<< Предыдущая

стр. 48
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

10.3. Ипотечное кредитование как способ
долгосрочного финансирования инвестиций
10.3.1. Понятие ипотечного кредитования, история и перспективы
его развития в РФ
В условиях рыночной экономики недвижимость становится товаром,
связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных
отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие си-
стемы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финанси-
рование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимо-
сти в целом происходили бы за счет привлечения свободных
денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.
Ипотечное кредитование — предоставление кредитов на приобре-
тение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости —
является формой кредитных отношений, выполняющей важные эко-
номические и социальные функции, предполагающей взаимодействие
многих рыночных субъектов. Самые крупные направления кредито-
вания под недвижимость — ссуды на покупку и строительство жилья,
на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерче-
ского и промышленного назначения.
Ипотека давно стала мощным инструментом экономического раз-
вития в большинстве стран мира. Ипотека снова появилась и у нас, в
России. Поэтому следует более подробно рассмотреть, что же это за
Финансирование инвестиционных проектов 295


инструмент, в чем его сила? Каковы перспективы его развития и ка-
кую роль он мог бы сыграть в развитии российской экономики и в вы-
ходе страны из экономического и социального кризиса?
Слово «ипотека» греческого происхождения. В. И. Даль в «Толко-
вом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как
«залог, ручительство, поручительство, залогом обеспеченное».
Советский Энциклопедический словарь дает следующее определе-
ние: «Ипотека (от греч. «hypotheke») — залог недвижимости (земли,
строений) с целью получения долгосрочной ссуды».
Другое определение этого понятия мы находим в Законе РФ «О за-
логе»:
«Ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения или
иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земель-
ным участком или правом пользования им».
Наиболее точное определение ипотеки представлено в Законе РФ
«Об ипотеке».
Сегодня под «ипотекой» понимают залог недвижимого имущества
(главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Он
представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества
в случае неуплаты долга.
Таким образом, ипотека — это договор, составленный в письменном
виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижи-
мости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по
его задолженности кредитору.
Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме
или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с
целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким обра-
зом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность
ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимо-
сти в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом —
договором ипотеки, закладной (в этом случае мы можем говорить о
данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом
использовании — приобретении или строительстве недвижимости.
Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенно-
стей, можно выделить следующие его специфические черты:
• требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
• ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает
предметом ипотеки на правах частной собственности;
• ипотека существует только на определенный срок и в размере
требования;
296 Глава 10


• ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как пра-
вило, на 10-25 лет);
• выдаваемая ссуда значительна по сумме;
• ссуда под недвижимость выдается в размере значительно мень-
шем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40-
70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и
других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией
объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор)
не будет выполнено);
• сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должни-
ка до окончания срока кредитного договора.
Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифициро-
вать по следующим основным признакам.
1. П о типу кредитора:
• банковские;
• небанковские.
2. По наличию государственных субсидий:
• субсидируемые государством;
• не субсидируемые кредиты.
3. По форме кредитования:
• в денежной форме;
• в форме ипотечных долговых обязательств.
4. По срокам (в континентальной Европе):
• краткосрочные — до 1 года;
• среднесрочные — 1-5 лет;
• долгосрочные — более 5 лет.
В различных странах классификация кредитов по срокам различна.
В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесроч-
ным — 1-10 лет, к долгосрочным — более 10 лет. В Великобритании
краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3 -
10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет. Россия еще не имеет опыта
долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят
кредиты сроком свыше 3 лет, к среднесрочным — 1-3 года, а кредиты
до 1 года являются краткосрочными.
5. По схеме погашения кредита:
• постепенное погашение;
• единовременное погашение;
• согласно особым условиям.
Финансирование инвестиционных проектов 297


6. По виду процентной ставки:
• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;
• кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процент-
ных ставок.
7. По виду обеспечения:
• под залог жилья — на приобретение жилья, на строительство жилья;
• под залог застраиваемого земельного участка;
• под иные виды обеспечения.
8. В зависимости от цели заемщика:
• кредит на приобретение жилья;
• кредит на строительство жилья.
9. По субъектам кредитования:
• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владель-
цу жилья.
Привлекательность недвижимости как объекта кредитования обус-
ловлена рядом специфических особенностей недвижимости как фи-
зического ресурса и как экономического актива.
Необходимо выделить следующие особенности недвижимости как
физического ресурса:
1. Стационарность, прочная связь с землей или неподвижность.
2. Уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов
недвижимости как объектов кредитования.
3. Ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченно-
сти земли.
4. Долговечность объектов недвижимости и длительность их созда-
ния.
Кроме того, следует учитывать некоторые особенности недвижимо-
сти как финансового актива:
• необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;
• неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объек-
тов недвижимости в разные периоды их формирования и функ-
ционирования;
• необходимость в связи с этим в квалифицированном управлении,
поскольку недвижимость — довольно сложней актив для инвес-
тора;
298 Глава 10


• возможность разделения юридических прав;
• сложность и гибкость системы финансирования;
• сохранность инвестируемых средств;
• присущие только данному активу определенные виды рисков
• и др.

