<< Предыдущая

стр. 49
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

щество, по крайней мере до правомерной продажи этого имущества
залогодержателем, принадлгжало залогодателю. После оплаты обяза-
Финансирование инвестиционных проектов 301


тельства должником залогодержатель был обязан вернуть заложенное
имущество залогодателю.
Хотя за должником и сохранялось право собственности на заложен-
ное имущество, он лишался права извлекать из него полезные свой-
ства. Особенно болезненным это ограничение было тогда, когда в
залог приходилось отдавать земельный участок, который был един-
ственным источником дохода должника.
Все недостатки предыдущих форм ликвидировала форма залога, по-
заимствованная римлянами у греков. Эта форма носила название ипо-
тека (Hypotheca). Для возникновения этого вида залога не требовалось
передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При
установлении ипотеки залогодатель не только имел право пользоваться
и владеть, но также и отчуждать заложенное имущество. Отчуждение не
прекращало ипотеки: обязательство по ней переходило новому владель-
цу заложенной недвижимости. Любопытно и происхождение слова
«ипотека». По-гречески «ипотека» — это деревянный кол, который вби-
вался в землю для обозначения границ участка, который принимался в
обеспечение исполнения основного обязательства. Очень часто ипотека
трактуется очень узко — как кредит под залог недвижимости, хотя это
понятие может быть связано с любыми денежными сделками купли-
продажи недвижимости, договором аренды, найма и т. д. Но, как прави-
ло, ипотека, даже исходя из этимологии этого слова, связана с землей.
Ипотека в дореволюционной России
История развития ипотеки в России представляется крайне полезной
не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку
стартовые условия формирования рынка ипотек в XVIII-XIX вв. во
многом схожи с современными условиями.
В России ипотека и ипотечное кредитование появились в 50-х гг.
XVIII в. и существовали до 1917 г. Первоначально кредиты предо-
ставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми
из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре II в 1728 г.,
а позднее — государственные заемные банки (в Москве и Санкт-Пе-
тербурге), Банк для поправления при Санкт-Петербургском порте
коммерции и купечества, созданный при Елизавете Петровне в 1756 г.
При Екатерине II появились сохранные и ссудные казны, приказы
общественного призрения. В течение долгого времени в России
практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся
ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I
возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись
Глава 10
302

самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита.
С 1785 г. действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись
дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась
вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кре-
дит выдавался под 60-70% стоимости имущества.
В конце XVIII в. появились городские кредитные общества и зе-
мельные банки, выдававшие кредиты под залог недвижимости не де-
нежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченными заклады-
ваемой недвижимостью. Земельные банки и кредитные товарищества
выдавали кредит под залог недвижимости не деньгами, а ценными
бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью, одно-
временно заемщик становился членом кредитного товарищества.
Особенное распространение эта схема получила при образовании
городских кредитных обществ, когда члены, общества, не имея солид-
ного уставного фонда или других источников финансирования, умуд-
рялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строитель-
ные проекты. Происходило следующее. Собирались собственники
недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая соб-
ственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги обще-
ства, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги
выдавались непосредственно учредителями, которые с этими долго-
выми обязательствами шли на вторичный рынок к инвестору, обещая
по бумагам фиксированный доход (см. схему на рис. 10.1).

Вторичный рынок
Первичный рынок
закладных
закладных

Долговые обязательства
Заемщик
Деньги

Инвестор




Кредитное Оценка процентов по кредиту
общество и погашение обязательств

Рис. 10.1. Схема функционирования ипотечной системы кредитных обществ
в России
Финансирование инвестиционных проектов 303


