<< Предыдущая

стр. 50
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

способствовать нормализации экономической обстановки — стабилиза-
ции темпов инфляции на низком уровне, процентных ставок, созданию
условий для развития бизнеса и др., что в конечном счете приведет к росту
реальных доходов населения и увеличит спрос на рынке инвестиций.

10.3.2. Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах
Классические модели ипотечного кредитования
В практике ипотечного кредитования принято различать две основ-
ные модели: американскую (элементы которой преобладали и в Рос-
сии дореволюционной) и германскую.
Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные
финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость.
Если попытаться выделить основной принцип, на котором базируется
американская система, то он будет звучать примерно так: стандарт,
стандарт и еще раз стандарт. Стандартные дома, стандартные ценные
бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания
этих кредитов, — и так во всем.
По американской модели человек приобретает готовое жилье, оп-
лачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его сто-
имости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами спе-
циализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог
приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляет-
ся в течение 15-30 лет.
Графически схема классической американской модели ипотеки
представлена на рис. 10.2.
Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием
четырех основных субъектов рынка — заемщик (залогодатель), ипо-
течный банк (залогодержатель), инвестор и государство.
Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допус-
тим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство по торговле
недвижимостью (риэлтерская фирма) и подбираете себе жилье. После
этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу
Глава 10
308

$

50 тыс.




Ипотечный кредит
(под 7-9% годовых)

Единовременный
стартовый вклад
(20-35%)
-• t (годы)
20
Начало оплаты жилья 15

Рис. 10.2. Графическая схема классической американской модели ипотечного
кредитования

просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он форми-
рует ипотечный пул, т. е. совокупность выданных кредитов (совокупность
закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся
продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.
Используя посредничество крупнейших фирм, государство высту-
пает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (заклад-
ные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный не-
большой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций,
типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обяза-
тельном порядке (согласно законодательству) будут приобретать оп-
ределенное количество ипотечных закладных.
Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать соб-
ственное дело. Своих сбережений вам на это не хватает, а краткосроч-
ную ссуду в обыкновенном коммерческом банке вам вряд ли дадут,
так как слишком велик риск невозврата. Но зато у вас есть небольшой
участок земли неподалеку от города или скромная квартирка, оценен-
ная экспертами в $25 тыс. Вы обращаетесь в ипотечный банк с веским
обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматри-
вает вашу просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность вашего
земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от
их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично
предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном
рынке с помощью государства и т. д.
Финансирование инвестиционных проектов 309


Германская модель значительно отличается от американской. Ос-
новное расхождение основано на отношении европейцев к недвижи-
мости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь
приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством под-
робностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный
рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покуп-
ке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном
случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и
пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно
выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и форми-
ровать достаточно большой уставной фонд, что в американской моде-
ли не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств
в Германии сильно развита система накопительных счетов (или систе-
ма стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.
Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сна-
чала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипо-
течном банке. Как только на счету накопится необходимая часть сто-
имости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы
получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жи-
лья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение
кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у
кредитных учреждений есть возможность использовать их для выда-
чи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая мо-
дель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в
районах застройки, концентрируя необходимые средства для освое-
ния территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориенти-
рована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.
Графическая схема германской системы стройсбережений пред-
ставлена на рис. 10.3.
Кроме того, в зарубежной практике ипотечного кредитования для це-
лей снижения кредитного риска по мере развития системы ипотечного
кредитования были выработаны различные модели погашения долга.

Основные модели погашения долга
Ипотечные кредиты в зависимости от условий погашения могут быть
разделены на две группы:
• ипотечные обязательства с постоянными выплатами;
• ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фикси-
руемой или корректируемой процентной ставкой.
Глава 10
310

$
50 тыс.

Ипотечный кредит
(под 7-9% годовых)


Государственная
дотация (до 10%)



Целевые вклады и доход на них
I •> t
6-10 лет 10-15 лет
Рис. 10.3. Графическая схема германской модели стройсбережений

Рассмотрим более подробно основные виды ипотечных кредитов.
1. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.
Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равно-
великими платежами — стандартный или самоамортизирующий-
ся (fixed-rate, level-payment, fully-amortized mortgage).
Данный вид кредита является исторически первой разновидностью
ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике на про-
тяжении примерно 50 лет, до начала 1990-х гг. Изучение основных ха-
рактеристик данного вида кредита весьма удобно и является отправной
точкой для анализа других, альтернативных моделей, поскольку после-
дние получили свое развитие именно из данного вида кредита.
Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой пред-
полагает равные ежемесячные платежи, которые включают:
• 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной
на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;
• часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.
Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик в тече-
ние всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же сумму де-
нег ежемесячно. С течением времени пропорции между основной сум-
мой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую
часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика,
постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыпла-
ченного остатка кредита возрастает.
Финансирование инвестиционных проектов 311


Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равнове-
ликими платежами был распространен в США со времени Великой
Депрессии 1929-1933 гг. и сыграл большую роль в решении жилищ-
ной проблемы в этот период, а также в первые два десятилетия после
Второй мировой войны, пока не наступил период высоких темпов ин-
фляции в середине 1970-х гг. Основные проблемы, связанные с дан-
ным видом кредитования, привели к распространению альтернатив-
ных инструментов финансирования.
Разновидностью кредита с фиксированной процентной ставкой яв-
ляется ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей
(graduated-payment mortgage).
Эта модель была предложена Федеральной жилищной администра-
цией США в 1979 г. Процентная ставка и срок кредита фиксированы,
как и для кредита с равновеликими платежами. Однако сумма еже-
месячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последую-
щие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания
суммы ежемесячных платежей.
Ежемесячные выплаты по займу в первые годы недостаточны для
покрытия полной суммы процентов, начисленных на основную сумму
долга. Разница между платежами и накопленными процентами при-
бавляется к основной сумме долга, и в первые годы займа имеет место
отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей
в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить
возросшую основную сумму долга. Такие схемы могут предусматри-
вать законодательно установленные лимиты на увеличение ежемесяч-
ных платежей: максимум на 7,5% в конце каждого года в течение пер-
вых 5 лет либо возрастание максимум на 3% в течение первых 10 лет.
Затем выплаты остаются одинаковыми на протяжении оставшегося
срока займа. Основная сумма долга также увеличивается. Заемщики
имеют право конвертировать данный вид кредита в стандартный ипо-
течный заем, однако для этого должны быть соблюдены все условия
предоставления таких кредитов, т. е. заемщик должен быть «квалифи-
цированным».
Данная модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона»
основного финансового бремени к начальному периоду заимствования.
Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрес-
ти жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов.
Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик
должен обосновать свою возможность увеличения платежей в буду-
щем. Сумма первоначального взноса, т. е. разница между стоимостью
312 Глава 10


недвижимости и суммой кредита, уплачиваемая заемщиком из соб-
ственных средств (downpayment), по таким кредитам также зачастую
выше, чем по другим моделям займов.
• Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, «ярус-
ными» платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage).
Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное пре-
имущество на рынке ипотечного кредитования — возможность пред-
ложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупа-
тельную способность по сравнению со стандартным 30-летним или
15-летним кредитом под фиксированную процентную ставку. Модель
появилась на рынке США в начале 1980-х гг., в период высоких про-
центных ставок, когда наибольшее распространение имели ипотечные
кредиты с постепенным увеличением выплат. Позднее спрос на низ-
кие первоначальные выплаты удовлетворили займы с регулируемой
процентной ставкой, предлагавшие низкие процентные ставки.
Различные виды кредитов предлагают разные пути осуществления
низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту пробле-
му особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается
на уровне рыночной процентной ставки, срок — 15 либо 30 лет. Плате-
жи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по
ставке, которая на 3-5% ниже. Отрицательной амортизации долга не
предусматривается, и если платежей недостаточно для покрытия про-
центов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то
разница между платежами заемщика и необходимой суммой погаше-
ния процентов выплачивается со специального счета, открытого заем-
щиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пере-
сматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в
год. Основное отличие от займа с постепенным увеличением выплат в
том, что данный вид кредита не предполагает отрицательной аморти-
зации и обычно имеет 15-летний срок погашения.
• Ипотечный кредит с «шаровым» платежом {balloon payment
mortgage).
Предусматривает крупную выплату основной суммы долга по исте-
чении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно
предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и
привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним
значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В тече-
ние определенного периода времени основная сумма долга либо вооб-
ще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следую-
щие модели выплат:
Финансирование инвестиционных проектов 3t3


• Замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. На
протяжении срока займа не выплачивается ни основная сумма,
ни проценты. Такой кредит целесообразно брать на короткий
срок, иначе сумма задолженности будет очень велика.
• Выплаты только процентов, затем — «шаровой» платеж. Данный вид
кредита предусматривает периодическую выплату процентов. По
истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга.
• Частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.
Многие кредитные договоры по таким займам предусматривают
для заемщика возможность получить у своего кредитора другой ипо-
течный заем для выплаты «шарового» платежа (рефинансировать
долг). Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать
условия платежей по первому кредиту в последние 12 месяцев, дол-
жен использовать заложенную недвижимость как основное место жи-
тельства и не иметь никаких новых обременении на данную собствен-
ность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по
«шаровому» кредиту не менее чем на 5%.
В отличие от рассмотренных моделей погашения ипотечного долга,

<< Предыдущая

стр. 50
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>