<< Предыдущая

стр. 3
(из 26 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

организации, в том числе иницииро- в Государственную Думу в сентябре 50% доли составила не менее 500 млн
ванных физическими лицами, в ар- прошлого года и первоначально пред- рублей. С одной стороны, эта норма
битражный суд по месту нахождения полагал, что в случае, если органи- существенно ограничивает возмож-
такой организации заставило заду- зация в течение года владеет долей ность ее применения большинством
маться над вопросом о доступности в уставном капитале дочерней орга- российских компаний. Однако, по мое-
правосудия для граждан нашей огром- низации более 50%, то в отношении му мнению, это можно расценивать
ной страны. Против этого, в частности, получаемых ею дивидендов должна как первый шаг к устранению двойно-
возражает Верховный Суд РФ. Так применяться налоговая ставка 0%. го экономического налогообложения
что депутатам совместно с судеб- Эта же преференция предполагалась дивидендов, поскольку не исключено
ными и исполнительными органами в случае, если организация владела
смягчение нормативных требований
еще предстоит поиск оптимального депозитарными расписками, дающими
в дальнейшем.
решения, которое бы устанавливало право на получение не менее 50% вы-
баланс разнонаправленных интересов плачиваемых дивидендов, или размер Обсудить интервью можно на на-
крупных и мелких акционеров, креди- вклада компании составлял не менее шем сайте по адресу: http://www.clj.
торов, государства и других субъектов. 1 млрд рублей. Особые условия были ru/discussion/state/080701.html




5
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №8 • 2007 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ




РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ,
ПРИОБРЕТЕННОЙ С ТОРГОВ
В статье рассматриваются особенности приобретения недвижимого
имущества на торгах и порядок оформления прав на него. Автор
уделяет внимание необходимому для этого комплекту документации,
а также анализирует судебную практику по отказу в государственной
регистрации


юридическую силу соответствующих Приобретение недвижимого
Наталья Шарошкина
правоустанавливающих документов.
старший юрисконсульт имущества на торгах
Тем самым государственная регист-
ООО «Русский Инвестиционный
рация создает гарантии надлежащего Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ, граж-
Клуб Консалтинг»
выполнения сторонами обязательств данско-правовой договор может быть
и потому способствует упрочению заключен в результате проведения
и стабильности гражданского оборота торгов. Однако заключение договора
в целом1. посредством торгов не должно всту-
Общий порядок оформления пать в противоречие с существом
Права на недвижимое имущество
прав на недвижимое имущество договорного обязательства. Вместе
и сделки с ним подлежат государ-
с тем ГК РФ не раскрывает данной
В РФ оформление прав на недви- ственной регистрации в Едином госу- позиции, оставляя возможность для
жимое имущество осуществляется дарственном реестре прав, который ее произвольного толкования.
посредством государственной регист- содержит информацию о существую-
рации таких прав и соответствующих Гражданский кодекс содержит только
щих и прекращенных правах на объ-
сделок. Для точного соблюдения три статьи, регулирующие порядок
екты недвижимого имущества, данные
установленного порядка оформления проведения торгов. При этом правовые
об указанных объектах и сведения
необходимо знать ключевые поло- нормы о торгах широко представлены
о правообладателях.
жения законодательства и в первую в специальном законодательстве,
По общему правилу, государственная
очередь – Федерального закона от например: в Федеральном законе от
регистрация прав осуществляется
21 июля 1997 г. «О государственной 21 декабря 2001 г. «О приватизации
в месячный срок со дня подачи за-
регистрации прав на недвижимое государственного и муниципаль-
имущество и сделок с ним» (далее – явления и необходимых документов ного имущества»; в Положении об
Закон о госрегистрации). Положения в порядке, определенном п. 1 ст.13 организации продажи находящихся
о регистрации также содержатся Закона о госрегистрации. в государственной или муниципаль-
в ГК РФ и других нормативно-право- ной собственности акций ОАО на
Проведенная государственная ре-
вых актах. специализированном аукционе и
гистрация возникновения и перехода в Положении об организации продажи
Государственная регистрация – это прав на недвижимое имущество государственного или муниципального
юридический акт признания и под- удостоверяется свидетельством о го- имущества на аукционе, утвержден-
тверждения государством возникно- сударственной регистрации прав, ном Постановлением Правительства
вения, ограничения (обременения), выданным по форме, утвержденной РФ от 12 августа 2002 г. № 585 (в ред.
перехода и прекращения прав на Правительством РФ. от 11 ноября 2002 г.) и др.
недвижимое имущество. Она явля-
Действующее гражданское законо-
ется единственным доказательством Статья 447 ГК РФ называет две ос-
дательство предусматривает раз-
существования зарегистрированного новные формы для осуществления
права. Зарегистрированное право на личные основания приобретения торгов – аукцион и конкурс. При
недвижимое имущество может быть прав собственности, в том числе на аукционной форме имущество или
оспорено только в судебном порядке, недвижимое имущество. Согласно п. 2 право на имущество передается фи-
что следует из ч. 1 ст. 46 Конституции ст. 218 ГК РФ, право собственности зическому или юридическому лицу,
РФ, гарантирующей каждому судеб- на имущество, которое имеет собст- предложившему наивысшую цену. Это
ную защиту его прав и свобод. венника, может быть приобретено лицо признается выигравшим торги на
другим лицом на основании договора аукционе. По смыслу Федерального
Таким образом, государственная ре-
купли-продажи, мены, дарения или закона от 6 мая 1999 г. «О конкурсах
гистрация как формальное условие
иной сделки об отчуждении этого на размещение заказов на поставки
обеспечения государственной, в том
имущества. Таким образом, право-
числе судебной, защиты прав лица,
устанавливающие док ументы на
возникающих из договорных отноше- 1
Определение КС РФ от 05.07.2001 г. «Об отказе
объекты недвижимости будут отли-
ний, объектом которых является не- в принятии к рассмотрению жалобы закрытого ак-
ционерного общества “Ребау АГ” на нарушение кон-
чаться в зависимости от вида сделки
движимое имущество, призвана лишь ституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 651
и порядка ее заключения.
удостоверить со стороны государства ГК РФ».