Чтобы придать своим ценным бумагам больший вес, кредитные то-
варищества добились права конвертировать их в государственные
обязательства (акции займов и т. д.). В этом им, конечно, содействова-
ло государство. Дело в том, что когда Александр II увидел, что ипотека
развивается недостаточно быстро, был проведен анализ и выяснилось,
что основное противоречие заключалось в потребности в долгосроч-
ных капиталах при наличии краткосрочных. И тут государство поня-
ло свою заинтересованность в ипотеке и приняло меры к повышению
ликвидности ипотечных облигаций.
В частности, организации или лица, которые имели их на руках,
получили возможность заложить эти облигации в госбанк и получить-
кредит. С другой стороны, решением правительства на покупку таких
облигаций были направлены свободные капиталы городских управ, и
это оказалось очень выгодно, так как эти ценные бумаги приносили
хоть и небольшой, но стабильный доход в течение длительного време-
ни. Таким образом, ипотечные облигации получили дополнительные
гарантии со стороны государства.
Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бу-
маги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного
инвестора было круговое поручительство членов товарищества за пога-
шение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой процент по
этим ценным бумагам был невысок — до 5%. Однако их привлекатель-
ность доказывается одним красноречивым фактом. Так, знаменитые ан-
глийские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокера-
ми российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью,
продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во
Франкфурте-на- Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.
Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями России было вы-
дано сельских ссуд на 3,5 млрд руб. Под залог было принято 61 млн
десятин земли, или 56% частных владений. Кроме того, под залог го-
родской недвижимости было выдано 1,7 млрд руб.
Что касается правовой стороны ипотечной системы того времени,
то в X томе Свода законов Российской империи мы находим ряд ста-
тей, регулирующих и определяющих правовую основу залога недви-
жимого имущества. Рассмотрим несколько основных статей.
Статьи 1627, 1663 Свода указывают, что в связи с тем, что передача
имущества в залог может привести к отчуждению этого имущества, зак-
ладывать его может только тот, кто способен отчуждать, т. е. исключи-
тельно собственник имущества, и при этом никоим образом не ограни-
ченный в праве распоряжения этим имуществом. Право Российской
304 Глава 10


империи не предусматривало законного и судебного залогов. Для дей-
ствительности залога недвижимости необходимо было придать догово-
ру о залоге особую форму — форму крепостного акта (закладной крепо-
сти), который должен был быть подписан двумя свидетелями. Договор о
залоге движимых вещей заключался в нотариальной форме. Залог как
движимого, так и недвижимого имущества влек за собой запрет его от-
чуждения. Наряду с общими нормами о залоге существовали специаль-
ные правила о залоге для казны, кредитных институтов (Устав кредит-
ный), ссудных касс и товарных складов (Устав торговый).
Еще одна попытка проведения ипотечной реформы была задумана в
1849 г., но проработка основных проектов продлилась до 1890 г. Эта ре-
форма предполагала принципиальным образом изменить систему зало-
гового права на недвижимость. По замыслу ее авторов, реформа должна
была способствовать развитию поземельного кредита, т. е. такого креди-
та, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью.
К 1890 г. была закончена работа над проектом вотчинного устава,
который, как предполагалось, должен был включать в себя большую
часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недви-
жимость. В ходе работы над этим законопроектом активно использо-
валось законодательство всех европейских стран, уже имевших к тому
времени ипотечные системы залога недвижимости, а также соответ-
ствующие разделы проекта общегерманского уложения.
Основным звеном ипотечной реформы должна была стать новая
система оборота, и в том числе залога недвижимости, связанная с вве-
дением вотчинной (ипотечной, поземельной) книги. Значение вот-
чинной книги заключалось бы в том, что сила права собственности,
залогового и иных прав на недвижимость обусловливалась внесением
соответствующей записи в эту книгу. Другим элементом этой рефор-
мы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложеннойv
недвижимости. К сожалению, проекту вотчинного устава не суждено
было приобрести законную силу.
В начале XX в. кредиты начинали предоставляться и крестьянам, ко-
торые только в это время были признаны субъектами права частной соб-
ственности на землю. Главными частными финансовыми центрами яв-
лялись акционерные коммерческие банки, число которых к 1917 г.
превышало 50. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредит-
ные учреждения — городские общественные банки, общества взаимного
кредита (городские, земские, сословные, профессиональные), кредит-
ные кооперативы. Специализированными государственными ипотечны-
ми учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государствен-
Финансирование инвестиционных проектов 305


