<< Предыдущая

стр. 52
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>

• Кредит с обратным аннуитетом (reverse annuity mortgage).
Данный кредит также не используется на приобретение недвижимос-
ти, а финансирует текущие расходы собственника жилья. Основная цель
данной модели кредитования, одобренной Советом Федерального банка
по жилищному кредитованию США в 1979 г., — поддержать пенсионе-
ров, нуждающихся в дополнительных средствах и имеющих в собствен-
ности жилье. Они закладывают недвижимость, не будучи вынужденны-
320 Глава 10


ми продавать ее. Кредитор может предоставлять заемщику ежемесячные
платежи. Законодательством предписывается, что должно быть разре-
шено погашение долга безо всяких штрафных санкций, если ипотечный
кредит имеет фиксированный срок. Может также быть предоставлено
рефинансирование по истечении срока займа. Проценты по кредиту
прибавляются к основной сумме долга вместе с ежемесячными платежа-
ми заемщику. При повышении стоимости недвижимости, удостоверен-
ном независимой оценкой, возможно внесение дополнительных плате-
жей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте.

10.3.3. Определение эффективности ипотечного кредитования
Основным критерием использования кредитных средств является эф-
фективность их использования, что выражается в понятии «финансо-
вый левередж».
Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование
инвестором заемных средств с целью повышения своей покупатель-
ной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собствен-
ный капитал) в инвестиционных проектах.
Выделяют следующие типы финансового левереджа, различающи-
еся по эффективности использования инвестором заемных средств
в зависимости от условий кредитования:
1. Положительный (благоприятный) — ставка ежегодных финансо-
вых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных
средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае
зарабатывает деньги, привлекая ссуды.
2. Отрицательный — если стоимость купленных с использованием
кредита активов не повышается или если выгоды от них не пре-
вышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает
против владельца недвижимости.
3. Нейтральный — собственность приносит доход, равный процен-
ту по привлеченному кредиту.
Однако данные определения требуют некоторого уровня форма-
лизации, необходимого для привлечения понятия «финансовый ле-
вередж» в аналитику расчетов ипотечно-инвестиционного анализа
(ИИА).
Введем следующие обозначения:
F — ставка дохода на собственный капитал;
Ym — ставка дохода по ипотечному кредиту;
YQ — общая ставка дохода на капитал.
Финансирование инвестиционных проектов 321


Тогда коэффициент капитализации собственного, заемного и всего
инвестированного капитала будет определяться следующим образом:
(10.1)
Re-Ye + doxSFF(nf),
где d0 — фактор изменения стоимости собственного капитала; * = 0
при рекапитализации по методу Ринга; * = Уе — по методу Инвуда;
* = Y6 — по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).
Rm — коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотеч-
ная постоянная). Определяется как отношение суммы обслуживания
долга за год к начальному балансу кредита:

(Ю.2)
К= *ТГ,
т



а также
(10.3)
Rm = Ym+SFF(n;YJ,
где SFF(n;Ym) — коэффициент возврата (амортизации) ипотечного
кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для са-
моамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке
кредита Ym (по Инвуду).
Ro — общий коэффициент капитализации. Определяется как отно-
шение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта не-
движимости:

(Ю.4)
*o=?-
0

В целом справедливы следующие соотношения:
• Положительный левередж коэффициента капитализации для соб-
ственного капитала необходимо и достаточно определяется усло-
вием:
если Ro > Rm, то Re > RQ.
• Нейтральный левередж коэффициента капитализации для соб-
ственного капитала:
если RQ = Rm1 то Re = R^,
• Отрицательный левередж коэффициента капитализации для соб-
ственного капитала:
Глава 10
322

если R0<Rm, то Re<R0.
• Положительный левередж ставки дохода на собственный ка-
питал:
еслиУ 0 >У и ,тоГ е >У 0 .
• Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:
, если Fo - YM, то 7 - YQ.
• Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:
если7 0 <У м ,тоУ<У 0 .
Таким образом, положительное или отрицательное влияние заемных
средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотноше-
нием между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.
Можно показать, что эффективность такого влияния (плечо рычага)
определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме
вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.
Покажем на примере, как можно использовать полученные доста-
точные условия для определения типа финансового левереджа, т. е. эф-
фективности его влияния на ставку дохода на собственный капитал.
Пример влияния финансового левереджа на ставку дохода
на собственный капитал
Определить тип левереджа в случае предоставления ипотечного
кредита на срок 10 лет, если ставка процента по кредиту в рассмат-
риваемых двух вариантах составляет 5% и 10% соответственно
(табл. 10.7).
Таблица 10.7. Пример влияния финансового левереджа на ставку дохода
на собственный капитал

Положительный Отрицательный
Без левереджа

левередж
левередж
Стоимость объекта 500 000 500 000
1 500 000
недвижимости (Fo), $
100000 100 000
2 Стоимость 500 000
собственного капитала
(Ю,$
0 400 000 400 000
3 Сумма кредита (Vm\ $
4 Чистый операционный 70 000 70 000
70 000
ДОХОД (/о), $
10
5 Ставка процента по 5
• —