6
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №8 • 2007 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ


товаров, выполнение работ, оказание следует предъявлять документ об на недвижимое имущество и пред-
услуг для государственных нужд», уплате государственной пошлины; ставляемые на государственную ре-
конк урс – это способ выявления документ, удостоверяющий личность гистрацию, должны соответствовать
поставщика (исполнителя) товаров заявителя; нотариально удостоверен- требованиям законодательства РФ
(работ, услуг) для государственных ные копии учредительных документов и отражать информацию, необходи-
нужд, обеспечивающего лучшие ус- юридического лица и доверенности мую для государственной регистрации
ловия исполнения государственного представителя. прав на недвижимое имущество в Еди-
контракта. ном государственном реестре прав.
Сложившаяся практика свидетель-
Пункт 2 ст. 447 ГК РФ определяет, что ствует о том, что правоустанавли- Документы, выражающие содержа-
в качестве организатора торгов может вающими документами на объекты ние сделок, совершенных в простой
выступать собственник вещи или об- недвижимости, приобретенные на письменной форме, и являющиеся
ладатель имущественного права либо торгах, могут служить: основанием для государственной ре-
специализированная организация, гистрации наличия, возникновения,
• протокол о результатах торгов
например государственный заказчик прекращения, перехода, ограничения
в форме аукциона или протокол об
в лице федерального органа исполни- (обременения) прав, представляются
итогах торгов в форме конкурса;
тельной власти, а также юридическое не менее чем в двух экземплярах-
лицо, которому государственный за- • акт приема-передачи имущества; подлинниках, один из которых после
казчик на условиях договора передал государственной регистрации прав
• договор купли-продажи, в случае
часть своих функций по проведению возвращается правообладателю,
если предметом торгов было право
конкурса. а второй – помещается в дело право-
на заключение договора.
устанавливающих документов.
Аукционы и конкурсы бывают откры-
Все документы, представляемые на
тыми и закрытыми. В открытом аукци-
Аналогичное положение содержится
государственную регистрацию прав,
оне или конкурсе может участвовать
и в п. 8 разд. II Методических реко-
должны соответствовать требованиям
любое лицо. В закрытом аукционе
мендаций по порядку проведения
ст. 18 Закона о госрегистрации и от-
или конкурсе участвуют только лица,
государственной регистрации прав
ражать информацию, необходимую
специально приглашенные для этой
на недвижимое имущество и сделок
для государственной регистрации
цели.
с ним, утвержденных Приказом Ми-
прав на недвижимое имущество
Победитель торгов и их организатор нистерства юстиции РФ от 1 июля
в Едином государственном реестре
подписывают в день проведения 2002 г. № 184.
прав. Указанные документы должны
аукциона или конкурса протокол о содержать описание недвижимого
В случае если регистраторы устанав-
имущества и, если иное не предусмот-
результатах торгов, который име-
ливают, что сданный на регистра-
ет силу договора. Если предметом рено Законом о госрегистрации, вид
цию комплект документов является
торгов было только право на заклю- регистрируемого права. Кроме того,
неполным, заявителю направляется
чение договора, такой договор должен в установленных законодательством
письмо о приостановлении регистра-
быть подписан сторонами в течение случаях они должны быть нотариально
ционных действий на определенный
двадцати дней (или иного указанного удостоверены, скреплены печатями,
срок, в течение которого предлагается
в извещении срока) после заверше- иметь надлежащие подписи сторон
представить недостающие документы.
ния торгов и оформления протокола. или определенных законодательством
