<< Предыдущая

стр. 51
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

предполагающих отсрочку платежей, два следующих вида кредита
предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесения низ-
ких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным
увеличением выплат), заемщик осуществляет более крупные выпла-
ты с целью скорейшего погашения кредита.
• Ипотечный кредит с быстрым погашением {growing-equity mort-
gage).
Это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по ко-
торому постоянно растут. Однако в отличие от займа с постепенным
увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т. е.
сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как
и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы вып-
лат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение
суммы платежей ведется по заранее согласованной ставке, например
3,5% в год, либо на основании изменяющегося индекса. Например,
кредит в $100 000, предоставленный на 30 лет под 9,5% годовых, тре-
бует ежемесячных платежей в сумме $840,85, так же, как и кредит с
равновеликими платежами. Но платежи по кредиту с быстрым пога-
шением могут постоянно возрастать, и такой кредит может быть вы-
плачен за 12-15 лет. Процентная ставка обычно на 1/3 ниже, чем про-
цент по стандартным кредитам.
314 Глава 10


• Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweekly
mortgage).
Платежи по займу осуществляются один раз в две недели, всего 26
раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного плате-
жа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой.
Поскольку 26 раз эквивалентны платежам за 13 месяцев, амортиза-
ция происходит быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расхо-
дуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21
год. Поскольку в год требуется больше выплат, чем по стандартному
займу, то и доход заемщика должен быть выше, чтобы он мог претен-
довать на получение такого кредита.
К другим видам кредитов с фиксированной процентной ставкой
относятся следующие:
• Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберега-
тельным счетом (pledged-account mortgage).
В течение определенного периода времени с 1979 г. сберегательные
ассоциации США предоставляли кредиты с использованием сберега-
тельного счета в качестве дополнительного обеспечения. Цель введе-
ния такой модели кредитования та же, что и для кредитов с постепен-
ным увеличением выплат, — обеспечить более низкие ежемесячные
платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как
дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для
таких кредитов не требуется. Максимальное соотношение суммы кре-
дита и стоимости жилья — 95%, для кредитов с коэффициентом более
90% требуется страхование ипотечного займа. Поскольку счет заем-
щика постоянно уменьшается, а значит снижается стоимость обеспе-
чения, для кредитора возрастает кредитный риск.
• Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении стоимо-
сти жилья (shared appreciation mortgage).
Кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную
ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо
долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах
от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может
быть рассчитано в момент продажи жилья либо, если недвижимость
не продается, основывается на оценке в конце определенного периода.
Платежи кредитору могут быть осуществлены единовременно либо
прибавлены к сумме долга. Например, кредитор соглашается предо-
ставить кредит в сумме $80 000 на приобретение дома стоимостью
$100 000. Процентная ставка снижена до 8% по сравнению с рыноч-
ной в 12%. Срок кредита — 30 лет. Заемщик обещает кредитору 1/3 от
Финансирование инвестиционных проектов 315


возрастания стоимости жилья свыше $100 000. Через 5 лет, если дом
продается за $121 000, кредитор получает $7000. Такие кредиты целе-
сообразно предоставлять в период высокой инфляции и только приро-
сте цен на данный тип недвижимости.
2. Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента.
Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет
целью более справедливое распределение процентного риска, предо-
ставляя возможность кредиторам периодически изменять процент-
ную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реаги-
руя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на
рынке капиталов.
Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотеч-
ного кредитования с точки зрения схемы осуществления платежей.
Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматрива-
ются в соответствии с определенным индексом (процентом по казна-
чейским векселям, депозитным сертификатам и др.).
Такой вид кредита — лучший способ защитить кредитора от
процентного риска. Для того чтобы заемщик не находился в состоя-
нии полной неопределенности относительно будущей процентной
ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень
ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого
процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока дей-
ствия кредита.
У кредиторов сложились определенные традиции в отношении
ограничений, связанных с кредитами с регулируемой процентной
ставкой:
• каждое единовременное изменение процентной ставки не долж-
но превышать 1-2%;
• изменение процента за весь срок кредитования не превышает 5%;
• изменения ставки производятся раз в полгода, раз в год, раз в 5 лет
(наиболее часто — раз в год);
• сумма ежемесячных платежей по кредиту в последующий пери-
од (год) не может превышать платежи в предыдущий период бо-
лее чем на определенный процент, обычно 7,5%, вне зависимости
от изменения индекса. Это ограничение можно обойти, посколь-
ку ограничивается только сумма текущих платежей, но не общая
сумма задолженности. Поэтому кредитор может прибавить воз-
росший долг по процентам к сумме невыплаченного остатка по
кредиту (если это допускается условиями договора).
316 Глава 10


