<< Предыдущая

стр. 20
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

арендодатель зачастую прибегает уплате арендной платы, но не к требо-
выработала однозначных и простых
к различным механизмам давления ваниям о возмещении убытков.
в применении критериев для оценки
на арендатора, в том числе к удер-
Заслуживает внимания тот факт, что
законности действий арендодателя
жанию его имущества. При этом
право удержания сохраняется при пе-
в подобных случаях. Целью настоящей
удержание имеет место не только
реходе права на удерживаемую вещь
статьи является оценка законности
в случаях просрочки оплаты по вине
к третьим лицам, например в резуль-
применения удержания имущества
арендатора, но и при наличии спора
тате ее продажи. Но данная норма
в различных ситуациях с точки зрения
о размере арендной платы, например
применима только к тем случаям,
законодательства РФ.
при оспаривании арендатором право-
когда вещь поступила к кредитору до
мерности одностороннего увеличения
того, как право на нее было приоб-
Основные положения
арендодателем арендной платы.
ретено третьим лицом. Это означает,
законодательства РФ
На практике удержание имущества что если договор купли-продажи был
об удержании
может проявляться как в воспре- заключен должником и третьим лицом
пятствовании вывозу имущества и право собственности на имущество
В соответствии со ст. 359 ГК РФ кре-
арендатора из арендованного по- перешло к третьему лицу до того, как
дитор, у которого находится вещь,
мещения (в том числе после его кредитор получил вещь во владение
подлежащая передаче должнику либо
продажи третьим лицам), так и в за- (т.е. до возникновения у кредитора
лицу, указанному должником, вправе
хвате и последующем перемещении права на удержание), то кредитор
в случае неисполнения должником не вправе ее удерживать, даже если
данного имущества арендодателем.
в срок обязательства по оплате этой третье лицо заявило о своих правах
Очевидно, что угроза совершения ука-
уже после применения кредитором
вещи или возмещению кредитору
занных действий является серьезной
удержания в отношении соответству-
связанных с ней издержек и других
проблемой для любого арендатора.
При этом для торговых компаний, сто- убытков удерживать ее до тех пор, ющего имущества.



46
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №6 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА


часто интерпретируется судами как
Удержание как средство Доказывание состава
допускающая удержание имущества удерживаемого имущества
обеспечения обязательств
в случае законного расторжения до-
в арендных отношениях Вследствие отсутствия конкретного
говора арендатором. Представляется,
описания имущества действия креди-
однако, что такая трактовка является
тора по распоряжению им являются
Удержание в рамках неверной.
практически бесконтрольными. Дан-
действующего договора аренды
ная ситуация усугубляется также тем,
В Информационном письме ВАС РФ
Как уже было указано, удержание мо- что существующее законодательство
речь идет об оставлении имущества
жет применяться только в отношении прямо не устанавливает обязанности
в результате истечения срока арен-
вещей, которые находятся у кредито- арендодателя по обеспечению сохран-
ды, т.е. в результате обстоятельства,
ра. До того как кредитор получил вещь ности имущества арендатора.
о котором арендатор не может не
во владение, он не вправе ее удержи- знать. Имея возможность вывезти В соответствии со ст. 360 ГК РФ тре-
вать. Таким образом, арендодатель не имущество до истечения данного бования кредитора, удерживающего
вправе удерживать имущество арен- срока, арендатор, тем не менее, ее вещь, удовлетворяются из ее стоимо-
датора, находящееся в арендуемом не использует. В этом случае по- сти в объеме и порядке, предусмот-
помещении, а также препятствовать ступление имущества арендатора во ренных для удовлетворения требова-
арендатору или третьим лицам осу-
владение арендодателя не должно ний, обеспеченных залогом, т.е. путем
ществлять вывоз такого имущества
рассматриваться как совершенное продажи с публичных торгов. Данная
из арендуемого помещения.
норма является императивной и не
помимо воли арендатора.
может быть изменена соглашением
На практике нередко возникают ситуа-
В то же время если арендодатель на- сторон. Вместе с тем на практике
ции, когда арендодатель производит
правляет уведомление о немедленном кредитор нередко самостоятельно
самозахват имущества арендатора.
расторжении договора аренды, даже распродает имущество должника
Судебная практика, обобщенная Пре-
если таковое является обоснованным с целью погашения его задолжен-
зидиумом ВАС РФ в Информационном
и законным, то тогда арендатор лиша- ности, а возможность последнего по
письме от 11 января 2002 г. № 66
ется возможности вывезти имущество обжалованию подобных действий
(далее – Информационное письмо
до расторжения договора. Удержание является весьма ограниченной в связи
ВАС РФ), однозначно свидетельствует
имущества арендодателем в этом со сложностью доказывания состава
о том, что право на удержание вещи
случае (т.е. при расторжении договора отчужденного имущества.
должника возникает у кредитора
без предоставления разумного срока
лишь в том случае, когда спорная
Позиция о невозможности
для вывоза имущества) не может
вещь оказалась в его владении на
применения удержания
считаться законным.
законном основании. Возможность
к имуществу арендатора
удержания не может быть следствием Из изложенного можно сделать сле-
захвата имущества должника помимо Отдельного комментария в контексте
дующие выводы:
его воли, а потому удержание арен- данной статьи заслуживает позиция
1) удержание имущества в рамках
додателем вещи, полученной таким ФАС Западно-Сибирского округа,
действующего договора аренды
способом, является незаконным. высказанная в Постановлении от
является незаконным; 26 апреля 2006 г. по делу № Ф04-
Удержание в случае 1653/2006(21897-А75-39).
2) законное удержание имущества
расторжения договора аренды
при расторжении договора имеет Суд указал на то, что из содержания
Удержание имущества арендатора место исключительно в случае, ч. 1, 2 и 3 ст. 359 ГК РФ следует, что
после расторжения договора аренды, когда арендатор, заведомо зная удержание как способ обеспечения
как правило, возникает в результате о расторжении договора (в силу исполнения обязательства может при-
того, что стороны названного догово- истечения срока аренды, а также меняться кредитором, если он состоит
ра имеют различные представления с должником в договорных отношениях
надлежащего уведомления арен-
о правомерности этого расторжения. по поводу предмета удержания. Таким
додателем и т.п.), не предпринял
образом, суд сделал вывод о том, что
разумных действий по исполнению
В случае если расторжение договора
применение удержания к имуществу
своих обязательств по договору
является незаконным, то и последую-
арендатора, находящемуся в арендуе-
аренды.
щее удержание имущества аренда-
мом помещении, вообще невозможно,
тора, находящегося в помещении, Соответственно, возможность арен- так как арендатор и арендодатель не
является незаконным. Данный вывод додателя по удержанию имущества находятся в каких-либо договорных от-
прямо следует из действующего в рамках закона сужается до случая, ношениях по поводу этого имущества.
законодательства и подтверждается когда арендатор осознанно уклоняет-
судебной практикой1. Хотя позиция ФАС Западно-Сибир-
ся от исполнения своих обязательств
ского округа противоречит установкам
после расторжения договора аренды,
Вопрос о правомерности удержания Информационного письма ВАС РФ,
т.е. до случая, аналогичного тому,
имущества арендатора, находящегося данным в 2002 г., а представлен-
что был предметом рассмотрения
в арендуемом помещении, после за- ная аргументация является спорной,
в Информационном письме ВАС РФ.
конного расторжения договора аренды представляется, что с точки зрения
Вместе с тем, как показывает прак-
является неоднозначным. Согласно обеспечения стабильности граждан-
тика, арендодатели часто прибегают
Информационному письму ВАС РФ,
к удержанию имущества и без всяких
основанием поступления имущества 1
См., например: Постановление ФАС Поволжского
на то правовых оснований, что влечет
во владение арендодателя может округа от 09.03.2006 г. по делу № А72-3138/05-
для арендатора такую существенную
являться его оставление арендатором 25/180, Постановление ФАС Центрального округа от
22.06.2003 г. по делу № А09-6168/01-10, Постановле-
проблему, как доказывание состава
в помещении после истечения срока ние ФАС Московского округа от 01.04.2003 г. по делу
аренды. Данная позиция ВАС РФ удерживаемого имущества. № КГ-А40/1506-03.