кредиту (0, %
Финансирование инвестиционных проектов 323

Окончание табл. 10.7

Положительный Отрицательный
Без левереджа
левередж левередж
Обслуживание долга 51 802
6 0 65 098
(Д.), $
48 198
Финансовый поток до 70 000
7 4 902
налогообложения (/Д $
14
14
8 Коэффициент 14
капитализации (Ro), %
14 18
Коэффициент
9 5
капитализации
собственного капитала
(Re\ %
0,1295
10 Коэффициент 0,16275
капитализации для
заемного капитала (Rm)

Вывод: при ставке процента по кредиту в 5% левередж положите-
лен, поскольку Re > i?0(18% > 14%); при ставке в 10% по кредиту леве-
редж отрицателен, так как Re < Ro (5% < 14%).

Контрольные вопросы
1. Охарактеризуйте различные способы финансирования инвести-
ционных проектов.
2. Что такое факторинг?
3: Опишите процедуру вексельного кредитования.
4. Какие виды лизинга вы можете назвать?
5. В чем преимущества и недостатки лизинга по сравнению с други-
ми способами кредитования?
6. Раскройте содержание основных методов оценки эффективности
ипотеки.
Глава11
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ
НЕКОТОРЫХ ТИПОВ ИНВЕСТИЦИОННЫХ
ПРОЕКТОВ


Рассматриваются особенности оценки различных инвестиционных
проектов: по продукции, предназначенной для государственных нужд,
реализуемой на основе соглашения о разделе продукции, а также про-
дукции, реализуемой на условиях лизинга. Кроме того, отмечены наи-
более существенные особенности расчета бюджетной, отраслевой и
региональной эффективности проектов.
В «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвес-
тиционных проектов»1 выделены следующие виды эффективности:
эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте.
В свою очередь эффективность проекта в целом включает в себя:
• общественную (социально-экономическую) эффективность проекта;
• коммерческую эффективность проекта.
Эффективность участия в проекте включает:
• эффективность ИП для предприятий-участников;
• эффективность для акционеров;
• эффективность участия в проекте структур более высокого уров-
ня, в том числе региональную, народнохозяйственную и отрасле-
вую эффективность;
• бюджетную эффективность ИП.
Все предыдущие главы этой книги касались в основном эффектив-
ности ИП для предприятий-участников. В этой главе мы рассмотрим
особенности оценки региональной, отраслевой, народнохозяйствен-
ной и бюджетной эффективности.
1
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных
проектов (вторая редакция). Утверждены Минэкономики РФ, Минфином
РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жи-
лищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. Официальное издание. М.: Эко-
номика, 2000.
Осрбенности оценки эффективности некоторых типов инвестиционных проектов 325


11.1 Оценка инвестиционных проектов,
предусматривающих производство продукции
для государственных нужд
Особенности, с которыми связана оценка эффективности ИП, преду-
сматривающих производство продукции для государственных нужд и
в то же время требующих государственной поддержки, заключаются в
следующем:
1. Для расчета коммерческой эффективности, эффективности учас-
тия предприятий в проекте и эффективности инвестирования в
акции предприятия необходимо использовать разные цены на про-
дукцию, реализуемую на рынке и поставляемую государству. Цена
закупаемой государством продукции является предметом согла-
шения между государством и предприятием. При ее расчете учи-
тывается: финансовая реализуемость проекта, конкурентоспо-
собность продукции, бюджетный эффект. Поэтому целесообразно
оценивать ИП при разном уровне и динамике проектируемых цен.
Нижний предел этой цены должен обеспечить безубыточность
производства продукции, а верхний — ориентироваться на внут-
ренние или мировые цены аналогичной продукции, имеющиеся на
рынке, либо на предельный уровень рентабельности (по продук-
ции, отсутствующей на рынке), согласованный с государством.
2. Поскольку решение вопроса о государственной поддержке таких
ИП опирается на данные по бюджетной эффективности, то при
расчете бюджетной эффективности необходимо учитывать эф-
фект замены.
Эффект замены возникает в связи с тем, что закупая продукцию
данного предприятия, государство расходует меньше средств, чем при
закупках эквивалентного количества аналогичной продукции на внут-
реннем и/или внешнем рынке. Естественно, что при этом учитывает-
ся разница в поступлениях в бюджет НДС, акцизов и пошлин.
Расчет эффекта замены производится по-разному для продукции
однократного или длительного пользования.
Для продукции однбкратного использования эффект замены для
каждого т-го шага расчетного периода определяется по формуле:


тдеЦт, Цта— цена соответственно продукции предприятия и продук-
ции аналога на т шаге (без учета НДС, акцизов, пошлин); Vm — про-
326 Глава 11


<< Предыдущая

стр. 52
(из 73 стр.)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Следующая >>