<< Предыдущая

стр. 17
(из 25 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

изменении предмета залога, что су-
удовлетворения собственных интере- в результате обращения взыскания),
щественно усложнит операционную
сов за счет такого обеспечения. При в качестве залогодержателя в ЕГРП.
сторону вопроса.
В этой ситуации важно найти предельно
простую, с технической точки зрения, Для регистрации приобретателя прав по закладной
схему совершения сделки, которая,
в ЕГРП в качестве залогодержателя закладная долж-
в частности, позволит избежать за-
ключения дополнительных соглашений на перейти к нему на основании договора передачи
при изменении состава обеспечения.
прав, заключенного согласно требованиям ст. 48
Например, можно заключить договор
залога, где в качестве идентификации Закона об ипотеке, и отметки, проставленной
предмета залога будет указываться
предшествующим владельцем закладной или ипо-
его наименование (закладные), мини-
мальный объем обеспечения, который течным залогодержателем. В случае если права на
должен поддерживаться залогодате-
закладную возникли у лица по каким-либо другим
лем, а также согласованная сторонами
основаниям, для регистрации в ЕГРП ему придется
оценка предмета залога. Тогда при
передаче в залог или возврате за-
предоставить соответствующее решение суда.
кладных стороны смогут ограничиться
оформлением соответствующих актов
приема-передачи. Важно, что в данном
залоге закладных в качестве одного Как следует из п. 3 указанной статьи,
случае не потребуется систематически
из возможных способов обеспечения чтобы такое лицо имело возможность
составлять дополнительные соглаше-
исполнения обязательств особо зна- зарегистрировать себя в качестве за-
ния за подписью первых лиц, а будет
чимыми обстоятельствами для зало- логодержателя в ЕГРП, его права на
достаточно оформлять акты приема-
годержателя будут являться: закладные должны подтверждаться:
передачи за подписью лиц, фактичес-
ки осуществляющих передачу и прием • сделкой по передаче прав, заклю-
1) определение необходимости обра-
закладных. щения в судебные инстанции в це- ченной в соответствии с рассмат-
лях удовлетворения своих требова- риваемым законом, и отметкой
Для установления соответствия дан-
ний за счет стоимости заложенного на закладной, произведенной ее
ного варианта требованиям законо-
имущества и/или признания прав на предшествующим владельцем или
дательства необходимо обратиться
закладные за лицом, приобретшим ипотечным залогодержателем, –
к ст. 339 ГК РФ, по которой «в догово-
права по ним в результате обраще- в случае, установленном п.4 ст.49
ре залога должны быть указаны пред-
ния взыскания;
мет залога и его оценка, существо, Закона об ипотеке, либо
размер и срок исполнения обязательст- 2) определение необходимости со-
• решением суда о признании за
ва, обеспечиваемого залогом». Итак, вершения каких-либо юридически
заявителем прав по закладной.
в целях соблюдения законодательства значимых действий залогодателем
РФ по идентификации в договоре за- закладных (подписания договора А поскольку порядок передачи прав
лога его предмета в таком договоре передачи прав, проставления от- по закладной регламентируется ст. 48
следует определить лишь предмет за- метки о новом владельце заклад- Закона об ипотеке, то для регистрации
лога и его оценку. В рассматриваемом ной) после возникновения основа- их приобретателя в ЕГРП в качестве
случае предмет залога будет иденти- ний для обращения взыскания. залогодержателя закладная должна
фицироваться обозначением наиме-
перейти к нему на основании дого-
Закон об ипотеке и п.2 ст. 349 ГК РФ
нования ценной бумаги (закладная)
вора передачи прав, заключенного
прямо предусматривают возможность
и описанием ее характеристик в акте
согласно требованиям ст. 48 Закона
согласования сторонами внесудебного
приема-передачи. Согласованная
об ипотеке, и отметки, проставленной
порядка обращения взыскания на
сторонами оценка предмета залога
вышеуказанными лицами. В случае
заложенные закладные. Более того,
и минимальный размер обеспечения,
если права на закладную возникли
детали проведения подобной внесу-
поддерживаемый залогодателем,
у лица по каким-либо другим осно-
дебной процедуры могут быть огово-
также должен указываться в договоре
ваниям, для регистрации в ЕГРП ему
рены сторонами непосредственно в
залога. Таким образом, можно сделать
придется предоставить соответствую-
договоре залога. Это дает данному
вывод, что предложенная выше схема
оформления договора залога отвечает щее решение суда.
виду залога определенные преиму-



