<< Предыдущая

стр. 19
(из 142 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

строительному подряду не два года, как это указано для остальных договоров подряда в ст. 724
ГК, а пять лет (ст. 756 ГК). Исчисляемый с момента, когда результат выполненной работы был
принят или должен был быть принят заказчиком, он действует, если гарантийный срок не был
установлен договором или оказался менее пяти лет.
Специально выделены в ГК (ст. 755) вопросы, связанные с гарантией качества результата
работы. Имеется прежде всего в виду, что на подрядчика, если иное не указано в договоре,
возлагается обязанность гарантировать достижение объектом строительства указанных в
технической документации показателей, а также возможность эксплуатации объекта в
соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок может быть
установлен законом, и тогда стороны вправе лишь удлинить его.
Смысл гарантийного срока состоит в возложении на подрядчика ответственности за
недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение составляющего такой срок
времени. Исчерпывающий круг оснований для освобождения подрядчика от подобной
ответственности предусмотрен в самом Кодексе (п. 2 ст. 755). Для этого ему необходимо
доказать, что недостатки (дефекты) явились результатом нормального износа объекта или его
частей, неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по эксплуатации, которые
были разработаны самим заказчиком или теми, кого он для этой цели привлек, либо
ненадлежащего ремонта объекта, который производил сам заказчик или привлеченные им
лица. Есть все основания полагать, что к ненадлежащему качеству работ, возникшему по
обстоятельствам, зависящим от заказчика, следует отнести и то, что в установленный срок
заказчиком не был произведен необходимый (обязательный, текущий) ремонт.
Как и все иные сроки, так же и гарантийный, если иное не предусмотрено договором
подряда, начинает течь с момента, когда результат работы был или должен был быть принят.
В случаях, когда гарантийный срок составил менее двух лет и недостатки результата
работы обнаружены после истечения такого гарантийного срока, но в пределах пяти лет с
указанного момента его исчисления, подрядчик должен будет нести ответственность за
ненадлежащее качество, если только заказчик сможет доказать, что обнаруженные недостатки
возникли до передачи результата работы или по крайней мере по причинам, которые возникли
до этого момента. На все время, в пределах которого объект не мог эксплуатироваться
вследствие обнаруженных недостатков, и до их устранения течение гарантийного срока
приостанавливается. По поводу самих недостатков требования должны быть заявлены в
"разумный срок", связанный с его пропуском риск несет заказчик. Во всяком случае,
возможность отказа судом по этой причине в удовлетворении требования заказчика не
исключена. Несомненно, однако, что при оценке допущенного пропуска срока должны
учитываться и возможные последствия отказа в иске по отмеченной причине.
При отсутствии специальных на этот счет указаний к договору подряда применяются
содержащиеся в ст. 723 ГК правила о конкретных формах ответственности подрядчика за
ненадлежащее качество работы.
Одну из новелл ГК (ст. 757) составляет предоставление заказчику права требовать от
подрядчика устранения недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом
имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако
отмеченное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с
тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в
рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом договора либо
не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него не зависящим.
Наряду с гражданской ответственностью в ряде случаев ненадлежащее качество
строительства может влечь за собой и ответственность административную. Различные ее
основания предусмотрены, например, в п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса. В общем плане
указанная ответственность установлена в Кодексе законов об административных
правонарушениях. Имеются в виду такие основания административной по природе
ответственности, как нарушение требований нормативных документов в области строительства
(ст. 9.4), нарушение установленного подряда строительства объектов, приемки, ввода их в
эксплуатацию (ст. 9.5), ввод в эксплуатацию топливо- и энергопотребляющих объектов без
разрешения органов, осуществляющих государственный контроль на указанных объектах (ст.
9.9).
Статья 216 Уголовного кодекса содержит общее правило об ответственности за
нарушение правил безопасности при ведении строительных работ, если это повлекло по
неосторожности причинение тяжкого или средней тяжести вреда здоровью, смерть человека
или иные тяжкие последствия.
Применительно именно к строительному подряду выделены специальные нормы,
посвященные сотрудничеству контрагентов (ст. 750 ГК). Имеется в виду возложение на обе
стороны генеральной обязанности: принимать все зависящие от них разумные меры по
устранению препятствий к надлежащему исполнению договора. Есть основания полагать, что в
основе приведенного правила лежат общие для всех участников оборота императивы:
действовать разумно и добросовестно. Сторона, которая не исполнила этой своей обязанности,
теряет право на возмещение возникших у нее по указанной причине убытков. Соответствующая
норма рассчитана на ситуацию, при которой сторона понесла убытки вследствие препятствий,
которые контрагент мог и должен был предотвратить. Так, например, в случае, когда подрядчик
несвоевременно выполнил работы, сославшись на непредоставление заказчиком вовремя
оборудования, последний может оспорить это возражение, представив доказательства того, что
подрядчик мог приобрести оборудование у третьего лица. В подобном споре предметом
доказывания будет служить "возможность" принятия соответствующих мер и их "разумность".
При этом отсутствуют основания для применения установленной ст. 10 ГК презумпции
"разумности". Поэтому и "возможность" и "разумность" мер, которые следовало принять
контрагенту (в данном случае - подрядчику), должна доказать сторона, обратившаяся в суд (в
данном случае - заказчик). Статья 750 (п. 2) ГК предоставляет тому из контрагентов, который
понес расходы в связи с исполнением обязанности принять меры, направленные на
предотвращение препятствий, право требовать возмещения соответствующих расходов при
условии, если это предусмотрено договором. Приведенное решение не исключает ситуации,
при которой потерпевшая сторона может при наличии предусмотренных в ст. 980 ГК оснований
заявить требование о возмещении убытков как лицо, действовавшее без поручения в чужом
интересе (ст. 984 ГК).
В заключение следует отметить, что в § 2 гл. 37 ГК широко используется термин "объект
строительства". Соответствующее понятие разъясняется в Инструкции "О порядке составления
статистической отчетности по капитальному строительству". Ею признано объектом
строительства "каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему
оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними
инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов,
электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками,
благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию или
расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета" <*>. При этом имеется
в виду, что на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один
объект основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов.
Например, в промышленности - это здание цеха основного назначения, на транспорте - здание
железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительстве - жилой дом, театр, школа,
городской мост и т.п. Тем самым оказывается, что понятие "объект строительства" совпадает с
другим - "стройка".
--------------------------------
<*> Строительство. Бухгалтерский учет. Налогообложение. Планирование и учет
себестоимости. Лицензии. Торги и конкурсы. С. 92.
Термин "объект" применительно к строительству имеет различное значение. Прежде
всего речь идет об объектах, представляющих собой завершенное и незавершенное
строительство. Последние, в свою очередь, могут быть разделены на два вида в зависимости
от того, переданы ли они уже заказчику в связи с прекратившим свое действие по разным
причинам подрядным договором или заключенный первоначально подрядный договор
продолжает действовать.
Для правового режима завершенного строительством объекта определяющее значение
имеет ст. 131 и 219 ГК. Первая из них закрепляет обязательность государственной регистрации
права собственности и других вещных прав на недвижимость. В то же время вторая
предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое
недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой
регистрации. Тем самым акту государственной регистрации в этом случае придается значение
юридического факта, завершающего необходимый для возникновения права собственности на
объект юридический состав.
Не завершенный строительством объект подобно завершенному представляет собой
вновь создаваемое недвижимое имущество. Из этого следует, что и в данном случае должна
действовать ст. 219 ГК, которая увязывает возникновение права собственности с моментом его
государственной регистрации <*>. Соответственно п. 16 Постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ N 8 от 25 февраля 1998 г., подчеркнув, что соответствующие объекты
относятся к недвижимости, обратил внимание на необходимость "руководствоваться нормами,
регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение
сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности
на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими" <**>.
--------------------------------
<*> М.Г. Масевич увязывает с государственной регистрацией не завершенного
строительством объекта решение вопроса о риске его случайной гибели. Соответственно,
комментируя ст. 219 ГК, автор указывает на то, что, поскольку до оформления регистрации
вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права собственности, оно
рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит
создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со
всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности несением бремени содержания,
риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др. (Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Изд. 2. М., 2002. С.
522). Этот вывод представляется спорным, поскольку возложение соответствующих рисков на
подрядчика не имеет отношения к вопросу о праве собственности на соответствующий объект,
а составляет, как уже подчеркивалось ранее, одно из обязательств подрядчика, тем самым -
часть общего правового режима, установленного договором подряда. Это прямо
предусмотрено, в частности, в самом п. 1 ст. 741 ГК, который устанавливает, что указанный
риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего
предмет договора строительного подряда, подрядчик несет "до приемки этого объекта
заказчиком". Соответственно и сроки заявления требований, связанных с ненадлежащим
качеством выполненных работ, начинают течь с того же момента - сдачи результата работ
(имеются в виду, в частности, п. 2 и 5 ст. 724, к которой отсылает ст. 756 ГК).
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (под ред.
О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая
фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом ИНФРА-М, 1997.
<**> См.: Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
(1992 - 2000 годы). С. 100. Подтверждением имеющейся общности соответствующих режимов
может служить то, что законодатель счел возможным в Закон "Об ипотеке" внести дополнение:
"В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной
стоимости этого имущества" (Собрание законодательства РФ. 2001. N 46. Ст. 7308).

