предъявлять закладную тому обязан- в отличие от сделки по уступке прав рации, а приобретатель закладной
ному лицу (заемщику), в отношении по ипотечному кредиту в отношении вправе по собственному усмотрению
которого осуществляется соответс- сделки по передаче прав по закладной решить вопрос, регистрироваться
твующее право, по его требованию. законодательством РФ не установле- ли ему в качестве залогодержателя
В тоже время в силу п. 2 ст. 16 Закона но требование о ее государственной в ЕГРП.
об ипотеке заемщик, получивший регистрации, такая сделка может быть
Подводя итог, можно сделать вывод
от законного владельца закладной заключена в кратчайшие сроки (в те-
о том, что, если права кредитора
письменное уведомление о регист- чение одного рабочего дня).
удостоверены закладной, процедура
рации последнего в ЕГРП в качестве
Важное практическое значение имеет уступки прав по ипотечному кредиту
залогодержателя с надлежаще заве-
и срок, в течение которого регистриру- носит упрощенный характер. Важным
ренной выпиской из этого реестра,
ющий орган обязан зарегистрировать преимуществом закладной в части
обязан осуществлять промежуточные
приобретателя закладной в ЕГРП уступки прав по ипотечным креди-
платежи (аннуитетные платежи по
в качестве залогодержателя. Так, там является возможность быстрого
погашению кредита) по указанному
в соответствии с п. 3 ст. 16 Закона об оформления сделки, которая не тре-
обязательству, не требуя всякий раз
ипотеке регистрационная запись о за- бует оплаты нотариального тарифа
предъявления ему закладной.
конном владельце закладной должна и государственной пошлины, что
Таким образом, предоставленное за- быть внесена в течение одного дня в условиях развивающегося рынка
емщику право требовать от законного с момента обращения заявителя в ор- ипотечного кредитования в России
владельца предъявления ему заклад- ган, осуществивший государственную привлекает интерес кредитных орга-
ной не может быть реализовано после регистрацию ипотеки, при предъяв- низаций к использованию закладных
регистрации приобретателя закладной лении документов, необходимых для в качестве инструмента рефинанси-
в ЕГРП в качестве залогодержателя такой регистрации. рования ипотечных кредитов.



40
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №4 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