42
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №4 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ТЕХНИКА СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА


заключить договор передачи и/или
Таким образом, при определении спо- своих прав. Данное обстоятельство
соба обращения взыскания на зало- проставить отметку о новом вла- способно оказать влияние как на
женные закладные в первую очередь дельце, залогодержатель (или иной формирование интереса потенциаль-
необходимо уделить внимание тому, приобретатель прав) будет вынужден ных покупателей прав по закладным,
какой договор ляжет в основу переда- прибегнуть к помощи суда в целях так и на цену закладных, в которую
чи прав и чьим правом (обязанностью) понуждения залогодателя к заклю- приобретатель, скорее всего, «зало-
станет проставление отметки о новом чению договора и перевода на себя жит» и вероятные расходы, связанные
владельце закладной. прав по закладным. Следовательно, с судебным разбирательством.
удовлетворение требований креди-
Статьей 49 Закона об ипотеке предус- В то же время участники гражданс-
тора не может быть осуществлено
мотрены три способа удовлетворения кого оборота могут применять сразу
без активного участия залогодателя,
требований кредитора из заложенного несколько либо все имеющиеся спо-
что снижает эффективность данного
имущества во внесудебном порядке. собы обращения взыскания, поскольку
способа.
Закон об ипотеке в этом их никак
Способ № 1: реализация не ограничивает. Например, вполне
Способ № 3: реализация имущества
имущества с торгов допустима такая ситуация: стороны
путем отчуждения прав
согласовали условие о продаже иму-
на основании залоговой надписи
В соответствии с п.1. ст. 350 ГК РФ
щества с торгов, и залогодатель до-
реализация заложенного имущест-
При неисполнении или ненадле- полнительно проставил на закладных
ва, на которое в силу ст. 349 ГК РФ
жащем исполнении залогодателем залоговую надпись. Тогда, заключая
обращено взыскание, производится
обязательств по кредитному договору договор передачи прав по закладным
путем продажи с публичных торгов.
залогодержатель может на основании с победителем торгов, залогодержа-
Действующим законодательством РФ
проставленной залогодателем специ- тель в силу предоставленных зало-
не предусмотрена обязанность зало-
альной передаточной залоговой над- говой надписью полномочий сможет
годателя проставлять отметку о новом
писи передать третьим лицам права самостоятельно проставить отметку
владельце закладной в пользу победи-
по закладной, чтобы удержать сумму о новом владельце, которому поэтому
теля торгов, а потому последний будет
обеспеченного ее залогом обязатель- не придется требовать в суде призна-
вынужден дополнительно обращаться
ства из вырученных денег. При этом ния своих прав на закладные, чтобы
в суд в целях признания своих прав на
залогодержатель должен заключить быть зарегистрированным в качестве
закладные.
с третьим лицом договор передачи залогодержателя.
прав и проставить в его пользу от-
Способ № 2: реализация имущества
Подводя итог вышеизложенному,
метку о новом владельце закладной.
путем передачи прав по закладным
представляется необходимым заме-
В данном случае за признанием прав
При наличии оснований для обра- тить, что для развития практики ре-
покупателя закладной не придется
щения взыскания на предмет залога финансирования ипотечных кредитов
обращаться в суд, поскольку они будут
залогодатель заключает сделку по потребуется внесение корректировок
подтверждаться сделкой по передаче
передаче принадлежащих ему прав прав и отметкой о новом владельце в некоторые законодательные акты,
по закладным и за счет вырученных (что соответствует требованиям абз. 2 предусматривающих:
денег удовлетворяет требование кре- п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).
• возникновение ипотеки в силу за-
дитора по обеспеченному залогом
Но чтобы иметь возможность приме- кона на объект недвижимости при
обязательству.
нить этот способ обращения взыс- предоставлении заемщику целевых
Стоит отметить, что Закон об ипоте- кания без ущемления интересов кредитных (заемных) средств на
ке не устанавливает, в чью пользу сторон, им следует в обязательном погашение ранее выданного ипо-
должно осуществляться отчуждение порядке отразить в договоре залога течного кредита;
прав. Это позволяет сделать вывод минимальную продажную цену прав
• возможность предоставления за-
о том, что права по закладным могут по закладной для такого случая. Иначе
емщику кредитных средств не на
быть переданы как не участвующему у залогодержателя появится возмож-
его банковский счет, открытый
в сделке лицу, так и самому залого- ность продать закладную по явно
в кредитной организации, а на
держателю закладных. В последнем заниженной цене, что, несомненно,
указанный заемщиком банковский
случае, в результате заключения до- негативно скажется на имуществен-
счет третьего лица;
говора передачи прав по закладным, ном интересе залогодателя.
обязательство залогодателя по по- • сохранение ипотечного кредита
гашению имеющейся задолженности
Реализация имущества в той же группе риска при снижении
прекратится зачетом его встречного
кредитной организацией заемщику
«смешанным» способом
однородного требования к залогодер-
процентной ставки за пользование
жателю закладных по оплате приобре-
кредитом до размера рыночной
Применяя любой из первых двух
таемых прав.
при условии, что у заемщика от-
способов обращения взыскания в от-
сутствуют просрочки по выданной
дельности, приобретатель закладных
Данный способ обращения взыскания
ссуде, либо данные просрочки
может оказаться в положении, когда
изначально не предполагает обраще-
носят технический характер и яв-
он будет вынужден обратиться в су-
ния в суд. Однако если залогодатель
по каким-либо причинам откажется дебные инстанции за признанием ляются незначительными.