В подтверждение действительно существующей определенной специфики права
собственности на указанный вид недвижимости можно указать на различие в самой
регистрации соответствующих прав. Речь идет о том, что ст. 25 Закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", посвященная государственной
регистрации права на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, состоит из двух
частей. В первой, носящей общий характер, предусмотрена государственная регистрация вновь
создаваемых объектов, полностью соответствующая исходным началам ст. 219 ГК. Вторая
часть той же статьи, посвященная государственной регистрации незавершенного
строительства, имеет в виду иной режим. В ней предусмотрено, что "в случае необходимости
совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект
недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право
пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в
установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов,
содержащих описание объекта незавершенного строительства". Тем самым есть основание
полагать, что в подобных случаях правом собственности на незавершенное строительство лицо
обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения этого своего права,
без чего он не мог им распорядиться.
Существуют определенные особенности, относящиеся к оборотоспособности указанных
видов недвижимости. Это весьма удачно проиллюстрировал на примере двух основных
договоров В.В. Витрянский. Так, отмечая возможность использования объектов, о которых идет
речь, при совершении различных сделок, в том числе и аренды, автор вместе с тем обращает
внимание на то, что, однако, "в этом случае соответствующие правоотношения не будут
охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений" <*>.
Специфика соответствующих отношений с незавершенным строительством подчеркивается им
также на примере договора купли-продажи <**>.
--------------------------------
<*> Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999. С. 183 и сл.
<**> См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999.
С. 239 и сл.