Непредставление в срок недостающих
В случае уклонения одной из сторон должностных лиц.
документов влечет отказ в регистра-
от заключения договора другая вправе
Рассмотрим конкретный пример. ОАО ции.
обратиться в суд с требованием о по-
приобрело с торгов объекты недви-
нуждении заключить договор, а также Вместе с тем по закону заинтересо-
жимости, правоустанавливающие
о возмещении убытков, причиненных ванное лицо может обжаловать отказ
документы на которые были поданы
уклонением от его заключения. в государственной регистрации прав
на государственную регистрацию.
в суд или в арбитражный суд (п. 5
При проведении правовой экспертизы
Регистрация приобретенных ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона о госрегист-
документов государственным регист-
рации). Это является воплощением
на торгах прав ратором установлено, что правоуста-
конституционных положений ст. 45,
на объекты недвижимости навливающие документы (протокол
в соответствии с которыми в РФ га-
о результатах торгов по продаже арес-
По результатам торгов их победитель рантируется государственная защита
тованного имущества и акт приема-
или организатор обращается в ре- прав и свобод человека и гражданина,
передачи арестованного имущества
гистрационный орган с заявлением в том числе посредством обращения
к протоколу) представлены в одном
о государственной регистрации прав в судебные органы. Современная ар-
экземпляре-подлиннике, по скольку
и в соответствии с п. 2 ст. 16 Закона битражная практика не выработала
второй экземпляр был утерян. Являет-
о госрегистрации прикладывает к за- однозначной позиции по рассматри-
ся ли указанный недостаток условием
явлению необходимые для проведения ваемому вопросу.
для отказа в регистрации и есть ли
данной процедуры документы. Закон какие-либо варианты решения данной
В одном случае суд признал отказ
о госрегистрации не содержит кон- проблемы, в частности, представление
регистрационной службы в государ-
кретного перечня таких документов. нотариально заверенных копий?
ственной регистрации права соб-
Единственное упоминание о них име-
ственности на часть железнодорож-
Как уже было сказано выше, доку-
ется в п. 4 ст. 16, на основании кото-
ного пути правомерным, поскольку
менты, устанавливающие наличие,
рого вместе с заявлением о государст-
обществом не были представлены
возникновение, прекращение, пере-
венной регистрации и документами
о правах на недвижимое имущество ход, ограничение (обременение) прав документы, подтверждающие право



7
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • №8 • 2007 | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОСУДАРСТВОМ


собственности продавца на спорный незаконным. Отказ в государственной но не лишает их права приводить пись-
объект2. «Удовлетворяя заявленные менные и другие доказательства.
регистрации мотивирован тем, что по-
требования, суд обоснованно исходил данные документы не соответствуют
Подводя итоги, хотелось обратить
из следующего. Абзацем 2 п. 5 ст. 18 требованиям действующего законо-
внимание на то, что закон содержит
Закона «О государственной регистра- дательства: правоустанавливающие
исчерпывающий перечень основа-
ции прав на недвижимое имущество документы на объект недвижимого
ний для отказа в государственной
и сделок с ним» предусмотрено, что имущества не удостоверяют права
регистрации. К таким основаниям,
на государственную регистрацию прав собственности на него. Квалифицируя
в частности, относится несоответствие
представляются не менее чем два такой отказ как недействительный,
требованиям действующего законода-
экземпляра документов, выражающих суды первой и апелляционной инстан-
тельства поданных на государствен-

<< Предыдущая

стр. 3
(из 26 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>