Базой для изменения процентной ставки служит определенный
выбранный индекс.1
Процентные ставки по кредитам могут меняться в соответствии с
тремя основными схемами:
1. Ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс
определенный процент — 2-3% в зависимости от рыночных ус-
ловий, характеристик предоставляемого кредита, а также сто-
имости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении
срока действия займа, а спрэд2 остается неизменным.
2. Ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса3 без при-
бавления спрэда.
3. По кредиту устанавливается определенная процентная ставка,
согласованная с заемщиком, которая меняется так: при измене-
нии выбранного индекса ставка повышается (понижается) на ве-
личину этого изменения.
Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы еже-
месячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако
зачастую платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне,
тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает от-
рицательная амортизация долга, накопление задолженности. Такой
вариант позволяет не накладывать на заемщика новые финансовые
обязательства, что в ряде случаев облегчает его положение, несмотря
на удлинение срока заимствования.
С целью привлечения заемщиков кредиторы устанавливают по дан-
ному виду кредита первоначальную процентную ставку ниже, чем те-
кущая стоимость индекса плюс спрэд. Такие кредиты называются

1
В США в качестве индекса обычно выступают процентная ставка по казна-
чейским векселям либо стоимость заемных средств для ссудосберегательных
ассоциаций (thrifts). Последняя определяется на основании ежемесячной сред-
невзвешенной процентной ставки по обязательствам данных кредитных уч-
реждений. Наиболее популярными индексами являются Eleventh Federal Home
Loan Bank Board District Cost of Funds Index (COFI) и National Cost of Funds Index.
2
Разница между ценой приобретения ценных бумаг инвестором и ценой,
по которой их реализует эмитент. Такая разница обусловлена наличием ски-
док и компенсаций.
3
В качестве такого индекса могут использоваться средние процентные ставки
по ипотечным кредитам, выданным сберегательными учреждениями за прошед-
ший месяц — Average Contract Interest Rate. Этот индекс может прилагаться к кре-
диту непосредственно, без надбавки спрэда, в отличие от всех других индексов.
Финансирование инвестиционных проектов


«поддразнивающими» (teasers). Например, если индекс имеет теку-
щий уровень 7,5%, а спрэд равен 2%, первоначальная процентная став-
ка по кредиту с регулируемой ставкой может быть 8%, и сохраняется
она только до первого изменения процента.
Многие кредиты предусматривают условие конверсии займа с ре-
гулируемой ставкой в заем с фиксированной процентной ставкой, на-
чиная с определенного времени. Процентная ставка по новым креди-
там определяется текущим состоянием процентных ставок по
кредитам с фиксированной ставкой.
• Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной
ставкой (variable-rate mortgage, adjustable-rate mortgage).
В течение значительного периода времени большую часть кредитов
на ипотечном рынке США составляли фиксированные займы с 30- и
15-летним сроком обращения. В течение последних 10 лет широкое
развитие получили и другие, альтернативные модели, самыми распро-
страненными из которых являются ипотечные кредиты с регулируе-
мой процентной ставкой, обычно выдаваемые на 30 лет. В Великобри-
тании кредиты с переменной процентной ставкой предоставляются
уже с 1932 г. строительными обществами (building societies). В Канаде
разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от
1 года до 5 лет, которая позволяет кредитору изменять условия кре-
дитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку.
Такой обновленный кредит называется канадским ролловером (сапа-
dian rollover). Ролловерные кредиты предусматривают также и срок от
25 до 30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматриваются пе-
риодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита,
он может рефинансировать заем у другого кредитора.
• Федеральной национальной ипотечной ассоциацией США разра-
ботана модель так называемого двухшагового кредита (two-step
mortgage).
Первоначальная процентная ставка устанавливается на 7 лет и
обычно на 1/2-3/4% ниже ставки по стандартным кредитам с фикси-
рованным процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается
на основе ставки по Казначейским ценным бумагам с 10-летним сро-
ком обращения, максимальный спрэд — 6%.
• Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, посте-
пенным увеличением выплат.
Выше был рассмотрен подобный вид кредита, однако с фиксиро-
ванной процентной ставкой. Возможно использование и переменной
318 Глава 10