ный дворянский земельный банк. На Государственный Крестьянский банк
была возложена задача: ссужать крестьян деньгами для покупки поме-
щичьей земли. При его участии с 1888 по 1905 гг. было продано и купле-
но 2,4 млн десятин земли. К 1915 г. банк принял в залог 16,9 млн десятин
земли и стал мощным орудием столыпинской аграрной политики, на-
правленной на создание класса мелких земельных собственников.
Задачей государственных дворянских банков было поддержание
помещичьего землевладения, а потому они обслуживали интересы ис-
ключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточ-
но проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с
просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость не-
движимости вместе с крепостными душами оценивалась специальны-
ми комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как пра-
вило, сумма кредита составляла 60-70% от стоимости закладываемого
имущества. Подобная система просуществовала до 50-х гг. позапрош-
лого века. Причиной ее краха стало несоблюдение дворянскими бан-
ками «золотого правила» сбалансированности пассивов и активов.
Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на
депозит на меньший срок: дворяне при этом направляли заемные сред-
ства не на приращение капитала, а на текущие потребности. Все это
приводило к массовым неплатежам по ссудам.
После 1917 г. ипотека утратила свое значение в связи с национали-
зацией, почти полной отменой частной собственности и упразднени-
ем деления имущества на движимое и недвижимое.
Однако в настоящее время ипотека опять приобретает все большее зна-
чение, и это связано, прежде всего, с основным предназначением ипотеч-
ного кредитования и его основной функцией, а именно решением соци-
альной проблемы — обеспечения жильем, поскольку в настоящее время
стоимость типового жилья в десятки раз превышает средний годовой до-
ход гражданина. И только использование системы ипотечного кредитова-
ния позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь
на рынок недвижимости свободные средства населения. Кроме того, ипо-
течное кредитование является мощным инструментом экономического
развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса пози-
тивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строи-
тельства, модернизация производства и др.), оказывает положительное
влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безрабо-
тицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей на-
селения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и
эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.
306 Глава 10


Данный вид кредитной деятельности предоставляет определенные
преимущества кредиторам:
1. Сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипо-
течные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом —
недвижимостью.
2. Долгосрочный характер кредитов создает определенные удоб-
ства для кредитора с точки зрения процесса финансового плани-
рования.
3. При существовании развитой системы финансирования недви-
жимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на
вторичном рынке.
4. Возможность получения налоговых и иных льгот от государства.
5. Привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем вы-
пуска ипотечных ценных бумаг.
В то же время использование заемных средств при покупке недви-
жимости создает ряд преимуществ и для заемщика (инвестора):
1. Возможность приобретения объекта недвижимости, стоимость
которого превышает размер собственных средств, в рассрочку,
оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта.
2. Возможность размещения ограниченных собственных средств в не-
сколько проектов со смешанным финансированием, что позволяет
повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля.
3. Возможность использования эффекта финансового левереджа
(рычага) для получения более высокой ставки дохода на соб-
ственный капитал.
4. Увеличение стоимости собственного капитала в конце инвести-
ционного периода на величину погашенного долга, реализуемое
при перепродаже объекта недвижимости.
5. Инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития,
так как операции с недвижимостью дают большую отдачу со вре-
менем.
6. Вложение средств в недвижимость выступает устойчивым сред-
ством против инфляции.
Однако заемщик должен всегда помнить, что:
• долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и
проценты на нее;
• нарушение баланса собственных и заемных средств может при-
вести к отрицательности финансового левереджа;
Финансирование инвестиционных проектов 307


• наконец, невыполнение в срок обязательств по ипотеке дает кре-
дитору право обращения взыскания на объект залога, что чрева-
то потерей имущества для заемщика.
В качестве прогноза на будущее можно сделать предположение о том,
что развитие ипотечного кредитования в России (формирование рынка
финансирования недвижимости, обеспечивающего приемлемые условия
участия в инвестиционном процессе широкому кругу инвесторов) будет

<< Предыдущая

стр. 49
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>