Вместе с тем во всем остальном, что не связано со спецификой незавершенного
строительства, его участие в обороте подчиняется общему, созданному для недвижимости
режиму <*>.
--------------------------------
<*> Соответственно можно указать на то, что и незавершенное строительство, а не только
завершенное, может быть объектом долевой собственности. Соответственно в деле, по
которому в связи с банкротством одного из участников совместного строительства - того, на
балансе которого находилось спорное здание, арбитражный управляющий продал часть
квартир, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал это нарушением
принадлежащего другим контрагентам преимущественного права приобретения доли в общей
собственности (ст. 250 ГК). При этом не имело значение то, что здание значилось на балансе
как незавершенное строительство (см.: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. N 10. С.
26).
В этой же связи Правила ведения Единого государственного реестра объектов
градостроительной деятельности, утвержденные Госстроем России 31 мая 2001 г. (см.:
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 32. С. 3 и
сл.), установили единые принципы ведения указанного документа. При этом объектами учета
были признаны как "объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию", так и
"объекты не завершенные строительством", в том числе объекты, разрешение на
строительство которых не выдавалось (п. 5 Правил).

Наибольшие сложности вызывают вопросы, связанные с правовым регулированием
третьего вида объектов - незавершенного строительства, находящегося на стадии,
предшествующей передаче его заказчику, т.е. в период продолжающего действовать
подрядного договора <*>.
--------------------------------
<*> Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (1992 -
2000 годы). С. 99 - 100.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8, указав на необходимость в
виде общего правила распоряжения общего режима, установленного для недвижимого
имущества, на не завершенные строительством объекты, подчеркнуло, что речь идет о
случаях, когда эти объекты не являются предметом действующего договора строительного
подряда <*>.
--------------------------------
<*> К.И. Скловский, наряду с приведенными двумя случаями, называет несколько других,
имея в виду указания, содержащиеся в ст. 360, 712, п. 6 ст. 720 и 729 ГК (см.: Скловский К.И.
Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 403).

На наш взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида
объектов строительства это прежде всего не должно было бы служить основанием для
непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не
сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно
это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК.
В подтверждение можно сослаться на ст. 76 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Указанная статья, именуемая "Ипотека строящихся жилых домов", называет в числе предметов
обеспечения этого вида залога недвижимости, наряду с принадлежащими залогодателю
материалами и оборудованием, заготовленными для строительства, также и "незавершенное
строительство". При этом важно отметить, что стадия, о которой идет речь, имеет в виду
отношения, складывающиеся также в период действия подрядного договора.
Другой пример - ст. 742 ГК. Интерес представляет и в этом случае уже само ее
наименование - "Страхование объекта строительства".
Следует отметить, наконец, и то, что "признание" незавершенного строительства на всех
этапах строительства недвижимостью связано с тем, что именно в таком качестве оно может
служить объектом взыскания по долгам соответствующей стороны подрядного договора, а в
случае ее банкротства незавершенное строительство поступает в конкурсную массу, а кроме
того, учитывается при разделе супружеского имущества, может выступать в качестве вклада в
уставный капитал и др.
Не случайно поэтому Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" в ст. 25, о которой уже шла речь, предоставляя возможность
государственной регистрации незавершенного строительства, не делает различий между тем,
совершается ли она до или после сдачи объекта. Косвенным подтверждением этому может
служить и то, что оба вида документов, которые необходимо предъявить при регистрации
такого рода объектов, с вопросом о том, был ли объект принят от подрядчика, ни прямо, ни
даже косвенно не связаны.
Среди авторов, не допускающих возможности признания не завершенных строительством
объектов недвижимостью до прекращения подрядного договора, интерес представляют
взгляды Е.А. Суханова. В конечном счете сделанный им по этому поводу вывод сводится к
следующему: "Если объекты незавершенного строительства являются предметом договора
строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью
- право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям
подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику
соответствующих материалов" <*>.
--------------------------------
<*> Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право.
1998. N 6. С. 2 - 5.

Глава 4. ДОГОВОР ПОДРЯДА НА ВЫПОЛНЕНИЕ
ПРОЕКТНЫХ И ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ

1. Понятие договора на выполнение
проектных и изыскательских работ

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ одна сторона-
подрядчик (в такой роли выступает проектировщик и (или) изыскатель) обязуется по заданию
заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а

<< Предыдущая

стр. 19
(из 142 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>