www.clj.ru
43
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №4 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА




ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ:
ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ
Институт обеспечительных сделок является одним из наиболее
интересных в юридической практике. Однако в процессе его применения
возникает множество вопросов. В статье автор отвечает на некоторые
из них



Денежные средства Подобные различия следует учитывать
Анастасия Буркова
при выборе способа обеспечения.
кандидат юридических наук
Венчурный
Должник
финансист Размер обеспечения
залог
Важным является вопрос, в каком раз-
Российское законодательство пре-
мере требовать обеспечения обяза-
доставило сравнительную свободу
тельств. Обычно размер обеспечения
обеспечительным сделкам: ст. 329 ГК Акционер немного превышает задолженность
РФ говорит о возможности использо- должника перед кредитором. Это делается для
вать в качестве обеспечения любые залог + того, чтобы при обращении взыскания
способы обеспечения обязательств, поручительство на обремененное имущество кредитор
если это не нарушает законодательст- полностью получил назад предостав-
ва РФ. Регулирование обеспечитель- • при проектном финансировании, ленные им денежные суммы, начис-
ных сделок постоянно развивается, ленные проценты и иные платежи за
которое осуществляется для реа-
в том числе через эволюцию судебной вычетом судебных и иных издержек.
лизации крупных проектов, часто
практики, данный институт применя- привлекается гарантия или ком- На практике кредиторы желают полу-
ется во всех отраслях коммерческой фортное письмо от правительства чить максимально возможное обеспе-
деятельности и поэтому знаком всем страны, в которой реализуется чение. Однако излишнее обеспечение
практикующим юристам. проект; не всегда действительно защищает
• при факторинге в качестве основ- права кредитора.
Выбор средства обеспечения ного обеспечения используется В качестве примера, когда излишнее
уступка дебиторской задолженно- обеспечение скорее «минус», чем
Одна из основных проблем обеспечи-
сти должника. «плюс», можно привести следующую
тельных сделок – это выбор средства,
ситуацию. Выдается кредит на 10
которое будет использоваться для Главное при выборе обеспечения –
тыс. долларов США, в обеспечение
обеспечения конкретной сделки. иметь уверенность, что в случае

<< Предыдущая

стр. 17
(из 25 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>