47
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №6 • 2007 | СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК | ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА


ского оборота и недопущения злоупо- достаточно часто стороны договора пенсации расходов на хранение (что
аренды включают в него положение может обеспечиваться и удержанием
требления правом она является более
о том, что в случае оставления арен- соответствующего имущества).
правильной.
датором имущества в помещении
Исходя из вышесказанного представ-
Необходимо отметить, что в настоящее после прекращения данного договора,
ляется, что отказ в предоставлении
время хозяйственная практика выра- арендодатель осуществляет хранение
судебной защиты арендодателю,
ботала целый ряд иных механизмов, этого имущества за счет арендатора.
удерживающему имущество аренда-
обеспечивающих интересы арендо- Наличие в договоре такого положения
тора, не вызовет нарушения баланса
дателя по получению арендной платы влечет прямую обязанность арендо-
интересов сторон, но значительно
(например, внесение так называемого дателя по обеспечению сохранности
снизит злоупотребление удержанием
страхового депозита при заключе- имущества арендатора, но и дает
нии договора аренды). Кроме того, арендодателю право требовать ком- со стороны арендодателей.


Договор аренды земельных участков: государственная регистрация
та за государственную регистрацию ственной регистрацией вещных прав
договора аренды для юридических лиц на недвижимое имущество подле-
составляет 7 500 рублей, что может жат государственной регистрации
стать значимой частью расходов на ограничения (обременения) прав на
заключение договора аренды земель- него, в том числе сервитут, ипотека,
ных участков. доверительное управление, аренда».
В п. 1 ст. 26 подчеркивается, что го-
Если на территории муниципального сударственная регистрация аренды
образования находится несколько недвижимого имущества проводится
объектов небольшой площади, при- посредством государственной регист-
надлежащих одному собственнику, рации договора аренды этого недви-
Сергей Щелчков то для оптимизации расходов на
жимого имущества. В ст. 1 Закона
заключение и регистрацию соответст-
о государственной регистрации аренда
вующих договоров аренды, а также признается ограничением (обремене-
для упрощения дальнейшей работы нием). НК РФ определяет плату за
по ним (в том числе в случае заклю-
В настоящее время получение зе- государственную регистрацию прав,
чения дополнительного соглашения по
мельных участков для размеще- ограничений (обременений) в пп. 20
изменению арендной платы) целесооб-
ния производственных и торговых п. 1 ст. 333.33 для юридических лиц
разно заключить один договор аренды
объектов становится наиболее острой в размере 7 500 рублей.
в отношении нескольких земельных
проблемой, особенно в экономически
участков. Исходя из смысла п. 1 ст. 26 Закона
развитых субъектах РФ. В основ-
о государственной регистрации, если
ном муниципальные образования Для принятия договора аренды зе-
в договор будет включено несколько
неохотно предоставляют земельные мельных участков на государственную
земельных участков, необходимо
участки в собственность, отдавая регистрацию требуется документ об
уплачивать государственную пошлину
предпочтение долгосрочной аренде уплате государственной пошлины
однократно в размере 7 500 руб. за
на срок до 49 лет. за регистрацию данного договора.
совершение одного юридически значи-
Однако при регистрации договоров
На сегодня ставка арендной платы мого действия – регистрации ограни-
аренды нескольких земельных участ-
в РФ не регламентирована феде- чения (обременения) в виде договора
ков, занятых объектами недвижимого
ральным законодательством, за аренды. Это не помешает внести за-
имущества, возможны разногласия
исключением ставки для земельных писи об обременениях в соответствии
по сумме указанной пошлины. Неко-
участков, занятых объектами естест- с п. 2 ст. 2 Закона о государственной
торые территориальные органы ФРС
венных монополий, и определяется регистрации для каждого объекта
устанавливают оплату в размере 7 500

<< Предыдущая

стр. 20
(из 27 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>