должниками задолженности по ценной бумаги, в целях обеспечения
2. Привлечение кредита
заложенным закладным, а также интересов залогодержателя важно
под залог пула закладных
о результатах мониторинга стои- оговорить механизм замены таких
как способ рефинансирования мости обеспечения по кредиту; закладных. Процедура замены пред-
ипотечных кредитов ставляет собой, с одной стороны,
• право кредитора потребовать до-
передачу в залог дополнительных за-
срочного исполнения обязательств
В связи с тем, что данный вид залога
кладных, а с другой стороны, возврат
заемщика в случае снижения раз-
должным образом не урегулирован на
залогодателю досрочно погашенных
законодательном уровне и является мера обеспечения по сравнению со
либо дефолтных закладных.
новым в банковской практике, при значением, указанным в кредитном
уяснении и согласовании условий договоре. Для случаев, когда стоимость обес-
подобных сделок возникает целый печения по кредиту уменьшается
Замена заложенных закладных
ряд вопросов. Рассмотрим некоторые естественным образом, т.е. в связи
из них.
со снижением рыночной стоимости
Необходимость в замене закладных
заложенных закладных в результате
и/или передаче в залог дополнитель-
Оценка размера обеспечения
выполнения должниками обязательств
ных закладных появляется в тех слу-
При согласовании условий сделки по по внесению ежемесячных платежей,
чаях, когда существует вероятность
залогу закладных необходимо учиты-
вать, что объем обеспечения кредита
Важным преимуществом сделки по приобретению
будет постоянно уменьшаться, причем
невозможно точно спрогнозировать
прав по ипотечному кредиту с использованием
насколько. Данное обстоятельство
закладной является возможность минимизиро-
объясняется тем, что должник по
закладной производит, как правило,
вать расходы приобретателя прав в части оплаты
ежемесячные платежи по погашению
государственной пошлины, взимаемой при регист-
задолженности. В связи с этим остаток
его ссудной задолженности по кредиту
рации договоров.
сокращается, что неизбежно влечет
снижение стоимости закладной как
предмета залога. Кроме того, должник снижения согласованного сторонами договор залога должен предусматри-
вправе осуществить частичное либо вать обязанность заемщика передать
размера обеспечения предоставлен-
полное досрочное исполнение своих залогодержателю дополнительные
ного кредита. К наиболее распро-
обязательств, по результатам которого закладные в количестве, достаточном
страненным случаям, которые могут
заложенная закладная как предмет для поддержания согласованного раз-
повлечь снижение установленного
залога может вовсе обесцениться. мера обеспечения. Передача в залог
объема обеспечения, относятся: 1) до-
дополнительных закладных при этом
срочное погашение (полное либо
С учетом специфики рассматриваемо-
не сопровождается возвратом каких-
частичное) должником задолженности
го правоотношения сторонам следует,
либо из ранее заложенных.
по кредиту и 2) наступление дефолта
во-первых, установить минимальный
закладной.
размер обеспечения кредита, а во- Исходя из того, что качество и ликвид-
вторых, договориться о конкретном ность заложенного имущества имеет
Под дефолтом закладной следует
способе и порядке поддержания со- существенное значение для залого-
понимать наступление хотя бы одного
гласованного минимального размера держателя, в договоре залога могут
из следующих обстоятельств:
обеспечения заемщиком, например, быть установлены основные требова-
• невнесение должником в установ-
путем замены и передачи в залог ния, предъявляемые залогодержате-
дополнительных закладных. В связи ленные закладной сроки очеред- лем к закладным, предлагаемым для
с отсутствием детального законо- ного ежемесячного платежа по замены или дополнительной передачи.
дательного урегулирования данного погашению кредита; В частности, могут оговариваться тре-
вопроса, чтобы обеспечить соблюде-
• наступление страхового случая бования к документальному подтверж-
ние интереса залогодержателя в на-
дению платежеспособности должника
по рискам, связанным с жизнью
личии должного размера обеспечения,
по закладным; к техническому состо-
и здоровьем должника либо с ут-
в кредитном договоре целесообразно
янию объекта недвижимости, право
ратой и повреждением заложенного
предусмотреть:
залога на который удостоверяется
имущества;
• обязанность заемщика поддер- закладной; к характеристике заклад-
• предъявление исковых требований, ной, в том числе к первоначальному
живать установленный размер
удовлетворение которых может
обеспечения выданного кредита залогодержателю, процентной ставке,
повлечь ограничение либо утрату
независимо от того, насколько минимальной и максимальной сумме
права собственности должника на
изменяется стоимость каждой выданного кредита, наличию дополни-
заложенное недвижимое имущест-
конкретной заложенной закладной тельного обеспечения кредита и т.д.
во.
в период существования кредитно-
Идентификация предмета залога
го обязательства; Поскольку досрочное погашение кре-
• обязанность заемщика в опре- дита снижает рыночную стоимость Как показывает практика, порой
закладной, а дефолт закладной, как в процессе существования залогового
деленные кредитным договором
правило, связан с возникновением обязательства сторонам приходится
сроки (например, ежемесячно либо
у ее владельца неблагоприятных менять предмета залога. В этой свя-
ежеквартально) сообщать креди-
последствий, которые также могут зи представляется важным, с одной
тору сведения о досрочном пога-
повлечь снижение стоимости данной
шении (полном либо частичном) стороны, соблюсти требования зако-



41
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №4 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


требованиям законодательства РФ и
нодательства РФ по идентификации щества перед залогом недвижимости,
поскольку требование залогодержате-
предмета залога, а с другой – упрос- может быть применена участниками
ля может быть удовлетворено за счет
тить процедуру его замены. правоотношений по залогу заклад-
стоимости недвижимости только на
ных.
Для обозначения предмета залога
основании нотариально удостоверен-
легче всего указать в соответствую- Упрощенный порядок ного соглашения, заключенного после
щем договоре перечень заложенных обращения взыскания возникновения оснований для обраще-
закладных и их характеристик. Одна-
ния взыскания (п.1. ст. 349 ГК РФ).
При заключении любого кредитного
ко при этом в случае необходимости
договора для лица, предоставля- К процедуре обращения взыскания
изъятия из состава обеспечения за-
ющего кредитные средства, очень на имущество косвенно относится
кладных или внесения в залог новых
важны вопросы, связанные с выбором и норма ст. 16 Закона об ипотеке, оп-
закладных стороны будут вынужде-
способа обеспечения обязательств ределяющая порядок государственной
ны подписывать дополнительные
заемщика, а также с возможностью регистрации лица, которое приобрело
соглашения к данному договору об
быстрого и наиболее эффективного права по закладным (в том числе

<< Предыдущая

стр. 16
(из 25 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>