ставки, т. е. процент по кредиту меняется в соответствии с выбран-
ным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при
изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной
ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме
долга и накапливаться.
В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению
срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся сум-
мы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров предусматри-
вает пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма
долга превышает первоначальную на определенный процент, напри-
мер 25%, либо если срок должен быть увеличен на 10 и более лет.
• Ипотечный кредит, регулируемый в соответствии с индексом
цен (price-level adjustable mortgage).
Сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма
платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изме-
няется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначи-
тельна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию
за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно. Еже-
годные платежи основываются на постоянной реальной процентной
ставке, сумме долга, ежегодно возрастающей в соответствии с нормой
инфляции; сумме амортизации, необходимой для выплаты долга в
оставшийся срок. Платежи рассчитываются таким образом, чтобы
амортизировать изменившуюся в соответствии с индексом инфля-
ции основную сумму долга в течение установленного срока кредита
с постоянной фиксированной процентной ставкой, например 5% го-
довых.
• Гибрид ипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой
процентной ставкой (fixed/ adjustable rate mortgage hybrid).
Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная
процентная ставка на первые 5, 7 или 10 лет, затем ставка начинает
«плавать» подобно проценту по обычному кредиту с плавающей (ре-
гулируемой) процентной ставкой в соответствии с определенными
условиями, установленными кредитным договором. Например, один
из таких гибридных займов предполагает фиксированную ставку на
5 лет, затем ставка начинает меняться каждые полгода в соответ-
ствии с индексом стоимости депозитных сертификатов. Как и по
обычным кредитам с регулируемым процентом, изменение ставки по
данным видам кредитов (периодическое и в течение всего срока)
подвергается ограничениям.
Финансирование инвестиционных проектов 31J9

3. Иные виды ипотечных кредитов.
• Ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц
{shared equity mortgage).
В данной модели две или более стороны имеют долю участия в пра-
ве собственности на недвижимость. Разделенное право собственности
может использоваться в семье, когда родители хотят помочь детям
получить финансирование, либо в случае, если работодатель желает
привлечь и удержать сотрудника. Он помогает начинающему работ-
нику выполнять обязательства по ипотечному кредиту и разделяет с
последним право собственности на жилье. Обычно заемщику предо-
ставляется право выкупить долю работодателя в течение определен-
ного промежутка времени, либо работодатель выкупает у работника
его право сббственности.
• Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving
loans).
Распространенным методом финансирования на протяжении уже
многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной,
с целью получения кредита, т. е. так называемая «вторая» закладная.
Однако следует отличать другую, схожую с ней, процедуру финансиро-
вания на потребительские нужды — залог жилья для обеспечения кре-
дитной линии, действующей в течение длительного периода времени
(в отличие от «второй» закладной, которая предполагает выплату опре-
деленной суммы единовременно). Такая кредитная линия позволяет за-
емщику проявлять определенную гибкость, финансируя различные по-
требности (образование детей, поездки и др.). Процент выплачивается
только на кредит, который используется подобно счету по кредитной
карточке. Обычно процентная ставка периодически пересматривается.
Предоставляемый кредит, хотя и не используется для финансирования
недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэто-
му проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подоб-
но ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями. Нали-
чие налоговых льгот повышает проценты по таким кредитам.

<< Предыдущая

стр. 51
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>