Субъекты системы ипотечного кредитования
С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:
1. Законодательство, регулирующее оборот недвижимого имуще-
ства.
2. Организации, обслуживающие этот оборот и, прежде всего, осу-
ществляющие регистрацию этого оборота.
Вопрос о законодательной базе российской ипотеки требует особо-
го рассмотрения, а вот на второй составляющей ипотечной системы
хотелось бы остановиться.
Из всего многообразия можно выделить следующие субъекты ипо-
течной системы:
• ипотечные банки;
• ссудно-сберегательные учреждения;
• регистрационные органы государственной власти;
• риэлтерские компании;
• страховые компании;
• строительные фирмы;
• инвесторы.
Главенствующую роль играют специализированные ипотечные бан-
ки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных креди-
тов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у
заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он на-
меревается приобрести с помощью кредита, т. е. ипотечные банки мо-
гут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появит-
ся у заемщика в будущем.
Следующий субъект ипотечной системы — риэлтерские компании.
Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов
недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оцен-
ке объекта ипотечной сделки.
К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Одна-
ко надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка
ипотечного кредитования косвенна и ограничена их спецификой. В этом
Финансирование инвестиционных проектов 299


плане они важны лишь как организации, создающие определенные
объекты рынка недвижимости, которые, в свою очередь, являются потен-
циальными предметами ипотечного кредитования. В российской же
практике именно строительные компании заинтересованы в разработке
и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.
В некоторых странах, помимо ипотечных банков, существуют спе-
циальные ссудо-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти
исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. ССА
успешно конкурируют с ипотечными банками и, например в США, за-
нимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита.
Как ипотечные банки, так и ССА формируют свои главные фонды
за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получа-
ющих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов
эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются
как на первичном, так и на вторичном рынках.
К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества,
можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный
кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а сле-
довательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.
Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют раз-
личного рода органы государственной власти. В Германии регистра-
ция сделок с недвижимостью возложена на Государственный или об-
щинный суд.
Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так
или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный зе-
мельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отраже-
ны такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и о
последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с за-
логом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.
Немаловажную роль на рынке ипотечных кредитов играют инвес-
торы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их
деятельности — вторичный рынок, на котором они покупают ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают
небольшой, но стабильный и надежный доход. Средства, полученные
от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.
Источниками ипотечного кредита служат: временно высвобождае-
мая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, де-
нежные накопления государства, сбережения частного сектора, соб-
ственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств
на счетах бюджетных организаций.
300 Глава 10

История происхождения ипотеки как формы залога
История залога исчисляется многими столетиями. Еще в Вавилоне в
VI веке до н. э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог
разных ценностей. Высокой степени развития достиг этот институт в
Древнем Риме.
По мере расширения круга участников имущественных отношений
в Древнем Риме все чаще и чаще обязательственные отношения стали
возникать между лицами, которые все меньше и Меньше знали друг о
друге. Все реже кредитор мог обосновать свою уверенность в том, что
должник способен и намерен уплатить долг. Иными словами, долж-
нику все труднее становилось добиться доверия — получить кредит,
который бы носил личный характер. Для получения кредита должник
вынужден был предназначать для кредитора определенное имуще-
ство, реализовав которое кредитор смог бы погасить задолженность.
Определяющим условием для предоставления кредита стала ценность
имущества, предназначенного кредитору для указанных целей, — кре-
дит в этом смысле все чаще стал носить вещный характер.
Такие способы обеспечения, которые представляли из себя права в
отношении определенного имущества, не зависящие от последующих
переходов права собственности и пользующиеся преимуществом пе-
ред обязательственными правами на это имущество, получили назва-
ние вещных обеспечений.
В Римском праве было выработано несколько форм вещных обес-
печений, которые стали фундаментом для последующего развития
института залога.
Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция
(Fiducia). Сущность этой формы обеспечения обязательств заключа-
лась в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во вла-
дение и собственность кредитору определенное имущество, а креди-
тор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как
последний погасит свой долг. Иными словами, для того чтобы полу-
чить кредит в денежной форме, будущему должнику приходилось са-
мому предоставлять кредит в товарной форме своему будущему кре-
дитору.
Другая форма залога по Римскому праву известна под названием
пигнус (Pignus). Эта форма залога была более благоприятна для долж-
ника, так как он в обеспечение своего долга передавал имущество кре-
дитору лишь во владение. Право собственности на заложенное иму-

<< Предыдущая

стр. 48
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>